香港樓市面臨泡沫新起點(diǎn)？

張邦松　張淑琴

近日，大炒家再現(xiàn)香港樓市。九龍站附近一豪宅“君臨天下”開盤之后，價(jià)格逼近每平方英尺1萬港元。這比年前的低谷時(shí)期，高出近一倍。而這也僅是香港樓市的一個(gè)縮影。

自去年7月以來，香港樓價(jià)已大幅上漲。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，未來至少會在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上再漲50%。炒家來了，泡沫是否也重新吹起

香港的樓市很久沒有出現(xiàn)這么火熱的場面了。

2月28日，九龍站豪宅“君臨天下”開售，在短短4小時(shí)內(nèi)，80個(gè)價(jià)值超過千萬元的住宅單位全數(shù)售罄，每平方英尺價(jià)格逼近10000港元。而在1997年以后的低谷時(shí)期，豪宅項(xiàng)目的售價(jià)一般為4000～5000港元/平方英尺。

“君臨天下”其實(shí)只是近期香港樓市的一個(gè)縮影。香港中原地產(chǎn)執(zhí)行董事陳永杰告訴中國《新聞周刊》，自去年7月香港樓市觸底以來，樓價(jià)已平均上漲了20%。截至2004年2月15日，反映香港樓市冷暖的中原城市領(lǐng)先指數(shù)，在不到2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，由去年底的37.07點(diǎn),大幅攀升至40.58點(diǎn)，增幅已經(jīng)達(dá)9.5%。

這一切讓人感覺，香港樓市仿佛又將重返1997年以前的黃金時(shí)代。

炒風(fēng)乍現(xiàn)

自去年4月觸底以來，香港恒生房地產(chǎn)指數(shù)至今已上漲了100%，而同期恒生指數(shù)的漲幅只有40%。香港樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，固然很容易讓人聯(lián)想起當(dāng)年樓市的“光輝歲月”，但也有一些人提出了警告，別忘了當(dāng)年香港樓市坍塌的前車之鑒。

2月15日，在香港經(jīng)濟(jì)界地位舉足輕重的匯豐銀行亞太區(qū)主席艾爾敦公開表示，香港樓市在短時(shí)間內(nèi)急升，有可能會引起炒風(fēng)，對香港經(jīng)濟(jì)不利。他強(qiáng)調(diào)，樓價(jià)上升是好事，但應(yīng)理性、循序漸進(jìn)地上升，否則可能引起評級機(jī)構(gòu)關(guān)注，最終或會調(diào)低香港評級。

而在此前，香港金融管理局總裁任志剛提出過類似的警告：樓市如果升跌太快都屬于不健康，希望市場參與者及提供融資的銀行留意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

他們的擔(dān)心或許不無道理，因?yàn)槌礃堑娘L(fēng)氣已在市場上初現(xiàn)端倪?！熬R天下”項(xiàng)目的開盤就掀起了近年來香港樓市一次罕見的炒賣熱潮。

在“君臨天下”開盤前，即盛傳“頭籌”以120萬港元的天價(jià)售出，這是1997年以來從未有過的天價(jià)。雖然，開盤當(dāng)日買家現(xiàn)身否認(rèn)了這則傳聞，但一些地產(chǎn)界人士認(rèn)為，這可能是一次蓄意炒作的行為，旨在令樓市火上澆油。

這種觀點(diǎn)隨即得到了印證。在當(dāng)日發(fā)展商封盤后，市場出現(xiàn)了十多個(gè)該樓盤的二手單位放盤，叫價(jià)較購入價(jià)高出50萬港元至170萬港元不等。據(jù)悉，這些炒家的“炒籌”很多是以30萬港元的高價(jià)買入的。

香港當(dāng)?shù)孛襟w對此評論說，樓市的炒風(fēng)并未因?qū)＜业木娑兴諗俊?/p>

“其實(shí)我們注意到，這次推高樓價(jià)的主力是豪宅和商鋪。”香港中原地產(chǎn)執(zhí)行董事陳永杰說。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，豪宅價(jià)格較之低谷時(shí)已上升了一半。

就在“君臨天下”開售的當(dāng)天，另一個(gè)豪宅項(xiàng)目長實(shí)集團(tuán)旗下的“海名軒”也出現(xiàn)了爭相預(yù)購的場面，據(jù)長實(shí)集團(tuán)高級營業(yè)經(jīng)理郭子威稱，該項(xiàng)目已登記了約300名準(zhǔn)買家。甚至有市場傳聞，已經(jīng)有幾個(gè)單元以1萬港元/平方英尺以上的高價(jià)被預(yù)定了。

與豪宅齊頭并進(jìn)的還有商鋪的投資。2003年，隨著香港消費(fèi)市道的全面復(fù)蘇，大量熱錢涌入商鋪市場，根據(jù)香港利嘉閣地產(chǎn)公司的資料顯示，全年共有104宗以確認(rèn)人身份成交的店鋪物業(yè)買賣(俗稱“摸貨”)，涉及金額高達(dá)6.36億港元，分別較2002年上升46%及35%。利嘉閣分析，個(gè)人投資商鋪的增多，表明市場投機(jī)氣氛漸趨濃厚。

利嘉閣測量店鋪部高級營業(yè)董事翁鎮(zhèn)滿預(yù)計(jì)，今年“摸貨”成交宗數(shù)勢必超越200宗水平，比2003年將有92%的升幅，這將使樓市的投機(jī)氣氛更加濃厚。

與此同時(shí)，地產(chǎn)商和業(yè)主也在不失時(shí)機(jī)地抬高房價(jià)。長實(shí)集團(tuán)近日宣布將其映灣園項(xiàng)目加價(jià)5%，傲云峰項(xiàng)目則將削減3%的折扣。

新地地產(chǎn)也于2月28日再度調(diào)高了窩打老道8號的售價(jià)，使其累計(jì)升幅超過了20%。此前一日，一位買家以4300港元/平方英尺的價(jià)格承接了其中一套住宅，總價(jià)為248萬港元。這意味著原買家短短兩天的賬面獲利就達(dá)到了28萬港元。

中原地產(chǎn)的何兆棠表示，目前發(fā)展商惜貨態(tài)度堅(jiān)定，提價(jià)也無礙銷售。他預(yù)測，山頂洋房的價(jià)格有可能試探1997年23000港元～25000港元/平方英尺的高價(jià)。

“部分房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投機(jī)行為再度火爆?！蹦Ω康だ紫?jīng)濟(jì)師謝國忠在2月中旬提交給客戶的研究報(bào)告中稱。那么，本輪的升勢會成為香港樓市又一個(gè)泡沫的起點(diǎn)嗎？

政府控盤泡沫難起

“除了豪宅和商鋪，普通住宅和其它一些項(xiàng)目升勢并不明顯，所以還看不出有泡沫的跡象。”陳永杰說。

利嘉閣董事總經(jīng)理何紹章分析認(rèn)為，近期入市的大多屬于資金實(shí)力雄厚，無需大量借貸的投資者，即便市況逆轉(zhuǎn)，他們也有穩(wěn)守資產(chǎn)的能力。

2月，《遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)評論》也撰文指出，“誠然，房地產(chǎn)投機(jī)行為再度顯現(xiàn)，但買家不再袖手旁觀的主要原因在于，自20世紀(jì)80年代以來，香港的房地產(chǎn)市場從未像今天這樣具有吸引力”。

中原地產(chǎn)董事劉英琳告訴本刊，金融風(fēng)暴后樓價(jià)累積下跌超過60%，現(xiàn)在樓價(jià)從低位回升20%至30%，屬于正常的波動(dòng)，尚未升至危險(xiǎn)水平。另外，樓價(jià)急升后，市民供樓負(fù)擔(dān)仍低于每月家庭收入30%以下的水平，而銀行訂下的標(biāo)準(zhǔn)供樓款與收入比率為50%，尚有20%左右的差距，所以未偏離市場承接能力的范圍。

這些買家中不乏內(nèi)地富人。“2003年10月，香港特區(qū)政府推出的‘投資移民計(jì)劃吸引了大量外來資金，該計(jì)劃提出，只要在香港投資650萬港元，即符合移民資格?！鄙钲诰C合發(fā)展研究院華南與深港研究中心主任譚剛對中國《新聞周刊》說。

政府對土地供應(yīng)的控制是另一個(gè)重要環(huán)節(jié)。1997年后，香港特區(qū)政府?dāng)U大土地供應(yīng)，推出“八萬五”計(jì)劃，這導(dǎo)致當(dāng)時(shí)土地價(jià)格急速下跌，從而形成了大量“負(fù)資產(chǎn)者”(指房產(chǎn)價(jià)值抵不上銀行貸款)。香港特區(qū)政府在近年改變了房屋政策，縮減了土地供應(yīng)，使得供應(yīng)過剩的局面開始改觀，從而導(dǎo)致樓價(jià)上漲，大量負(fù)資產(chǎn)者因此解套。中原地產(chǎn)研究部預(yù)測，2004年第一季度，“負(fù)資產(chǎn)者”將在去年回落三成的基礎(chǔ)上，再下降兩成，負(fù)資產(chǎn)者的減少對香港樓市的健康發(fā)展無疑也是有利的。

“所以，現(xiàn)在提‘泡沫論為時(shí)尚早。”劉英琳說，“香港樓市至少在近兩年內(nèi)還會保持比較穩(wěn)定的升勢。”她認(rèn)為，現(xiàn)在買樓的主要是資金雄厚的投資者，而大多數(shù)還在觀望中。但是，由于近日匯豐等多家香港銀行相繼宣布調(diào)低存款利率，利率低至近乎“零”，同時(shí)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)信心的恢復(fù)，投資者遲早會把錢從銀行拿出來，投進(jìn)樓市。

“這會帶動(dòng)樓市繼續(xù)上揚(yáng)，至少在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還有50%的上升空間?！眲⒂⒘照J(rèn)為。