商鋪投資　心隨我動(dòng)

喜　力

為什么是商鋪？

“家有萬貫，不如有個(gè)店面”

“投資商鋪是金”

“一鋪養(yǎng)三代”

…… ……

什么是商鋪？商鋪指的是位于街邊，專門從事各種經(jīng)營(yíng)的鋪面。

商鋪由“市”演變而來，《說文》釋“市”曰：集中交易之場(chǎng)所，也就是今日之商鋪?！肚迕魃虾訄D》曾詳實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。然而，當(dāng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，商業(yè)模式早已發(fā)生了巨大的變化，商鋪這個(gè)概念也隨之無限地?cái)U(kuò)大。街邊門面房是商鋪，商場(chǎng)中的專賣店是商鋪，批發(fā)市場(chǎng)里的一個(gè)攤位也是商鋪，各種形態(tài)、各種方式存在的商鋪形成了一個(gè)擁有巨大需求的投資市場(chǎng)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人均收入直線上升，手頭積有幾十萬閑錢的人群越來越多。而銀行利率下調(diào)，實(shí)名存款，迫使一部分人尋找其它保值、增值的途徑，國(guó)人有了投資意識(shí)。然而，面對(duì)不勝枚舉的所謂黃金商機(jī)，人們的心中不禁冒出一個(gè)大大的問號(hào)，在風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的投資領(lǐng)域里，誰更令投資者心動(dòng)？

回顧近年來的投資市場(chǎng)，股票、IT輪番上場(chǎng)，演繹各自的投資“神化”，一時(shí)間惹得投資者紛紛逐鹿。然而最終的結(jié)果卻是：眾多股民們握著手中被“套牢”的股票感嘆：股票市場(chǎng)實(shí)在讓人琢磨不透；而IT業(yè)更像是一枝帶刺的玫瑰，在誘人的風(fēng)景后面總有令人意想不到的東西。

“愛悠悠，恨悠悠，讓人歡喜讓人憂”，也許這就是沉浮于投資市場(chǎng)中的投資者們最共有的一種感受。所以，投資者更需要的是風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定的機(jī)會(huì)。

這個(gè)時(shí)候，商鋪“粉墨登場(chǎng)”，引得眾商家紛紛駐足觀望。

“現(xiàn)在各地房?jī)r(jià)已經(jīng)高了，買住宅還不如買商鋪?！痹凇癟HE MASLL第五大道”底商銷售處，來自溫州的陳先生這樣告訴記者，“商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，而且收益也更加穩(wěn)定。”而且，據(jù)陳先生自己介紹，他在上海、南京等地已置有多處商鋪。

劉先生涉足房地產(chǎn)已有多年，以前他一直把寫字樓作為自己的投資首選，但是現(xiàn)在他決定“改旗易幟”——投資商鋪。面對(duì)記者，他說出了自己的心里話：“良好的投資品種首先是有長(zhǎng)足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型?！?

眼疾手快的投資者們，已經(jīng)紛紛下注，夢(mèng)想著自己的夢(mèng)想，幸福著自己的幸福。他們?yōu)楹文抗恺R齊地盯住了商鋪，選之作為投資理財(cái)?shù)墓ぞ撸?

——穩(wěn)定性好

租約的穩(wěn)定性是商鋪的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。住宅租約期限一般約為半年至一年，而商鋪通常為三到五年，或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增率保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。先付后用的付款方式使租金收取也較有保障，兩至三個(gè)月的押金是通常的做法，有的則為一個(gè)季度或更長(zhǎng)，這樣省卻業(yè)主月月收房租的麻煩。

——長(zhǎng)期升值

商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。一般住宅用房所遇到的折舊問題決不會(huì)出現(xiàn)在商鋪的價(jià)格計(jì)算上。因此，許多有實(shí)力的買家把目光瞄準(zhǔn)商鋪，“長(zhǎng)租不如買下，住宅有價(jià)，商鋪無價(jià)”。目前，市場(chǎng)上稍大面積的商鋪更容易有一個(gè)好價(jià)錢。對(duì)于買下自用的商家而言，不必支付租金，還能增值。

——高回報(bào)率

與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。對(duì)于大多數(shù)投資者而言，投資收益率是測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值的重要依據(jù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，住宅用房的投資回報(bào)率約為6－8％，而商鋪的投資回報(bào)率則為8－12％，有的甚至達(dá)到15％以上。購(gòu)買小區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值可以上升20％。

——融資、變現(xiàn)能力強(qiáng)

商鋪的融資能力比較強(qiáng)，向銀行抵押、質(zhì)押貸款進(jìn)行商業(yè)融資不成問題。商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，借款人無法轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)實(shí)物，而且商鋪的增值屬性保證了還貸人的償還能力。這些都保證了融資渠道相對(duì)暢通。同時(shí)，商鋪的變現(xiàn)能力也是比較強(qiáng)的，如果業(yè)主急需用錢或是打算退出投資，只要有下家進(jìn)行接盤，就能實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。

——投資潛力大

商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，適合其開發(fā)的土地供應(yīng)有限，通常較為緊缺。由于土地總量供應(yīng)不夠，導(dǎo)致市場(chǎng)需求大，變現(xiàn)能力強(qiáng)。據(jù)估計(jì)，在北京、上海等大中城市中，住宅的比重很大，而商鋪開發(fā)量少之又少。因此，商鋪價(jià)格會(huì)越走越高。以上海為例，2001年8月，上海內(nèi)銷商品住宅并軌，致使高品質(zhì)內(nèi)銷房?jī)r(jià)格有所上漲。目前，專業(yè)人士分析，上海環(huán)線內(nèi)一般商鋪與住宅價(jià)格之比約為4:1－6:1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。

“一分投入，十分回報(bào)”，面對(duì)如此種種極具誘惑力的商鋪廣告，誰能不心動(dòng)？

投資商鋪誰在心動(dòng)?

一位在建外SOHO買了300多平方米商鋪的許先生告訴記者，他的商鋪每平方米租個(gè)400美元估計(jì)沒什么問題，這樣七八年就收回了投資。剛剛結(jié)束的“第二屆上海商鋪展”抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在商鋪的投資者中，59%的投資者購(gòu)買商鋪的目的與許先生一樣，是為了投資或轉(zhuǎn)租，而41%的投資者購(gòu)買商鋪的目的是為了自用。有50%以上的投資者表示，購(gòu)買商鋪是為了投資，其中10%左右的投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)：“好的項(xiàng)目，有的商鋪投機(jī)家轉(zhuǎn)手賺個(gè)二三十萬元根本不算什么”。

于是，在賺錢效應(yīng)的趨勢(shì)下，由投資者、經(jīng)營(yíng)者、非正規(guī)就業(yè)者等組成的投資軍團(tuán)規(guī)模變得越來越大了。畢竟，商鋪的高回報(bào)率是有目共睹的。

據(jù)專業(yè)人士介紹，目前商鋪的投資者主要有兩種，第一種是專業(yè)的商鋪投資商，即專門從事商鋪投資的人員，一般擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型的商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，通常自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但卻并不以經(jīng)營(yíng)為主。第二種是小型商鋪投資商，通常是擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭，這些家庭可以分出一部分閑置資金，用來投資。但這些家庭投資并不多，只是一兩個(gè)商鋪。

而各種類型的商鋪對(duì)投資者而言是“蘿卜青菜，各有所愛”，28%的投資者熱衷沿街商鋪、24%的投資者喜歡社區(qū)商鋪，20.3%的投資者傾向?qū)I(yè)市場(chǎng)商鋪，19.9%的投資者可能會(huì)投資商廈、購(gòu)物中心商鋪，另有54.4%的投資者對(duì)投資異地商鋪感興趣。投資者們?cè)絹碓嚼硇?，商鋪投資的個(gè)性化程度也越來越強(qiáng)。

一直以來，國(guó)內(nèi)商鋪投資都是以專業(yè)投資商為主。但是，時(shí)下興起的商鋪分割的小型化，大大滿足了每個(gè)投資者的資金要求，相比較以往的商鋪銷售對(duì)象，現(xiàn)在，中產(chǎn)階級(jí)逐步成為了市場(chǎng)購(gòu)買的主力群體，商鋪分割的小型化投資方式也成了大眾化的投資工具。

來自戴德梁行的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，20－80平方米的小型商鋪依然是投資者的最愛，尤其是40－80平方米的商鋪?zhàn)畋豢春茫?8.4%的投資者選擇商鋪的面積為20－80平方米。