商鋪戰(zhàn)　心愈熱面愈冷

喜　力

高額回報(bào)使商鋪投資天生就具有十足的魅力，不過(guò)，高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)始終是一對(duì)孿生姐妹，形影相隨。

當(dāng)美好的期待與多少有點(diǎn)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)一旦反差強(qiáng)烈，商鋪的投資者就理應(yīng)明智作出新抉擇，炒商鋪要三思而后行。

給招商更多關(guān)注

“一鋪養(yǎng)三代”的收益前景讓眾多投資者選擇了商鋪，傾囊而出。但若發(fā)展商將其中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上，商鋪，也就并非如業(yè)主們所想像的是天上餡餅了。所以，對(duì)于商鋪招商中的問(wèn)題，不僅發(fā)展商應(yīng)該關(guān)注，商鋪投資者更應(yīng)該關(guān)注，也許稍有不慎就會(huì)“殃及池魚(yú)”。

——“皇帝女兒不愁嫁”

很多商場(chǎng)，自以為是千金旺鋪，總是宣揚(yáng)自己周邊市場(chǎng)的租金高達(dá)多少，豈不知，周邊市場(chǎng)乃是經(jīng)過(guò)多年沉淀后，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)的商家的前仆后繼，方才形成如今格局，豈能輕易比得。沒(méi)有了放水養(yǎng)魚(yú)的商場(chǎng)培育期，商場(chǎng)必然很快走向沒(méi)落，最終造成空置。如果商場(chǎng)沒(méi)有培育期的考慮，投資者的投資就必須慎重了。

——“千人一面”

商場(chǎng)的市場(chǎng)定位就是為了給消費(fèi)者提供一個(gè)前來(lái)購(gòu)物的理由，沒(méi)有自己獨(dú)特個(gè)性、忽略街區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃，和周邊商場(chǎng)千人一面，誰(shuí)會(huì)前來(lái)呢？所以，是否有獨(dú)特定位也是投資者必須考察的環(huán)節(jié)。

——“殺雞取卵”

圖一時(shí)的痛快和利潤(rùn)，將商場(chǎng)的重要部分交與商業(yè)機(jī)構(gòu)，這是司空見(jiàn)慣的錯(cuò)誤。還有一類(lèi)錯(cuò)誤，就是商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃不清晰，品牌良莠不齊，誰(shuí)出的起租金，鋪位就租給誰(shuí)，這都是導(dǎo)致商場(chǎng)最終空置最直接的原因。在這種情況下，如果投資者已經(jīng)投資，建議乘著商鋪價(jià)格還未下跌時(shí)趕緊出手。

——“甩手掌柜”

商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)繁瑣專(zhuān)業(yè)的技術(shù)工作，作為商業(yè)裙樓開(kāi)發(fā)者的發(fā)展商一般而言都不愿涉足其中。但在目前專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司尚未出現(xiàn)之前，這恐怕也是發(fā)展商必須要做的事。畢竟，好的地理位置和適當(dāng)?shù)淖饨鹚絻H僅是成功的基本條件，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低才能決定一個(gè)商場(chǎng)的成敗。在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天，如果誰(shuí)不能在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上提供一個(gè)明確的推廣策略，投資者的信心將難以支撐。

——“包租”回報(bào)不保險(xiǎn)

目前，不少在京銷(xiāo)售的商鋪打出了“包租”的旗號(hào)，即投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪產(chǎn)權(quán)后，在一定時(shí)間內(nèi)交由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商承諾每年給予投資者8%或者更高的投資回報(bào)。對(duì)于缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的普通投資者而言，“包租”方式既省卻了商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩，又能獲得比較穩(wěn)定的收益，因此受到了這部分投資者的歡迎。然而，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則表示，“包租”這一方式并非坐收紅利那么簡(jiǎn)單，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心華偉博士認(rèn)為，“包租”方式缺少法律方面的依據(jù)，一旦發(fā)展商未能兌現(xiàn)諾言，投資者將缺乏有效的法律保障。

遠(yuǎn)離誤區(qū)

“賺錢(qián)時(shí)代！來(lái)了”

“回報(bào)率可達(dá)20%，絕對(duì)物超所值！”

……

商鋪促銷(xiāo)信息鋪天蓋地而來(lái)，大有“亂花漸欲迷人眼”之勢(shì)，就連很多從未經(jīng)營(yíng)過(guò)商鋪的人也紛紛加入到投資隊(duì)伍中去。但老祖宗卻一再告誡我們“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精”，投資者們往往容易在廣告的誘惑下陷入種種誤區(qū)。

誤區(qū)之一：“眼前租金高的商鋪投資回報(bào)率就高”

投資商鋪，不少人首先考慮的是投資回報(bào)率。事實(shí)上，這種投資回報(bào)率僅是一種推算，一種以經(jīng)濟(jì)運(yùn)行條件一成不變?yōu)榍疤嵩O(shè)定的投資回報(bào)計(jì)算模式。

眼前的高租金并不能保證連續(xù)6年、8年或10年都能以這個(gè)租金水平來(lái)出租商鋪。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致了任何商業(yè)業(yè)態(tài)的盈利水平都會(huì)迅速發(fā)生變化。今天能承受高租金的租賃客，明天就不一定還能以這個(gè)價(jià)格繼續(xù)承租下去。如果說(shuō)，租金是個(gè)動(dòng)態(tài)的參數(shù)，回報(bào)率就是個(gè)變量。這種只用靜態(tài)的常量去推算出的回報(bào)率是不科學(xué)的。

誤區(qū)之二：“租金高低由商鋪本身來(lái)決定”

一般情況下，租金高低由商鋪所處經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)決定。如周邊人氣，商業(yè)氛圍等。但是，這也是一種片面的認(rèn)識(shí)。同一區(qū)域，同一商業(yè)街，哪怕是門(mén)挨著門(mén)的商鋪，其租金也可以相差不少，這由商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)決定的。兩家商鋪連在一起，一家經(jīng)營(yíng)便利店，另一家開(kāi)設(shè)“網(wǎng)吧”，后者顯然能比前者承受更高的租金。這兩位商鋪業(yè)主的租金收入肯定會(huì)有所不同，其投資回報(bào)率也會(huì)有差異。因此，作為商鋪投資者首先要清楚自己的物業(yè)適宜經(jīng)營(yíng)什么業(yè)種和業(yè)態(tài)。在此基礎(chǔ)上去找尋你的租賃客，只有這樣，你才能獲得相對(duì)而言的高回報(bào)率。

誤區(qū)之三：“商鋪門(mén)前人氣足，該商鋪就有投資價(jià)值”

由于急功近利，一般人都忽視對(duì)商鋪物業(yè)所處區(qū)域是否有培育、發(fā)展商業(yè)氛圍之前途的考慮。只顧收取眼前的租金，不問(wèn)該商鋪是否能越用越升值，這是既片面又狹隘的認(rèn)識(shí)，也很危險(xiǎn)。因?yàn)椋矍案咦饨鸬纳啼侂S著商業(yè)規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整可能不久就會(huì)變成低租金，或人氣散失，甚至造成某些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)難以為繼。所以說(shuō)，買(mǎi)鋪前，看到商鋪門(mén)前人氣足就判斷該商鋪有投資價(jià)值這是誤區(qū)之五。

誤區(qū)之四：“一般商鋪回報(bào)率>15%”

找到真實(shí)的投資回報(bào)率可以借鑒香港的行情。在90年代中期香港房地產(chǎn)走高時(shí)，"投資住宅、別墅是銅，投資寫(xiě)字樓是銀，投資商鋪則是金"的說(shuō)法尤為盛行。但即使這樣，數(shù)據(jù)顯示的回報(bào)率并非高得離譜。90年代中期香港一般住宅回報(bào)率在4%至5%之間，商鋪回報(bào)率是5%至6%之間。另外，據(jù)戴德梁行上海商鋪部董事廖珈庚的說(shuō)法，上海商鋪的平均回報(bào)率也不超過(guò)8%。

眼光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)，利益才能長(zhǎng)久。有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資者們應(yīng)該已經(jīng)考慮到，三五年后，商鋪的出路在哪里？如果目前的商鋪市場(chǎng)能夠一路牛氣沖天，而或慢牛攀升，那自然是皆大歡喜。如果市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)入低迷，甚至于"崩盤(pán)"，我們將如何面對(duì)？那時(shí)，誰(shuí)能成為投資者永遠(yuǎn)的"奶酪供應(yīng)"者？此外，投資回報(bào)作出百分百的承諾，是否理智？商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)，在目前推廣中如何做到理性的傳遞？未來(lái)的經(jīng)營(yíng)之路，如何進(jìn)行有效控制與危機(jī)管理？經(jīng)營(yíng)者在打造品牌的過(guò)程中，是否能夠做到"利義并重"？如此等等的一系列問(wèn)題，我們必須認(rèn)真面對(duì)，也必須冷靜思考。只有認(rèn)真面對(duì)，在商鋪"熊市"來(lái)臨時(shí)，我們才能居安而思危；只有冷靜思考，在商鋪市場(chǎng)"崩盤(pán)"時(shí)，我們才能有轉(zhuǎn)身的余地。

商鋪投資者們，更需要的是理性。