房貸政策驚雷雖響　震恐之效有待檢驗(yàn)

央行6月13日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，此次房貸政策調(diào)整涉及從土地開(kāi)發(fā)到建筑施工、從居民住宅到商業(yè)用房、從政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)到個(gè)人購(gòu)房者等方方面面，市場(chǎng)反響十分強(qiáng)烈。央行表示此舉在于保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)、保持金融持續(xù)穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛驚呼資金鏈危機(jī)，商業(yè)銀行則表面平靜、暫無(wú)動(dòng)作。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行之間形成了非同尋常的資金往來(lái)關(guān)系：一方面，房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金60%～70％來(lái)自于商業(yè)銀行；另一方面，房地產(chǎn)貸款也是商業(yè)銀行舉足輕重的信貸業(yè)務(wù)，目前房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%。一個(gè)公開(kāi)的秘密是，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作十分普遍，如對(duì)“四證”不齊的項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款、以流動(dòng)資金貸款充當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、對(duì)自有資金不足的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款、對(duì)建筑施工企業(yè)發(fā)放為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊支的流動(dòng)資金貸款、對(duì)個(gè)人住房抵押貸款擅自降低首付款比例等，結(jié)果，商業(yè)銀行承擔(dān)了壞帳風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商獲取了超額利潤(rùn)。

央行此次房貸政策調(diào)整，希望既規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)、又保護(hù)商業(yè)銀行，然而在房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則和商業(yè)銀行運(yùn)作邏輯并未發(fā)生根本改變的情況下，央行《通知》的效力又是有限的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金不足，上市、發(fā)債、信托等渠道又不暢通，只有通過(guò)各種方式“公關(guān)”融資，而無(wú)論是開(kāi)發(fā)商直接貸得的資金，還是建筑施工企業(yè)墊款或個(gè)人購(gòu)房者按揭，其來(lái)源無(wú)非商業(yè)銀行；商業(yè)銀行一方面受同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力，不會(huì)輕言收縮房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，一方面由于大筆貸款沉淀于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，唯恐客戶資金鏈斷裂而形成壞帳，自然不愿嚴(yán)行催貸，甚至可能繼續(xù)放貸支持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。央行《通知》雖然明確發(fā)出了信貸緊縮信號(hào)，但卻缺乏抽緊銀根的機(jī)制保障，即使以行政命令強(qiáng)制推行，恐怕也會(huì)因“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——商業(yè)銀行——中央銀行”逐級(jí)倒逼機(jī)制而流產(chǎn)。

耐人尋味的是，央行《通知》并沒(méi)有明確給出新政策生效時(shí)間，而是將操作空間留給了商業(yè)銀行，由商業(yè)銀行自行決定落實(shí)《通知》的具體時(shí)機(jī)與實(shí)施細(xì)則。

央行《通知》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制，對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。央行上述規(guī)定旨在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，希望重點(diǎn)支持優(yōu)秀開(kāi)發(fā)企業(yè)和中低檔住宅項(xiàng)目，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍是政府管制下的尋租型市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力與其說(shuō)是“實(shí)力”不如說(shuō)是“關(guān)系”，出于攫取超額利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，開(kāi)發(fā)商無(wú)不矚目于價(jià)高利大的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，至于這類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，則經(jīng)由銀行系統(tǒng)而轉(zhuǎn)嫁給全社會(huì)了。

央行《通知》專(zhuān)門(mén)規(guī)定了對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款管理辦法，明確限定了此類(lèi)貸款的額度和期限，這對(duì)某些城市以政府為主導(dǎo)的“圈地運(yùn)動(dòng)”及地價(jià)攀升具有一定的抑制作用，而央行《通知》關(guān)于不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款和嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)使用房地產(chǎn)貸款的規(guī)定，也旨在遏制炒地之風(fēng)、控制土地成本、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，力求擠出泡沫、避免壞帳，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性質(zhì)卻很難因央行一紙文件而改變，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、地方政府還是購(gòu)房者，均有強(qiáng)烈的資本增殖預(yù)期，至于風(fēng)險(xiǎn)損失，則指望銀行系統(tǒng)及全社會(huì)買(mǎi)單。

就調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的速度、結(jié)構(gòu)、價(jià)格而言，信貸政策固然重要，但最終仍無(wú)法繞過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序重建問(wèn)題，治本之道在于解除政府不當(dāng)管制、轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行治理結(jié)構(gòu)，當(dāng)前則可以考慮為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)辟其他融資渠道、為商業(yè)銀行引入房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、對(duì)中低收入者購(gòu)房直接予以明補(bǔ)、對(duì)地方政府干預(yù)土地市場(chǎng)的行為進(jìn)行審慎監(jiān)管。