透析房地產(chǎn)市場“浙江現(xiàn)象”

2002年上半年，全國房地產(chǎn)市場逐步升溫，價格漲幅加大。媒體報道較多，說法存異，有人說\"房地產(chǎn)市場溫度過熱，泡沫成份出現(xiàn)\"，呼吁要\"立即滅火，防止泡沫\"。國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)就房地產(chǎn)市場是否過熱？房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)是否出現(xiàn)了泡沫成份？導(dǎo)致現(xiàn)狀的主要成因等問題，通過對浙江省和杭州、寧波、舟山市等城調(diào)隊(duì)及部分房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)等有關(guān)部門的調(diào)查座談發(fā)現(xiàn)：浙江省房地產(chǎn)市場具有典型性，對全國房地產(chǎn)市場特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場具有警示和借鑒作用，各級政府和主管部門應(yīng)予以足夠的重視。

房地產(chǎn)市場\"浙江現(xiàn)象\"

近兩年來，特別是今年上半年，隨著浙江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與繁榮，浙江房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場快速升溫——土地購置面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長；房屋銷售出現(xiàn)了賣方市場，價格漲勢強(qiáng)勁；房屋空置率快速下降（如：杭州市的房屋空置率已由1997年的9.7％降至2001年的2.5％，空置率低過了\"臨界點(diǎn)\"。）；土地交易價格出現(xiàn)了成倍增長；房屋租賃市場也快速升溫；市場炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，部分投資和消費(fèi)者心理恐慌，出現(xiàn)了\"追漲\"購房現(xiàn)象；房屋二級市場異?；鸨?。這一房地產(chǎn)市場狀況被業(yè)界稱為\"浙江現(xiàn)象\"。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，\"浙江現(xiàn)象\"有其規(guī)律和必然性。房地產(chǎn)市場升溫過快是事實(shí)，但成因是客觀的，與區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。從目前看，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)存在一些泡沫成份，但并不可怕，且符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。目前房屋相對價格較低，正處于\"補(bǔ)長\"階段，大多數(shù)消費(fèi)者比較理性，對價格上漲可以承受，不會像股市泡沫那樣，對經(jīng)濟(jì)和市場造成嚴(yán)重影響。

浙江房屋銷售市場溫度全國最高

全國35個大中城市房地產(chǎn)價格調(diào)查最新資料顯示，2002年上半年，全國房屋銷售價格同比上漲3.6％，浙江全省房屋銷售價格同比上漲10.2％，高于全國1.8倍；全國35個大中城市中，杭州和寧波的房屋銷售價格同比上漲6.2％和14.2％，排在前列，并分別高于全國0.7倍和2.9倍。浙江省城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)對全省11個城市房地產(chǎn)調(diào)查的結(jié)果顯示，2002年上半年，麗水、溫州、臺州、寧波和嘉興等城市的房屋銷售價格同比增長均超過了全省平均水平，分別為20.3％、15.5％、14.4％、14.2％和107％。杭州市雖低于全省平均數(shù)，房屋銷售價格同比增長6.2％，但其房屋銷售價格基數(shù)全省最高，絕對房屋銷售價格增長也較高。

浙江房地產(chǎn)市場供需比例嚴(yán)重失衡

浙江全省，特別是杭州、寧波等主要城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的賣方市場，市場溫度較高，主要原因是供需比例嚴(yán)重失衡--房地產(chǎn)市場需求快速增長，供給增長緩慢，供需矛盾日益激化。富裕起來的浙江居民的首選消費(fèi)是買房。浙江省城鄉(xiāng)居民收入連續(xù)多年居全國前列。其中：農(nóng)民人均收入已連續(xù)16年居全國首位，城鎮(zhèn)居民人均收入已突破萬元大關(guān)。這表明浙江人民生活已邁入或接近富裕水平。富裕起來的居民的消費(fèi)首選是住房，居民中擁有第二套住房的概念也在逐步形成。統(tǒng)計資料顯示，杭州市近期購房者中：以改善居住條件為目的的占61％、以投資為目的的占11％、以子女上學(xué)為目的的占11％、以其他為目的的占17％。住房消費(fèi)已成為浙江新的消費(fèi)熱點(diǎn)。

政策落實(shí)金融支持市場刺激部分房屋需求提前釋放。隨著浙江房改的深入，配套措施相繼出臺，貨幣化分房落實(shí)到位，拆遷補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)增加，居民收入提高，消費(fèi)者有較好的收入預(yù)期，投資、消費(fèi)信心增加。金融界對房屋消費(fèi)的支持力度加大，據(jù)統(tǒng)計杭州市房屋消費(fèi)按揭貸款1999年為10億元（人民幣），2001年猛增到100億元。固定資產(chǎn)投資中竣工住宅價格不斷升高，加之政府采取緊縮的土地供應(yīng)政策和新的交易方式，土地價格猛增，提高了房屋建筑成本，也在推動市場房價上漲。這些因素的綜合作用，使部分住房需求提前釋放，市場需求增幅較大。

城市品牌戰(zhàn)略實(shí)施城市化進(jìn)程加快城市人口增加。目前，浙江大多數(shù)城市的規(guī)模在擴(kuò)大，有些城市還出臺了戶口放開、學(xué)歷補(bǔ)貼等有效吸引人才的措施，使城市的外來人口增加。另外，由于投資和居住生活環(huán)境的改善，也促使城市人口增加。據(jù)統(tǒng)計，2001年杭州市，除城市區(qū)域增大外，市區(qū)人口自然增長1萬人，而外來人口增長高達(dá)6萬人。城市人口的增加，加大了對各種房屋的需求。

地價飛漲推高房價刺激投資和房屋消費(fèi)釋放。土地供應(yīng)緊張并采用新的交易方式，使土地價格飛漲是推動房價上漲的主要原因之一。土地供應(yīng)正轉(zhuǎn)向市場化的拍賣方式，以求得公平、透明，但在供應(yīng)緊張，市場不夠規(guī)范、完善，沒有正確的土地估價，拍賣價無封頂?shù)那闆r下，造成的高額地價直接推動房價上漲。如溫州市采取明標(biāo)暗投的方式出讓的地塊，開標(biāo)出價為6007萬元，中標(biāo)價為1.41億元，樓面價格高達(dá)3583元/每平方米。\"地價推高房價，房價反推地價。\"循環(huán)上升，使部分投資和消費(fèi)者心理恐慌，提前釋放需求，\"追漲\"購買土地和住房，拉動市場需求強(qiáng)勁增長。

房地產(chǎn)市場\"浙江現(xiàn)象\"的隱患

浙江省房地產(chǎn)市場的全面升溫過程中，非市場因素也逐漸顯現(xiàn)。房價增長過快是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個突出問題，房價問題解決不好可能會對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

房價過高影響消費(fèi)和投資。房價快速上漲影響了家庭收入較低的普通消費(fèi)者，使普通消費(fèi)者難以承受，浙江省城調(diào)隊(duì)對全省11個城市住房消費(fèi)調(diào)查結(jié)果顯示，大多數(shù)普通居民認(rèn)為商品房價格較高，影響了他們的住宅消費(fèi)，這也是部分居民決定未來5年內(nèi)不考慮買房的主要原因。

房價快速上漲影響了投資環(huán)境。近期杭州市的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在杭州的消費(fèi)者中，外地購房者比例在降低。房價上漲，將外地投資購房者推向了上海、蘇州等房價升值空間較大的周邊地區(qū)。這些地區(qū)出現(xiàn)的浙江購房團(tuán)現(xiàn)象和新希望集團(tuán)在上海浦東投資3億元的高層建筑落成，就說明了高房價對投資環(huán)境不利的影響。

房價過高加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。目前對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，擁有土地開發(fā)權(quán)是最重要的。市場的導(dǎo)向使一些公司、企業(yè)將資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)，土地價格進(jìn)一步上漲。最終導(dǎo)致房屋價格飛漲，價格轉(zhuǎn)嫁、炒樓花等違規(guī)操作越來越多，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中泡沫成份出現(xiàn)。這些都預(yù)示著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險在積聚。目前一些樓盤一開盤就只有10％的差房可供選購，90％的房屋已進(jìn)入二級市場，以更高的價格出售。這種炒作會加大房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，使泡沫成份增加，也影響了二級市場房價的真實(shí)性。通過炒作，部分\"不法\"分子得利，使真正需要購買住房的老百姓買不起或買不到房子。市場變形，風(fēng)險逐步加大。

房價過高會使投資轉(zhuǎn)移影響本地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地交易和房屋銷售價格的互動助漲，房屋的增值空間不斷減小，造成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的利潤降低，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險加大。這不但會給招商引資帶來不利影響，還會導(dǎo)致本地投資者投資方向的轉(zhuǎn)移。開發(fā)商表示，他們會把更多的資金投向投資環(huán)境好，利潤高的地區(qū)。這將導(dǎo)致本地產(chǎn)業(yè)的萎縮，并影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

采取有效措施確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

我國的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，市場不夠規(guī)范，監(jiān)管措施也不夠健全。房價上漲過快不僅會造成區(qū)域性投資轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)市場萎縮，還會傷及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，必須予以高度重視。2001年，全國房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格分別比上年上漲2.2％、1.7％和2.8％，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升。2002年上半年，全國房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格同比分別上漲3.6％、6.7％和0.6％，全國房地產(chǎn)市場溫度適中，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，市場快速升溫現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場\"浙江現(xiàn)象\"對全國，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，具有較好的警示和借鑒作用。

加強(qiáng)和完善土地一級市場的調(diào)控。國土資源使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓不能像一般的商品那樣，通過招標(biāo)、拍賣來無限制地賺錢。近期，國家通過法律、行政等手段加強(qiáng)了對土地供應(yīng)的監(jiān)管，減少了土地市場的炒作現(xiàn)象。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，市場的升溫，土地供應(yīng)的增長也較快。如浙江省2001年1月～11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1346.7萬平方米，同比增長67.7％，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資51.5％的增長。由于土地的儲備量不足，市場供應(yīng)低于需求。市場升溫，競爭激烈，一些地方出現(xiàn)了土地的商業(yè)性囤積和炒賣現(xiàn)象。各級政府和主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行《土地法》，完善土地批租制度，規(guī)范土地批租一、二級市場，調(diào)控土地市場的供應(yīng)量，杜絕土地交易市場的各種違規(guī)操作現(xiàn)象。

加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場的調(diào)控防止盲目性。市場的狀況會引導(dǎo)社會資源的配置。像浙江這樣的房地產(chǎn)市場狀況，會導(dǎo)致更多的社會資源配置到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。目前，房地產(chǎn)市場大多在做\"塔尖生意\"，開發(fā)房屋的檔次較高，銷售的對象是高收入群體，房屋價格也較高。即使是面向普通工薪階層開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)檔次和市場價格也較高，這部分消費(fèi)者難以承受，加之銷售管理不嚴(yán)，大部分經(jīng)濟(jì)適用房還是被有錢人\"搭窮人車\"買去了，大部分普通工薪階層的住房問題仍然沒有解決，這種市場狀況不會持久。中低收入階層才是房屋消費(fèi)市場的主體，其住房需求還無法或沒有釋放，應(yīng)予以足夠的重視。各級主觀部門應(yīng)充分考慮市場需求的多樣性、層次性和階段性，把滿足中低收入階層的住房需求作為重要的發(fā)展戰(zhàn)咯，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控，防止一擁而上，防止盲目性，確保房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

采取有效措施整頓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序。一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場溫度較高，市場經(jīng)濟(jì)的泡沫成份出現(xiàn)，主要原因是供需比例失衡和市場炒作嚴(yán)重。目前，房地產(chǎn)市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)秩序不好，土地供應(yīng)量不足、拆遷土地供應(yīng)的時效性差等因素，導(dǎo)致了房屋開發(fā)量不足或延遲，供應(yīng)增速慢于需求的增長，供需矛盾激化。房屋交易市場失控，炒作嚴(yán)重，大量新房直接進(jìn)入二級市場，價格大幅增長，出現(xiàn)了一二級市場互動升溫，二級市場價格失真的現(xiàn)象。

針對這種情況，各級主管部門要完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證、評估和市場交易體系，加強(qiáng)對期房交易和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理，制定房屋二級市場的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范土地交易方式，制定\"拆遷法\"和\"違規(guī)操作處罰條例\"等，以法治理整頓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，使房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。隨著各種有效措施的落實(shí)和法規(guī)的執(zhí)行，市場供需矛盾將緩解，各種違規(guī)操作將減少，過高的市場溫度就會降低，泡沫成份就會自然消失。

加強(qiáng)對媒體宣傳的監(jiān)督正確引導(dǎo)消費(fèi)。媒體的宣傳如果不當(dāng)，會對市場產(chǎn)生錯誤的導(dǎo)向，給投資和消費(fèi)者造成恐慌心理，影響投資和消費(fèi)者的決策。各級政府和主管部門應(yīng)對向社會發(fā)布的房地產(chǎn)價格指數(shù)和開發(fā)銷售信息加強(qiáng)管理和規(guī)范，禁止發(fā)布各種帶有廣告色彩的房地產(chǎn)價格指數(shù)和市場價格行情。確保市場信息的準(zhǔn)確性以及信息對市場導(dǎo)向和投資消費(fèi)引導(dǎo)的正確性，保護(hù)廣大投資和消費(fèi)者的利益，保護(hù)良好的市場秩序，保護(hù)投資和消費(fèi)的的信心。對當(dāng)前部分地區(qū)市場升溫過快的狀況，要采取積極的保護(hù)和調(diào)整措施，可以降溫、限速，但不可釜底抽薪。否則，市場會失去引力，投資和消費(fèi)者會失去信心，房地產(chǎn)業(yè)會陷入消沉。