房地產(chǎn)金融：劃時代的新命題

在日前召開的中國（深圳）房地產(chǎn)與金融高峰論壇上，深圳市政府顧問、香港戴德梁行全球董事局主席梁振英先生在論壇演講中特別強調(diào)：走向國際化的中國市場此次把房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來，是劃時代的新命題。

國家建設(shè)部副部長劉志峰分析了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的基本態(tài)勢：今年1月～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資共計4144億元，同比增長30％，其中商品房住宅開發(fā)完成投資2928億元，同比增長34．2％，占房地產(chǎn)投資比重的71．1％。全國商品房銷售面積為9300．17萬平方米，同比增長22．3％，商品住宅銷售面積為8373．49萬平方米，個人購買商品住宅7933．92萬平方米。城鎮(zhèn)居民中有94．8％的人購買了商品房，比1997年提高了28．2個百分點，比1990年更提高了66．5個百分點。截至今年6月底，全國個人住房貸款余額已達到6634億元，是1997年的34．9倍。這一切說明，中國順利完成了從住房實物分配的舊體制轉(zhuǎn)軌到住房買賣商品貨幣化的歷史性重大轉(zhuǎn)折。劉志峰在分析房產(chǎn)市場供求總量基本均衡、價格總體走勢基本平穩(wěn)的同時，重點強調(diào)了在房地產(chǎn)金融這個新命題中，要大力培育個人住房貸款市場，要從創(chuàng)新金融工具、增加金融產(chǎn)品入手，進一步研究加大金融對房地產(chǎn)的支持力度。

REIT是美國商業(yè)房地產(chǎn)證券化的統(tǒng)稱（Real Estate Investment Trust）的簡稱。香港證監(jiān)會證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會負責(zé)投資產(chǎn)品研究與開發(fā)的蘇淑敏總監(jiān)說，\"REIT這一金融產(chǎn)品在中國，可能還比較陌生，但在美國已有40年的發(fā)展歷史，它在世界先進的經(jīng)濟體中十分流行。近兩年，亞洲各國也競相引進，像韓國、新加坡、日本都做得很好，政府也從立法上予以積極的支持和推動。今年5月17日，中國的臺灣也正式推行了REIT模式。\"蘇總監(jiān)進而言之，\"中國香港也將于今年底開始對REIT的立法做大眾的咨詢工作，不久的將來，也將開發(fā)這一新產(chǎn)品。\"

這樣好的一種金融產(chǎn)品，中國臺灣已在推行，中國香港也已納入議事日程，正在發(fā)展債券市場、同時又擁有世界最大的房地產(chǎn)市場的中國內(nèi)地，REIT的實施是否也指日可待了呢？蘇淑敏總監(jiān)介紹，REIT從宏觀上可以深化中國的資本市場，擴大投資者的選擇范圍及吸引機構(gòu)投資者；可以減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負擔(dān)；可以引導(dǎo)市場資金回流銀行體系。從微觀上可以吸引大量的民間個人投資者，REIT是散戶投資者最理想的投資工具。它一方面可以取得房地產(chǎn)投資的盈利機會，坐享分紅，另一方面也無需直接擁有房地產(chǎn)。此外，REIT可為散戶投資者提供房地產(chǎn)物業(yè)的專業(yè)投資管理、專業(yè)營運機構(gòu)及準(zhǔn)確的信息披露。這對于擁有人民幣儲蓄加個人外匯儲蓄已有近10萬億的中國市場來講，無疑是具有強大吸引力。針對目前股市低迷的狀況，蘇淑敏總監(jiān)還介紹了REIT與整體股票市場相關(guān)性較低這一特點：REIT與標(biāo)準(zhǔn)普爾500指的相關(guān)系數(shù)僅為0．35％，與納指的相關(guān)系數(shù)僅為0．25％。美國股票市場日前已整體下跌27％，可與此相反，REIT股卻上升7％。發(fā)展債券市場勢在必行。

來自香港匯豐銀行的中國業(yè)務(wù)副總裁李慧敏指出，中國金融機構(gòu)作為一個整體，已經(jīng)出現(xiàn)存款總額大于貸款總額的\"存差\"，而且這種存差的規(guī)模正在急劇增大，截至2002年6月底，規(guī)模已超過4萬億。此次高峰論壇將房地產(chǎn)與金融相結(jié)合作為新命題推出，這為發(fā)展各種債券市場、防范銀行風(fēng)險、扭轉(zhuǎn)大規(guī)模\"存差\"，同時也為國家提高貨幣政策效率的需要提供了一種新的選擇。中國的老齡化現(xiàn)象已日顯突出，人們普遍需要風(fēng)險小、期限長、收益又穩(wěn)定的金融產(chǎn)品來保障自己的養(yǎng)老之需，然而，現(xiàn)實中可供人們選擇的金融產(chǎn)品除了風(fēng)險很小但收益甚微的銀行存款，就是風(fēng)險很大極不穩(wěn)定的股市。因此，人們在千呼萬喚各種好的債券產(chǎn)品，適時發(fā)展中國的債券市場應(yīng)是勢在必行。房地產(chǎn)金融---劃時代的新命題，伴隨著時間的推移，將會蓬勃興旺地發(fā)展，譜寫出新的篇章。