房產(chǎn)形勢好發(fā)展空間大

在我國居民生活基本實現(xiàn)小康后，居民消費正由以前衣、食、用為主向以住、行為主轉化。由于我國居民的居住條件比較差，未來很長一段時間內(nèi)，居民住房的旺盛需求將得以延續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟增長作用較大

從目前看，我國任何一個消費領域都沒有房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟高速發(fā)展、市場內(nèi)需擴大、投資增長、城鎮(zhèn)建設的面貌改變以及人民生活質量的提高作用更大。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面初期表現(xiàn)為投資需求的增加，另一方面則引導消費需求的跟進。居民在購買住房后，必然要裝飾裝修，同時還要對家庭耐用消費品等進行必要的更新?lián)Q代，從而帶動居民消費的增長，近幾年裝飾裝修熱持續(xù)不減，客觀上對消費需求的增長起到了很大的支撐作用。據(jù)有關專家測算，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的拉動作用在逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)每增加1元投資，可帶動相關行業(yè)增加投資0.8元，房地產(chǎn)的銷售額每增加1元，就可以帶動其他商品銷售額相應增加1.34元，并使國民收入增加2.1元。上個世紀90年代以來房地產(chǎn)投資在我國經(jīng)濟和投資增長中確實起到了重要作用，在1990年之后，房地產(chǎn)業(yè)一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的熱點，對我國經(jīng)濟保持快速增長起到了重要的支撐作用。在1992－1994年和1998－2001年這兩個時間段內(nèi)，房地產(chǎn)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。鄧小平同志視察南方講話之后，我國經(jīng)濟擺脫了1989年和1990年的低潮，在1992－1994年獲得快速發(fā)展，這3年的GDP增長速度達到兩位數(shù)，投資增長都在30％以上。而拉動快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資起到了急先鋒的作用，1992年和1993年都是成倍增長，占總投資的比重迅速上升。從1997年開始我國經(jīng)濟發(fā)展進入新階段，基本告別了長期以來的“短缺經(jīng)濟”，進入了基本平衡，大部分產(chǎn)品供大于求。在亞洲金融危機的1998年和1999年，在世界經(jīng)濟不景氣的2001年，消費疲軟，出口低增長的情況下，投資對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用明顯增強，而房地產(chǎn)投資又是投資增長的主力，1999年以來，每年的投資增長都高于總投資的增長，占總投資的比重在2001年達到16.9％，是前所未有的高比重。另外，房地產(chǎn)業(yè)投資在吸納勞動力和就業(yè)方面也起到了很大的作用，直接從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司在10年中增長了5.2倍，從業(yè)人員從14.7萬人增加到97.2萬人。同時由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，為從業(yè)人員總數(shù)達2740萬的建筑施工隊伍提供了近1/5的工作機會。同時，對改善城市居民住房和辦公條件也發(fā)揮了重要的作用，到2000年，房地產(chǎn)開發(fā)的房屋竣工面積占全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積的24.9％，而住宅竣工面積則占41.3％。

今年房地產(chǎn)形勢較好

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2001年我國房地產(chǎn)市場明顯升溫，資金來源累計突破7000億元，達到7378億元，比上年增長29.8％，增幅比2000年提高3.7個百分點，全年商品房竣工面積達到2.73億平方米，增長了16.4％，增速明顯提高。全年商品房空置面積凈增1100萬平方米，增長10.5％，明顯高于上年6.7％的增長水平。繼2001年房地產(chǎn)市場明顯升溫后，今年以1到4月份為例，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2334億元，比去年同期增長30.6％，全國累計完成土地開發(fā)面積2799萬平方米，同比增長48.3％；全國完成新開工面積1.11億平方米，同比增長28％。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資全面增長，增長幅度明顯高于近幾年的水平。1月～4月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1467億元，比去年同期增長38.8％，增幅比去年同期高出16個百分點。今年4月份“國房景氣指數(shù)”值已達到104.60點，比3月份又增加了0.73點，其中，土地開發(fā)面積和資金來源分類指數(shù)增幅最高，表明房地產(chǎn)熱還會繼續(xù)一段時間。1月～4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積為3084萬平方米，同比增長19.2％。

與此同時，住房需求也熱度不減，以上海為例，排隊購房成為較為普遍的現(xiàn)象，不僅在3000元～4000元的中低價位的樓盤是如此，而且在7000元～8000元的中高檔樓盤也普遍存在，2002年第1季度，上海商品房批準預售面積466.33萬平方米，與此對應的已登記的商品房預售面積為516.57萬平方米，供求比為1：1.08。批準銷售面積582.66萬平方米，供求比為1：0.96，商品房預售稍微供不應求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品住宅的供求和需求來看，供求關系更加略顯緊張，商品住宅預售供求比1：1.21，銷售供求比為1：1.03。同樣，一年一度的浙江省第九屆房地產(chǎn)展銷會，短短4天竟然接待參展者23萬人次，創(chuàng)下售房2518套，總成交額13.946億元的新紀錄。

目前看，盡管商品房空置面積分類指數(shù)的增速在回升之中，4月份空置面積分類指數(shù)值為94.22點，比去年同期增加1.40點，比3月份增加0.63點。商品房空置面積分類指數(shù)的上揚，表明空置面積的增長速度有所回升。1月～4月份，全國商品房空置面積同比增長6.4％，增速比3月份提高1.7個百分點，也高于去年同期增長4％的水平。這些情況說明房地產(chǎn)熱中還是存有一定的隱憂。但是，由于政策支持和需求比較旺盛，預計今年房地產(chǎn)良好的發(fā)展勢頭不會改變。比如不少城市為吸引高科技人才“定居”，出臺了“買房退稅”優(yōu)惠政策。所謂“買房退稅”是指購買商品房者，其購房金額可以從個人所得稅的稅基中扣除。而從以前上海市實行的效果看，對住房促進很大。而醞釀了近3年的住房抵押貸款證券化也即將揭開面紗，有望在年內(nèi)實現(xiàn)。金融政策的創(chuàng)新對住房的發(fā)展也將產(chǎn)生積極影響。特別是降息對住宅消費將產(chǎn)生積極影響。央行宣布降低金融機構人民幣存、貸款利率的當晚，個人住房商業(yè)性貸款利率也隨之下調(diào)，調(diào)整后的個人商品房貸款1年～5年期的貸款年利率為4.77％，6年～30年期的貸款年利率為5.04％，均比原先下降0.54個百分點，降幅超過央行公布的金融機構貸款基準利率降低0.5個百分點的幅度。3月6日，經(jīng)國務院批準，中國人民銀行近日發(fā)出通知，決定從2002年2月21日開始降低個人住房公積金貸款利率，幅度為0.54個百分點，即5年以下（含5年）由4.14％下調(diào)為3.6％，5年以上由4.59％下凋為4.05％。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前個人購房比例已經(jīng)達到94％，同時個人購房中絕大多數(shù)都使用銀行貸款，而且這兩個比例都在迅速提高之中。個人商品房貸款利率的大幅下調(diào)將減輕個人購房利息負擔。住宅消費利息負擔的減輕就意味著住宅消費者花較少的錢能夠購買到與過去相同面積的住宅，或者說，花同樣的錢能夠購買到比過去更大面積的住宅，住宅消費的效益得到明顯提高，從而刺激和拉動居民購房消費。加上目前我國利率水平已很低，未來降息空間很小，相反從長期看，隨著經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，加息預期會逐步增多，這也促進當期住房需求的實現(xiàn)。

未來發(fā)展空間仍很大

據(jù)國外的經(jīng)驗，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時，屬于較快速度發(fā)展住房建設時期。到2000年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積20平方米，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值800多美元?？梢?，在今后10年內(nèi)我國的住房建設應該處于較高速度發(fā)展時期。

在我國《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求?！毒V要》指出：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”（這是指建筑面積，按1.33平方米建筑面積折合1平方米使用面積計算，為16.54平方米使用面積），要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。國家的重視無疑是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好機遇。同時，國家政策支持力度也會不斷加大。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關部門制定了一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關政策。今后，國家和有關部門還將根據(jù)國家經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況和需要，制定相應的支持政策。同時，經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑。人們住房觀念已發(fā)生根本性的轉變。而且，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了很大的進步。與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。這些均將為未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎和條件。

從住房需求方面看，同樣房地產(chǎn)市場空間比較大。一是提高居住水平的影響。如果2010年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按現(xiàn)有4.8億（2001年）城鎮(zhèn)人口計算，10年共需增加48億平方米；如果速度放慢一點，每人只提高5平方米，則10年需要增加24億平方米。二是城市化發(fā)展的影響。按世界各國的統(tǒng)計，2000年第三世界各國的城市化水平平均為45％。我國的城鎮(zhèn)化水平為37.7％（2001年）。如果2010年我國城鎮(zhèn)化水平達到45％，全國城鎮(zhèn)比2001年增加人口1.3億人左右，按每人住房30平方米計算，9年需要增加39億平方米；按每人25平方米計算，需要增加32.5億平方米。三是自然折舊的影響。全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房80多億平方米，如果按住房折舊的年限40年計算，每年折舊率2.5％，則到2010年共需折舊20億平方米?？紤]到我國住房折舊一般會長于40年，若按每年折舊1億平方米左右，那么到2010年也要折舊10億平方米左右。以上三項合計，到2010年我國建房低限為66億平方米，若城鎮(zhèn)化加速，那么需求會更大?？梢?，我國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

房價短期回落的可能性不大

廣州市最近作了一次住房問卷調(diào)查，要求被調(diào)查者回答“目前你認為商品住宅售價控制在什么水平才算合理”。61％的人認為應在3000元/平方米以下，認為應在3000－3999元/平方米的人占24.3％，4000－4999元/平方米者占8.5％，5000－5999元/平方米者占4.1％，認為可超過6000元/平方米者僅占2.1％。而目前廣州市的住宅售價高層為5756元/平方米，多層3930元/平方米，且高層住宅越來越多，價格穩(wěn)定在5000－6000元/平方米，大大超出人們的心理預期。同樣，根據(jù)調(diào)查，北京居民對價格的接受程度集中在6000元／平方米以下，比例超過90％，其中4000－5000元/平方米所占比例最高，為42％，其次為4000元/平方米為36％，5000－6000元/平方米為15％。顯示低價位住宅市場前景廣闊，居民等待住房價格下降的心理比較迫切。不過根據(jù)分析，近期住房價格下降的可能性很小。

房地產(chǎn)由于建設周期長，投入資金多，以及固定性等特點決定了它與一般商品在價格構成及定價方法上存在較大差異。房地產(chǎn)價格一般由土地開發(fā)成本（地價）、建筑安裝工程費用、各種稅費及利潤構成。按我國對固定資產(chǎn)投資的習慣劃分，房地產(chǎn)投資成本由地價和稅費、建安工程費用、其他費用構成。在我國，地價是由土地出讓金、城市建設配套費、拆遷安置補償費、其他土地開發(fā)費四部分組成。土地出讓金水平的高低主要受地租水平、可供開發(fā)的土地數(shù)量、利息率三個因素的影響。隨著經(jīng)濟發(fā)展，加速了對建設用地的需求，然而土地作為一種稀缺資源，供住宅開發(fā)的用地相對更少，這成為地價居高不下的客觀經(jīng)濟原因。城市建設配套費也是地價的重要組成部分，為了解決好購房人日后吃、穿、用、行等一系列問題，開發(fā)商往往斥巨資修建商場、學校、托幼、娛樂、通信設施，有的還將公交線路引入小區(qū)。為使樓宇正常運轉，還必須將上水、污水、電力、電信、熱力、天然氣等與外圍市政接通，這將占建設成本的20％，而這些費用最終都計入成本，轉嫁給購房人。拆遷補償費對開發(fā)商來說也是一項不小的成本，尤其對于人口密度大、土地價值高的地區(qū)，拆遷所付出的成本就更大。由于房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)領域多，課稅基礎廣泛，稅源穩(wěn)定，因此與房地產(chǎn)有關的稅種較多。我國現(xiàn)行住宅方面的稅收主要有：房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地征用稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、契稅等10余種。除此之外，以各種費用名義收取的與住宅相關的“準稅收”卻多達幾十種，有的地方甚至上百種，尤其是重復收取配套設施建筑費用，名目多、數(shù)額大，占繳費總額的60％到70％左右。據(jù)統(tǒng)計，在我國城市住宅開發(fā)中，地價（含拆遷補償及市政配套）和稅費在住宅成本中所占的比例高達45％甚至50％，而同期國際平均水平僅為20％。地價與稅費過高成為我國房地產(chǎn)成本居高不下的主要原因。盡管國家和地方政府為促進住宅業(yè)的發(fā)展，出臺了一些政策，有利于成本的降低，但目前看，所占比例還不大，對房價的影響還比較有限，種種因素使得房價在較高的位置上形成一定的剛性，要降下來的難度比較大。特別是人們對住房的需求還在不斷上升，受供求規(guī)律的作用，價格也難以在短期內(nèi)降下來。因為，當市場對住宅的需求大于供給時，房價就會上升，當需求小于供給時，房價自然會回落。因此，只有在住宅市場供需大體平衡或供過于求的情況下，降低成本費用才會達到降低價格的目的。否則，降低成本費用并不會降低價格，只會增加開發(fā)商的利潤和政府的稅收。

當然，從長期看，房價將向其價值靠攏，開發(fā)商的利潤也將逐步向社會平均利潤率靠近。其原因，一是運行將趨于規(guī)范。國土資源部下發(fā)了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，并從今年7月1日開始實施。中間環(huán)節(jié)的減少，制度的透明，將有利于成本的降低。二是稅費改革有利于成本的控制和監(jiān)督。隨著體制改革的深化，政府職能的轉變，搭車亂收費現(xiàn)象將逐步減少。三是新的市場主體不斷進入，加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，供給增多。由于房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說還屬較高，從事房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間將吸引業(yè)績優(yōu)良的民營企業(yè)、其他實業(yè)主體的加盟。房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化分工有其自身特色，融資有銀行信貸，前期開發(fā)市場定位有專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢策劃公司，設計有設計公司，建筑有建筑公司，銷售有銷售代理公司，有足夠資本積累的其他市場主體介入房地產(chǎn)開發(fā)的壁壘并不高。一批業(yè)外企業(yè)如海爾、TCL、美的、三九、康佳等業(yè)外巨頭，已紛紛搶灘房地產(chǎn)，飼料大王四川希望集團、聯(lián)想集團均宣布斥30億巨資投向房地產(chǎn)。大批上市公司如數(shù)源科技、亞華種業(yè)、益鑫泰、經(jīng)緯紡機及ST黎明等，都競相向地產(chǎn)業(yè)進軍，更有不少上市公司干脆將整體業(yè)務轉向房地產(chǎn)，如深達聲、招商局、世茂股份、ST華源等。隨著新的市場主體的進入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭將加劇，有利于房地產(chǎn)企業(yè)整體開發(fā)水平的提高，從而有力地推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快成熟。四是我們是大陸經(jīng)濟體，在一定條件下土地供給與滿足居住、經(jīng)濟發(fā)展的需求的矛盾并不十分突出。在這種條件下供求關系的市場條件不支持高房價。比如北京和上海原本兩個房價非常接近的城市，在短短幾年時間內(nèi)，上海的房地產(chǎn)價格卻能夠大幅度降低，原因是在上海，地鐵和輕軌等快速交通向郊區(qū)發(fā)展，釋放出了大量的土地資源。同樣，在大陸經(jīng)濟體的特征下，北京房價的降低借鑒上海的發(fā)展經(jīng)驗也是完全可以在短期內(nèi)實現(xiàn)的。