用市場(chǎng)化的眼光看待地價(jià)

地價(jià)問(wèn)題的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化問(wèn)題

地價(jià)問(wèn)題說(shuō)到底是個(gè)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化已成為我國(guó)21世紀(jì)初最重要的改革方向。我們不能設(shè)想，產(chǎn)權(quán)不走到市場(chǎng)上來(lái)，就能稱(chēng)為建成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。我們討論地價(jià)問(wèn)題，實(shí)際上討論的就是土地的產(chǎn)權(quán)及其市場(chǎng)化問(wèn)題。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題并非僅僅是財(cái)富歸屬的問(wèn)題，其中還包括使用權(quán)、所有權(quán)等問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。

有人說(shuō)土地市場(chǎng)化，不就是土地可以買(mǎi)賣(mài)嗎？有買(mǎi)有賣(mài)不就有價(jià)格了嗎？這個(gè)認(rèn)識(shí)太過(guò)簡(jiǎn)單。其實(shí)，土地市場(chǎng)化問(wèn)題并不是那么容易就能夠解釋清楚的。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是我們黨在十四大上就確定的戰(zhàn)略。然而什么是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時(shí)的認(rèn)識(shí)并不充分。人們以為，只要把市場(chǎng)充分放開(kāi)放活，產(chǎn)品的交易不再有計(jì)劃、政府不再行政干涉，由企業(yè)自己決定就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了。現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，盡管商品在價(jià)格放開(kāi)上已經(jīng)基本完成，企業(yè)在生產(chǎn)什么不生產(chǎn)什么，生產(chǎn)多少等方面已經(jīng)具有自主權(quán)了，產(chǎn)品的交易價(jià)格基本上是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的了，不需要政府從中決策了，但到這一步還只是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初始階段。實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化才叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的真正確立。

既然地價(jià)是產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的結(jié)果，那么接下來(lái)的一個(gè)問(wèn)題就是，產(chǎn)權(quán)到底是什么？地價(jià)和其他商品價(jià)格的區(qū)別在哪兒？

產(chǎn)權(quán)是什么？產(chǎn)權(quán)不過(guò)是一種社會(huì)約定。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)權(quán)不是一種可以一手錢(qián)一手貨交易的實(shí)物，而是一種虛擬的交易對(duì)象。這種虛擬交易對(duì)象的基礎(chǔ)是社會(huì)共同約定。產(chǎn)權(quán)是社會(huì)的約定。社會(huì)約定上升為共同行為規(guī)范，就是法律、道德以及市場(chǎng)規(guī)則。產(chǎn)權(quán)制度是共同約定的制度。沒(méi)有這個(gè)約定，就無(wú)法建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)可，是一個(gè)很重要的游戲規(guī)則。地價(jià)和其他一般商品價(jià)格的形成有很大不同。一般商品價(jià)格的形成有兩個(gè)支點(diǎn)，一個(gè)是商品的成本，是內(nèi)在的因素起決定作用的；另一個(gè)是特定供求關(guān)系下買(mǎi)賣(mài)雙方的利益關(guān)系均衡。比如菜市場(chǎng)上的蘿卜貴一毛錢(qián)，賣(mài)者的利益就多一毛錢(qián)；蘿卜便宜一毛錢(qián)，買(mǎi)者的利益就多一毛錢(qián)。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)找到一個(gè)恰當(dāng)?shù)睦娣指铧c(diǎn)，就可以成交了。

而土地不一樣，土地的價(jià)格并非是土地成本。一塊地從生地變成熟地，投入了很多資金，這不是土地的真實(shí)成本。土地是自然賦予的。土地價(jià)格的形成取決于和土地相關(guān)的各個(gè)利益群體之間利益矛盾的協(xié)調(diào)程度。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，其中牽扯到國(guó)家、開(kāi)發(fā)商、農(nóng)民、以及未來(lái)的購(gòu)房者等多方面利益群體。大家要找到一個(gè)利益分配的均衡點(diǎn)，這一點(diǎn)就是地價(jià)。地價(jià)形成的核心問(wèn)題，取決于社會(huì)各個(gè)利益群體之間相互關(guān)系的矛盾不趨于激化。如果在交易中任何一方的利益與其他各方的利益失衡，這個(gè)交易價(jià)格就是不公平、違背規(guī)律的。這是地價(jià)的決定原則。

土地要素的交易是一種非常特殊的交易，地價(jià)具有非常特殊的價(jià)格形成機(jī)制。土地為什么會(huì)有級(jí)差地租問(wèn)題？為什么同樣一塊面積的土地價(jià)格懸殊那么大？因?yàn)樵诓煌牡乩砦恢?，或者土地用于不同的用途，其收益是千差萬(wàn)別的。因而土地交易就需要有不依賴(lài)于土地面積的利益分配形式。這就是級(jí)差地租。常識(shí)可知，地價(jià)一定和級(jí)差地租相關(guān)。

距北京天安門(mén)廣場(chǎng)70多公里有個(gè)懷來(lái)縣，是北京與河北的交界處。那個(gè)地方千萬(wàn)年來(lái)形成一個(gè)大沙丘，一直是當(dāng)?shù)刎毨У臉?biāo)志。風(fēng)一吹，沙丘還會(huì)滾動(dòng)，侵占良田、房屋。有一天當(dāng)?shù)乩习傩蘸鋈话l(fā)現(xiàn)這個(gè)沙丘原來(lái)是旅游資源。于是拿根繩子一攔，開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目叫做“滑沙”。就是爬到沙丘頂上滑下來(lái)。價(jià)格是20塊錢(qián)。20塊錢(qián)爬上去滑下來(lái)，結(jié)果北京市民哭著喊著愿意去，一家老小開(kāi)著車(chē)去。沙丘成了旅游資源了。顯然前后兩種情況的收益天壤之別。這個(gè)地價(jià)又如何算呢？同樣是相同面積的土地，同樣是土地上相應(yīng)的自然狀況，在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，不同的社會(huì)關(guān)系條件下，它有不同的價(jià)值。為什么早幾年人們沒(méi)想到沙丘是旅游資源呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不能夠支撐這種服務(wù)性、休閑性的消費(fèi)。吃穿用都不夠，哪有錢(qián)去消費(fèi)別的，去滑沙？隨著經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，資源的價(jià)值就變化了。這和土地的成本有關(guān)系嗎？沒(méi)有關(guān)系。因此，地價(jià)的最大特點(diǎn)是取決于各方面社會(huì)利益關(guān)系的協(xié)調(diào)，級(jí)差地租本來(lái)就是土地所有者和土地使用者之間利益競(jìng)爭(zhēng)形成的結(jié)果。城里人收入高了，想旅游了，沙丘所有者就要通過(guò)級(jí)差地租的形式分享其收入提高的好處。這在馬克思的《資本論》中有明確的描述。因此，地價(jià)是產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的結(jié)果，取決于社會(huì)利益群體的利益均衡。

地價(jià)需要在大量、反復(fù)的交易過(guò)程中才能形成

地價(jià)絕不是在一兩次交易中形成的，也不是人主觀計(jì)算或“制定”出來(lái)的。由于具有各方面社會(huì)利益關(guān)系協(xié)調(diào)的特征，地價(jià)需要在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上，通過(guò)多次、反復(fù)地大量交易才能夠形成。如果不讓土地成為普遍可交易、可流動(dòng)的要素，并且不去經(jīng)常促進(jìn)它進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，要想尋找出符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則、能夠讓供需方都不吃虧的地價(jià)是無(wú)法辦到的。因?yàn)檫@違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和原則。

地價(jià)問(wèn)題，不是土地管理部門(mén)能夠解決的，必須把土地放到市場(chǎng)中去，且加速這種資源的交易流動(dòng)。在流動(dòng)中，一方面解決價(jià)格問(wèn)題，另一方面解決土地資源的優(yōu)化配置問(wèn)題。在美國(guó)買(mǎi)汽車(chē)保險(xiǎn)有一個(gè)特點(diǎn)，填表時(shí)必須寫(xiě)明購(gòu)車(chē)人住的社區(qū)。住在不同的社區(qū)，買(mǎi)同一輛汽車(chē)的保險(xiǎn)費(fèi)用相差很大。住在一個(gè)高檔社區(qū)，安全狀況好，保險(xiǎn)費(fèi)就便宜，倘若住在黑人區(qū)，汽車(chē)別說(shuō)不鎖，鎖著還經(jīng)常被盜。在美國(guó)黑人區(qū)，汽車(chē)上經(jīng)常貼一個(gè)紙條，說(shuō)車(chē)?yán)锏囊繇懸呀?jīng)被盜了，意思是小偷不必再費(fèi)心了。這里買(mǎi)車(chē)人的保險(xiǎn)費(fèi)就高。這說(shuō)明，每塊土地的價(jià)值在市場(chǎng)中經(jīng)過(guò)多次交易后已經(jīng)取得一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的定位。在美國(guó)要買(mǎi)一套房子，基本上只要說(shuō)出買(mǎi)什么社區(qū)的，多大的房子，房?jī)r(jià)就可以估算出來(lái)。中國(guó)為什么不行？因?yàn)椋€沒(méi)找出級(jí)差地租的規(guī)律。

我們不可能指望從零星的、少量的、偶然的交易中尋找到地價(jià)。因?yàn)榈貎r(jià)主要不是取決于成本，而取決于社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)程度。這是馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理。貨幣與價(jià)格怎么產(chǎn)生的？是在大量、普遍交易過(guò)程中產(chǎn)生的。貨幣、價(jià)格都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本體現(xiàn)。因此，地價(jià)的確定，必須與土地周轉(zhuǎn)、土地的市場(chǎng)化過(guò)程聯(lián)系起來(lái)，讓土地成為不斷買(mǎi)賣(mài)、交易的對(duì)象，成為投資的對(duì)象、消費(fèi)的對(duì)象，成為私人財(cái)富優(yōu)化組合、回避風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益的對(duì)象。惟此才能解決好地價(jià)及地價(jià)管理體制。

地價(jià)必須與稅控機(jī)制密切結(jié)合起來(lái)

地價(jià)是一種特殊要素的價(jià)格，這種價(jià)格必須和稅控機(jī)制聯(lián)系起來(lái)，不能單純考慮土地價(jià)格，把稅放在一邊。這不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。

土地的交易價(jià)格，經(jīng)常是稅和價(jià)兩部分組成的，而稅占的比例還相當(dāng)大，彈性也相當(dāng)大。這是土地交易的一個(gè)重要特點(diǎn)，

日本是土地資源非常稀缺的國(guó)家。中國(guó)人一說(shuō)自己為什么窮，就說(shuō)人多。日本人不服氣，說(shuō)按人均土地占有面積算，日本比中國(guó)密度大得多，我們?cè)趺淳筒桓F。正因?yàn)槿毡就恋仄嫒?，所以才有炒的余地，才炒成了日本的泡沫?jīng)濟(jì)，泡沫經(jīng)濟(jì)一破滅把日本的銀行都給拖累垮了。但日本在土地管理上有一個(gè)非常好的經(jīng)驗(yàn)，即征收不動(dòng)產(chǎn)稅，很高的不動(dòng)產(chǎn)稅，在所有的土地交易中，你付的不僅僅是價(jià)，還要付稅，而且不動(dòng)產(chǎn)稅是按年或按每?jī)赡暾魇找淮?。如果你是大款，有的是錢(qián)，你可以在東京六本木買(mǎi)一個(gè)花園，那里是寸土寸金之地，你一跺腳，那兩腳印大的地方就值2000萬(wàn)日元。只要能承擔(dān)得起不動(dòng)產(chǎn)稅，你就可以住著，承擔(dān)不了趁早把它賣(mài)給其他有實(shí)力、能夠利用這個(gè)土地獲取經(jīng)營(yíng)性收益的企業(yè)，建大型百貨店或開(kāi)發(fā)五星級(jí)飯店，使它的經(jīng)營(yíng)收入能夠覆蓋稅收。通過(guò)稅收杠桿推動(dòng)土地不斷向利用效率最高的支配者手里轉(zhuǎn)移。土地含稅還不僅僅是收不動(dòng)產(chǎn)稅的問(wèn)題，它還推動(dòng)了土地資源的優(yōu)化配置，使土地市場(chǎng)能夠在公平交易下競(jìng)爭(zhēng)。

在發(fā)達(dá)國(guó)家還有一個(gè)很重要的稅——遺產(chǎn)稅。土地私有化不要緊，遺產(chǎn)稅高到你把其他家產(chǎn)都賣(mài)掉還不夠交。有人說(shuō)，這個(gè)土地遺產(chǎn)我干脆不要了。不要也得先交稅，除非捐獻(xiàn)給慈善機(jī)構(gòu)。這樣既保證了社會(huì)公平交易，又保證土地資源不斷得到優(yōu)化。應(yīng)該說(shuō)，這是一個(gè)非常重要的制度。因?yàn)橥恋刭Y源是有限的。這個(gè)資源的利用方式應(yīng)當(dāng)符合社會(huì)整體利益。市場(chǎng)機(jī)制下的競(jìng)爭(zhēng)和分散決策不能充分保證土地資源最大限度地符合大多數(shù)人的利益。這就需要稅負(fù)杠桿參與其中。土地資源的利用程度不僅僅是對(duì)個(gè)人或一個(gè)利益群體的影響，它影響到全社會(huì)的福利程度。

光靠市場(chǎng)機(jī)制下的競(jìng)爭(zhēng)，分散決策，還不足以充分保證土地的高效利用和優(yōu)化配置，還必須要有政府及法律等制度干涉，這是WTO的成員國(guó)需要共同遵循的游戲規(guī)則。一方面是高度的市場(chǎng)化，另一方面是市場(chǎng)化之外的力量的高度干涉。

地價(jià)要確保土地增值

研究地價(jià)問(wèn)題，特別是有中國(guó)特色的地價(jià)問(wèn)題，必須放在國(guó)有資產(chǎn)保值增值的立場(chǎng)上。我們不僅僅要研究一共有多少土地，研究怎樣在土地轉(zhuǎn)讓或批租過(guò)程中賣(mài)得貴一些。更重要的是，土地在國(guó)有經(jīng)濟(jì)體系中，在國(guó)有資源的構(gòu)成中是最穩(wěn)定、最重要的構(gòu)成部分。

在國(guó)有資源中，土地資源的保值和增值主要不是通過(guò)稅收完成的，而是通過(guò)城市化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地開(kāi)發(fā)、合理組合城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)等，使其市場(chǎng)價(jià)值不斷提升來(lái)體現(xiàn)的。地還是這塊地，面積還是這么大面積，由于在土地上所做的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃及其合理、有效的實(shí)施，這一塊土地的市場(chǎng)價(jià)值就可以得到提升。而且提升的程度是合理的，能夠跟上時(shí)代前進(jìn)步伐的。

當(dāng)然，土地的保值不僅僅是拿在手里不賣(mài)，或者是在地上搞三通一平、七通一平，或在這塊地旁修一條高速公路讓地價(jià)升值。這只是一方面，另一方面，還應(yīng)擁有一個(gè)由政府出資的土地中介機(jī)構(gòu)，這是一個(gè)不斷買(mǎi)入和賣(mài)出土地的機(jī)構(gòu)，土地價(jià)格便宜時(shí)買(mǎi)進(jìn)來(lái)，貴時(shí)賣(mài)出去。這也是用土地資源進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的一個(gè)重要手段。