有房沒人住 有人沒住房

作為國民經濟的一個重要部門，房地產業(yè)對經濟的發(fā)展具有先導作用，通過其關聯效應和擴散效應，能直接或間接促進前向和后向相關產業(yè)的發(fā)展。就其發(fā)展?jié)摿Χ?，我國眾多的人口為房地產業(yè)的發(fā)展提供了潛在的市場需求。從這一點來看，房地產業(yè)有理由成為我國經濟的增長點。

事實上，房地產業(yè)一直保持了較高的增長速度，其開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調是一致的。1992年至1993年是我國房地產開發(fā)投資的高峰時期；1994年以后隨著全行業(yè)步入調整時期，房地產的開發(fā)投資呈現出增速減緩的態(tài)勢；1998年房地產逐步走向復蘇，房地產業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升；2002年前6月，全國房地產業(yè)開發(fā)投資完成額2821.3億元，同比增長32.9％。正是在房地產業(yè)紅紅火火發(fā)展的情況下，我們的房地產市場表現出兩種大相徑庭的走向：一方面，大量住房困難戶、特困戶望洋興嘆；另一方面，大量城市新建住宅卻無人問津。據專家估計，目前我國商品房空置面積達到1.2億平方米。房地產市場這種供需結構“易位”、部分供給不足的虛假現象，形成房地產業(yè)“泡沫經濟”，而不形成實際購買力。下面對房地產業(yè)這種“有房沒人住，有人沒住房”的現象加以銓釋。

供求結構失衡

前幾年房地產過熱時，高利潤的高檔寫字樓和商業(yè)設施項目開發(fā)量過大。據有關資料反映，北京市現有寫字樓和在建高檔寫字樓已足以滿足今后14年的需求。從住宅供給內部結構來看，許多開發(fā)商在住宅開發(fā)上，偏重高利潤的高檔公寓、別墅開發(fā)，造成這部分高檔物業(yè)發(fā)展過快，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠高于普通住宅。住宅生產適當超前是合理的，但如果住宅生產結構嚴重偏離居民的住房需求結構，就難以避免住房的滯銷。

住宅供給結構偏離市場需求有一定的歷史原因。1998年底停止住房實物分配，集團購房逐步退出市場之后，率先進入市場的個人購房者是那些先富一族的高收入和中高收入者。前幾年的開發(fā)項目、樓盤價位也都是以他們的購買力來決定的。比如在北京，高收入家庭購房的價位一般在150萬元至200萬元，而中高收入家庭的每套房價一般也在80萬元以上。在這種住房消費的“示范”下，在北京較好地段如三環(huán)或四環(huán)內（南城除外）開發(fā)的樓盤售價大多在6000元／平方米以上，每套價格多在七、八十萬元以上。而價位在4000元／平方米左右，每套房價在三、五十萬元之間的樓盤，為數不多，或者地段較偏。這樣的產品結構，在前兩年大體是適應的，基本適應了北京中高收入以上家庭的住房消費需求。但到了今天，該由中等收入家庭買房的時候，就明顯出現了住宅產品供應結構不合理的問題。這就是中高檔價位的樓盤出現了供大于求，而中檔價位的住宅供不應求的現象。

調查顯示，北京居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％的調查者期望值處于3000元～5000元/平方米。但是，市場上的房地產開發(fā)項目在價位分布上呈現中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000元～4000元、4000元～5000元、5000元～6000元、6000元～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤是供給，有一半左右的供需結構的矛盾。

普通商品房售價過高，讓許多市民只能望樓興嘆。于是，經濟適用房就成為許多渴望圓住房夢的人的首選。為了一套經濟實用房，北京上千人在炎炎烈日下排了三天隊。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反，經濟適用房出現供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業(yè)存在著嚴重的供求錯位。

從目前看，政府干預房地產市場的主要手段是大規(guī)模建設和推出經濟實用房，國家計委和建設部前不久宣布，今年將投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經濟實用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。

差距懸殊的高房價與低收入

商品住房價格與家庭收入的比例，是市場經濟中住房市場供求形勢的指示器，也是居民支付能力的一個標志。房價收入的比值越小，買房能力越強。根據世界銀行的研究資料，當一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民才能負擔得起。也就是說，一個家庭年收入的3－6倍能買下一個中等水平住宅時，這個家庭便具備購房能力。2001年，我國商品房平均每平方米售價達到2226元，按此計算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬元，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800元，按一家三口計算，房價與家庭年收入比達到7.6：1。而在房地產市場發(fā)達的北京，這個比例高達12.4：1，因此房價過高是制約房地產業(yè)發(fā)展的一個桎梏。

商品房價格過高，除了開發(fā)商利潤過高以及名目繁多的各項稅費外，1998年的住房制度改革也在一定程度上推動了房地產價格的上升。一方面，有些企事業(yè)單位為趕在房改之前突擊分房，大量購置商品房，導致房價被抬高。另一方面，個人原來居住的住宅，作為社會的資產實際上早已存在，但因不能流通和交易，而沒有市場價值。住房制度改革后，住宅擁有產權，一夜之間使長期積累的財富具有了市場價值。很多人辛辛苦苦一輩子沒有攢下多少錢，但房改確實使他們的財產倍增，立刻成為十萬甚至是百萬富翁。但因為這部分住房不能流通，因此加劇了市場上的供需的結構性矛盾。

經濟實用房不經濟

國家確定1999年全國城鎮(zhèn)經濟實用房年內施工面積24444萬平方米，投資規(guī)模達1900億元，并要求各地優(yōu)先落實建設資金，經濟實用房建設由此大規(guī)模展開。經濟實用房是由政策介入的微利商品房，擔負著讓中低收入者安居的使命，享受著無償劃撥土地、減免稅費等優(yōu)惠條件。但是，微利商品房只是在土地供應政策和價格管理政策上區(qū)別于一般商品，但仍然按市場化運作。在操作過程中，許多經濟適用房不僅戶型面積超標，而且設計高檔、裝修豪華，工薪階層仍然難以接受。經濟實用房政策實際是優(yōu)惠了開發(fā)商。

針對目前這種情況，有學者提出：政府應該盡快出臺相關政策，考慮將住房補貼發(fā)到居民手中，而不是補貼給開發(fā)經濟實用房的房地產企業(yè)，即所謂的“從磚頭補向人頭”。這或許能更好的實現經濟實用房的政策初衷。

供求規(guī)律“失靈”

近年來，商品房市場供過于求，依照供求規(guī)律，其價格應下降以刺激需求，但實際情況是商品房價格一直居高不下。主要原因是，中國的房地產市場是一個發(fā)育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。在這些集團中又有相當一部分購房資金來源于各種財政撥款，他們的購買行為不同于普通消費者，價格對他們的需求不起決定性作用，因此造成商品房需求價格彈性很低。1998年中國開始在全國范圍內推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房時間表，逐漸將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團向個人轉移，需求規(guī)律在房地產市場中作用逐漸增大，因此，在商品房大量積壓的情況下，其價格有逐步下調可能。

房地產泡沫導致潛在金融風險

我國房地產業(yè)發(fā)展的原動力主要來自于金融支持：一是直接支持企業(yè)的房地產開發(fā)投資；二是通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產需求。許多房地產開發(fā)商從金融機構手中獲得開發(fā)房地產項目的資金，然后進行滾動操作，最后將樓盤以按揭貸款的方式進行銷售，將房地產投資的風險“套”在了金融機構身上。

目前開發(fā)商60％以上的資金都是通過銀行貸款來解決的，由于房地產業(yè)對金融的依賴性太大，導致了金融機構對單一產業(yè)發(fā)展的貸款集中度過大的風險。統(tǒng)計表明，2002年1月～6月，全國累計完成房地產開發(fā)投資2821.3億元，同比增長32.9％；另一方面，截止到2002年6月底，金融機構個人住房貸款余額已達到6630.1億元。據有關專家測算，金融機構用于房地產開發(fā)和個人住房貸款余額，占全部金融機構貸款比估計為10％左右。為了給目前火熱的房地產業(yè)進行適度降溫，防范房地產泡沫可能產生的金融風險，金融機構應當通過適當的信貸政策來引導房地產市場結構的調整。