地產(chǎn)大佬“過(guò)冬”

在京城地產(chǎn)即將走入嚴(yán)冬的凄風(fēng)冷雨中，地產(chǎn)大佬們正在打著怎樣的算盤(pán)？是生存，還是毀滅？誰(shuí)能成為行業(yè)老大，誰(shuí)又能獨(dú)善其身？

你能在清場(chǎng)中生存嗎？

一個(gè)負(fù)債18億的人現(xiàn)在過(guò)著怎樣的生活？

“現(xiàn)在我每日里只做一些類(lèi)似吃飯、睡覺(jué)這類(lèi)必須維持生理運(yùn)行需求的活動(dòng)，其他的事情一概沒(méi)有了興趣。”張力頹廢地說(shuō)。

張力前些年曾經(jīng)在一家北京房地產(chǎn)公司打工，熟悉了房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)流程以后，看著周?chē)芏喾康禺a(chǎn)公司獲利豐厚，終于也按捺不住寂寞，辭職自己成立了一家房地產(chǎn)公司。

因?yàn)榍皫啄瓯本┓渴锌春?，所以張力的公司雖然在行業(yè)里算不上出眾，卻也賺了不少錢(qián)。張力一下子膽子大了起來(lái)，去年設(shè)法籌到更多資金，打算做一個(gè)更大的項(xiàng)目。

然而市場(chǎng)形勢(shì)突然急轉(zhuǎn)直下。原先做項(xiàng)目隨便找塊地，蓋好房子很快就能賣(mài)出去，可惜這一回時(shí)運(yùn)不濟(jì)，張力在一個(gè)較偏僻地區(qū)的高檔公寓項(xiàng)目，到現(xiàn)在，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去將近一年，房子蓋了近一半，預(yù)售情況卻很不理想。銀行停止了貸款，資金鏈驟然斷裂，項(xiàng)目自此停滯，成了“爛尾”。張力公司欠銀行、供應(yīng)商和買(mǎi)房人的錢(qián)總共算下來(lái)，竟然高達(dá)18億元。

在今天的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)，張力并不是特例。

“種種跡象表明，從2003年到2004年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)大洗牌的過(guò)程，”北京世紀(jì)百人行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理童淵對(duì)《商務(wù)周刊》說(shuō)。從去年開(kāi)始，一些開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)操作起來(lái)開(kāi)始變得困難，資金跟不上，樓房不能按期交工，出現(xiàn)“爛尾”，或者中途出現(xiàn)新的投資者進(jìn)入，甚至出現(xiàn)大量的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

但是更嚴(yán)峻的局面將在未來(lái)出現(xiàn)。“將有一大批開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)上消失?！蓖瘻Y很肯定地說(shuō)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商消失的數(shù)目，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士韓俊峰的估計(jì)是：“可能會(huì)剩下不到1000家”。而童淵的估計(jì)則更加險(xiǎn)峻：“如果說(shuō)現(xiàn)在北京有2000家開(kāi)發(fā)商，洗牌之后最多能剩下500家?！?/p>

按照韓俊峰的分析，根據(jù)國(guó)家頒布的各項(xiàng)土地政策，包括今年國(guó)有土地開(kāi)始進(jìn)行招標(biāo)拍賣(mài)，可以看出政府也在主動(dòng)地參與洗牌。

對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始洗牌的原因，采訪對(duì)象們一致同意：“因?yàn)槭袌?chǎng)定位不準(zhǔn)，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)”。具體表現(xiàn)是：在市中心地區(qū)7000元以上，定位高收入人群的高檔房面積占了待銷(xiāo)樓盤(pán)面積的80%以上，而根據(jù)調(diào)研，這部分高收入人群只占買(mǎi)房者的20%-30%。供給與需求的比例在這里出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，北京市的房屋空置率也因此急劇增加。

“空置也是需要成本的”，童淵說(shuō)，“所以明年會(huì)有很多現(xiàn)房降價(jià)”。對(duì)于降價(jià)的幅度，作為業(yè)內(nèi)人士，以開(kāi)發(fā)北京頂級(jí)豪宅“貢院六號(hào)”聞名的童淵狡黠地一笑：“有可能是九折，也有可能是八折，都說(shuō)不定，至于每個(gè)買(mǎi)房的人能買(mǎi)到幾折的房子，就需要他擦亮眼睛，仔細(xì)挑選，看他自己的本事了。”

據(jù)搜房研究院中房指數(shù)系統(tǒng)高級(jí)經(jīng)理分析師袁曉龍介紹，實(shí)際上，現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)在下降，只是都采用的是暗降的方式，比如本來(lái)是毛坯房的價(jià)格，現(xiàn)在同樣價(jià)格的房子改成了精裝修。

“但當(dāng)暗降仍然無(wú)法拉動(dòng)需求的時(shí)候，明降只能是必然的選擇了?！痹瑫札堈f(shuō)。

“降價(jià)”是一個(gè)令開(kāi)發(fā)商心痛的字眼，它不僅表現(xiàn)在已出現(xiàn)的銷(xiāo)售狀況不太好的現(xiàn)房樓盤(pán)，也表現(xiàn)在新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)的降低。據(jù)童淵介紹，明年他們要做一個(gè)中檔樓盤(pán)項(xiàng)目，地點(diǎn)在東四環(huán)附近，開(kāi)盤(pán)價(jià)應(yīng)該在4000元左右，而且“要做的比其他同檔次的樓盤(pán)更有品位，要把以往做過(guò)的高檔項(xiàng)目的品質(zhì)和品位融進(jìn)這個(gè)中檔項(xiàng)目中來(lái)”。而據(jù)記者了解，目前東四環(huán)的平均房?jī)r(jià)一般在5000元左右。

供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，猶如一枚沉重的秤砣，將北京房市高昂的價(jià)格曲線重重地向下?tīng)恳?/p>

你能當(dāng)老大嗎？

市場(chǎng)低迷，并不意味著所有的人都必須退場(chǎng)。按照童淵的說(shuō)法，對(duì)于有實(shí)力的地產(chǎn)大佬來(lái)說(shuō)，通過(guò)洗牌可以吃掉一些實(shí)力較弱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這意味著爭(zhēng)做行業(yè)老大的機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)臨。

陽(yáng)光100房地產(chǎn)公司，是一家發(fā)端于廣西，由多家上市公司共同投資的房地產(chǎn)公司。從1998年進(jìn)京開(kāi)始投資現(xiàn)代城項(xiàng)目，到陽(yáng)光100國(guó)際公寓的暢銷(xiāo)，發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)。但現(xiàn)在陽(yáng)光100的選擇是：以北京為中心，迅速向全國(guó)二、三線城市擴(kuò)張。

陽(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說(shuō)：“現(xiàn)在是形成房地產(chǎn)品牌的時(shí)候了。陽(yáng)光100以北京為中心可以整合上市公司資源，方便投資商對(duì)陽(yáng)光的投資。而二、三線城市房地產(chǎn)較冷，外地開(kāi)發(fā)商尚未大規(guī)模進(jìn)入，陽(yáng)光100對(duì)其進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)，成本可大大降低?！?/p>

通常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的區(qū)域性市場(chǎng)，活躍在當(dāng)?shù)氐暮芏喽际潜镜亻_(kāi)發(fā)商?，F(xiàn)在，在北京起步的陽(yáng)光100卻先后在濟(jì)南、南寧、柳州、重慶等地相繼推出項(xiàng)目。這些項(xiàng)目并非單打獨(dú)斗，他們都有一致的定位：“聚焦最有發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市；聚焦代表未來(lái)最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘邪最I(lǐng)階層”。 范小沖說(shuō)，陽(yáng)光100希望可以形成標(biāo)準(zhǔn)化的管理，克服地域性差異，在全套的組織管理體系下，實(shí)現(xiàn)本地化。而其更進(jìn)一步的想法是，最終形成獨(dú)有的全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)模式。

范小沖稱(chēng)，現(xiàn)在陽(yáng)光100的投資額度中，外地與北京的比例大約為7：3。據(jù)他的估計(jì)，外地項(xiàng)目雖然銷(xiāo)售額會(huì)小于北京，但其毛利卻會(huì)高于北京。

除了尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)，范小沖也承認(rèn)：“把觸角伸向外地，一部分原因是在規(guī)避北京房地產(chǎn)市場(chǎng)日益增大的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

在陽(yáng)光100們轉(zhuǎn)攻外地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，萬(wàn)通集團(tuán)則早在三年前就開(kāi)始有組織、“有預(yù)謀”地等待北京房地產(chǎn)行業(yè)蕭條時(shí)期的到來(lái)。

讓人驚奇的是，在很多大開(kāi)發(fā)商大量購(gòu)買(mǎi)土地的時(shí)候，萬(wàn)通反其道而行之——三年沒(méi)買(mǎi)一塊地?！叭f(wàn)通集團(tuán)在三年前就提出要具備反周期能力，”萬(wàn)通董事會(huì)主席馮侖對(duì)《商務(wù)周刊》說(shuō)，“一個(gè)企業(yè)的發(fā)展都不是在繁榮時(shí)期趕超的，實(shí)際上都是在蕭條時(shí)期趕超的，所以我們現(xiàn)在并不著急買(mǎi)地。”按照馮侖的說(shuō)法，萬(wàn)通三年只做了一件事——“改變商業(yè)模式，增強(qiáng)反周期能力”，并由此形成一整套管理、經(jīng)營(yíng)體系。

馮侖提出的“反周期能力”，是基于任何一個(gè)行業(yè)都會(huì)有“周期性”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，產(chǎn)品周期非常長(zhǎng)，所以每次經(jīng)濟(jì)低潮到來(lái)的時(shí)候都會(huì)消失一大批房地產(chǎn)商，受打擊最大?！耙虼艘ㄟ^(guò)商業(yè)模式的創(chuàng)新來(lái)減少對(duì)周期性的依賴(lài)，”馮侖說(shuō)。

為了預(yù)防北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)的波動(dòng)，萬(wàn)通不但三年不買(mǎi)地，同時(shí)不斷地賣(mài)存貨。“這樣我們可以擁有大量現(xiàn)金，等到蕭條的時(shí)候，我們就開(kāi)始買(mǎi)土地了，”被視為地產(chǎn)界思想家的馮說(shuō)，“我們是‘繁榮時(shí)候賣(mài)產(chǎn)品，蕭條時(shí)候買(mǎi)土地’?！?/p>

除了不買(mǎi)地，這三年，其他的事情萬(wàn)通都做得很熱鬧。萬(wàn)通用一年多的時(shí)間研究了全世界所有房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式。他們發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式大多數(shù)都類(lèi)似香港房地產(chǎn)企業(yè)，走的是一條“全能開(kāi)發(fā)商”的路線，主要做開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，買(mǎi)地——蓋房子——銷(xiāo)售——物業(yè)管理，由于開(kāi)發(fā)商包攬了整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的所有環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金80%來(lái)源于銀行，通常跨越的時(shí)間很長(zhǎng)，因此一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商就很容易受到打擊。

歐美等具有發(fā)達(dá)房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家則不一樣?！八麄兊姆康禺a(chǎn)商主要做投資，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)非常多，通常的做法是投資完項(xiàng)目以后靠租金來(lái)維持物業(yè)，物業(yè)成為一種收租的手段，吸引廣大消費(fèi)者投資”，馮侖分析說(shuō)，所以在美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，投資資金80%來(lái)源于退休基金和不動(dòng)產(chǎn)投資信托，只有不到20%是銀行的錢(qián)。

“這樣即使出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)狀況不太好的情況，房地產(chǎn)也不會(huì)受太大的影響，”馮說(shuō)，而且租金的回報(bào)，“算下來(lái)比做股票高。”

受到啟發(fā)的馮侖不再把萬(wàn)通定義為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而定義為一家專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是在內(nèi)部財(cái)務(wù)公司支持下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)持有和房地產(chǎn)服務(wù)。萬(wàn)通房地產(chǎn)服務(wù)現(xiàn)在主要是定制服務(wù)，即按照客戶(hù)的需要定做房子，這需要更高的房屋構(gòu)建的技巧，然后按照服務(wù)收費(fèi)。馮侖很高興的是：“客戶(hù)很喜歡我們的定制服務(wù)，這兩年我們的定制生意增長(zhǎng)很快，今年會(huì)有1000多萬(wàn)的服務(wù)收入。到2005年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)大概每年只占我們收入的不到50%，其他大部分都是穩(wěn)定的長(zhǎng)期性收益?！?/p>

“通常開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目是5-7年，我們把土地和物業(yè)分開(kāi)，每一部分控制在2-3年內(nèi)，這樣我們的財(cái)務(wù)周期縮短”，馮侖說(shuō)，“每一個(gè)財(cái)務(wù)周期控制在兩三年內(nèi)，資金周轉(zhuǎn)速度就加快了?！?/p>

資金是維系房地產(chǎn)商的生命鏈。為了對(duì)抗經(jīng)濟(jì)的周期性，萬(wàn)通在資本方面也做了安排。今年上半年，萬(wàn)通已經(jīng)通過(guò)萬(wàn)通星河與其他公司合作，一起入主上市公司先鋒股份。

馮侖的態(tài)度很明確：“我們的目標(biāo)是做贏利最強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，而不是最大的房地產(chǎn)公司。我們希望給股東的回報(bào)最大?！?/p>

為了貫徹反周期戰(zhàn)略，萬(wàn)通從去年開(kāi)始，花了一年多的時(shí)間做管理咨詢(xún)，同時(shí)對(duì)內(nèi)部流程進(jìn)行調(diào)整，引進(jìn)高級(jí)管理人員訓(xùn)練團(tuán)隊(duì)。

更多的地產(chǎn)大佬都在像萬(wàn)通和陽(yáng)光100一樣，在房地產(chǎn)低潮到來(lái)之前未雨綢繆。韓俊峰說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商都在委托咨詢(xún)公司進(jìn)行管理咨詢(xún)，確定新的戰(zhàn)略，“如果現(xiàn)在還沒(méi)有這樣做的公司，是注定要死掉的”。童淵也表示，今年上市的房地產(chǎn)商特別多，同時(shí)大量?jī)?chǔ)備土地的房地產(chǎn)商也特別多，這些公司都是為了在大洗牌時(shí)期迅速擴(kuò)張做準(zhǔn)備。

你能成為行業(yè)新貴嗎？

童淵把北京的房地產(chǎn)商分為三類(lèi)：除去或被逼無(wú)奈或主動(dòng)退場(chǎng)的公司以外，像萬(wàn)通、新華遠(yuǎn)、華潤(rùn)置地、珠江地產(chǎn)這一類(lèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)將在洗牌的過(guò)程中迅速擴(kuò)張，還有一類(lèi)公司被他稱(chēng)為“邊走邊看”的公司。這類(lèi)公司的典型特征是做的比較穩(wěn)，不會(huì)急于求成建很多項(xiàng)目，在開(kāi)建新項(xiàng)目時(shí)小心謹(jǐn)慎。這類(lèi)公司可能不會(huì)在大洗牌中被洗掉，但他們能抓住時(shí)機(jī)成為行業(yè)新貴嗎？

利暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就是一間典型的“邊走邊看”的公司。

朝陽(yáng)園，總開(kāi)發(fā)面積28萬(wàn)平方米，從1998年年初開(kāi)始建設(shè)，到現(xiàn)在一期項(xiàng)目已經(jīng)完全賣(mài)完，二期也已售60%，是北京東部最大規(guī)模的外銷(xiāo)公寓，也是利暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京惟一的一個(gè)作品。

按照朝陽(yáng)園的良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)，利暉應(yīng)該順理成章地在北京很快開(kāi)始新的項(xiàng)目，然而，這家?guī)缀跏羌兺赓Y背景的公司最近卻跑到上海去簽約了一個(gè)類(lèi)似朝陽(yáng)園的項(xiàng)目。對(duì)此副總經(jīng)理黃世達(dá)向《商務(wù)周刊》解釋道：“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很成熟，對(duì)我們這些外資背景的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，很難控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，上海是相對(duì)成熟的國(guó)際化市場(chǎng)環(huán)境，比較適合我們?！?/p>

應(yīng)該說(shuō)，利暉是幸運(yùn)的，畢竟朝陽(yáng)園在北京不但做下來(lái)了，而且做得很不錯(cuò)，但是其他很多外資背景的房地產(chǎn)商就沒(méi)有利暉那么幸運(yùn)了。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹：很多外資公司因?yàn)闊o(wú)法適應(yīng)北京不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，控制不好風(fēng)險(xiǎn)，最后只能把樓盤(pán)轉(zhuǎn)手給當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，落荒而逃。

在黃世達(dá)看來(lái)，北京市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，很大程度上是因?yàn)楸本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)還處于轉(zhuǎn)型階段，很多行業(yè)政策法規(guī)不太健全，使一些諳熟偏門(mén)的開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘。另外，北京的市場(chǎng)保護(hù)門(mén)檻比較高，外資企業(yè)不一定能進(jìn)來(lái)。他認(rèn)為，上海大力培養(yǎng)二手房市場(chǎng)，這樣就形成了階梯型比較健康的市場(chǎng)格局。而北京主要是一手房市場(chǎng)，沒(méi)有形成階梯，整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展不太健康。

黃世達(dá)建議其他的外資房地產(chǎn)公司最好先到上海做房地產(chǎn)，熟悉環(huán)境以后再來(lái)北京，會(huì)比較容易適應(yīng)一些。對(duì)于自己公司先到北京，再去上海的方式，黃世達(dá)說(shuō)：“我們走了一條比較難的路，不過(guò)這樣也好，再到上海操作起來(lái)就會(huì)感覺(jué)很容易?！焙苡悬c(diǎn)苦中作樂(lè)的味道。