誰(shuí)在操控北京房地產(chǎn)？

雖然會(huì)受到供求關(guān)系和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，但政府仍然操持北京房市的生殺大權(quán)

在一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境中，政府在用政策構(gòu)造好了良好的市場(chǎng)環(huán)境以后，就應(yīng)該“退居二線”，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展起決定因素的只有供求關(guān)系和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境兩個(gè)因素，但是時(shí)至今日，北京的政府部門仍然在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中扮演“主角”。

利暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃世達(dá)認(rèn)為，因?yàn)楸本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)還處于轉(zhuǎn)型期，政府的政策因素依然是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素。黃表示雖然政府的管理，大方向是對(duì)的，比如今年北京已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施土地拍賣的政策，“但好像轉(zhuǎn)型的速度比較慢，跟不上市場(chǎng)的發(fā)展?！彼Ｍ@個(gè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程能夠越快越好，不要拖的時(shí)間太長(zhǎng)，因?yàn)椤稗D(zhuǎn)型是會(huì)帶來(lái)陣痛的”。

對(duì)于黃世達(dá)的疑問(wèn)，一位北京市國(guó)土資源和房屋管理局的工作人員在接受《商務(wù)周刊》采訪時(shí)也面有難色，他承認(rèn)，與其他城市相比，北京市的土地經(jīng)營(yíng)工作和市場(chǎng)建設(shè)起步較晚，但他也談及苦衷：“土地經(jīng)營(yíng)不僅僅是北京市國(guó)土資源和房屋管理局一家單位就能獨(dú)立完成的，它涉及多個(gè)部門，包括規(guī)劃、計(jì)劃、建委、市政、交通、園林、工業(yè)等等，必須協(xié)調(diào)好各方工作才能共同完成”，而且，“由于北京城市地位的特殊性，還需要協(xié)調(diào)中央和北京當(dāng)?shù)貎杉?jí)政府的相關(guān)部門工作才能完成”。

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都異常關(guān)心北京土地供應(yīng)量問(wèn)題，北京市許多土地都集中在國(guó)有大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)手里和市區(qū)兩級(jí)國(guó)有大開(kāi)發(fā)公司，更有一些地塊已經(jīng)由相關(guān)部門連帶項(xiàng)目批出，這直接導(dǎo)致北京目前可以收購(gòu)儲(chǔ)備的土地量少得可憐。這位工作人員對(duì)此表示，政府已在千方百計(jì)地解決土地來(lái)源問(wèn)題，比如正在說(shuō)服很多大型國(guó)有企業(yè)外遷等等。

“但這需要做大量復(fù)雜而細(xì)致的工作，也許不是一朝一夕能解決的?！彼Ｍ本┑拈_(kāi)發(fā)商們對(duì)此能夠表示理解。

除了受政府政策的影響，像其他任何一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境成熟的行業(yè)一樣，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不無(wú)例外地會(huì)受到供求關(guān)系和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

萬(wàn)通董事局主席馮侖說(shuō)：“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在出現(xiàn)的波動(dòng)跟海南不一樣，這次它只可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，會(huì)出現(xiàn)局部性的萎縮，但不會(huì)徹底崩潰?！瘪T的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)椤氨本┑慕?jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，而且有實(shí)際需求支撐”。

而據(jù)韓俊峰介紹，根據(jù)對(duì)幾年來(lái)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的粗略統(tǒng)計(jì)，每年北京住房需求量大約是1000萬(wàn)平方米，而北京存在著巨大的潛在需求量：拆遷戶、經(jīng)濟(jì)收入增加的人、需要改善住房的人、年齡增長(zhǎng)需要成家立業(yè)、外地來(lái)京的人、國(guó)外來(lái)京派駐的辦事機(jī)構(gòu)、流動(dòng)人口等等，據(jù)此估算，北京市住房需求量的缺口總共約1億平方米，按照每年提供1000萬(wàn)平方米的供應(yīng)量計(jì)算，北京的房地產(chǎn)業(yè)還可以再發(fā)展10年。

專家分析說(shuō)，在經(jīng)過(guò)重新洗牌后，留存下來(lái)的將是擁有足夠資金實(shí)力的大型專業(yè)房地產(chǎn)商，消費(fèi)者也會(huì)在這些年的購(gòu)房實(shí)踐中日益成熟，對(duì)買房行為更加理性，童淵據(jù)此推論：“在經(jīng)過(guò)調(diào)整以后，北京的房市將迎來(lái)現(xiàn)房時(shí)代，而且北京房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代將一去不返。”

在2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)后，北京房市可能在短期內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)量增加，需求減少的局面，但因?yàn)榇嬖诃h(huán)境改善、交通和基礎(chǔ)建設(shè)加強(qiáng)等利好因素，從長(zhǎng)期來(lái)看，依然會(huì)吸引到新的投資。

在20世紀(jì)90年代初的時(shí)候，北京房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)一段短期蕭條，形成一根陡峭下滑的曲線，而此前兩年北京房市的空前活躍，又形成一根急速拉伸的曲線。業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延展出一條平穩(wěn)的、緩慢爬升的曲線，房市將告別高速成長(zhǎng)階段，步入良性發(fā)展的軌道。用馮侖的話來(lái)說(shuō)，就是：“前兩年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是新婚，以后就要開(kāi)始過(guò)日子了，不過(guò)，日子也會(huì)是一個(gè)好日子?！?/p>