投資住宅

克　儉

近幾年，社會(huì)各行業(yè)在收入普遍提高的基礎(chǔ)上，其克儉收入差距也在擴(kuò)大，一部分中、高收入的個(gè)人和家庭已基本或已達(dá)到富裕水平。在這部分個(gè)人和家庭中，投資意向日益增強(qiáng)，投資行為日趨活躍，已有相當(dāng)數(shù)量的個(gè)人和家庭涉足不同的投資領(lǐng)域。

前年至今，中國(guó)人民銀行三次下調(diào)利率，股市一波三折，使一些投資者把目光逐漸轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)方面。據(jù)對(duì)一些大中城市的統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房者有10％—20％是用于投資收益為目的。因此可以說(shuō)，房地產(chǎn)已開(kāi)始成為越來(lái)越多的人關(guān)注的投資新領(lǐng)域。

投資住宅的形式

從投資者預(yù)期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種方式：一是期望一次性獲取較高的收益回報(bào)而做的中短期投資；一是期望在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)獲取穩(wěn)定的定期收益而做的中長(zhǎng)期投資，這種投資者購(gòu)房后主要用于出租為目的，靠按月收取租金得到回報(bào)。當(dāng)然也不排除當(dāng)物業(yè)急劇升值時(shí)適時(shí)拋出，以獲取更大收益。

對(duì)于以出租收取租金為目的的中長(zhǎng)期投資，投資人購(gòu)房后可自行出租或請(qǐng)中介人代為出租。此外，還有包租和包購(gòu)兩種方式，包租是指由開(kāi)發(fā)商承諾，在投資人購(gòu)房后代其出租并保證一定回報(bào)率的購(gòu)樓行為；包購(gòu)是開(kāi)發(fā)商承諾若干年后按原價(jià)或折價(jià)收回投資人所購(gòu)房屋，投資人可獲得若干年房屋使用權(quán)和收益權(quán)的購(gòu)樓行為。

投資住宅的特點(diǎn)

購(gòu)買(mǎi)住宅一次性投資較大，但可獲得銀行貸款。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)性個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保貸款的逐漸完善和全面推行，個(gè)人和家庭投資住宅領(lǐng)域?qū)?huì)得到銀行更大的支持。

任何投資都有一個(gè)投資成本的測(cè)算問(wèn)題。投資房地產(chǎn)的成本測(cè)算較其他投資領(lǐng)域要復(fù)雜得多，需要較多的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。其投資成本除了資金成本外，還有各項(xiàng)費(fèi)用，如購(gòu)房入戶(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)，還受到匯率變動(dòng)、通貨膨脹、政策變動(dòng)等因素的影響。因投資房地產(chǎn)成本不易測(cè)算，這就產(chǎn)生了投資風(fēng)險(xiǎn)。由于住宅的需求比較穩(wěn)定，住宅市場(chǎng)容量大，與其他類(lèi)型的房地產(chǎn)相比，投資住宅風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些。但在我國(guó)目前階段，住宅市場(chǎng)受政策的影響最大。

房地產(chǎn)本身所具有的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)帶有鮮明的地域特征，這也是投資房地產(chǎn)與投資其他領(lǐng)域的區(qū)別之一。

投資住宅的選擇要點(diǎn)

投資時(shí)機(jī)的選擇房市和股市一樣，也有其相應(yīng)的周期。我國(guó)前幾次房市周期為5～8年，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期大致同步。目前，各地房市仍在谷底附近平緩下降或略有上升。為啟動(dòng)房市，政府將會(huì)有一系列重大政策和房改措施出臺(tái)?？紤]到各地政策的滯后性和執(zhí)行力度的不同，會(huì)相繼出現(xiàn)投資住宅的較好時(shí)期。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于以租為目的購(gòu)房的中長(zhǎng)期投資，根據(jù)測(cè)算，當(dāng)樓盤(pán)售價(jià)與月租金之比為85：1時(shí)，基本保本，當(dāng)這個(gè)比例達(dá)到或接近100：1的時(shí)候，就可考慮適時(shí)投資購(gòu)房。

投資對(duì)象的選擇住宅樓盤(pán)與股票一樣，有績(jī)優(yōu)績(jī)劣之分。因此，要選擇抗跌能力強(qiáng)，具有較高升值潛力的樓盤(pán)投資。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)從價(jià)格、環(huán)境、區(qū)位、房型及功能、物業(yè)管理等方面綜合考察。需要特別注意的是，投資住宅并非房?jī)r(jià)越低越好，而是必須物有所值。

欄目主持：程量E—marl ZSCZZ@public．nc．jx．cn