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    房價(jià)飛漲中的“預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)”提示

    2017-01-06 01:30:41胡媛
    法庭內(nèi)外 2016年12期
    關(guān)鍵詞:買賣合同購房者商品房

    胡媛

    房價(jià)飛漲中的“預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)”提示

    胡媛

    隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化,樓市再次進(jìn)入黃金期,各地再現(xiàn)“購房熱”。在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中,為了提前回籠資金,有的房地產(chǎn)公司在尚未取得商品房預(yù)售資格前就立即采取“預(yù)約”“認(rèn)購”或者“認(rèn)籌單”等方式與購房者簽訂合同,從而使后者獲得對(duì)未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。但是,這些商業(yè)慣例在法律上往往具有模糊性,常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間產(chǎn)生糾紛。

    曾有新聞報(bào)道過這樣的案例,一位購房者為了購買還未開盤的商品房,與開發(fā)商簽訂“認(rèn)籌確認(rèn)單”,就購房面積、價(jià)格、付款方式等達(dá)成一致。后因房價(jià)上漲,開發(fā)商要求購房者提前繳清尾款并按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)。那么“認(rèn)籌確認(rèn)單”或者其他類似的“認(rèn)購”合同究竟是什么性質(zhì)以及購房者究竟能否要求開發(fā)商移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán),這些問題無疑事關(guān)消費(fèi)者切身利益,其背后的法律問題值得深究。

    認(rèn)籌確認(rèn)單等認(rèn)購合同性質(zhì)如何認(rèn)定

    實(shí)踐中往往將認(rèn)籌確認(rèn)單等認(rèn)購合同曲解為商品房預(yù)售合同,很明顯,二者具有本質(zhì)的區(qū)別。

    商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房者所簽訂的合同。在預(yù)售合同中,購房者往往處于較弱勢(shì)地位,一旦交付定金或者部分房款,將承擔(dān)未來在約定時(shí)間不能取得房屋所有權(quán)之風(fēng)險(xiǎn)。因此,為了保障商品房預(yù)售中購房者的利益,我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售需要具備4個(gè)條件:第一,已交付全部土地出讓金,取得土地使用權(quán)證;第二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;第三,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。購房者同具備商品房預(yù)售資格的開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同,往往能產(chǎn)生商品房買賣的合同效力。

    理論界,對(duì)于認(rèn)籌確認(rèn)書這類合同性質(zhì)的認(rèn)定沒有定論,筆者認(rèn)為從民法傳統(tǒng)理論上看,可以將認(rèn)籌確認(rèn)書這類認(rèn)購合同,根據(jù)合同內(nèi)容的不同區(qū)分為預(yù)約合同和本約合同。

    預(yù)約合同是一種約定未來訂立某一合同(即本約合同)的合同,即當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同的約定,不與對(duì)方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間簽訂的合同僅僅約定在未來將繼續(xù)磋商以簽訂真正的商品房買賣合同,那么該合同應(yīng)該屬于預(yù)約合同;相反,根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第5條,如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)售等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即當(dāng)事人的基本情況、商品房基本情況、銷售方式、價(jià)款、交房時(shí)間和條件、違約責(zé)任等,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同,即本約合同。在實(shí)踐中,無論名字如何變化,只要房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間簽訂的“認(rèn)購”合同涉及到上述主要內(nèi)容,就屬于商品房預(yù)售合同,一方違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

    違反認(rèn)籌確認(rèn)書等認(rèn)購合同責(zé)任如何承擔(dān)

    實(shí)踐中出現(xiàn)過一些違反認(rèn)籌確認(rèn)書等認(rèn)購合同的糾紛,不同法院的判決也不盡相同,目前尚未形成一個(gè)統(tǒng)一的裁判規(guī)則。筆者認(rèn)為,需根據(jù)認(rèn)籌確認(rèn)書等認(rèn)購合同的具體內(nèi)容來進(jìn)行責(zé)任承擔(dān)的定性分析。

    首先,如果在“認(rèn)購”或者“認(rèn)籌單”中沒有涉及到商品房買賣合同的主要內(nèi)容,訂約目的僅僅是為了在將來能夠與開發(fā)商繼續(xù)磋商以簽訂商品房買賣合同,那么無論合同的名稱是什么,都是一種預(yù)約行為,購房者無法根據(jù)此合同請(qǐng)求開發(fā)商交付房屋所有權(quán),若后者違約只能要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或者雙倍返還定金。

    其次,如果“認(rèn)購”或者“認(rèn)籌單”中涉及到了商品房買賣合同中的主要內(nèi)容,那么此合同應(yīng)為商品房預(yù)售合同。購房者應(yīng)該注意預(yù)售合同是否具備相應(yīng)的法律條件,例如是否取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及商品房預(yù)售許可證。如果因開發(fā)商不具備相應(yīng)的法律條件而導(dǎo)致合同無效,購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任,返還已付款項(xiàng)并賠償相應(yīng)損失;如果合同有效,而開發(fā)商違反商品房預(yù)售合同,購房者有權(quán)要求其履行交付房屋所有權(quán)的義務(wù)或者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    房子對(duì)于大部分公民,尤其是北上廣的大多數(shù)群體而言,無疑是一個(gè)沉重的話題,不少家庭真實(shí)傾盡一生積蓄為買上一套舒心的房產(chǎn)。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商在購房人面前常具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位,一些城市甚至出現(xiàn)了排隊(duì)、排號(hào)買房的現(xiàn)象。因此,面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位,購房者在買房時(shí)一定要多留心眼,了解相關(guān)合同的效力,避免在“預(yù)售”的迷魂陣中迷失,稀里糊涂給自己帶來損失。

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