新舉措 新高度 新空間

把廠房和研發(fā)中心裝進30層摩天大廈，浙江省“工業(yè)上樓”創(chuàng)造了新高度！登上杭州青山湖科技城剛封頂?shù)睦葹晨苿?chuàng)中心，從這幢150米高的“雙子樓”，可以俯瞰改造中的工創(chuàng)園和硬科技產業(yè)園。杭州市規(guī)劃和自然資源局臨安分局副局長胡日光指著遠近錯落、星羅棋布的樓宇說，改造前園區(qū)基本是1＼～3層鋼結構廠房。未來這幢大樓和那些高層廠房一樣，區(qū)別在于層高與荷載都要大得多，以適應入駐中小型制造業(yè)企業(yè)的需求。

2023年9月，自然資源部印發(fā)通知決定在15個?。ㄊ校┑?4個城市開展為期4年的低效用地再開發(fā)試點，其中，浙江省的試點達7個，數(shù)量最多。截至2025年1月底，浙江省共完成低效用地再開發(fā)項目4161個、面積11.6萬畝。在完成再開發(fā)的地塊中，工業(yè)用地的平均容積率從0.9提高到1.9，投資強度從88.89萬元/畝提高到261.35萬元/畝，畝均產出從79.59萬元提高到234.16萬元，畝均稅收從13.16萬元提高到37.54萬元。

向規(guī)劃要空間

民營經(jīng)濟是浙江省經(jīng)濟的“金名片”，創(chuàng)造的增加值、稅收、出口、就業(yè)人數(shù)均超過全省總量的2/3。經(jīng)過幾十年高速發(fā)展，一些瓶頸也日益凸顯。一方面，早期規(guī)劃缺失、土地利用監(jiān)管松懈，加上產業(yè)迭代速度快于產業(yè)用地升級、城市能級提升加速等因素，不少地方存在建設用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等現(xiàn)象。另一方面，受增量空間限制，越來越多的企業(yè)將產能向內地遷移。低效用地再開發(fā)試點，為浙江省提供了盤活存量空間和產業(yè)升級發(fā)展“雙向奔赴”的契機。

浙江省自然資源廳指導各試點市、縣在項目謀劃上突出全域性、綜合性、整體性，注重發(fā)揮規(guī)劃和園區(qū)聚鏈的作用。各地圍繞構建先進制造業(yè)集群，加強產業(yè)鏈招引，對產業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)、核心項目，統(tǒng)一規(guī)劃布局，整體實施、按宗供應，積極引導優(yōu)勢項目落地，尤其是引導上下游產業(yè)協(xié)作及不同產業(yè)對接融合，實現(xiàn)用地集約、產業(yè)集聚。

杭州市以片區(qū)為導向、以工業(yè)為重點，細化排定試點 2 0 2 4 ～ 2 0 2 6 年三年行動計劃，落實到具體地塊，全部矢量上圖。三年計劃實施低效用地再開發(fā)124623畝。

金華市對標國土空間規(guī)劃“市級總規(guī)一縣級總規(guī)一單元（街區(qū)）詳規(guī)一地塊詳規(guī)”4個層面規(guī)劃設置，打造“全市綱要一縣（市、區(qū)）專項規(guī)劃一再開發(fā)單元規(guī)劃一項目實施方案”4個層級規(guī)劃，以“全尺度全鏈條”的規(guī)劃體系引領低效用地再開發(fā)。

杭州市蕭山區(qū)衙前鎮(zhèn)作為工業(yè)重鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內建成面積達9 8 % ，其中，工業(yè)用地占比 6 3 % ，已無增量發(fā)展空間。借助試點，衙前鎮(zhèn)決定實施全域低效用地再開發(fā)。該鎮(zhèn)按照“全域同謀、多規(guī)同繪、多方同行”原則，開展鎮(zhèn)國土空間詳細規(guī)劃、全域低效用地再開發(fā)規(guī)劃和產業(yè)規(guī)劃編制，從頂層設計上實現(xiàn)多規(guī)融合，在“一張圖”上對各類要素進行統(tǒng)籌協(xié)調與配置。通過低效用地再開發(fā)規(guī)劃，全鎮(zhèn)域被劃分為鋼構戰(zhàn)興產業(yè)區(qū)、專精特新產業(yè)區(qū)、文旅融合產業(yè)區(qū)、纖紡研創(chuàng)產業(yè)區(qū)和生態(tài)農旅共富區(qū)5個片區(qū)，形成集聚效應。

向政策要空間

金華市位于浙江省的地理中心，區(qū)位優(yōu)勢造就了天然的樞紐優(yōu)勢。今年1月，金華（義烏）正式成為全國14個中歐班列集結中心之一，金華國際陸港樞紐能級得到進一步提升。在華東聯(lián)運港中歐班列集結中心熱火朝天的施工現(xiàn)場，金華市自然資源和規(guī)劃局副局長樓海英介紹，該項目分為13個子項目，對照每個進度節(jié)點，市政府定期通報進展遲緩的子項目，督促主責部門打通堵點卡點。項目的用地保障，主要來自低效用地再開發(fā)。

2019年，金麗溫鐵路有限責任公司以劃撥方式取得項目區(qū)2666畝土地，除202畝用于鐵路改擴建外，余下土地的開發(fā)建設已不能滿足國際陸港樞紐規(guī)劃的戰(zhàn)略要求。金華市政府與中國鐵路上海局集團有限公司經(jīng)過充分協(xié)商，簽訂土地分割移交協(xié)議，無償收回2463畝劃撥土地，再通過掛牌方式引進金華市交通投資集團有限公司，實現(xiàn)“物流 產業(yè) 貿易”一體化運營。

同樣，浙江省各級政府積極出謀劃策，推動低效用地再開發(fā)試點順利實施。省級層面出臺了開展低效工業(yè)用地整治的意見和進一步提升土地節(jié)約集約利用水平的20條硬措施，建了貫通省、市、縣3個層級的工作聯(lián)動機制，創(chuàng)新實施存量建設用地盤活 3 ： 1 掛鉤激勵、省政府督查激勵、年度綜合考評激勵3項激勵機制，并提取土地出讓收入 0 . 5 % 以上作為“騰籠換鳥”專項經(jīng)費，支持低效工業(yè)用地整治。

各試點市均建立相應工作體系、政策體系和制度體系，因地制宜謀劃低效用地再開發(fā)重點方向，探索多樣化開發(fā)模式，打造了一批“退二優(yōu)二”型、“退二進三”型、成片開發(fā)型、提高效率型、行業(yè)整治型、立體綜合開發(fā)型、產城融合型等典型樣板。

杭州市蕭山區(qū)推出一系列“真金白銀”的試點政策釋放紅利。一是給全區(qū)約1.3萬畝符合條件的歷史遺留用地完善手續(xù)，預計可節(jié)約1.02萬畝新增建設用地指標、8289畝耕地占補平衡指標和52.6億元指標費用。二是實行再開發(fā)續(xù)期費用大幅優(yōu)惠。以畝產效益綜合評價等級為C、D類的企業(yè)為例，實施存量低效工業(yè)用地再開發(fā)時，續(xù)期標準可參照B類標準執(zhí)行，土地出讓金可分別減少 5 0 % 和 6 1 . 5 % ，續(xù)期年限可從2＼～3年提高至10年。三是實施土地用途轉換，降低企業(yè)財務成本，“工改商”再開發(fā)項目按照新用地條件下與原用地條件下市場評估價差額的8 0 % 補繳土地價款，“商改商”改擴建項目按市場評估價差額的 5 5 % ～ 8 0 % 補繳土地價款。

向市場要空間

以提高用地質效為目標，浙江省充分發(fā)揮市場機制的作用，依靠完善的市場體系，不僅涵蓋政府儲備、提供基礎保障等手段，融合了資金、技術、數(shù)據(jù)等換取空間的要素，而且匯集了各方參與主體。

永康市現(xiàn)代五金科技產業(yè)園陶瓷廠區(qū)塊項目，就是體現(xiàn)了市場各方合力的成功案例。永康市采用“政企村協(xié)同”模式，通過“集中收回、統(tǒng)一規(guī)劃、騰挪置換、權屬重構”方式推進低效用地再開發(fā)，涉及國企、私企和村集體用地，分別采用相應方式進行置換。通過改造，用地規(guī)劃綜合容積率由0.21提升至3.71，總建筑面積達96萬平方來，發(fā)展空間提升近18倍。國企獲得約150畝用地、配套用房13萬平方米、標準化廠房約27萬平方米；私企解決了用地歷史遺留問題，走出“化圈解鏈”困境；蘇溪村獲得安置用地1.2萬平方米、建筑面積約4萬平方米，村集體每年增加收益約600萬元。目前，現(xiàn)代五金科技產業(yè)園成功引入投資50億元的星能新材料項目，并將設立人才創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新中心、孵化中心和科研院所，打造集智能、高效、創(chuàng)新于一體的產業(yè)社區(qū)。

向創(chuàng)新要空間

近年來，浙江省跨所有權、跨使用權、跨地類、跨產業(yè)等激活低效用地的探索實踐在各地開枝散葉。

杭州市余杭區(qū)盧鳥鎮(zhèn)仙佰坑村山清水秀，通過杭長高速與杭州主城區(qū)及周邊縣鎮(zhèn)相連。村中有一處鶯湖溫泉礦，出水量約450立方米/天，出水溫度約38攝氏度，符合溫泉項目開發(fā)條件。為充分利用該村區(qū)位優(yōu)勢和資源稟賦，余杭區(qū)在全省首次實現(xiàn)“建設用地使用權 地熱采礦權”組合出讓。項目計劃3年內完工，打造占地280畝，集溫泉酒店、會展中心、商業(yè)購物與游樂功能于一體的大型文旅項目。

根據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局余杭分局組織的專家論證，項目建成后每年可接待70萬名游客、創(chuàng)造營收約3億元。新業(yè)主余杭區(qū)交投集團負責人自豪地說：“我們眼睛不止盯在賺錢上，項目預計提供400個就業(yè)崗位，并與當?shù)孛袼薜犬a業(yè)形成錯位發(fā)展，為吸引青年人才回鄉(xiāng)，推動余杭西部富美和鄉(xiāng)村振興貢獻國企力量?！?/p>

此外，余杭區(qū)印發(fā)推進試點工作實施細則，鼓勵各鎮(zhèn)、村積極探索資源資產組合供應。在特定國土空間范圍內，出讓人可將符合規(guī)劃、權屬清晰的采礦權、水域養(yǎng)殖權、水域經(jīng)營權、特許經(jīng)營權等各類資源資產的使用條件、開發(fā)要求、標的價值、溢價比例等納入供應方案，公開組織出讓，分別簽訂合同，并按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則落實后續(xù)監(jiān)管。

憑借規(guī)劃、政策、市場、創(chuàng)新這4件法寶，浙江省將每一寸土地產生更大效益的主觀意愿轉化為客觀現(xiàn)實，在高質量發(fā)展新征程中昂首闊步，為率先實現(xiàn)現(xiàn)代化開辟新的廣闊空間。（摘編自《中國自然資源報》2025年4月2日1版）