新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題分析及應(yīng)對建議

新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深刻變革，行業(yè)發(fā)展由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資環(huán)境趨緊、行業(yè)競爭加劇等多重挑戰(zhàn)，資金管理問題日益凸顯。本文在分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新特征的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)梳理了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在的主要問題，包括融資渠道單一、現(xiàn)金流管理機(jī)制不健全、資金預(yù)算管理不到位、內(nèi)部控制體系存在缺陷以及風(fēng)險防控能力不足等。針對這些問題，筆者提出了一些對策建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理水平提供參考。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的健康運行和社會的穩(wěn)定發(fā)展。進(jìn)入新發(fā)展階段，我國房地產(chǎn)市場已由過去的高速增長期進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型期，“房住不炒”的政策目標(biāo)日益明晰，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出新的特征和趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1～9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.1%，商品房銷售面積同比下降7.5%，行業(yè)整體增速明顯放緩。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生深刻變化。資金作為企業(yè)經(jīng)營的血液，其管理水平直接影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。特別是在當(dāng)前市場環(huán)境下，不少房企因資金鏈斷裂而陷入經(jīng)營困境，凸顯了加強資金管理的緊迫性和重要性。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征

（一）行業(yè)增速放緩與結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)，增速放緩成為顯著特征。從投資端來看，2023年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降9.1%，連續(xù)多個季度呈現(xiàn)負(fù)增長；從銷售端來看，商品房銷售面積和銷售額增速持續(xù)回落，市場規(guī)模趨于穩(wěn)定。這種增速放緩并非短期現(xiàn)象，而是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

與此同時，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生積極變化。首先，開發(fā)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，由單一的住宅開發(fā)商向城市運營服務(wù)商轉(zhuǎn)變，更加注重產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)品質(zhì)；其次，住房供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，保障性住房、租賃住房等多元化供給體系逐步完善；最后，房企業(yè)務(wù)布局更趨理性，一二線城市及都市圈成為投資重點，三四線城市投資趨于謹(jǐn)慎。

（二）融資環(huán)境變化

首先，監(jiān)管政策趨嚴(yán)?！叭兰t線”政策的實施，對房企負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比等指標(biāo)提出了明確要求，迫使企業(yè)降杠桿、去負(fù)債。同時，銀行信貸、公司債券、信托等傳統(tǒng)融資渠道受到更嚴(yán)格監(jiān)管；其次，融資成本上升。在政策收緊和市場風(fēng)險上升的雙重影響下，房企融資成本普遍攀升；最后，融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。房企逐步由過去依賴高杠桿、高負(fù)債的融資模式，轉(zhuǎn)向更加穩(wěn)健的經(jīng)營策略。股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資方式受到更多關(guān)注，經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要性顯著提升。

（三）市場競爭加劇

第一，競爭方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。價格競爭讓位于產(chǎn)品力和服務(wù)力的競爭，房企更加注重產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶體驗和品牌建設(shè)。智能化、綠色化、個性化成為產(chǎn)品競爭的新方向；第二，跨界競爭增加?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等跨界進(jìn)入房地產(chǎn)市場，帶來新的商業(yè)模式和競爭壓力；第三，區(qū)域競爭加劇。優(yōu)質(zhì)土地資源日趨稀缺，特別是在核心城市和都市圈，房企為爭奪發(fā)展機(jī)會展開激烈競爭。同時，各地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市更新等項目也成為競爭熱點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理面臨的主要問題

（一）融資渠道單一，資金獲取困難

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一問題突出，主要表現(xiàn)在過度依賴銀行貸款和預(yù)售資金。一方面，在“三道紅線”政策約束下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)授信更加審慎，開發(fā)貸、經(jīng)營貸等傳統(tǒng)融資方式受到限制；另一方面，預(yù)售制度改革和市場需求放緩導(dǎo)致銷售回款不及預(yù)期，企業(yè)現(xiàn)金流承壓。同時，債券市場融資受限、信托等非標(biāo)融資收緊，進(jìn)一步加劇了企業(yè)融資困境。特別是中小型房企，由于自身實力和信用等級較弱，在當(dāng)前嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下融資難度更大，部分企業(yè)甚至面臨資金鏈斷裂風(fēng)險。加之近期宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，市場對房地產(chǎn)行業(yè)信心不足，傳統(tǒng)融資渠道持續(xù)收緊，融資環(huán)境日趨嚴(yán)峻，企業(yè)融資成本居高不下，這進(jìn)一步加劇了房企的資金壓力。

（二）現(xiàn)金流管理機(jī)制不健全

許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在一些問題。首先，現(xiàn)金流預(yù)測不準(zhǔn)確。企業(yè)往往無法準(zhǔn)確把握項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的資金需求，導(dǎo)致資金調(diào)配被動；其次，收支管理欠規(guī)范，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低，資金回籠效率不高；最后，資金池管理也不夠完善，各項目公司、各業(yè)務(wù)板塊之間資金協(xié)調(diào)機(jī)制缺失，造成資金使用效率低下。特別是在多項目運作的大型房企，現(xiàn)金流管理的復(fù)雜性顯著提升，但相應(yīng)的管理機(jī)制卻未能及時跟進(jìn)。以某區(qū)域性房企為例，該企業(yè)在長三角地區(qū)開發(fā)多個住宅和商業(yè)綜合體項目，由于現(xiàn)金流管理不善，頻頻出現(xiàn)資金調(diào)度問題。其商業(yè)項目的租金收繳率僅為75%，大量應(yīng)收賬款沉淀，而部分住宅項目因工程款支付不及時，導(dǎo)致施工進(jìn)度延誤。更為嚴(yán)重的是，企業(yè)各項目之間缺乏資金統(tǒng)籌機(jī)制，有的項目資金緊張需要高息借貸，而其他項目卻有大量資金閑置在銀行賬戶。這種非高效的資金管理模式最終導(dǎo)致企業(yè)整體財務(wù)成本攀升，經(jīng)營效益大幅下滑。

（三）資金預(yù)算管理不到位

首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算編制缺乏科學(xué)性，對市場環(huán)境變化和項目進(jìn)度預(yù)判不足，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行偏差較大，如同空中樓閣，難以落地。一些房企在制定預(yù)算時，往往基于過去的經(jīng)驗或簡單的線性推算，未能充分考慮市場波動、政策調(diào)整、原材料價格上漲等因素的影響，最終導(dǎo)致預(yù)算與實際情況嚴(yán)重脫節(jié)；其次，預(yù)算剛性不夠，調(diào)整隨意性大，預(yù)算約束作用難以發(fā)揮。一些項目負(fù)責(zé)人可以隨意申請調(diào)整預(yù)算，缺乏嚴(yán)格的審批流程，使得預(yù)算形同虛設(shè)；再次，預(yù)算監(jiān)控不及時，存在超預(yù)算支出、預(yù)算外支出等現(xiàn)象。部分房企缺乏有效的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控機(jī)制，對項目的實際支出情況缺乏了解，導(dǎo)致超預(yù)算支出、預(yù)算外支出屢禁不止，寅吃卯糧；最后，預(yù)算與戰(zhàn)略規(guī)劃脫節(jié)，難以有效支撐企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃通常是長期性的、宏觀的，而資金預(yù)算是短期的、具體的。如果兩者之間缺乏有效銜接，資金預(yù)算就無法為戰(zhàn)略規(guī)劃的實施提供有力保障，甚至可能與戰(zhàn)略規(guī)劃背道而馳，最終導(dǎo)致戰(zhàn)略規(guī)劃流于形式。長此以往，必然導(dǎo)致企業(yè)資源錯配，錯失發(fā)展良機(jī)。

（四）內(nèi)部控制體系存在缺陷

在內(nèi)部控制體系建設(shè)方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)不夠積極，主要體現(xiàn)在以下方面：一是資金審批流程繁瑣但實際控制效果不佳，存在形式主義傾向，多數(shù)企業(yè)設(shè)置了多層級審批，卻未能真正發(fā)揮把關(guān)作用，反而影響審批效率；二是資金使用權(quán)限劃分不清晰，責(zé)任追究機(jī)制不完善，各部門各環(huán)節(jié)責(zé)權(quán)不對等，出現(xiàn)問題時相互推諉，難以落實責(zé)任；三是資金管理信息化水平不高，無法實現(xiàn)資金實時監(jiān)控，大多數(shù)房企仍停留在傳統(tǒng)的人工管理階段，缺乏先進(jìn)的資金管理系統(tǒng)支持，導(dǎo)致資金動態(tài)難以及時掌握；四是內(nèi)部審計力量薄弱，對資金使用的監(jiān)督檢查流于形式，審計人員配備不足，專業(yè)能力欠缺，難以有效識別并防范資金使用風(fēng)險。這些問題不僅增加了資金管理的風(fēng)險，也嚴(yán)重影響了資金使用效率，制約了企業(yè)的健康發(fā)展。

（五）風(fēng)險防控能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防控能力普遍不足，具體表現(xiàn)為：第一，對宏觀政策變化、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險等預(yù)判不足，風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案缺乏，導(dǎo)致在政策收緊或市場下行時被動應(yīng)對，錯失最佳防控時機(jī)；第二，資金風(fēng)險評估體系不完善，風(fēng)險識別和預(yù)警機(jī)制不健全，企業(yè)往往在風(fēng)險事件發(fā)生后才意識到問題，未能做到早發(fā)現(xiàn)、早處置；第三，融資期限結(jié)構(gòu)不合理，短期債務(wù)占比過高，增加了流動性風(fēng)險，部分企業(yè)短債長投現(xiàn)象嚴(yán)重，資金錯配風(fēng)險突出；第四，擔(dān)保鏈風(fēng)險防范不足，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間過度擔(dān)保導(dǎo)致風(fēng)險傳導(dǎo)加劇，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。2023年以來多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，反映出行業(yè)風(fēng)險防控體系亟需加強，企業(yè)必須建立全面的風(fēng)險管理機(jī)制，提升抗風(fēng)險能力。

三、新常態(tài)下加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）拓展多元化融資渠道

房企應(yīng)積極優(yōu)化債務(wù)融資結(jié)構(gòu)，合理配置長短期債務(wù)，適當(dāng)延長債務(wù)期限，降低短期償債壓力。通過債務(wù)置換優(yōu)化債務(wù)成本，降低綜合融資成本。在權(quán)益類融資方面，可探索REITs、股權(quán)投資基金等創(chuàng)新型融資工具，同時加強與戰(zhàn)略投資者合作，引入產(chǎn)業(yè)資本支持，增強企業(yè)資本實力。

在創(chuàng)新融資模式方面，應(yīng)大力發(fā)展供應(yīng)鏈金融，盤活應(yīng)收賬款，提高資金周轉(zhuǎn)效率；推進(jìn)資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)存量資產(chǎn)變現(xiàn)，提升資產(chǎn)流動性；開展項目跟投機(jī)制，吸引專業(yè)投資者參與，實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)。同時要加強銀企合作，維護(hù)良好信用記錄，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，爭取信貸支持。此外，企業(yè)還可嘗試發(fā)行綠色債券、可轉(zhuǎn)換債券等新型融資產(chǎn)品，拓寬融資來源，構(gòu)建多層次、多元化的融資體系。

（二）完善現(xiàn)金流管理機(jī)制

現(xiàn)金流預(yù)測是基礎(chǔ)工作，房企應(yīng)建立科學(xué)的項目現(xiàn)金流測算模型，定期更新預(yù)測數(shù)據(jù)，實施滾動預(yù)測機(jī)制。在收支管理方面，要優(yōu)化收款政策，加快資金回籠速度；合理安排付款節(jié)奏，提高資金使用效率；實施票據(jù)池管理，提高票據(jù)使用效率。資金池體系的構(gòu)建也至關(guān)重要，企業(yè)應(yīng)設(shè)立集團(tuán)資金結(jié)算中心，實施資金集中管理，建立內(nèi)部資金調(diào)劑機(jī)制。通過資金池運作，實現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部資金的統(tǒng)一調(diào)配和高效使用。以某房地產(chǎn)集團(tuán)為例，其通過建立“資金管理云平臺”，實現(xiàn)了項目資金收支的實時監(jiān)控和預(yù)警，同時設(shè)立區(qū)域資金池，下屬公司資金余額自動歸集至資金池，閑置資金可用于支持其他項目開發(fā)，既提高了資金使用效率，又降低了整體融資成本，為企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營提供了有力支撐。

（三）強化資金預(yù)算管理

科學(xué)的預(yù)算管理需要提升預(yù)算編制質(zhì)量，房企應(yīng)加強市場研究，提高預(yù)測準(zhǔn)確性。同時細(xì)化預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)，建立分級預(yù)算體系，確保預(yù)算的科學(xué)性和可操作性。在預(yù)算執(zhí)行控制方面，應(yīng)實施剛性預(yù)算管理，建立預(yù)算調(diào)整審批機(jī)制，強化預(yù)算執(zhí)行考核，堅持“量入為出、以收定支”的原則，確保預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。

另外，預(yù)算監(jiān)督機(jī)制同樣重要。企業(yè)要建立預(yù)算執(zhí)行分析制度，實施預(yù)算差異管理，加強預(yù)算信息反饋。通過“事前預(yù)防、事中控制、事后分析”的全過程監(jiān)督機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)并糾正預(yù)算執(zhí)行中的偏差。定期召開預(yù)算分析會議，對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入剖析，查找問題原因，制定改進(jìn)措施。同時，將預(yù)算執(zhí)行結(jié)果納入績效考核體系，建立獎懲機(jī)制，確保預(yù)算管理的有效性，推動房地產(chǎn)企業(yè)良性運營和可持續(xù)發(fā)展。

（四）健全內(nèi)部控制體系

內(nèi)部控制體系建設(shè)是企業(yè)資金管理的重要保障。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資金管理流程，簡化審批程序，靈活運用信息技術(shù)，借助自動化系統(tǒng)，實現(xiàn)資金流向的實時監(jiān)控和動態(tài)調(diào)度；其次，要明確各部門和崗位的職責(zé)，強化權(quán)責(zé)匹配，建立健全資金使用負(fù)面清單制度，有效防范資金風(fēng)險，確保每一筆資金都在預(yù)定范圍內(nèi)運作；最后，在信息化建設(shè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建集成化資金管理信息系統(tǒng)，通過大數(shù)據(jù)分析與人工智能手段，提升風(fēng)險預(yù)警、數(shù)據(jù)追蹤和問題識別能力，從而實現(xiàn)資金管理的精細(xì)化和透明化。此外，加強內(nèi)部審計監(jiān)督同樣至關(guān)重要。企業(yè)需組建專業(yè)的內(nèi)部審計團(tuán)隊，定期開展財務(wù)檢查和流程評估，形成全流程監(jiān)管機(jī)制。

（五）提升風(fēng)險防控能力

全面風(fēng)險管理體系是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立風(fēng)險管理委員會，制定完善的風(fēng)險管理制度，并構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險評估模型，全面識別并動態(tài)監(jiān)控內(nèi)外部風(fēng)險。在流動性風(fēng)險方面，要建立充足的現(xiàn)金儲備制度，保持多元化的應(yīng)急融資渠道，并制定詳盡的流動性風(fēng)險預(yù)案，確保在資金緊張時也能穩(wěn)定運作。對于擔(dān)保風(fēng)險管理，則要求嚴(yán)格控制擔(dān)保規(guī)模，強化擔(dān)保風(fēng)險評估和限額管理，建立高效的追償機(jī)制，切實防范因擔(dān)保不當(dāng)帶來的損失。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需構(gòu)建市場監(jiān)測體系，定期開展壓力測試和模擬演練，及時制定并調(diào)整風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。

結(jié)語：

新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深刻變革，行業(yè)發(fā)展模式從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力提出了更高要求。加強資金管理不僅關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，也是推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要保障。相信通過各方面的共同努力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平必將得到顯著提升，為行業(yè)的健康發(fā)展注入新的動力。