物業(yè)費(fèi)博弈升溫

全國近百個(gè)住宅小區(qū)正在同步上演相似劇情：一些城市的物業(yè)費(fèi)正在經(jīng)歷少則10％，多至50％的下降，這被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力傳導(dǎo)到物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

自去年年中以來，以城市為單位的物業(yè)費(fèi)“降費(fèi)”先后席卷重慶、武漢等城市。再加上蘭州、長沙等城市進(jìn)一步明確空置房屋物業(yè)費(fèi)減免政策，物業(yè)費(fèi)下調(diào)似乎已經(jīng)形成趨勢(shì)。

高企的物業(yè)費(fèi)可以被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲時(shí)代的后遺癥之一，而“降費(fèi)”只是糾偏的開始。這場(chǎng)涉及億萬家庭切身利益的調(diào)整，正在重塑物業(yè)管理行業(yè)的底層邏輯。

“風(fēng)暴”從城郊刮起

去年6月開始，眾多重慶小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司提出降費(fèi)訴求，起因是重慶明確住宅前期物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并將物業(yè)服務(wù)分為四個(gè)等級(jí)，最高等級(jí)的四級(jí)服務(wù)物業(yè)費(fèi)不超過1.9元/平方米·月，如確需超四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)公司可以向住建部門和發(fā)改部門申請(qǐng)、核價(jià)。新規(guī)從2024年6月1日起施行。

接受政府指導(dǎo)價(jià)的“前期物業(yè)”指的是小區(qū)成立業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)前，開發(fā)商為了完成交付和管理，自行聘請(qǐng)物業(yè)公司提供服務(wù)的階段。由小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同并不受此指導(dǎo)價(jià)約束，完全由市場(chǎng)決定。

其實(shí)，這一新規(guī)本意是影響去年6月1日后申報(bào)前期物業(yè)費(fèi)的物業(yè)公司，抑制住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)不合理上漲。但是，一些存量小區(qū)業(yè)主以此為依據(jù)提出降低物業(yè)費(fèi)訴求，重慶也確實(shí)存在大量未成立業(yè)委會(huì)、未和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的存量小區(qū)，物業(yè)公司提供的服務(wù)仍屬于前期物業(yè)范疇。一些小區(qū)甚至掛起了“按政府指導(dǎo)價(jià)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（1.9元/平方米·月）調(diào)整物業(yè)費(fèi)”等內(nèi)容的橫幅，最終演變成一場(chǎng)波及甚廣的“降費(fèi)”趨勢(shì)。

從去年年底以來，類似的故事也在武漢上演。目前，武漢主城區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)均已發(fā)布物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，經(jīng)開區(qū)、蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)正在研究制定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，這些指導(dǎo)價(jià)均指向前期物業(yè)費(fèi)。

這輪“降費(fèi)”往往始于政府出臺(tái)前期物業(yè)指導(dǎo)價(jià)，存量小區(qū)業(yè)主提出降價(jià)訴求，政府再出面協(xié)調(diào)存量小區(qū)降費(fèi)，可謂市場(chǎng)與政府合力的結(jié)果，擴(kuò)散速度極快，去年有重慶業(yè)主甚至制作降費(fèi)流程步驟圖傳播，包括首先申請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)，發(fā)起降物業(yè)費(fèi)的議題。如物業(yè)公司不愿降費(fèi)，則成立業(yè)委會(huì)，向街道申請(qǐng)更換物業(yè)等。

如今，“降費(fèi)”也并未在武漢停歇。

去年八九月間，寶業(yè)航天府業(yè)主周杰便召集一批本小區(qū)與周邊小區(qū)業(yè)主，通過武漢市政府留言板，向小區(qū)所在的新洲區(qū)政府提出降低物業(yè)費(fèi)的訴求。當(dāng)時(shí)他注意到，武漢已有一些小區(qū)下調(diào)物業(yè)費(fèi)，不乏物業(yè)公司主動(dòng)下調(diào)的案例。更直接的“導(dǎo)火索”是同屬武漢遠(yuǎn)城區(qū)的江夏區(qū)在2024年6月中旬出臺(tái)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中五星級(jí)（有電梯）的基準(zhǔn)價(jià)為2.4元/平方米·月，而寶業(yè)航天府的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.4元—2.65元/平方米·月，他顯然認(rèn)為同屬遠(yuǎn)城區(qū)的新洲區(qū)應(yīng)該向江夏區(qū)看齊。

2017年之前，寶業(yè)航天府所在的新洲區(qū)雙柳板塊還是農(nóng)業(yè)區(qū)，隨著航空航天產(chǎn)業(yè)落地，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)。寶業(yè)航天府原本是華夏幸福規(guī)劃的8期孔雀城項(xiàng)目的第三期，隨著華夏幸福出險(xiǎn)，寶業(yè)集團(tuán)收購華夏幸福所持股權(quán)，將項(xiàng)目更名為寶業(yè)航天府，并在2022年4月底交付。

與眾多伴隨新城而來的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，得益于周邊產(chǎn)業(yè)，以及相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，寶業(yè)航天府在2020年前后成功吸引到一批投資客，周杰便是其中一員，他在2021年購房。他告訴《中國新聞周刊》：“當(dāng)時(shí)項(xiàng)目售價(jià)比較低，高層與洋房每平方米均價(jià)分別只有6000余元、7000余元，而長江對(duì)面樓盤的價(jià)格已經(jīng)超過1萬元/平方米?！?/p>

當(dāng)時(shí)，鮮有購房者對(duì)寶業(yè)航天府2.4元—2.65元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)有異議，盡管這一收費(fèi)水平在武漢并不低。2019年發(fā)布的《武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》中，武漢中心城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被分為一星級(jí)至五星級(jí)，其中四星級(jí)（有電梯）的基準(zhǔn)價(jià)為2.6元/平方米·月，而寶業(yè)航天府位于五環(huán)外。

2022年下半年，寶業(yè)航天府房?jī)r(jià)開始下跌。目前，寶業(yè)航天府房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌50％—70％，在售房源單價(jià)多為2000余元。更重要的是，周杰形容寶業(yè)航天府所在板塊“非常不適合居住”，不僅遠(yuǎn)離中心城區(qū)，而且周邊規(guī)劃的教育、商業(yè)等配套均未落地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大勢(shì)下，鮮有資金再進(jìn)入這一板塊。加之寶業(yè)航天府的業(yè)主多是投資客，2022年4月底交付以來，只有幾十戶業(yè)主入住，小區(qū)共有1800多戶，入住率不足2％，小區(qū)內(nèi)很多房屋還是毛坯房。

如果小區(qū)只有幾十戶入住，物業(yè)公司的成本能有多高？這是業(yè)主的普遍疑問?！皟H就保潔而言，幾十戶業(yè)主又能夠產(chǎn)生多少生活垃圾？武漢對(duì)于不同物業(yè)服務(wù)等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)制定得非常詳細(xì)，從1級(jí)到5級(jí)，比如每一等級(jí)物業(yè)服務(wù)需要配置多少服務(wù)人員。但是寶業(yè)航天府一名管家便負(fù)責(zé)小區(qū)全部8棟樓?！敝芙芙榻B說。

這讓2.4元—2.65元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)顯得“不合時(shí)宜”。寶業(yè)航天府高層與洋房每年物業(yè)費(fèi)分別超過2000元、3000元。而新洲區(qū)一些老小區(qū)的物業(yè)費(fèi)約為1.5元/平方米·月。

于是包括周杰在內(nèi)的業(yè)主們通過武漢市政府留言板，向新洲區(qū)政府提出兩項(xiàng)訴求，一是小區(qū)前期物業(yè)費(fèi)用偏高，希望政府制定前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，二是出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)減免政策。今年年初，新洲區(qū)出臺(tái)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，五星級(jí)（有電梯）的基準(zhǔn)價(jià)為2.3元/平方米·月。

在周杰看來，寶業(yè)航天府物業(yè)費(fèi)降至1.6元/平方米·月左右比較合理，僅有一街之隔的孔雀城二期就在2月底將物業(yè)費(fèi)單價(jià)降至1.8元左右。

在這一輪物業(yè)費(fèi)“降費(fèi)”中，寶業(yè)航天府所在的新洲區(qū)眾多小區(qū)降幅明顯，可謂風(fēng)暴中心。自今年1月1日發(fā)布降低小區(qū)前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的官方指導(dǎo)文件以來，截至3月下旬，該區(qū)已有35個(gè)小區(qū)陸續(xù)降低物業(yè)費(fèi)。新洲區(qū)住更局物業(yè)科科長汪飛介紹，據(jù)估算，約1.5萬戶受惠，大部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)降幅10％—25％，尤其近幾年交付樓盤，多數(shù)降幅25％左右，平均每戶減負(fù)500元左右。

孔雀城二期便是物業(yè)公司在政府的協(xié)調(diào)下主動(dòng)下調(diào)物業(yè)費(fèi)?！罢苍c寶業(yè)航天府小區(qū)物業(yè)協(xié)調(diào)，物業(yè)公司表示有意向下調(diào)物業(yè)費(fèi)，但是始終未能落地。但是物業(yè)公司表示，寶業(yè)航天府物業(yè)費(fèi)收繳率很低，一直存在缺口，甚至還需要開發(fā)商填補(bǔ)?！睒I(yè)主們只能寄希望于成立業(yè)委會(huì)。周杰坦言，成立業(yè)委會(huì)的目的并非更換物業(yè)，而是希望與物業(yè)公司對(duì)話。

在這一輪“降費(fèi)”中，眾多像寶業(yè)航天府這樣的小區(qū)，在房地產(chǎn)的新周期中漸趨落寞，隨著房?jī)r(jià)下跌、空置率高企，業(yè)主與物業(yè)公司圍繞前期物業(yè)費(fèi)的矛盾終于爆發(fā)。

前期物業(yè)“狂飆”時(shí)代落幕

眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人、上海青年業(yè)委會(huì)委員聯(lián)誼會(huì)秘書長韓冰認(rèn)為，很難說物業(yè)行業(yè)正面臨“降費(fèi)潮”，但是確實(shí)改變了過去物業(yè)費(fèi)只漲不降的情況。

在上海、浙江等業(yè)委會(huì)成立比例較高的地區(qū)，物業(yè)費(fèi)更多是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。從去年開始延續(xù)至今的“降費(fèi)”，更多發(fā)生在此前并未成立業(yè)委會(huì)，并且前期物業(yè)費(fèi)較高的小區(qū)。

“在過去房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期之下，房產(chǎn)被視為投資品，鮮有人考慮物業(yè)費(fèi)等持有成本。但是如今房?jī)r(jià)普跌，如果持有成本維持高位，房產(chǎn)會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)?！表n冰告訴《中國新聞周刊》。

更重要的是，前期物業(yè)費(fèi)確實(shí)存在虛高情況。在韓冰看來，前期物業(yè)雖然經(jīng)過招投標(biāo)，但并非市場(chǎng)化行為，中標(biāo)者多是開發(fā)商物業(yè)子公司，再向政府部門備案?！扒捌谖飿I(yè)的甲方是開發(fā)商，其對(duì)物業(yè)公司的要求與業(yè)主并不一致，兩者一定程度上形成利益共同體。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)公司一定程度上承擔(dān)了物業(yè)服務(wù)之外的其他工作，比如配合開發(fā)商銷售車位等。而且由于缺少監(jiān)督，業(yè)主甚至無法知道開發(fā)商自持物業(yè)是否繳納物業(yè)費(fèi)，或者物業(yè)公司收取的費(fèi)用有多少用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)?！?/p>

因此，前期物業(yè)費(fèi)虛高背后的根源是業(yè)主對(duì)于前期物業(yè)沒有話語權(quán)。

“物業(yè)公司習(xí)慣性認(rèn)定，物業(yè)費(fèi)很難漲，因此習(xí)慣于虛標(biāo)前期物業(yè)費(fèi)。上海一些項(xiàng)目前期物業(yè)費(fèi)甚至高達(dá)二三十元/平方米·月，這意味100平方米房屋每月物業(yè)費(fèi)達(dá)到兩三千元?！表n冰介紹說。

如上海市浦東新區(qū)的大華斐樂公園，近年剛剛完成物業(yè)費(fèi)下調(diào)。該小區(qū)前期物業(yè)合同約定物業(yè)費(fèi)單價(jià)為住宅10元、地下室5元、商業(yè)12元，開發(fā)商為招引商業(yè)項(xiàng)目，有意壓低商業(yè)物業(yè)費(fèi)。業(yè)委會(huì)找到評(píng)估公司重新評(píng)估，才壓低住宅物業(yè)費(fèi)，提高商業(yè)物業(yè)費(fèi)，最終修正為住宅8元、地下室4元、商業(yè)16元。

在韓冰看來，前期物業(yè)合同的問題不只價(jià)格虛高?！耙恍┣捌谖飿I(yè)合同滿是對(duì)物業(yè)公司有利的條款，比如武漢某小區(qū)前期物業(yè)合同約定，‘業(yè)主共有物業(yè)設(shè)施及場(chǎng)所的經(jīng)營收入的 95％作為物業(yè)經(jīng)營收入補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)’。再比如一些物業(yè)公司為加速回籠資金，甚至推出‘物業(yè)費(fèi)交10年免10年’政策，但是哪家物業(yè)公司能確保持續(xù)服務(wù)10年、20年？包含這些不合理?xiàng)l款的前期物業(yè)合同均經(jīng)過政府備案，政府短期內(nèi)采用‘降價(jià)’方式予以規(guī)范，但長期來看對(duì)于前期物業(yè)的監(jiān)管不應(yīng)止于價(jià)格規(guī)范?！?/p>

圍繞前期合同的矛盾很大程度源自過去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式。大量物業(yè)公司是房地產(chǎn)企業(yè)子公司，以“前期物業(yè)”形式進(jìn)入市場(chǎng)，簽下長期高價(jià)合同，前期物業(yè)費(fèi)隨著房?jī)r(jià)上漲亦水漲船高，物業(yè)公司甚至成為房企“現(xiàn)金奶?！?。

“在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，物業(yè)行業(yè)也涌現(xiàn)出一批上市公司，一些公司的利潤率曾經(jīng)高達(dá)百分之二三十?！比绱酥叩睦麧櫬时灰晃粯I(yè)內(nèi)人士也形容為“夸張”，他告訴《中國新聞周刊》：“物業(yè)行業(yè)本該是一個(gè)相對(duì)普惠的低利潤率行業(yè)，結(jié)果演變?yōu)橐粋€(gè)沒有技術(shù)壁壘的暴利行業(yè)，而且隨著物業(yè)公司管理規(guī)模擴(kuò)大，并未降本，保安、保潔等服務(wù)人員的工資也并未明顯上漲。較高的利潤率確實(shí)部分源自不合理的前期物業(yè)費(fèi)，特別是在一些業(yè)委會(huì)成立比例較低的二、三線城市，比如管理一個(gè)物業(yè)面積40萬平方米的小區(qū)，如果前期物業(yè)費(fèi)為3元/平方米·月，確實(shí)是在‘吸血’?！?/p>

從去年開始的“降費(fèi)”確實(shí)遏制了前期物業(yè)費(fèi)上漲的趨勢(shì)。另外，物業(yè)公司也在與房企“解綁”，過去的擴(kuò)張模式需要改變。

隨著房地產(chǎn)新開工面積驟降，直接影響物業(yè)公司管理規(guī)模增速。近年來，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29％持續(xù)下降至2023年的12.40％。進(jìn)入2024年，這一趨勢(shì)仍在延續(xù)，物企不再對(duì)外公布其規(guī)模增長目標(biāo)，而包括萬物云、合景悠活等在內(nèi)的部分物企甚至在財(cái)報(bào)中也未披露管理面積數(shù)據(jù)。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨告訴《中國新聞周刊》，當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生深刻變化，過去依托地產(chǎn)母公司項(xiàng)目輸送的規(guī)模增長模式難以為繼，單純追求管理面積增長的粗放式擴(kuò)張拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

萬科旗下物業(yè)公司萬物云2022年財(cái)報(bào)就曾透露面臨的挑戰(zhàn)，新開盤業(yè)務(wù)萎縮造成前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑，開發(fā)商未售空置房的物業(yè)欠費(fèi)增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)的生意冷清。

同時(shí)，物業(yè)公司也希望與房企“解綁”?！坝郎?wù)是一家港股上市公司，是旭輝地產(chǎn)旗下子公司。最初，公司名字并不包含旭輝元素，但是公司希望與旭輝地產(chǎn)更深地綁定，于是將公司名字改為旭輝永升，但是隨著近年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，公司名字又去除旭輝元素。這個(gè)過程足以反映物業(yè)公司與房企之間的關(guān)系。目前上海一些小區(qū)選聘物業(yè)公司時(shí)，都會(huì)隱約對(duì)擁有房企背景的物業(yè)公司表達(dá)擔(dān)憂，擔(dān)心其將資金挪用給房企。而房企從物業(yè)公司抽調(diào)資金的情況確實(shí)存在，比如一些房企將費(fèi)用成本掛到所屬物業(yè)公司賬上?！表n冰說。

在他看來，一些城市的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需要形成新的平衡，但是這樣的過程肯定會(huì)讓一些物業(yè)公司感到痛苦，一些物業(yè)公司此前在一些城市其實(shí)不需要討好業(yè)主。

“質(zhì)價(jià)相符”是關(guān)鍵

去年12月，萬物云董事長朱保全曾在一場(chǎng)演講中表示：“當(dāng)我們真正把市場(chǎng)打開的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果價(jià)格往2.5元以上走，空間會(huì)越來越窄，而如果往下走，空間才會(huì)越來越大。”

降價(jià)確實(shí)給物業(yè)公司帶來壓力?！皬男袠I(yè)整體來看，物業(yè)費(fèi)下調(diào)20％—30％確實(shí)對(duì)企業(yè)的盈利空間構(gòu)成了顯著壓力。物業(yè)行業(yè)的利潤率本身相對(duì)有限，尤其是在關(guān)乎民生的住宅物業(yè)領(lǐng)域，物企的利潤率通常更低。隨著物業(yè)費(fèi)的下降，在成本結(jié)構(gòu)不變情況下，企業(yè)的利潤空間可能被壓縮至盈虧平衡線附近，甚至出現(xiàn)虧損?！迸碛旮嬖V記者。

去年重慶物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)“降費(fèi)潮”時(shí)，曾有聲音懷疑其中有物業(yè)公司為競(jìng)爭(zhēng)存量項(xiàng)目有意鼓動(dòng)業(yè)主更換物業(yè)的“撬盤”行為。

不過，韓冰并不認(rèn)為這會(huì)導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)陷入低價(jià)內(nèi)卷的情況?！爱?dāng)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生之后，物業(yè)服務(wù)才進(jìn)入了市場(chǎng)化博弈階段，‘降費(fèi)潮’是短期的，最終市場(chǎng)一定會(huì)得到平衡，畢竟一分價(jià)錢一分貨，物業(yè)企業(yè)最終仍需盈利?！?/p>

其實(shí)，在市場(chǎng)尋找新平衡的過程中，“降費(fèi)”可能并非唯一的趨勢(shì)。

“今年上海的物業(yè)費(fèi)甚至可能會(huì)迎來一波上漲。過去，上海一些區(qū)對(duì)于服務(wù)老舊小區(qū)的物業(yè)公司有補(bǔ)貼，通過設(shè)定一些比較容易達(dá)成的考核目標(biāo)給予物業(yè)公司獎(jiǎng)勵(lì)，但是隨著財(cái)政緊張，類似補(bǔ)貼將在今年年底取消。對(duì)于一些物業(yè)費(fèi)只有0.8元/平方米·月的小區(qū)而言，因此可能面臨資金缺口。而為鼓勵(lì)小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)，徐匯區(qū)甚至出臺(tái)‘漲多少補(bǔ)多少’的政策?！表n冰介紹說。

在他看來，物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)化程度仍然有待提高。這不光體現(xiàn)在業(yè)主沒有話語權(quán)的前期物業(yè)階段。

“一些一線城市的小區(qū)已經(jīng)習(xí)慣于依賴政府補(bǔ)貼，政府應(yīng)該適當(dāng)‘放手’，根據(jù)《中華人民共和國民法典》，業(yè)主是物業(yè)管理的責(zé)任主體，如果一個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)‘差到極致’，一定會(huì)有業(yè)主站出來干預(yù)，從而形成新的價(jià)格平衡。但是現(xiàn)實(shí)情況是，政府往往會(huì)介入一些物業(yè)費(fèi)較低的老舊小區(qū)，甚至導(dǎo)致在一些小區(qū)，特別是位于一線城市中心城區(qū)的老舊小區(qū)，業(yè)主成立業(yè)委會(huì)都不如撥打12345有效?！?/p>

近年，一些城市中心城區(qū)小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司丟盤、棄盤現(xiàn)象，即物業(yè)公司在合同到期后不再續(xù)約，選擇撤場(chǎng)。對(duì)于這些被“丟盤、棄盤”的小區(qū)，地方政府往往會(huì)讓國有物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)行兜底服務(wù)。韓冰認(rèn)為，“丟盤、棄盤也是市場(chǎng)化行為，業(yè)主在頻繁更換物業(yè)公司后也會(huì)理解，較低價(jià)格難以請(qǐng)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司提供服務(wù)，從而倒逼供需雙方形成新的平衡，政府應(yīng)該創(chuàng)造環(huán)境讓項(xiàng)目加速流轉(zhuǎn)”。

彭雨也認(rèn)為，在“降費(fèi)潮”的影響下，物業(yè)企業(yè)可能首先會(huì)主動(dòng)退出不盈利或盈利差的低效項(xiàng)目。

北京一家國資背景的物業(yè)公司人士向《中國新聞周刊》舉例稱，公司本計(jì)劃在今年2月底服務(wù)合同到期后撤出一個(gè)北京本地小區(qū)，到期撤場(chǎng)的決定在去年年底便已做出，因?yàn)轫?xiàng)目存在虧損，虧損的原因是物業(yè)費(fèi)收繳率較低。但是由于新的物業(yè)公司始終未能選定，經(jīng)政府等相關(guān)部門、業(yè)委會(huì)與公司溝通、協(xié)商，公司撤場(chǎng)時(shí)間特意推遲一個(gè)月。而新的物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)仍是1.45元/平方米·月。

“物業(yè)費(fèi)沒有絕對(duì)的高低之分，其實(shí)小區(qū)物業(yè)的賬很好算，一邊是小區(qū)的物業(yè)費(fèi)和公共收益收入，另一邊是小區(qū)保安、保潔等基本服務(wù)，以及服務(wù)設(shè)施支出，只要兩者匹配即為合理。”韓冰說。

他曾作為業(yè)委會(huì)主任將所在小區(qū)物業(yè)費(fèi)從2.18元上調(diào)至3.5元?！捌鋵?shí)這個(gè)過程并不復(fù)雜，業(yè)主首先要明確自己想要什么水準(zhǔn)的服務(wù)，再由業(yè)委會(huì)算賬，當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)就推出數(shù)個(gè)套餐讓業(yè)主選擇?！?/p>

其實(shí)，業(yè)主對(duì)于物業(yè)的訴求并非一味“降價(jià)”?！包S浦區(qū)某小區(qū)業(yè)主曾向我咨詢，希望成立業(yè)委會(huì)，我問對(duì)方是否有降低物業(yè)費(fèi)訴求，業(yè)主表示并不要求降價(jià)，甚至可以接受漲價(jià)，但是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量必須提升。”韓冰表示，在上海，業(yè)委會(huì)往往將上調(diào)物業(yè)費(fèi)視為成績(jī)。“在保障價(jià)格透明，而且業(yè)主更換物業(yè)公司足夠便利的情況下，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)?！?/p>

彭冰認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)未來會(huì)更加重視市場(chǎng)化定價(jià)能力建設(shè)，也就是更清晰地向業(yè)主展示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與成本構(gòu)成，推動(dòng)“菜單式服務(wù)”分級(jí)收費(fèi)模式，讓價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量透明化。同時(shí)，通過提升業(yè)主滿意度來提高繳費(fèi)率，減少因降價(jià)導(dǎo)致的現(xiàn)金流缺口。

（文中周杰為化名）