新形勢下房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別及措施

伴隨新形勢下我國市場經(jīng)濟發(fā)展與居民消費習(xí)慣轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)行業(yè)在運行過程中占據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。近年來房產(chǎn)熱度問題的產(chǎn)生，使得房產(chǎn)企業(yè)在運行管理過程產(chǎn)生各種各樣的財務(wù)問題。如何有效識別房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，成為房產(chǎn)行業(yè)亟需解決的主要問題。房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)是由于企業(yè)財務(wù)管理決策不當所導(dǎo)致的。房產(chǎn)企業(yè)通過融資方式進行籌集資金為項目開發(fā)創(chuàng)造資金，融資方式成為房產(chǎn)企業(yè)運行的重要驅(qū)動力。但新形勢下融資環(huán)境逐漸趨于惡化，外部融資環(huán)境對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行產(chǎn)生重大影響。房產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險主要基于市場需求變化、市場經(jīng)濟影響等外部因素引起。其次，房產(chǎn)引起開發(fā)周期較長的特點，容易產(chǎn)生回收風(fēng)險。由于資金投入、銷售環(huán)節(jié)的不同步性，銷售政策制定不也可能引起房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流短缺，供應(yīng)鏈中斷的情況。此外，房產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理，會都在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱，房產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力，而導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境。房產(chǎn)企業(yè)由于融資環(huán)境不確定性、資金周轉(zhuǎn)周期長導(dǎo)致回收不確定性以及自身財務(wù)風(fēng)險防范意識淺薄等特點，在其運營過程中可能會面臨一定財務(wù)風(fēng)險。因此，探討新形勢下房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別及防范措施對實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要指導(dǎo)意義。

一、房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

1.房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)融資環(huán)境現(xiàn)狀。我國房產(chǎn)企業(yè)融資形式主要來自銀行貸款，而銀行等金融機構(gòu)信用貸款政策隨市場發(fā)展不停變更，呈現(xiàn)出較強的變動性。傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)融資過程渠道單一，主要依靠向商業(yè)銀行貸款等方式進行前期投資。因此，房產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)運行方面存在融資外部環(huán)境影響。大量利用銀行信貸可能會導(dǎo)致我國房產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表出現(xiàn)嚴重問題，主要表現(xiàn)為房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負債額度高，財務(wù)杠桿使用過度等現(xiàn)象頻發(fā)。2022年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定“對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控?！边@也在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)無疑具有較大壓力。除此之外，包括委托貸款、民間借貸和債券融資等方式同樣受到金融和市場政策調(diào)控的影響，且隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的現(xiàn)實需要，產(chǎn)業(yè)和市場政策也對融資產(chǎn)生了一定約束。由此可見，融資環(huán)境對房產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運行存在有巨大相關(guān)性，與房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行發(fā)展呈高度相關(guān)趨勢。房產(chǎn)企業(yè)進行融資是指以籌集資金形式作為項目開發(fā)投入的原始資金，企業(yè)融資規(guī)模越大，相應(yīng)的投資成本越高，所面臨的的財務(wù)風(fēng)險也越大。隨著我國銀行等金融行業(yè)不斷提提升貸款利率，房產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款實現(xiàn)融資的利率也逐年攀升。根據(jù)房產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度個人按揭貸款同比少增2300億元，國內(nèi)貸款同比少增2792億元，房地產(chǎn)開發(fā)資金的持續(xù)補充受到限制，一季度房企信用債發(fā)行同比少增528億元，中資美元債發(fā)行同比少增142.4億美元，部分房企面臨較大流動性壓力，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。近幾年房地產(chǎn)相關(guān)融資供給下降，部分調(diào)控政策也存在合成謬誤與分解謬誤問題。收緊房地產(chǎn)監(jiān)管政策后，部分城市預(yù)售監(jiān)管加碼，地方政府限購政策升級，金融機構(gòu)上調(diào)按揭貸款利率、拉長貸款投放時間，又出現(xiàn)了一個分拆謬誤的問題。多種因素疊加使得房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸嚴峻，一定程度上制約了開發(fā)投資的合理增長。不少前期激進的房產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)方面出現(xiàn)危機預(yù)警，出現(xiàn)資金鏈斷裂、融資困難等問題；2017年，我國開始上調(diào)利率，并規(guī)定房產(chǎn)商品房周期36個月以上的停止供地；2020年起市場監(jiān)管相關(guān)部門大力加強管控，嚴防經(jīng)營貸違規(guī)流入市場。根據(jù)當前形勢下現(xiàn)狀分析，房產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)融資環(huán)節(jié)面臨巨大壓力。

2.開發(fā)周轉(zhuǎn)期長，回收存在不確定性。房產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)規(guī)程中涵蓋項目開發(fā)、銷售、等多項配套服務(wù)，在推動市場濟發(fā)展與城市建設(shè)方面發(fā)揮巨大作用?，F(xiàn)階段，我國房產(chǎn)企業(yè)所面臨財務(wù)風(fēng)險主要與房產(chǎn)企業(yè)自身性質(zhì)有關(guān)。我國房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在開發(fā)周轉(zhuǎn)期長，回收不確定、前期資金投入巨大等問題。房產(chǎn)項目在前期用地、項目具體實施等環(huán)節(jié)需要大量資金周轉(zhuǎn)，以保障各環(huán)節(jié)推進流暢。因此，資金供應(yīng)鏈對于房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)可持續(xù)運行具有實質(zhì)性意義。應(yīng)對開發(fā)周轉(zhuǎn)周期長問題，積極開展風(fēng)險預(yù)測，開發(fā)運營過程中杜絕出現(xiàn)資金缺口，各環(huán)節(jié)良好籌資，保證財務(wù)資金平穩(wěn)投入。房產(chǎn)企業(yè)因其自身產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，開發(fā)周轉(zhuǎn)周期長等現(xiàn)實性問題不可避免，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期多以年為計量標準，短期項目實施周期大概持續(xù)1年，最長可持續(xù)3-5年時間。房產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)往往實施項款分期支付方式，在項目推進過程中與后期銷售環(huán)節(jié)相互配合，采取預(yù)售等方式進行資金回收，以推進項目持續(xù)進行，但多數(shù)情況下前期投入與后期資金難以實現(xiàn)同步收回，這就大大增加房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。房產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生并不固定于房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展某一具體環(huán)節(jié)房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行內(nèi)容復(fù)雜，在一系列運營流程當中，房產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)與財務(wù)運行的關(guān)聯(lián)度較高，財務(wù)部門對各環(huán)節(jié)流程推進的帶動性強，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門在整體運行中起重要作用。另外，房產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，工期慢、資金周轉(zhuǎn)周期長、短期變現(xiàn)能力差、投資風(fēng)險程度高是此產(chǎn)業(yè)的顯著特點。在房產(chǎn)開發(fā)前期，需要投入高額工程開發(fā)建設(shè)成本，占用大量的資金，造成資金周轉(zhuǎn)額能力下降。且多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)項目投資的運作模式是利用原始資金取得土地的開發(fā)權(quán)，再利用取得的土地向銀行等金融部門進行抵押貸款，取得項目開發(fā)啟動資金，而后根據(jù)房屋開發(fā)情況開啟后期銷售，以便盡快回款，利用銷售回款償還銀行貸款。例如房產(chǎn)企業(yè)在此環(huán)節(jié)缺乏資金回收出現(xiàn)缺口，房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績不高的，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緊張，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，因此，開發(fā)周轉(zhuǎn)期長，回收不確定性嚴重威脅著房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運營風(fēng)險。

3.缺乏完善性管理，財務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱。房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金流量大，財務(wù)風(fēng)險始終是伴隨著生產(chǎn)經(jīng)營而不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免會面臨財務(wù)風(fēng)險，在市場競爭形勢更加復(fù)雜情況下，財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率也在增長，通過加大財務(wù)風(fēng)險控制力度，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失能夠得到有效抑制，保證房地產(chǎn)行業(yè)的總體穩(wěn)定發(fā)展。及時識別企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在，制定完善的房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)，能夠幫助房產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險監(jiān)督，監(jiān)督房產(chǎn)企業(yè)及時進行債務(wù)風(fēng)險評估，以及有效發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)運行中的財務(wù)問題并提出應(yīng)對策略。新形勢發(fā)展下房產(chǎn)企業(yè)僅依靠傳統(tǒng)市場經(jīng)營模式已不適宜社會發(fā)展腳步，無法實時掌握相關(guān)政策頒布變動情況，存在消息滯后性的問題。房產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)階段的環(huán)節(jié)會面臨多種類型的財務(wù)風(fēng)險，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者多數(shù)情況下對項目開發(fā)用地和后期銷售階段關(guān)注度較高，對各環(huán)節(jié)財務(wù)資金投入風(fēng)險預(yù)測評估關(guān)注的較少。多數(shù)情況下，房產(chǎn)企業(yè)最初面臨的財務(wù)風(fēng)險是細小的、可控的，財務(wù)管理人員如提前預(yù)設(shè)財務(wù)風(fēng)險存在可能性并及時做好財務(wù)風(fēng)險預(yù)測，在風(fēng)險來臨時之際沉著應(yīng)對，就可對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行規(guī)避。但由于部分財務(wù)工作人員工作經(jīng)驗缺失，缺乏專業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險評判經(jīng)驗，在面臨企業(yè)財務(wù)風(fēng)險時未在第一時間識別并及時解決，容易造成不可逆后果，由此帶來一定的損失，其中最直觀的就是財務(wù)損失。近年來，房地企業(yè)市場環(huán)境多變，稅收政策出臺頻繁，這對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員提出了較高要求，及時掌握國家相關(guān)政策變更為情況，應(yīng)對瞬息萬變的市場形勢。但就目前房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對情況分析，房產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)統(tǒng)籌發(fā)展重視程度缺失。就企業(yè)財務(wù)人員管理方面，多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)由會計等相關(guān)人員對財務(wù)風(fēng)險管理進行兼管，并未安排專職人員對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測防控。而會計等人員日常業(yè)務(wù)工作繁重，僅通過個人來同時處理財務(wù)及風(fēng)險防控問題較為困難，這就增大房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。房產(chǎn)行業(yè)因其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性要求房產(chǎn)企業(yè)加強建設(shè)管理的完善性，強化財務(wù)風(fēng)險監(jiān)督，及時進行財務(wù)風(fēng)險防控，在管理過程應(yīng)當加強對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險重視程度，制定科學(xué)合理的房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)，提升房產(chǎn)企業(yè)整體管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施

1.構(gòu)建房產(chǎn)企業(yè)多元化的融資渠道。房產(chǎn)企業(yè)融資管控是企業(yè)經(jīng)營當中的重要環(huán)節(jié)，房產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)受資金運轉(zhuǎn)穩(wěn)定性制約?，F(xiàn)階段，大部分房產(chǎn)企業(yè)依靠銀行貸款作為前期融資的主要手段，但隨銀行等金融行業(yè)貸款的政策變動，房地產(chǎn)企業(yè)融資受到了一定影響，融資難度大大提升，不少中小型房產(chǎn)企業(yè)融資成了企業(yè)運行的難題所在。為減少房產(chǎn)企業(yè)融資問題，在除了進行傳統(tǒng)的銀行融資形式之外，可以開展企業(yè)內(nèi)部合作，以保證企業(yè)資金運作過程中的的整體穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中可以就融資方面進行多元化渠道擴展，增強房產(chǎn)融資靈活性，實現(xiàn)各企業(yè)間合作，進行優(yōu)勢互補與，以保證房產(chǎn)企業(yè)整體正常運轉(zhuǎn)。此外，債券融資也可以作為房產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資的主要渠道，提高房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源利用，通過各房產(chǎn)企業(yè)之間項目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)化，拓寬房產(chǎn)企業(yè)融資渠道。房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須加大建設(shè)多元化融資渠道，在保障自身利益的基礎(chǔ)之上開展多元化融資渠道，以帶動中小房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。對傳統(tǒng)單一融資渠道中潛在的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行規(guī)避，在實際運行中籌資完善多元化融資渠道。此外，杜絕融資項目的盲目引進，需要根據(jù)企業(yè)財務(wù)周轉(zhuǎn)周期和項目回收率等現(xiàn)實性因素進行全方面分析，進一步優(yōu)化融資渠道。

2.實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)投資決策科學(xué)化。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具備一定的行業(yè)化特點，對財務(wù)風(fēng)險進行識別是一項專業(yè)性較強的工作，在進行房產(chǎn)投資之前一定要安排專業(yè)評估人員對該投資項目風(fēng)險預(yù)先進行評估，對投資項目運行可行性展開深度分析，對該房產(chǎn)項目投資選擇的正確性與資金回收率進行預(yù)測。其次，投資項目工程建設(shè)的好壞與房產(chǎn)企業(yè)回收率利潤收益率呈正相關(guān)。為保障房產(chǎn)企業(yè)自身利益，在項目開展前期就要做好風(fēng)險識別工作，實地考察項目選址、各環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)度等具體細節(jié)。強化房產(chǎn)企業(yè)投資決策科學(xué)化，對房產(chǎn)投資項目展開考察時，包括考察房產(chǎn)項目總體規(guī)劃、市場需求度、市場政策轉(zhuǎn)變等具體細節(jié)。廣泛搜集有關(guān)資料，實時跟進項目具體情況，加大控制力度，定期做好相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，以保證房產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的文檔下，采取科學(xué)化的投資舉措，提升財務(wù)風(fēng)險規(guī)避意識。保證各運行細節(jié)維持正常支出，杜絕資金使用支出過量情況，從財務(wù)工作角度出發(fā)，把控供應(yīng)鏈整體分配，統(tǒng)籌構(gòu)建各環(huán)節(jié)資金利用率。強化企業(yè)在財務(wù)預(yù)算方面能力，對各投資環(huán)節(jié)資金投入量具有投資前預(yù)算、投資中計算、投資后把控能力，對該投資項目整體財務(wù)運營狀況在宏觀層面進行總體規(guī)劃和分配，構(gòu)建科學(xué)化投資決策，保障企業(yè)財務(wù)有資金周轉(zhuǎn)能力，最大可能規(guī)避項目投資帶來的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)要積極建設(shè)與完善科學(xué)化投資決策，實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提高自身經(jīng)濟效益。

3.強化財務(wù)風(fēng)險思維，加強風(fēng)險管理應(yīng)對。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身運營狀況構(gòu)建系統(tǒng)財務(wù)風(fēng)險識別系統(tǒng)，以強化財務(wù)風(fēng)險來臨之際的風(fēng)險應(yīng)對能力。重視資金供應(yīng)鏈風(fēng)險，資金供應(yīng)鏈安全運行對于房產(chǎn)企業(yè)非常重要。通過分析房產(chǎn)企業(yè)在投資預(yù)算方面和收入支出異常波動度方面數(shù)據(jù)，預(yù)測房產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險問題，并提出有針對性的防控措施。通過分析企業(yè)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)來分析自身財務(wù)狀態(tài)是否保持在合理運行狀態(tài)。不能簡單地通過融資狀態(tài)或者外部投資來分析房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀態(tài)，要從企業(yè)內(nèi)部運行狀態(tài)出發(fā)，解決根本性問題。通過構(gòu)建完善融資渠道，采取多樣化融資模式完善房產(chǎn)企業(yè)籌資渠道，通過改善供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)結(jié)合本身監(jiān)管，獲得經(jīng)濟利益最大化。加強房產(chǎn)企業(yè)項目前期調(diào)研，提升投資項目運行過程環(huán)節(jié)監(jiān)督。此外，房產(chǎn)行業(yè)作為易受政策方針影響、市場經(jīng)波動影響的行業(yè)，加強房產(chǎn)企業(yè)項目投資前的風(fēng)險調(diào)研有助于房產(chǎn)企業(yè)做出科學(xué)合理的決策，減少風(fēng)險概率。房產(chǎn)企業(yè)要動態(tài)地運用財務(wù)部門的識別作用。在籌資和投資的過程中的適當舉債，以調(diào)整房產(chǎn)企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，將財務(wù)風(fēng)險預(yù)測作用發(fā)揮到極致，應(yīng)強化自身經(jīng)營的現(xiàn)金流管理。聚焦于房產(chǎn)企業(yè)管理實踐方面，建立健全財務(wù)風(fēng)險控制體系，實現(xiàn)對風(fēng)險全方位監(jiān)管。加強對重大業(yè)務(wù)事項財務(wù)審批流程的管控?？刂聘鬟\行環(huán)節(jié)現(xiàn)金流量。不斷加強企業(yè)自身財務(wù)風(fēng)險防分析各項指標，發(fā)揮財務(wù)防范作用。總體來看，要進行房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險監(jiān)管，明確房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員工做職責(zé)，引入科學(xué)財務(wù)風(fēng)險量化法則，細化財務(wù)風(fēng)險識別內(nèi)容。精準定位房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理，準對房產(chǎn)企業(yè)中不同類型財務(wù)風(fēng)險問題提出針對性解決方案。同時，健全房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)運行完整性，采取監(jiān)督、執(zhí)行相結(jié)合的管理模式落實房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范。

綜上所述，新形勢背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展便利性得到提升且運營成本大大降低，與此同時面臨的財務(wù)風(fēng)險也趨于多樣化。如果不能在最短時間內(nèi)進行有效控制，將會面臨更大的風(fēng)險。如何預(yù)測房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、識別風(fēng)險成了新形勢下房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要內(nèi)容。本文擬通過對房產(chǎn)企業(yè)融資渠道、科學(xué)化的財務(wù)風(fēng)險管理，財務(wù)風(fēng)險思維等方面對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險面臨風(fēng)險進行分析，并對此提出合理建議，以促進房產(chǎn)企業(yè)獲得更好財務(wù)效益，促進企業(yè)健康發(fā)展。