房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營預算管理問題研究

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過經(jīng)營預算管理來優(yōu)化資源配置，從而降低成本，提高效益，以增強市場競爭力。本文首先闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的特點，明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營預算管理的意義，然后分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營預算管理存在的問題，如預算編制不合理、預算執(zhí)行與監(jiān)控不力等，最后提出了相應的優(yōu)化策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；經(jīng)營預算管理；預算績效考核

當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭日益激烈。為了在市場中立足并獲得更大的份額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要更加精細化的管理手段來優(yōu)化資源配置、提高運營效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強經(jīng)營預算管理，有利于提高資金利用效率、優(yōu)化資源配置、加強成本控制，促進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際操作過程中，要注重經(jīng)營預算管理，制定一系列的策略和方法，從而提高決策科學性，樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把握其自身的經(jīng)營管理特點在復雜的市場環(huán)境中非常重要，這不僅會影響到企業(yè)的日常運營，還會直接關系到企業(yè)的長遠發(fā)展和市場競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，資本密集。房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額資金投入，包括土地購置、設計、建設、市場營銷等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。第二，經(jīng)營業(yè)務復雜。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程，同時涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。第三，周期長。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。第四，風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高、建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，市場波動、政策調(diào)整、成本控制不當?shù)纫蛩鼐赡軒盹L險，一旦決策失誤，就可能使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營預算管理的意義

（一）戰(zhàn)略落地與資源優(yōu)化配置

通過預算管理，企業(yè)可以將長期戰(zhàn)略目標轉(zhuǎn)化為短期可執(zhí)行的經(jīng)營計劃，并據(jù)此合理分配資金、人力、物力等資源，確保各業(yè)務部門活動與公司總體戰(zhàn)略方向一致，優(yōu)化資源配置效率。尤其重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營需要大量的資金支持，預算管理可以幫助企業(yè)明確資金使用的方向和規(guī)劃，合理分配資金，最大限度地減少企業(yè)的財務風險，提高企業(yè)的盈利能力。

（二）成本控制與盈利提升

房地產(chǎn)項目成本金額高、類型多、涉及面廣、影響因素多、時間跨度長，具有很大的不確定性，企業(yè)通過多類型的預算進行控制，如項目概算、項目預算、動態(tài)成本等，能夠幫助企業(yè)預先設定成本標準和控制線，通過對項目開發(fā)各階段成本的詳細規(guī)劃、監(jiān)控和評估，有效控制成本超支，提升項目盈利水平。

（三）風險防控與應對

預算管理要求企業(yè)對市場、政策、競爭態(tài)勢等因素進行分析預測，從而幫助企業(yè)提前識別潛在風險，制定相應預案，增強企業(yè)應對不確定性的能力[1]。尤其重要的是，房地產(chǎn)項目的建設周期長，資金回籠慢，預算管理能夠減少盲目投資，降低財務風險，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營預算管理存在的問題

（一）預算編制不科學

第一，缺乏市場敏銳度。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預算編制時未充分考慮市場趨勢、政策變動、消費者需求變化等因素，導致預算過于樂觀或悲觀，無法準確反映未來的經(jīng)營環(huán)境，從而影響了決策質(zhì)量。第二，成本估算不精確。房地產(chǎn)項目涉及眾多成本項，如土地成本、建設成本、營銷費用、管理費用等，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些成本項估算不準確，如忽略通脹因素、材料價格波動、人工成本上漲等，導致預算偏差大，影響項目利潤[2]。第三，銷售預測過于樂觀。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制預算時，對銷售的預測過于樂觀，忽略了市場競爭加劇、消費者購買力下降等風險，導致資金回流計劃落空，資金鏈緊張。第四，缺乏靈活性。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制過于剛性，缺乏應對突發(fā)事件的靈活性，當自然災害、政策調(diào)整等不可抗力因素發(fā)生時，難以迅速調(diào)整預算，影響了企業(yè)經(jīng)營活動的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

（二）預算執(zhí)行與監(jiān)控不力

第一，經(jīng)營預算管理體系不完善。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能結(jié)合自身實際現(xiàn)狀，制定完善的預算管理制度，不能確定相關責任人，無法確保各項活動規(guī)范化、標準化開展，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性發(fā)展。第二，預算執(zhí)行偏離嚴重。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，不能有效控制成本，如材料價格上漲、施工變更頻繁、人工成本增加等，導致實際支出大幅度超出預算；項目推進速度過慢或過快，未按照預算計劃的時間節(jié)點執(zhí)行，造成資金占用時間延長或提前支出，影響整體財務規(guī)劃。第三，監(jiān)督機制不健全。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立系統(tǒng)的預算執(zhí)行監(jiān)督體系，或者監(jiān)督標準模糊不清，導致監(jiān)督工作難以有效開展。即使有監(jiān)督制度，但因執(zhí)行力度不夠，對預算執(zhí)行的偏差未能及時發(fā)現(xiàn)和糾正，形同虛設；對于預算執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題不及時上報，或管理層對反饋信息反應遲鈍，從而錯失了調(diào)整策略的最佳時機。

（三）預算調(diào)整失序

第一，缺乏明確的調(diào)整依據(jù)和標準。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)整預算時沒有以市場、政策或項目實際進展為依據(jù)，僅憑主觀判斷或個別領導的意見進行調(diào)整，導致預算調(diào)整缺乏合理性和說服力。第二，調(diào)整程序不透明。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算調(diào)整的過程不公開透明，未經(jīng)過充分的內(nèi)部討論、評估和審批流程，導致信息不對稱，容易出現(xiàn)權(quán)力尋租、利益輸送等問題[3]。第三，調(diào)整頻率過高或過低。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁調(diào)整預算，降低了預算的嚴肅性和約束力，導致資源配置混亂，另有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長時間不調(diào)整預算，致使企業(yè)無法及時響應市場變化，從而錯失發(fā)展機遇，或增加了項目風險。第四，調(diào)整幅度過大，未充分考慮風險承受能力。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行預算調(diào)整時，未充分考慮企業(yè)的風險承受能力和財務狀況，導致調(diào)整幅度過大，超出了企業(yè)的實際承受能力。

（四）預算績效考核不到位

第一，績效考核體系不完善。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考核指標單一，缺乏科學性和系統(tǒng)性；考核標準不明確，主觀性強；缺乏與戰(zhàn)略目標緊密關聯(lián)的考核體系。第二，溝通反饋不足。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在績效考核過程中，缺乏與員工的有效溝通，員工可能不清楚自己的表現(xiàn)，也無法進行針對性的糾錯，從而影響了考核結(jié)果的行為指引作用。第三，考核結(jié)果應用不充分?？冃Э己私Y(jié)果僅作為獎金發(fā)放的依據(jù)，未與員工的職業(yè)發(fā)展、培訓機會等掛鉤，導致員工對考核的重視程度不高。第四，獎懲機制不合理。獎懲機制與考核結(jié)果不匹配，或者獎懲力度不足，難以激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造力。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營預算管理的優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化預算編制方法

第一，明確預算編制目標與原則。預算編制應緊密圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標，確保預算的每一部分都能為戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)提供支持；預算編制方法應靈活適應市場變化，同時保持可控性，確保預算的執(zhí)行效果。第二，選擇合適的預算編制方法。對于周期長、資金需求大的項目，采用零基預算法較為合適，該方法要求對每個預算項目進行嚴格審核和評估，避免浪費和不合理的支出；對于不確定性強的房地產(chǎn)項目，滾動預算法可以提供更為及時的預算調(diào)整，企業(yè)可以根據(jù)項目進展情況，定期對后續(xù)預算進行滾動編制，以應對市場變化；對于薄利項目，可以采用項目預算法進行詳細規(guī)劃，這種方法有助于對項目成本進行全面控制，確保項目盈利目標的實現(xiàn)。第三，完善預算編制程序。采用“自上而下、自下而上、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總”的編制方式，確保預算目標的明確性和各部門的協(xié)調(diào)性。明確各部門在預算編制中的職責和分工，確保預算編制工作的順利進行。同時，建立問責機制，對預算編制和執(zhí)行過程中的問題進行追責[4]。第四，加強預算編制的數(shù)據(jù)支持。預算編制應結(jié)合預算管理工作方案，收集有用的財務數(shù)據(jù)作為編制依據(jù)，這些數(shù)據(jù)應包括歷史數(shù)據(jù)、市場數(shù)據(jù)以及企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)等。在此基礎上，利用現(xiàn)代信息技術手段，如ERP系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)分析等，提高預算編制的準確性和效率。

（二）加大預算執(zhí)行與監(jiān)控力度

第一，建立健全預算管理體系。根據(jù)企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃和市場趨勢，設定清晰、可量化的年度及中長期經(jīng)營預算目標，包括銷售收入、成本控制、利潤目標等。分解總預算至各業(yè)務部門、項目和時間段，確保每個層級都有明確的預算責任和執(zhí)行計劃，明確預算編制、審批、執(zhí)行、調(diào)整、考核等流程，確保預算管理的規(guī)范性和嚴肅性。第二，強化預算執(zhí)行力度。將預算指標層層分解至具體崗位和個人，明確預算執(zhí)行的責任主體，增強員工的預算意識和責任感；建立預算執(zhí)行跟蹤機制，定期（如月度、季度）對比分析實際完成情況與預算目標的差異，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差；針對市場環(huán)境變化或內(nèi)部運營調(diào)整，適時對預算進行合理調(diào)整，保持預算的靈活性和適應性。第三，加強監(jiān)控與分析。設置預算執(zhí)行的預警指標和閾值，一旦實際執(zhí)行偏離預算超過設定范圍，立即觸發(fā)預警機制，及時采取應對措施；運用財務分析工具和方法（如差異分析、比率分析、趨勢分析等），對預算執(zhí)行結(jié)果進行深度剖析，查找原因，提出改進建議。

（三）確保預算調(diào)整規(guī)范化

第一，明確預算調(diào)整的原則與目的。預算調(diào)整應遵循客觀性、合理性、必要性、透明度和審批嚴格性的原則。同時，明確調(diào)整是為了應對市場變化、政策調(diào)整、項目變更等不可預見因素，確保預算與實際經(jīng)營情況相符，支持企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。第二，設立預算調(diào)整審批機制。明確預算管理委員會（或類似機構(gòu)）的職責，包括預算調(diào)整申請的受理、審核、批準及監(jiān)督執(zhí)行；制定詳細的預算調(diào)整審批流程，包括申請部門提交、初步審核、專業(yè)部門復審、預算管理委員會審批及最終決策等環(huán)節(jié)；根據(jù)調(diào)整金額大小、影響范圍等因素，設定不同層級的審批權(quán)限，確保審批流程的合理性與高效性[5]。第三，規(guī)范預算調(diào)整申請。明確要求申請部門詳細說明調(diào)整的原因、依據(jù)、具體調(diào)整項目、金額變動、預期影響及解決方案等；要求提供充分的市場調(diào)研、財務分析、項目評估等數(shù)據(jù)支持，確保調(diào)整理由充分、合理。

（四）加大預算績效考核力度

第一，完善績效考核體系。建立與企業(yè)戰(zhàn)略目標緊密相關的KPI（關鍵績效指標）體系，確?？己酥笜思热嬗志唧w。明確考核標準和權(quán)重，減少主觀判斷的影響，引入平衡計分卡等工具，從財務、客戶、內(nèi)部流程、學習與成長四個維度進行綜合考核。第二，完善溝通反饋機制。企業(yè)需要建立完善的溝通反饋機制，定期與員工進行績效面談，了解員工的工作進展和困難，及時給予指導和幫助。同時，要鼓勵員工提出意見和建議，不斷完善績效考核體系。第三，充分應用考核結(jié)果。將考核結(jié)果與員工的薪酬、晉升、培訓等方面緊密結(jié)合，形成正向激勵機制。同時，公開透明的考核結(jié)果有助于提升員工的認同感和歸屬感。第四，確保獎懲機制合理。優(yōu)化獎懲機制，確保獎懲與考核結(jié)果緊密掛鉤，既體現(xiàn)公平性又具有激勵性。對于表現(xiàn)優(yōu)異的員工給予適當獎勵（如獎金、晉升機會等），對于表現(xiàn)不佳的員工則進行必要的輔導和幫助，必要時采取相應的懲罰措施。

參考文獻：

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