房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的因素眾多，本文對當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要影響因素進(jìn)行了分析，從地方城市發(fā)展水平、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等方面探討了其與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關(guān)系，總結(jié)了各個因素對房地產(chǎn)開發(fā)投資的具體影響，并提出一些建議。

2010年之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個飛速發(fā)展的時期，尤其是2015年至2018年左右，由于政府住房政策的出臺和各項(xiàng)體制的落實(shí)，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如日中天，步入全新的發(fā)展軌道。由此可以看出，房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)投資與社會的經(jīng)濟(jì)是有極大關(guān)聯(lián)的，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，人們生活水平高，商品房銷量自然會水漲船高。但近年來，國際形勢急劇變化，我國經(jīng)濟(jì)有所下滑，房地產(chǎn)行業(yè)也在走下坡路。就目前我國經(jīng)濟(jì)形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況不容樂觀，其走向還有待研究。

房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀綜述

對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關(guān)系，目前已經(jīng)有很多國內(nèi)外的業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)學(xué)者對其進(jìn)行了研究，并得出了相應(yīng)的結(jié)果，這些從相關(guān)資料文獻(xiàn)都可以看出。有些學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要受當(dāng)?shù)谿DP的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長較快時，房地產(chǎn)行業(yè)也會隨之發(fā)展起來。但也有一部分學(xué)者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長速度是受房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，房地產(chǎn)行業(yè)先發(fā)展起來，才能更好地帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么具體兩者之間的關(guān)系如何，到底是房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響更大，還是經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響更大，我國也有學(xué)者對其做了相應(yīng)的研究，以實(shí)證證明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確實(shí)會影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。

比如，我國經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊婷對此問題進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)開發(fā)投資之間是相輔相成、互相成就的因果關(guān)系，但總體來說，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)行業(yè)的影響具有比較明顯的長期性影響。而關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資理論研究，我國著名學(xué)者王松濤等人一直在不懈地堅(jiān)持，并總結(jié)了影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素，取得了較大成果。另外，商界和學(xué)術(shù)界也有很多專家學(xué)者對房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)內(nèi)容做了相應(yīng)的研究，比如吳波曾經(jīng)建立過計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，根據(jù)過往數(shù)據(jù)和資料，從民眾購買力、經(jīng)濟(jì)適用房等角度看待問題，并提出一些有效的建議。王霜也應(yīng)用實(shí)證分析，對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)城市化發(fā)展水平、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等都對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資具有重要的影響，尤其是城市化水平，幾乎是決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)學(xué)家齊玲通過過往數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出房地產(chǎn)投資與城市GDP之間存在緊密的關(guān)聯(lián)，比如在短期之內(nèi)，GDP每增加0.24%左右，房地產(chǎn)投資就會增長一個百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的波動情況可以對一個城市短期內(nèi)的生產(chǎn)總值進(jìn)行預(yù)測。從以上研究可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)一直以來都是人們關(guān)注的話題。在此基礎(chǔ)上，本文結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀對房地產(chǎn)開發(fā)投資的具體影響因素進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)市場走勢分析與開發(fā)投資規(guī)模

我國房地產(chǎn)市場走勢分析 如今國際局勢如今復(fù)雜多變，全球金融危機(jī)加劇，我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著新的挑戰(zhàn)。我國針對現(xiàn)今的發(fā)展形勢出臺了一系列的政策，包括國家層面和地方層面的，雖然經(jīng)濟(jì)有回暖趨勢，但整體仍然不容樂觀，房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于低迷狀態(tài)。2023年底，政府在房地產(chǎn)貸款上做了相應(yīng)的調(diào)整，對集中度管理提出了一些新的要求，希望能夠控制按揭抵押貸款風(fēng)險，在資金分配上更加傾向于小微企業(yè)，這將導(dǎo)致按揭貸款額度收緊，或可以為市場降溫。而在某些房價持續(xù)走高的地方，政府一般會通過政策進(jìn)行調(diào)整，防止“炒房”的情況再次出現(xiàn)。從這些政策可以看出，政府在不斷地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，支持發(fā)展租賃住宅，以保證住宅市場供應(yīng)，從而滿足剛需住戶的合理需求。此外，租賃房源充足，能夠滿足部分暫居者和無購房需求者的居住需求，使房地產(chǎn)市場達(dá)到一種平衡的狀態(tài)。

例如，上海、南京、深圳、成都等發(fā)展較快的一線二線城市出臺的調(diào)控政策就比較嚴(yán)格，購房資格不僅有所收緊，二手房交易增值稅也進(jìn)行了嚴(yán)格控制，打擊了很多以炒房為目的的投機(jī)行為。同時，新政策的實(shí)施加大了央行對房地產(chǎn)貸款的管理與約束，開發(fā)商只有合理地調(diào)整價格，才能更好地將商品房銷售出去，這也在一定程度上避免了商品房庫存堆積現(xiàn)象。從近幾年的數(shù)據(jù)來看，自2020年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個反彈，住宅交易量突然上升，尤其是北京等地，2020年12月份的交易量相比2019年同期增長了90%以上，2022年之后再次回落，主要原因?yàn)橘彿空邔W(xué)區(qū)房的需求增加和住戶置換需求的增長。由此可見，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，如北京、上海等地住宅交易量是比較穩(wěn)定的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也維持在一個比較穩(wěn)定的水平。但隨著新規(guī)的實(shí)施，2022年我國商品房交易量相對同期并沒有增長，重點(diǎn)仍然在大城市，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)投資不算理想。

房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的研究 針對房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的研究，無論發(fā)達(dá)國家，還是我國，都有很多學(xué)者對其進(jìn)行了研究，并提出一些具有參考價值的理論。我國學(xué)者比較傾向于通過定性與定量結(jié)合的方式來測算成本與收益。當(dāng)然，也有很多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資主要受國家生產(chǎn)總值的影響，由于影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素比較復(fù)雜，無法判斷這種說法是否正確，但國家的整體經(jīng)濟(jì)或多或少會對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響。還有一部分學(xué)者認(rèn)為主要影響因素還是當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展程度和人民的消費(fèi)水平，比如消費(fèi)高的城市，房屋銷售情況更加良好，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平更高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素

經(jīng)過國內(nèi)外相關(guān)業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者研究，總體而言影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的因素主要有三個，其中國內(nèi)比較重要的影響因素主要是第三產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展水平，而國外對其影響較大的主要是通貨膨脹。

第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響 在城市發(fā)展過程中，第三產(chǎn)業(yè)的占比和增速，對城市的影響是巨大的。由于第三產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)、經(jīng)濟(jì)、文明程度等，是該城市整體發(fā)展水平的直接體現(xiàn)，因此成為影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要因素。因?yàn)槊芗彤a(chǎn)業(yè)所需的勞動力較大，且對人才要求較高，所以當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高時，會幫助城市吸引大量的人才，促進(jìn)城市的發(fā)展，增加城市人口。在這種情況下，人們對住宅的需求就會增加，為了使供需之間保持平衡，商品房價格會隨之上升，從而帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

城市化發(fā)展水平對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響 一般來說，城市化發(fā)展水平較高的地區(qū)，其政治、經(jīng)濟(jì)、文化水平都相對較高，就業(yè)機(jī)會大，教育醫(yī)療設(shè)施也更先進(jìn)，這就會有更多其他地區(qū)的人涌入城市，導(dǎo)致人口密度變大。當(dāng)需求增加，房價也會上漲，房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他地方會有更多發(fā)展空間。具體而言，城市化發(fā)展水平較高對房地產(chǎn)的影響表現(xiàn)在三個方面：一是人們工作穩(wěn)定，會選擇駐扎在城市，最終因?yàn)楹⒆咏逃仍蜻x擇買房安家；二是先進(jìn)城市高校較多，每年有大批畢業(yè)生留在該地區(qū)，也在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；三是城市化進(jìn)程的加快必然會導(dǎo)致其向周邊城鄉(xiāng)擴(kuò)張，原來的大量居民失去住房，政府需對其進(jìn)行安置，支付大量的安置費(fèi)用，這也增加了房地產(chǎn)投資成本，刺激了房地產(chǎn)的開發(fā)。

通貨膨脹對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響 眾所周知，當(dāng)發(fā)生通貨膨脹時，商品的價格會發(fā)生一系列的波動，絕大多數(shù)商品價格都會上漲，商品房也不例外。如果通貨膨脹比較嚴(yán)重，貨幣的購買力會下降，房屋價格也會隨之受到影響，出現(xiàn)價格上漲的情況。而消費(fèi)者此時可能會選擇購買某些商品來抵制貨幣貶值的風(fēng)險，導(dǎo)致很多商品供不應(yīng)求，這對房地產(chǎn)的開發(fā)投資造成了比較嚴(yán)重的影響。

對房地產(chǎn)開發(fā)投資的建議

適度縮減房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 近年來我國經(jīng)濟(jì)萎靡，房地產(chǎn)行業(yè)遭受創(chuàng)傷，在經(jīng)歷高峰期后逐漸回落，出現(xiàn)大量的庫存。針對這種現(xiàn)象，我國必須引起重視，加快城市化建設(shè)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高人們的生活水平，減少商品房庫存。另外，要分析引起庫存堆積嚴(yán)重的原因，經(jīng)過筆者查閱總結(jié)以及查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，前些年的開發(fā)過度是造成庫存的主要原因，如果要減少庫存，必須適當(dāng)減少開發(fā)規(guī)模。因?yàn)殚_發(fā)過于泛濫不僅會增加開發(fā)成本，甚至還會因?yàn)橘Y金鏈斷裂等導(dǎo)致一些爛尾樓或質(zhì)量不合格的樓盤出現(xiàn)，為人們的居住帶來各類隱患。

加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，整頓行業(yè)市場 面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，政府應(yīng)該積極改變傳統(tǒng)觀念，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，及時整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場。針對當(dāng)前信貸規(guī)模，政府要進(jìn)行嚴(yán)格把控，提高投資自有資金的要求，提高行業(yè)門檻，防止出現(xiàn)投機(jī)資金。另外，在供給量上也要做好相應(yīng)的控制，將投資增長速度控制在一定范圍之內(nèi)，既要避免房地產(chǎn)投資過熱，也要防止出現(xiàn)無人投資的情況，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

完善房產(chǎn)金融制度，加強(qiáng)宏觀調(diào)控 在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，政府的介入是穩(wěn)定市場的重要方法。各地政府應(yīng)該根據(jù)城市的情況制定相應(yīng)的政策，應(yīng)用調(diào)控手段控制好投資規(guī)模，盡量降低房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險。完善金融制度，建立多元化融資體系，拓展融資渠道，使銀行資金的作用得到有效發(fā)揮。另外，政府還要懂得利用稅收的調(diào)控作用，對房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，稅收也是一種比較重要的調(diào)控手段，如果合理利用，可以有效避免土地炒作、房屋炒作等投資行為，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場，將其朝著健康的方向引導(dǎo)。

合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資，科學(xué)“去庫存” 目前，我國很多城市都存在一種情況，即商品房庫存過多，存在有房賣不出的現(xiàn)象。我們在去庫存的基礎(chǔ)上，必須合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資，并將兩者進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。首先，要注重地區(qū)各個領(lǐng)域的綜合發(fā)展，大力發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、科技地產(chǎn)業(yè)等，從一定程度上限制商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。其次，政府積極采取為樓市去庫存的措施，減少房地產(chǎn)行業(yè)的庫存積壓，盡可能地降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力，提高人們生活水平，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)投資在城市發(fā)展過程中會受到很多因素的影響，對此，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身需要引起重視，國家和政府也需要適當(dāng)?shù)亟槿?，合理地引?dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資。筆者認(rèn)為縮減房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以減少庫存、完善房地產(chǎn)金融制度、加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)等，都是比較有效的調(diào)控手段，經(jīng)過部分地區(qū)的應(yīng)用取得了較好的成效。由此可見，只有積極分析影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的原因，并采取針對性的措施，才能更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（作者單位：山西園區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）