經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)分析

摘要：住宅小區(qū)是居民群眾生活起居的主要空間，物業(yè)企業(yè)作為住宅小區(qū)中物業(yè)管理工作的“專業(yè)隊(duì)”“主力軍”，在物業(yè)管理活動(dòng)中的工作質(zhì)量和服務(wù)水平，直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，影響著居民群眾的生活品質(zhì)和生活體驗(yàn)。在實(shí)際工作中，由于行業(yè)主管部門和基層街道社區(qū)的監(jiān)管不夠到位，業(yè)主自治組織業(yè)務(wù)能力缺失等因素，使物業(yè)管理成了居民群眾身邊“最熟悉的陌生人”。因此，有效提升住宅小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，切實(shí)減少物業(yè)矛盾糾紛，提升居民群眾的幸福感和獲得感，成為物業(yè)管理過程中迫在眉睫之事。本文主要就經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)展開討論，并分析了物業(yè)管理的相關(guān)概述等內(nèi)容，希望可以給相關(guān)部門人員提供一定的借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)；服務(wù)品質(zhì)；發(fā)展趨勢(shì)

伴隨著人們生活水平的提升，我國居民對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和水平也提出了更高的要求。物業(yè)管理已不是一種新興行業(yè)，伴隨改革開放的腳步已發(fā)展40余年。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，我國物業(yè)管理也開始朝著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展，讓更多的居民享受到物業(yè)服務(wù)。因此，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇期，我國有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的重視程度，并把握物業(yè)服務(wù)發(fā)展新方向，促進(jìn)我國物業(yè)管理工作現(xiàn)代化建設(shè)。

一、物業(yè)管理的相關(guān)概述

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)程度是評(píng)價(jià)一個(gè)小區(qū)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，如果物業(yè)管理效率不高，往往會(huì)影響居民的居住體驗(yàn)。

通過對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理工作進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，目前物業(yè)管理的內(nèi)容主要集中在兩個(gè)大的領(lǐng)域，第一方面是日常的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要保障小區(qū)的基本衛(wèi)生情況，做好電梯等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，對(duì)外來車輛進(jìn)行登記等，這些是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為居民提供的服務(wù)。另一方面是特約服務(wù)，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為專門的小區(qū)居民提供專門的車輛看管、看護(hù)老人或者訂奶送報(bào)等，這屬于特約的物業(yè)管理服務(wù)，充分體現(xiàn)出物業(yè)管理的人性化色彩。

二、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）管理體系亟需健全

物業(yè)管理是當(dāng)前社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，直接影響居民的生活品質(zhì)和生活水平，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期要想讓物業(yè)管理工作可以更好地為廣大居民服務(wù)，就必須有完善的制度作為保障。但是在當(dāng)前我國物業(yè)管理的體系建設(shè)存在很大的問題，比如物業(yè)管理體系缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化。同時(shí)部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理團(tuán)隊(duì)方面也不夠成熟，不具備較高的專業(yè)水平，這直接影響了物業(yè)管理工作的順利開展。針對(duì)管理體系方面的不足，我國行業(yè)主管部門應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策和條例，不斷推動(dòng)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和專業(yè)化，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格遵守管理?xiàng)l例，履行“四保一服務(wù)”主職主業(yè)。比如杭州市積極完善“一心兩會(huì)”體系，加強(qiáng)物業(yè)管理中心、物業(yè)聯(lián)席會(huì)以及業(yè)委會(huì)聯(lián)席會(huì)建設(shè)，讓各個(gè)部門都可以在物業(yè)管理中發(fā)揮作用。

（二）物業(yè)管理質(zhì)價(jià)不符

居民在享受到物業(yè)的一系列服務(wù)后，需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)。而在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，我國居民承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)有向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，比如在一些高檔小區(qū)，物業(yè)費(fèi)相對(duì)較高。作為小區(qū)居民，有充分的知情權(quán)，了解每一筆費(fèi)用的支出情況以及具體構(gòu)成，但是目前部分物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)往往不相符合，阻礙了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展?；诖?，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用應(yīng)該按照公開透明、合理合法的原則制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)工作量、工作難度等因素，合理地制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在公示的清單中詳細(xì)列出收費(fèi)項(xiàng)目，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成有所了解和反饋。以成都市為例，該地區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于扎實(shí)做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域曬服務(wù)曬收支暨“雙曬”工作的通知》，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同履行約定做到“應(yīng)曬盡曬”，使得共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況、酬金制物業(yè)服務(wù)資金收支情況、包干制模式下的物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)充分公開透明。再以北京市為例，北京市開展“曬服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、曬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”專項(xiàng)行動(dòng)，明確了曬服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和曬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基本內(nèi)容，這樣能夠起到更好的督促效果，讓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)成效以更加公開透明的形式呈現(xiàn)在大眾面前，尊重了居民的知情權(quán)，也提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作責(zé)任感和工作效率。

（三）物業(yè)監(jiān)管手段單一

豐富地物業(yè)監(jiān)管手段往往能夠保障物業(yè)管理工作的有效性。目前，物業(yè)監(jiān)管缺乏創(chuàng)新的手段，這樣就很難有效地提高管理的水平。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)監(jiān)管手段單一的問題，物業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)該采取積極有效的方式，豐富物業(yè)監(jiān)管手段，不斷增強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管手段的多樣性。比如物業(yè)管理要突破傳統(tǒng)的管理模式，以適應(yīng)時(shí)代的需求，可以通過引入信息化手段、建立業(yè)主聯(lián)合會(huì)等方式，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，讓管理的效果變得更好。以杭州市區(qū)為例，業(yè)委會(huì)/物業(yè)管理委員會(huì)創(chuàng)新發(fā)展理念，加強(qiáng)對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用，積極建立數(shù)字化平臺(tái)，對(duì)物業(yè)工作進(jìn)行有效的監(jiān)督。數(shù)字化平臺(tái)不僅可以對(duì)綜合、工程、秩序車輛、衛(wèi)生綠化等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)還具有在線數(shù)字辦公的功能，讓業(yè)委會(huì)成員可以高效進(jìn)行辦公和管理。

（四）專項(xiàng)維修資金使用效率低

專項(xiàng)維修資金使用效率低一直是物業(yè)管理中的“老大難”問題。主要包括兩個(gè)方面原因：第一是資金使用要求高?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能使用。第二是業(yè)主意見收集難、表決難。這兩方面原因?qū)е挛飿I(yè)專項(xiàng)維修資金使用難度大、效率低，小區(qū)公共部位問題無法及時(shí)解決。以2022年杭州市專項(xiàng)資金的使用情況為例，一共有877個(gè)物業(yè)對(duì)維修資金進(jìn)行使用，總金額達(dá)到112006405.7元，維修的內(nèi)容主要集中在公共衛(wèi)生間、消防、電梯、排水系統(tǒng)幾個(gè)重要方面。

三、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

（一）管理內(nèi)容向兩頭延伸

物業(yè)管理的“兩頭延伸”是指：一頭是向下延伸，也就是向物業(yè)管理小區(qū)居民深度服務(wù)延伸；一頭是向上延伸，也就是向政府職能市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化改革轉(zhuǎn)變延伸。這兩個(gè)延伸在三年的疫情防控戰(zhàn)“疫”中體現(xiàn)得非常明顯。

以向物業(yè)管理小區(qū)居民深度服務(wù)延伸為例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重小區(qū)人文環(huán)境的創(chuàng)設(shè)，在開展物業(yè)服務(wù)工作中為當(dāng)前居民提供多樣化的小區(qū)服務(wù)，尤其是加強(qiáng)小區(qū)文化建設(shè)，營(yíng)造以人為本、綠色發(fā)展的新環(huán)境。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)加強(qiáng)對(duì)正確價(jià)值理念的宣傳，讓更多的居民可以樹立正確的價(jià)值理念，同時(shí)在小區(qū)居住中獲得幸福感和滿足感，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的黏性等。同時(shí)，在物業(yè)管理方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還在積極地采用現(xiàn)代化技術(shù)，比如加強(qiáng)對(duì)智能掃臉技術(shù)的應(yīng)用，能夠讓居民的出行更加便捷，同時(shí)也提高了小區(qū)的安全性，讓居民的生命健康安全得到保障。

物業(yè)管理向政府職能市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化改革轉(zhuǎn)變延伸。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和義務(wù)國家有明確規(guī)定，一般情況下，按照國家法律法規(guī)的規(guī)定和“物業(yè)管理合同”的約定，履行好一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)、提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)即可，但是在特殊情況下，如疫情防控期間、杭州迎亞運(yùn)期間，屬地黨委、政府普遍要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一管理，承擔(dān)了很多基層治理的任務(wù)。特別是生活服務(wù)“最后一公里”成為業(yè)主的急需和物業(yè)服務(wù)的一大突出亮點(diǎn)。

（二）行業(yè)自律不斷加強(qiáng)

物業(yè)管理是衡量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要因素，作為物業(yè)管理部門和人員，只有不斷提高行業(yè)自律，以更好的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求自己，才可以在物業(yè)管理方面取得更加顯著的成就，也讓物業(yè)管理工作可以更加有序地開展。通過對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國很多物業(yè)企業(yè)的行業(yè)自律不斷提升，并且呈現(xiàn)出專業(yè)化和高效化的特點(diǎn)，需要引起社會(huì)的高度關(guān)注。物業(yè)管理工作與其他行業(yè)不同，物業(yè)管理需要對(duì)廣大的社區(qū)居民負(fù)責(zé)，這也決定了物業(yè)管理人員在工作中必須具有較強(qiáng)的行業(yè)自律精神。而在新時(shí)期，我國物業(yè)管理人員開始意識(shí)到自身工作的重要性，逐漸肩負(fù)起為廣大社區(qū)居民服務(wù)的歷史責(zé)任，不斷提高對(duì)自身的要求，也使物業(yè)管理行業(yè)的整體自律情況得到改善，社區(qū)居民的服務(wù)水平得到顯著提升。在今后的工作中，物業(yè)管理部門也應(yīng)該將行業(yè)自律作為警示自己的標(biāo)語，更好地為廣大社區(qū)居民服務(wù)。

（三）物業(yè)企業(yè)數(shù)量逐漸穩(wěn)定

伴隨著社會(huì)的發(fā)展，人們開始對(duì)物業(yè)管理服務(wù)以及質(zhì)量等有了更高的要求，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的出現(xiàn)滿足了居民在這些方面的現(xiàn)實(shí)需求，在新時(shí)期我國物業(yè)企業(yè)的數(shù)量逐漸變得更加穩(wěn)定，比如在2017年，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量為11.8萬家，2018年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量為12.9萬家，2019年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量為13.7萬家，2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)為14.53萬家，2021年則為15.37萬家，通過這些數(shù)據(jù)可以得出，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量總體呈現(xiàn)出逐漸上升的趨勢(shì)，并且在當(dāng)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量開始趨于穩(wěn)定。物業(yè)管理的發(fā)展體現(xiàn)出我國對(duì)社區(qū)居民的負(fù)責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)作為為廣大人民群眾以及社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)化服務(wù)的重要部門，在開展工作中解決了很多社區(qū)居民的生活問題，也讓居民的生活變得更加有序。當(dāng)前我國物業(yè)企業(yè)的數(shù)量明顯增加。在近年來，物業(yè)企業(yè)數(shù)量也開始呈現(xiàn)出逐漸穩(wěn)定的趨勢(shì)，滿足了社區(qū)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的基本需求，也提高了社區(qū)居民的基本生活水平。

（四）物業(yè)管理更加體系化

物業(yè)管理是社會(huì)十分關(guān)注的問題，為了滿足廣大群眾和居民的需求，我國物業(yè)管理也開始朝著更加體系化的方向發(fā)展。比如從物業(yè)管理服務(wù)的角度來看，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，物業(yè)管理服務(wù)則成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行資源的整合和功能的完善，并加強(qiáng)服務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化建設(shè)，引進(jìn)現(xiàn)代化的技術(shù)和軟件等，提高了業(yè)務(wù)的效率以及管理水平。落實(shí)到具體工作中一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始推行智能化、數(shù)字化和信息化管理方法，通過安裝物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅內(nèi)消耗甲醛、油煙等污染物的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和管理。同時(shí)，通過商鋪管理系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等信息化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)商業(yè)租戶的收租、門禁、安保等全過程垂直化管理，實(shí)現(xiàn)了對(duì)停車場(chǎng)車輛進(jìn)出、車位分配、違規(guī)管理等的自動(dòng)化管理。比如從人才管理方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始加強(qiáng)公司之間的合作和互動(dòng)，以便共同推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。其次是加強(qiáng)人員培訓(xùn)和素質(zhì)提升，通過加強(qiáng)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、考試等環(huán)節(jié)，提高物業(yè)公司內(nèi)部人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)居民參與物業(yè)管理和維護(hù)的培訓(xùn)和引導(dǎo)，以提高他們對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的認(rèn)知和責(zé)任心。在物業(yè)管理的建設(shè)和規(guī)劃方面，物業(yè)公司也在思考如何更好地規(guī)劃和布局，以滿足業(yè)主的需求。例如，針對(duì)老年居住群體的住房需求，物業(yè)公司加強(qiáng)老年社區(qū)及養(yǎng)老院的建設(shè)，拓展社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)施“健康，養(yǎng)老，文化”三項(xiàng)結(jié)合的活動(dòng)，以滿足老年人的需求。另一方面，針對(duì)逐漸增長(zhǎng)的環(huán)保意識(shí)，以及城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)公司逐步增加了對(duì)環(huán)保設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)垃圾分類、廢水處理等環(huán)保管理的有效監(jiān)督和控制。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)服務(wù)行業(yè)是“關(guān)系國計(jì)民生的重要行業(yè)”，提供的是準(zhǔn)公共性的服務(wù)產(chǎn)品。二十大報(bào)告中指出“江山就是人民，人民就是江山。中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)人民打江山、守江山，守的是人民的心。治國有常，利民為本。為民造福是立黨為公、執(zhí)政為民的本質(zhì)要求?！蔽飿I(yè)服務(wù)行業(yè)邊界是黨的初心使命、國家發(fā)展戰(zhàn)略、人民群眾需求，是國家法律法規(guī)與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，我國有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的研究，了解未來發(fā)展趨勢(shì)，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平。

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