商品房買賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛的法律適用

摘要：商品房買賣中的學(xué)區(qū)房糾紛是典型的群訴糾紛，學(xué)區(qū)房廣告性質(zhì)的認(rèn)定是裁判此糾紛的爭議焦點(diǎn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《民法典》是適用該糾紛的重要依據(jù)。當(dāng)前，商品房買賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛的法律適用存在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”規(guī)定涵攝不足、將學(xué)區(qū)房廣告作為免責(zé)事由違背立法目的、“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)模糊、機(jī)械套用法律規(guī)定而未把握糾紛事實(shí)的本質(zhì)等問題。應(yīng)擴(kuò)大“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的界限、堅(jiān)持運(yùn)用目的解釋與誠信原則解釋的方法、明確“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)、綜合考量開發(fā)商主觀過錯與學(xué)區(qū)劃片調(diào)整客觀事實(shí)，以為司法實(shí)踐作出符合事實(shí)且合理善意的裁判。

關(guān)鍵詞：商品房買賣合同；要約邀請；學(xué)區(qū)房；義務(wù)教育；廣告

中圖分類號：D922.16 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Ａ 文章編號：2096-5982（2024）11-0045-06

黨的二十屆三中全會指出，“要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措，嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任，完善自然災(zāi)害特別是洪澇災(zāi)害監(jiān)測、防控措施，織密社會安全風(fēng)險(xiǎn)防控網(wǎng)，切實(shí)維護(hù)社會穩(wěn)定?！保?）近年來，買房置業(yè)是人們熱議的話題，購買學(xué)區(qū)房（2）是購房者重要甚至是首要的考慮因素，對口名校的房屋持續(xù)熱銷甚至有時(shí)一房難求。教育的內(nèi)卷化趨勢，使得房地產(chǎn)開發(fā)商與教育的結(jié)合也愈發(fā)緊密。房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)樓盤更好更快地銷售，往往會通過采取“對口名校”“合作辦學(xué)”“引進(jìn)名?！钡确绞竭M(jìn)行教育配套并發(fā)布廣告促銷，但現(xiàn)實(shí)中在房屋銷售后常常存在“名校落空”“名校變民?！钡那闆r，進(jìn)而導(dǎo)致學(xué)區(qū)房糾紛事件不斷出現(xiàn)。對于該類糾紛，司法實(shí)踐中往往依據(jù)的是《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。《民法典》第四百七十三條規(guī)定，“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的構(gòu)成要約?！薄督忉尅返谌龡l規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！北疚耐ㄟ^梳理司法裁判指出《解釋》第三條規(guī)定存在的問題并分析其原因，進(jìn)而提出完善建議，以為司法實(shí)踐作出裁判提供參考。

一、商品房買賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛的現(xiàn)狀

筆者通過將“商品房”“商品房買賣合同”“學(xué)?！薄皩W(xué)區(qū)”作為關(guān)鍵詞在數(shù)據(jù)庫檢索后統(tǒng)計(jì)得出：“威科先行”數(shù)據(jù)庫顯示2001年—2024年期間，學(xué)區(qū)房糾紛有3659件；“裁判文書網(wǎng)”數(shù)據(jù)庫顯示2004年—2024年期間，學(xué)區(qū)房糾紛有3508件。前述數(shù)據(jù)庫均顯示在2015年—2022年期間，全國學(xué)區(qū)房糾紛數(shù)量一直處于高位。在該區(qū)間內(nèi)，波谷在250件至300件之間（2020年案件數(shù)量為248件，2022年案件數(shù)量為278件），波峰超過了600件（2015年案件數(shù)量為616件，2021年案件數(shù)量為653件）。需要說明的是，學(xué)區(qū)房糾紛是典型的群訴糾紛，群訴糾紛并非都訴諸法院，所以前述檢索案件背后實(shí)際受影響的購房者的范圍更大、數(shù)量更多。在學(xué)區(qū)房糾紛中，主要表現(xiàn)為兩種情形：一是開發(fā)商此前通過廣告宣傳對口某學(xué)校甚至某名校的，但對口的學(xué)校落空，業(yè)主子女無法入學(xué)；二是開發(fā)商此前宣稱對口某名校，但事后對口的并非名校而是普通學(xué)校。

二、商品房買賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛的爭議焦點(diǎn)

2015年—2022年間，全國學(xué)區(qū)房糾紛數(shù)量處于高位，故筆者選取該時(shí)間段的案件作為分析樣本，在剔除重復(fù)的（同一開發(fā)商作為被告的群訴糾紛視為1件）和與該主題關(guān)聯(lián)度不高的案件后，篩選出75份司法裁判文書。在該75份樣本中，20份樣本認(rèn)為學(xué)區(qū)房廣告構(gòu)成要約的占比為27%；55份樣本認(rèn)為學(xué)區(qū)房廣告構(gòu)成要約邀請的占比為73%。因此，對于學(xué)區(qū)房糾紛中廣告性質(zhì)的認(rèn)定，即構(gòu)成要約還是要約邀請，是主要法律爭議焦點(diǎn)。

（一）觀點(diǎn)一：學(xué)區(qū)房廣告構(gòu)成要約邀請

學(xué)區(qū)房廣告構(gòu)成要約邀請的主要理由有五點(diǎn)：第一，《解釋》第三條規(guī)定的適用前提是“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，案涉學(xué)區(qū)房并不在小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)。（3）第二，出賣人與買受人之間簽訂的《商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”）對廣告中的學(xué)區(qū)房并沒有約定，故此廣告不構(gòu)成要約。（4）第三，開發(fā)商雖廣告宣傳有學(xué)區(qū)房，但是同時(shí)在廣告下方有提示標(biāo)注“學(xué)校為意向規(guī)劃方案”“本廣告為要約邀請”“出賣人的廣告與合同及補(bǔ)充協(xié)議不一致的地方以合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂的內(nèi)容為準(zhǔn)”等內(nèi)容，故此廣告宣傳的學(xué)區(qū)房是要約邀請。（5）第四，學(xué)校的規(guī)劃和建設(shè)不屬于開發(fā)商的職責(zé)范圍，學(xué)區(qū)分布的劃片及相應(yīng)調(diào)整是教育部門的職權(quán)范圍，開發(fā)商無權(quán)決定。（6）第五，學(xué)區(qū)房糾紛原告沒有證據(jù)證明廣告宣傳的學(xué)區(qū)房對房屋價(jià)格構(gòu)成重大影響或造成損失。（7）

（二）觀點(diǎn)二：學(xué)區(qū)房廣告構(gòu)成要約

學(xué)區(qū)房廣告構(gòu)成要約的主要理由有四點(diǎn)：第一，《解釋》第三條中的“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，是指商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及該房屋的相關(guān)設(shè)施。這里的相關(guān)設(shè)施，包括商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。公共配套設(shè)施又包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。（8）第二，根據(jù)歷史形成、公眾認(rèn)同及日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，廣告宣傳的學(xué)區(qū)房對簽訂商品房買賣合同及價(jià)格確實(shí)存在重大影響，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為要約。（9）第三，開發(fā)商雖然是以廣告向不特定的人發(fā)出廣告，從表面上看符合要約邀請的特征，但是因現(xiàn)今社會普遍重視教育加大教育投資的趨勢，使得是否屬于學(xué)區(qū)房成為眾多購房者在購買房屋時(shí)考量的一個(gè)重要因素，故該商業(yè)廣告內(nèi)容已經(jīng)符合了要約所規(guī)定的法律特征，應(yīng)當(dāng)視為要約。（10）第四，開發(fā)商因發(fā)布廣告遭受行政處罰被認(rèn)定為虛假宣傳，而該虛假廣告對于雙方簽訂合同具有重要影響，故廣告應(yīng)當(dāng)視為要約。（11）

三、商品房買賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛法律適用存在的問題

通過上述學(xué)區(qū)房糾紛中廣告性質(zhì)存在的爭議可知，商品房買賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛法律適用存在四個(gè)問題：一是“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”規(guī)定涵攝不足；二是將學(xué)區(qū)房廣告作為免責(zé)事由違背立法目的；三是“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)模糊；四是機(jī)械套用法律規(guī)定而未把握糾紛事實(shí)的本質(zhì)。

（一）“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”規(guī)定涵攝不足

《解釋》第三條在對學(xué)區(qū)房糾紛裁判時(shí)考量的要件有四個(gè)：一是廣告范圍，即商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；二是廣告對象，即房屋及相關(guān)設(shè)施；三是說明和允諾，即所作的說明和允諾需明確、具體、確定；四是影響程度，即對合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。（12）其中，“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”這一要件飽受詬病并長期遭受批評（13），如有學(xué)者認(rèn)為《解釋》第三條內(nèi)容在條件限定上將“規(guī)劃范圍外”摒除在外是理論錯誤。（14）首先，該規(guī)定從源頭上桎梏了司法適用的能動性。法院大多將學(xué)區(qū)房不在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”作為學(xué)區(qū)房廣告不構(gòu)成要約的主要裁判理由，僅有個(gè)別法院采取擴(kuò)張解釋直接認(rèn)為“相關(guān)設(shè)施”的涵蓋范圍并非僅限于“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。其次，學(xué)區(qū)的坐落位置基本都在開發(fā)規(guī)劃范圍外。因?qū)W校占用的土地為教育用地，商品房小區(qū)的土地為住宅用地，二者土地性質(zhì)不同，很少有學(xué)校坐落在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”，故此規(guī)定與學(xué)區(qū)房實(shí)際情況不符。最后，商品房開發(fā)規(guī)劃范圍不應(yīng)成為判斷廣告構(gòu)成要約還是要約邀請的依據(jù)。法院審查商品房廣告及說明允諾根據(jù)是否符合“具體確定”的標(biāo)準(zhǔn)，判定其是否構(gòu)成合同內(nèi)容。（15）學(xué)區(qū)資源與房屋戶籍掛鉤雖有特殊性，但學(xué)區(qū)和學(xué)位指標(biāo)也是有價(jià)值的資源（16），學(xué)區(qū)房糾紛中類似于“對口某學(xué)校”甚至確定承諾“入讀某學(xué)?！薄百I房享受某學(xué)校的學(xué)位指標(biāo)”等廣告是將學(xué)區(qū)與商品房捆綁搭售以實(shí)現(xiàn)促銷，與買房贈送車、車位、物業(yè)費(fèi)、旅游度假等商品和服務(wù)的廣告承諾本質(zhì)無異，前述商品和服務(wù)與開發(fā)規(guī)劃范圍無關(guān)。

（二）將學(xué)區(qū)房廣告作為免責(zé)事由違背立法目的

首先，以廣告或合同載明免責(zé)條款裁判學(xué)區(qū)房廣告不構(gòu)成要約有失公允。開發(fā)商在發(fā)布虛假廣告誤導(dǎo)購房者的同時(shí)，在廣告或合同中企圖以免責(zé)條款豁免責(zé)任的做法司空見慣。購房者即便就“學(xué)區(qū)、學(xué)校對口、學(xué)位”等廣告內(nèi)容與開發(fā)商協(xié)商要求載入合同約定，開發(fā)商也拒絕購房者修改合同，磋商合同不適用商品房買賣合同場景，契約自由理論無法有效保護(hù)購房者。（17）其次，開發(fā)商的免責(zé)約定也是格式條款，根據(jù)《民法典》第496條規(guī)定，該免責(zé)應(yīng)因未遵循公平原則而無效，英國判例亦認(rèn)為“假設(shè)締約方不能從其錯誤的行為中獲利”。（18）司法適用免責(zé)條款裁判學(xué)區(qū)房廣告不構(gòu)成要約有失公允。最后，學(xué)區(qū)房虛假廣告或不實(shí)陳述違反了《民法典》誠信原則。誠信原則的設(shè)立目的在于在未設(shè)具體法律規(guī)定的案件中授權(quán)法院依誠實(shí)信用原則公平裁量，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間利益關(guān)系的衡平。（19）司法應(yīng)通過廣告真實(shí)性條文規(guī)定，通過誠信原則和信賴原則的裁判引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)對虛假廣告的治理。（20）若司法不顧及糾紛事實(shí)以免責(zé)事由裁判學(xué)區(qū)房廣告不構(gòu)成要約，也不利于房地產(chǎn)誠信交易秩序的穩(wěn)定。（21）

（三）“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)模糊

《解釋》第三條中的“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使購房者易被苛責(zé)，舉證責(zé)任畸重且難以獲得支持。我國目前主要的商品房銷售制度是預(yù)售制，購房者在簽訂合同時(shí)通常無法直觀地觀察到樓盤的實(shí)際情況。廣告是重要的信息渠道，學(xué)區(qū)房廣告對購房者的影響力和誘惑性不言而喻?！督忉尅返谌龡l中“具體確定對購房有重大影響”這一規(guī)定過于抽象而導(dǎo)致司法適用差異較大。有學(xué)區(qū)房糾紛明確承諾買房入讀某省級重點(diǎn)小學(xué)但仍被裁判廣告不具體確定（22）；也有學(xué)區(qū)房廣告被認(rèn)定為虛假宣傳而受到行政處罰，但司法裁判仍忽視該廣告對購房者的影響力而認(rèn)定為不構(gòu)成要約（23）；還有的購房者能證明因?yàn)閷W(xué)區(qū)房廣告而購買比周邊其他樓盤單價(jià)昂貴的該學(xué)區(qū)房樓盤，也就是學(xué)區(qū)房廣告對其購房產(chǎn)生了重大影響，但法院仍不支持其訴求（24），此類裁判標(biāo)準(zhǔn)不明。

（四）機(jī)械套用法律規(guī)定而未把握糾紛事實(shí)的本質(zhì)

司法實(shí)踐中，學(xué)區(qū)房糾紛的法律適用呈現(xiàn)機(jī)械套用《解釋》第三條規(guī)定以及《民法典》第四百七十三條規(guī)定的現(xiàn)象，其通過文義解釋的方法將學(xué)區(qū)房廣告認(rèn)定為要約邀請，并未深入把握糾紛事實(shí)的本質(zhì)。在筆者統(tǒng)計(jì)的案例中，將學(xué)區(qū)房廣告認(rèn)定為要約邀請的占比約75%。然而，要約邀請并非無拘束力（25），《解釋》第三條中的出賣人對廣告必須先盡契約義務(wù)，不能隨心所欲或作虛假陳述，開發(fā)商廣告的說明和允諾從本質(zhì)上已經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告的特殊要求，以購房者完成簽訂合同的行為為對價(jià)和承諾。（26）對于《民法典》第四百七十三條規(guī)定，目前學(xué)界主流觀點(diǎn)認(rèn)為，“廣告原則上是要約邀請，在整體上雖然不構(gòu)成要約，但在合同成立時(shí)，廣告中的某些信息卻可以成為合同的內(nèi)容?！保?7）“承繼容納關(guān)系理論”（28）認(rèn)為，“要約邀請人提出的條件，如果被要約人所接受并轉(zhuǎn)化為要約的內(nèi)容，繼而最終被承諾所接受，那么它就構(gòu)成協(xié)商一致的合同條款，即使要約邀請的說明和允諾沒有載入合同內(nèi)容之中亦然，這就說明要約邀請與要約、承諾在內(nèi)容上存在承繼、容納關(guān)系?！保?9）這一理論觀點(diǎn)也在司法實(shí)務(wù)中得到了支持。如在“傅某田、傅某仙房屋買賣合同糾紛案”中，法院裁判“本案售樓過程中，萬某公司人員對傅某田、傅某仙的外孫可以就讀浦某縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)的承諾內(nèi)容清楚、明確。傅某田、傅某仙基于該承諾簽訂商品房買賣合同，系對承諾內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)?，承諾應(yīng)視為要約，對萬某公司具有約束力”。（30）

四、商品房買賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛法律適用的完善路徑

對于完善學(xué)區(qū)房糾紛的法律適用，筆者建議擴(kuò)大《解釋》第三條中“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的界限，堅(jiān)持運(yùn)用目的解釋與誠信原則解釋的方法，明確“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)，綜合考量開發(fā)商主觀過錯與學(xué)區(qū)劃片調(diào)整客觀事實(shí)。

（一）擴(kuò)大“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的界限

《解釋》第三條的適用范圍局限于“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”不周延。（31）有法院對《解釋》第三條予以擴(kuò)張解釋，如此雖有助于從個(gè)案保障購房者權(quán)利，但卻突破了《解釋》第三條原有的文義。從語義修辭學(xué)角度出發(fā)，“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”修飾和限定的是“房屋及相關(guān)設(shè)施”，換言之，“房屋及相關(guān)設(shè)施”都被“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”限制。文義解釋是法律解釋的首要方法。（32）擴(kuò)張解釋不能憑解釋者主觀想象，而應(yīng)立足法條對使用詞語的文義范圍作出判斷（33），但是該擴(kuò)張解釋背后的原理卻值得借鑒。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“‘對相關(guān)設(shè)施’在司法實(shí)踐予以擴(kuò)張不宜局限在‘開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)’?！保?4）司法實(shí)務(wù)認(rèn)為教育承諾符合條件可視為要約。（35）因此，筆者建議將“對房屋有重大影響的周邊重要配套設(shè)施”納入《解釋》第三條規(guī)定，至于“周邊重要配套設(shè)施”“對房屋有重大影響”和“周邊”范圍的判斷標(biāo)準(zhǔn)，則需要結(jié)合個(gè)案事實(shí)、情節(jié)等因素綜合裁量。《解釋》被制定時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于“剛起步”狀態(tài)，故《解釋》局限在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”符合當(dāng)時(shí)的立法背景?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)已發(fā)展成熟，炒作學(xué)區(qū)房、開發(fā)商合作辦學(xué)成為常見營銷模式，廣告不應(yīng)再局限于“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。修訂后的《廣告法》對文化教育設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳的規(guī)定課以嚴(yán)厲責(zé)任，雖然《廣告法》是從行政責(zé)任和規(guī)制角度，但公法管制與私法融合及公共政策介入司法領(lǐng)域并不鮮見。（36）《解釋》自2003年制定距今已有二十余年，應(yīng)及時(shí)更新以適應(yīng)當(dāng)前實(shí)際情況。如此一來既能從現(xiàn)實(shí)需求回應(yīng)以學(xué)區(qū)房為代表的糾紛，又能從理論應(yīng)然角度引導(dǎo)規(guī)范廣告宣傳。

（二）堅(jiān)持運(yùn)用目的解釋與誠信原則解釋的方法

首先，需要明晰《解釋》第三條的規(guī)范目的?！督忉尅返谌龡l制定之初其規(guī)范目的就是為更好地防范商品房虛假廣告應(yīng)運(yùn)而生。（37）然而，與之相反的是《解釋》第三條并未很好地發(fā)揮規(guī)范目的。在今后的司法裁判中，應(yīng)充分考量立法目的，盡可能通過目的解釋的方法。其次，學(xué)區(qū)房糾紛中需堅(jiān)持誠信原則。司法實(shí)務(wù)對于購房者舉證證明開發(fā)商的廣告是否符合“所作的說明和允諾具體確定”“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的”要件認(rèn)定上，有排斥和消極傾向。這其中固然存在法律事實(shí)認(rèn)定困難的問題，購房者舉證能力不足甚至無法舉證，法律事實(shí)不全導(dǎo)致法院對其提交的證據(jù)不予采信、事實(shí)不予認(rèn)定等客觀因素存在（38），但法院斷案不僅要講究法律還應(yīng)兼顧常理。常識、常理和“日常生活經(jīng)驗(yàn)法則”是了解案情、認(rèn)定案件事實(shí)的基礎(chǔ)和重要資源，也是開展法律邏輯推理并校驗(yàn)推理進(jìn)行法律論證的工具。（39）在學(xué)區(qū)房糾紛中，司法裁判時(shí)不僅要以案件基本事實(shí)和證據(jù)為依據(jù)，還應(yīng)將常識常理作為重要考量因素。對于開發(fā)商夸大甚至虛假宣傳而遭受行政處罰、廣告“引入名校合作辦學(xué)”落空等情形，建議根據(jù)《民法典》第七條誠信原則，結(jié)合虛假宣傳的主觀故意及廣告內(nèi)容不真實(shí)的事實(shí)，裁判學(xué)區(qū)房廣告構(gòu)成要約并由此承擔(dān)違約責(zé)任，對違背誠信的開發(fā)商給予相應(yīng)的法律責(zé)任。（40）

（三）明確“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)

“信賴保護(hù)是保障民事交易安全的重要基礎(chǔ)，對于‘重大影響’只需要達(dá)到合理程度構(gòu)成相當(dāng)因果關(guān)系即可，若過分限縮‘重大影響’的涵蓋范圍將受諾方合理預(yù)期排除則不利于信賴?yán)姹Ｗo(hù)?！保?1）有學(xué)者提出“回溯分析法”，即立足廣告受眾通過締約后倒推因應(yīng)“具體確定對購房有重大影響”的證明難題，廣告受眾回顧合同歷程是基于其信賴廣告內(nèi)容并對其產(chǎn)生重大影響才簽訂合同，該廣告受眾的信賴?yán)嬖诤贤炗喓髴?yīng)得到保護(hù)，故此前的廣告構(gòu)成要約。（42）無論是相當(dāng)因果關(guān)系還是“回溯分析法”，都一致認(rèn)為廣告受眾的信賴?yán)鎽?yīng)得到保護(hù)。購房者對于廣告具體確定對訂立合同有重大影響很大程度上是主觀判斷，舉證證明本身就很困難，若購房者能證明學(xué)區(qū)房廣告直接具體確定，或者反推證明學(xué)區(qū)房廣告對其購房有重大影響，即達(dá)到相應(yīng)的證明程度即可，不應(yīng)過分苛責(zé)購房者。（43）那么對于開發(fā)商廣告的用語是否具體確定，是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體實(shí)踐中購房者的認(rèn)知確定。鑒于《解釋》第三條規(guī)定的不足以及司法適用標(biāo)準(zhǔn)模糊引發(fā)的爭議，可借助于“承繼容納關(guān)系理論”“回溯分析法”以及相當(dāng)因果關(guān)系理論，立足合同解釋論角度完善《解釋》第三條。此外，對《解釋》第三條普遍建議都是對廣告承諾是否具體明確、是否對合同訂立和價(jià)格有重大影響的評級尺度不宜過嚴(yán)，也有人建議參考臺灣地區(qū)《消費(fèi)者保護(hù)法》第12條規(guī)定（44），將廣告宣傳內(nèi)容納入合同中成為最低義務(wù)。（45）對此，可檢視學(xué)區(qū)房爭議焦點(diǎn)進(jìn)而通過立法技術(shù)予以提煉，對爭議情形進(jìn)行規(guī)制并列舉作為《解釋》第三條內(nèi)容，如此一來司法適用《解釋》第三條也就有了參照適用的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）綜合考量開發(fā)商主觀過錯與學(xué)區(qū)劃片調(diào)整客觀事實(shí)

我國學(xué)區(qū)房政策主要包括劃片入學(xué)政策、教師輪崗制度、共有產(chǎn)權(quán)學(xué)區(qū)房的確認(rèn)條件、學(xué)區(qū)房周轉(zhuǎn)時(shí)間和學(xué)區(qū)房取得及學(xué)生戶口遷入時(shí)間等規(guī)定。該政策旨在促進(jìn)教育公平和資源的均衡分配，通過實(shí)施多項(xiàng)政策措施，逐步削弱學(xué)區(qū)房的影響力。學(xué)區(qū)房糾紛問題，不僅源于開發(fā)商為銷售房屋，還因?yàn)閷W(xué)區(qū)房存在動態(tài)變化的客觀情況。首先，根據(jù)《中華人民共和國義務(wù)教育法》第七條規(guī)定，“義務(wù)教育實(shí)行國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府統(tǒng)籌規(guī)劃實(shí)施，縣級人民政府為主管理的體制”，該法并沒有對學(xué)區(qū)劃分下定義，更多的只是表明學(xué)區(qū)劃分的根據(jù)、原則、考慮因素等。（46）在實(shí)操層面，地方政府教育主管部門都會每年定期發(fā)布學(xué)區(qū)分布，學(xué)區(qū)劃分相對復(fù)雜，即使馬路兩邊相鄰兩個(gè)小區(qū)也可能不屬于同一個(gè)學(xué)區(qū)。因此，學(xué)區(qū)房范圍的劃分并非單獨(dú)由開發(fā)商所決定，確有因?qū)W區(qū)劃片導(dǎo)致客觀情況變化可能。（47）其次，學(xué)區(qū)不符或名校落空成因不一，并非都?xì)w咎于開發(fā)商。對于學(xué)區(qū)房糾紛應(yīng)分情形予以考量。例如，開發(fā)商通過與教育機(jī)構(gòu)合作辦學(xué)或向?qū)W校支付贊助費(fèi)取得一定數(shù)量的學(xué)位指標(biāo)，宣傳樓盤有學(xué)校進(jìn)駐、合作辦學(xué)或有名校指標(biāo)等，之后學(xué)校停建或終止合作；又如，開發(fā)商沒有合作辦學(xué)或支付費(fèi)用，只是宣傳其樓盤毗鄰某名校，后因?qū)W區(qū)劃片調(diào)整導(dǎo)致學(xué)區(qū)有變化而不再是名校等；再如，開發(fā)商廣告虛假宣傳實(shí)際不存在的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，故學(xué)區(qū)房對廣告是否構(gòu)成要約以及開發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)在全面檢視事實(shí)后再行判斷。因此，學(xué)區(qū)房糾紛應(yīng)結(jié)合個(gè)案基本事實(shí)綜合評判。若開發(fā)商罔顧政府文件明文規(guī)定，作出不實(shí)陳述甚至虛假宣傳商品房對口某學(xué)校、名校的學(xué)區(qū)，或者開發(fā)商為使得其開發(fā)的樓盤熱銷而與知名教育集團(tuán)、學(xué)?；蚪逃芾聿块T共建學(xué)校最終未成而學(xué)校落空，則構(gòu)成相應(yīng)要約的違反或虛假宣傳，應(yīng)裁判開發(fā)商承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)的法律責(zé)任；但若因新樓盤所屬學(xué)區(qū)被教育管理部門之后的學(xué)區(qū)劃片政策調(diào)整并非開發(fā)商虛假宣傳，廣告無夸大不實(shí)、宣傳陳述客觀的，則需結(jié)合開發(fā)商學(xué)區(qū)房廣告的說明和允諾是否具體確定等因素，綜合裁判開發(fā)商是否承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任。

五、結(jié)語

孩子的教育問題是家長關(guān)注的重點(diǎn)之一。面對當(dāng)前就近入學(xué)的政策，學(xué)區(qū)房成為了家長心目中的“白月光”。也正因由此，實(shí)踐中產(chǎn)生了大量的學(xué)區(qū)房糾紛。學(xué)區(qū)房糾紛是典型的群訴糾紛，但囿于《解釋》第三條規(guī)定的固有缺陷，導(dǎo)致司法實(shí)踐中學(xué)區(qū)房糾紛法律適用不足。這主要是因?yàn)樯唐贩抠I賣合同中學(xué)區(qū)房糾紛的法律適用存在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”規(guī)定涵攝不足、將學(xué)區(qū)房廣告作為免責(zé)事由違背立法目的、“具體確定對購房有重大影響”司法適用標(biāo)準(zhǔn)模糊、機(jī)械套用法律規(guī)定而未把握糾紛事實(shí)的本質(zhì)等問題。筆者立足于學(xué)區(qū)房糾紛的爭議焦點(diǎn)與問題，通過梳理司法裁判觀點(diǎn)并予以評析，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上對學(xué)區(qū)房法律適用提出完善建議，以期為司法裁判貢獻(xiàn)智慧。

注釋：

（1） 參見《中國共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會第三次全體會議公報(bào)》，中國政府網(wǎng)2024年7月18日。

（2） 附著學(xué)位的住房被稱為“學(xué)區(qū)房”。學(xué)區(qū)房的學(xué)位具有三個(gè)特點(diǎn)：一是附屬性，通常與戶口捆綁、附著于住房，不可脫離住房單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；二是身份性，通常嚴(yán)格限定使用主體范圍，一般限于住房所有權(quán)人的直系后代；三是排他性，通常在一個(gè)完整義務(wù)教育周期內(nèi)僅可由一位生源使用，一旦占用便在周期內(nèi)排斥其他主體享有權(quán)利。參見郭澤喆、黃健雄：《學(xué)區(qū)房交易中的學(xué)位保證義務(wù)及學(xué)位占用減價(jià)規(guī)則》，《人民司法》2022年第25期。

（3） 參見四川省成都市中級人民法院（2018）川01民終6696號判決書。

（4） 參見江西省九江市潯陽區(qū)人民法院（2020）贛0403民初1365號判決書。

（5） 參見湖南省邵陽市中級人民法院（2022）湘05民終1100號判決書。

（6） 參見江西省九江市潯陽區(qū)人民法院（2020）贛0403民初1191號判決書。

（7） 參見廣東省惠州市中級人民法院（2021）粵13民終7268、7276、7295號判決書。

（8） 參見浙江省寧波市海曙區(qū)人民法院（2015）甬海民初字第363號判決書。

（9） 參見上海市第二中級人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第385號判決書。

（10） 參見江蘇省徐州市云龍區(qū)人民法院（2015）云民初字第0336號判決書。

（11） 參見廣西壯族自治區(qū)玉林市中級人民法院（2021）桂09民終1482號判決書。

（12） 牛璞：《商品房買賣糾紛預(yù)防與解決之道》，法律出版社2016年版，第4頁。

（13）（35） 徐子良、張松、李詩鴻：《開發(fā)商在售樓廣告中的教育優(yōu)惠承諾可視為要約》，《人民司法》2008年第14期。

（14） 參見徐祖林：《商業(yè)廣告的法律約束力分析—兼評〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉第3條》，《時(shí)代法學(xué)》2007年第5期。

（15） 楊代雄：《〈合同法〉第14 條（要約的構(gòu)成）評注》，《法學(xué)家》2018年第4期。

（16） 余?。骸秾W(xué)區(qū)劃分對義務(wù)教育均衡發(fā)展的影響與地方立法對策》，《大慶師范學(xué)院學(xué)報(bào)》2020年第4期。

（17） 參見翟翔宇：《論廣告宣傳的消費(fèi)者合同解釋》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)2021年碩士學(xué)位論文。

（18） 崔建遠(yuǎn)：《合同解釋論——規(guī)范、學(xué)說與案例的交互思考》，中國人民大學(xué)出版社2020年版，第282頁。

（19） 梁慧星：《民法總論》，法律出版社2022年版，第51頁。

（20） 綦駿：《論廣告進(jìn)入契約的可能性及其實(shí)現(xiàn)》，《法商研究》2005年第1期。

（21） 吳慶寶、劉子平：《房地產(chǎn)糾紛裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》，人民法院出版社2010年版，第253頁。

（22） 參見廣東省廣州市黃埔區(qū)人民法院（2022）粵0112民初23051號判決書。

（23） 參見江蘇省南京市六合區(qū)人民法院（2020）蘇0116民初6106號判決書。

（24） 參見江西省上饒市中級人民法院（2019）贛11民終1373號判決書。

（25）（28） 張華、沈忱：《要約邀請、要約和承諾的效力認(rèn)定》，《法律適用》2013年第9期。

（26）（37） 參見最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第40、48頁。

（27） 朱慶育主編：《合同法評注選》，北京大學(xué)出版社2019年版，第9頁。

（29） 參見隋彭生：《論要約邀請的效力及容納規(guī)則》，《政法論壇》2004年第1期。

（30） 參見浙江省金華市中級人民法院（2020）浙07民終1953號判決書。

（31） 潘軍鋒：《商品房買賣合同案件審判疑難問題研究》，《法律適用》2014年第2期。

（32） 梁慧星：《裁判的方法》，法律出版社2012年版，第115頁。

（33） 譚啟平主編：《中國民法學(xué)》，法律出版社2018年版，第45頁。

（34） 趙昕：《商品房銷售廣告的民法性質(zhì)探討——以〈商品房買賣合同解釋〉第3條為視角》，《安徽警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2018年第4期。

（36） 宋亞輝：《公共政策如何進(jìn)入裁判過程——以最高人民法院的司法解釋為例》，《法商研究》2009年第6期。

（38） 參見吉林省吉林市船營區(qū)人民法院（2022）吉0204民初4818號。

（39） 楊建軍：《裁判的經(jīng)驗(yàn)與方法——最高人民法院公報(bào)民事案例研究》，山東人民出版社2010年版，第206—210頁。

（40） 曾祥龍：《學(xué)區(qū)房廣告宣傳違反的民事救濟(jì)》，《中國不動產(chǎn)法研究》2014年第2期。

（41） 參見趙思宇：《論締約前允諾的法律約束力》，吉林大學(xué)2022年博士學(xué)位論文。

（42） 參見牛璞：《商品房買賣合同糾紛預(yù)防與解決之道》，法律出版社2016年版，第12—13頁；柳經(jīng)緯：《感悟民法》，人民法院出版社2006年版，第275頁。

（43） 參見郭仕捷、丁國民：《最高院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉第三條的司法適用》，《長春理工大學(xué)學(xué)報(bào)》（社會科學(xué)版）2016年第6期。

（44） 臺灣地區(qū)《消費(fèi)者保護(hù)法》第22條規(guī)定：“企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真實(shí)，其對消費(fèi)者所負(fù)之義務(wù)不得低于廣告之內(nèi)容?！眳⒁娝蝸嗇x：《論廣告管制規(guī)范在契約法上的效力——基于海峽兩岸司法判決的整理與研究》，《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2011年第3期。

（45） 劉慶國：《預(yù)售商品房廣告法律問題研究》，《江南大學(xué)學(xué)報(bào)》（人文社會科學(xué)版）2010年第3期。

（46） 周慧蕾、馬程宏：《論學(xué)區(qū)劃分行為的可訴性》，《哈爾濱師范大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報(bào)》2020年第6期。

（47） 參見江蘇省淮安市中級人民法院（2017）蘇08民終2745號判決書。

作者簡介：孫強(qiáng)，招商局地產(chǎn)（武漢）有限公司法務(wù)管理師，湖北武漢，430010。

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