盤活利用農(nóng)村閑置住宅路徑淺析

摘要：農(nóng)村宅基地和農(nóng)房是農(nóng)民的基本生活資料、重要的資源型財(cái)產(chǎn)，事關(guān)農(nóng)民安居樂業(yè)、農(nóng)村發(fā)展穩(wěn)定。隨著城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高，農(nóng)村住宅閑置問題日益突出，積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置住宅盤活利用，讓“沉睡”資源“活起來”，對于優(yōu)化土地配置增加農(nóng)民收入、建成宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、推動(dòng)鄉(xiāng)村振興具有重要意義，也是賦予農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分置”的有效途徑。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；閑置住宅；利用

近年來，唐山市各地以農(nóng)業(yè)農(nóng)村資源稟賦為依托，以市場需求為導(dǎo)向，以盤活利用辦法創(chuàng)新為動(dòng)力，積極穩(wěn)妥、因地制宜推動(dòng)農(nóng)村閑置宅基地盤活利用工作，總結(jié)出可復(fù)制的閑置住宅盤活利用“六種辦法”和能推廣的“三種模式”經(jīng)驗(yàn)。

1 “六種辦法” 實(shí)現(xiàn)盤活利用

1.1 保障需求，農(nóng)戶間內(nèi)部盤活利用

玉田縣、豐潤區(qū)、灤州市、曹妃甸區(qū)等地，鼓勵(lì)村集體積極穩(wěn)妥開展閑置宅基地整治，對建新拆舊或集中拆除騰退出來宅基地，由農(nóng)業(yè)農(nóng)村、資規(guī)部門為符合建房條件的新建房戶辦理宅基地轉(zhuǎn)移手續(xù)，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2021年以來，全市累計(jì)盤活閑置宅基地2 611宗、面積468.3畝，解決農(nóng)民建房需求2 611戶。

1.2 股份合作，村集體統(tǒng)籌盤活利用

村集體牽頭成立農(nóng)宅合作社，農(nóng)戶以閑置農(nóng)宅入股，統(tǒng)一修繕改造，統(tǒng)一運(yùn)營管理，合作經(jīng)營民宿餐飲等。比如，遵化市山里各莊村集體注資500萬元，整合村內(nèi)閑置農(nóng)宅35戶、村集體荒廢院落3處，成立我市首家農(nóng)宅合作社，打造主題庭院，利潤按照“農(nóng)戶90%、合作社10%”比例分紅，年接待游客8 000以上人次，年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入100多萬元，年為農(nóng)戶增收

3萬元。

1.3 租賃流轉(zhuǎn)，引入工商資本盤活利用

村集體統(tǒng)一整合閑置農(nóng)宅、荒廢院落和零散低效土地，租賃或流轉(zhuǎn)給文旅經(jīng)營企業(yè)，發(fā)展民宿餐飲、休閑度假、民俗文化等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。比如，遷西縣沙窩店村引入鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目“云天漫步健走小鎮(zhèn)”，投資4 000萬元，流轉(zhuǎn)農(nóng)宅15處，發(fā)展高端旅游民宿，農(nóng)戶年均增收1 500元以上；李家峪村與唐山文旅集團(tuán)合作，以喜峰口、李家峪段長城為切入點(diǎn)，租賃閑置農(nóng)宅40余間，打造長城主題精品民宿。

1.4 傳承鄉(xiāng)技，發(fā)展鄉(xiāng)村“微工廠”盤活利用

對閑置農(nóng)房進(jìn)行改造，配套必要的設(shè)施、設(shè)備，建設(shè)手工作坊、家庭工場等，留存?zhèn)鞒朽l(xiāng)土技藝。比如，遷安市高引鋪村對閑置農(nóng)宅、村內(nèi)空閑地進(jìn)行綜合整治，投資300萬元建成“繡娘手工坊”，吸引100余名婦女就近就業(yè)，月均收入超2 000元。

1.5 共享鄉(xiāng)景，市民下鄉(xiāng)認(rèn)租認(rèn)養(yǎng)盤活利用

對村內(nèi)閑置農(nóng)宅進(jìn)行包裝推介，吸引城市居民到農(nóng)村認(rèn)租農(nóng)宅養(yǎng)生養(yǎng)老、文化休閑。比如，遷安市將長城綠道沿線、灤河水系兩岸、旅游景區(qū)周邊等交通便捷、生態(tài)良好的7個(gè)鎮(zhèn)、涉及的144處閑置院落，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃整理、對外認(rèn)租，認(rèn)租人獲得院落的改造權(quán)、居住權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，目前燕鋼公司、山葉口旅游發(fā)展公司等已認(rèn)租認(rèn)養(yǎng)院落72處。

1.6 公益回收，美麗村莊設(shè)施建設(shè)盤活利用

村集體依法有償收回閑置農(nóng)宅，整合周邊閑置地集約利用，興建小公園、小花園、小游園、養(yǎng)老小食堂和文化場所等公益設(shè)施。比如，遷安市萬寶溝村整合利用閑置農(nóng)宅和空閑地，建設(shè)鋼鐵文化小院、長城文化圖書館、茶亭、休閑步道等，先后被評為省級美麗鄉(xiāng)村、全國農(nóng)村人居環(huán)境整治示范村、中國美麗鄉(xiāng)村百佳范例。

2 “三種模式”推進(jìn)盤活利用

2.1 鄉(xiāng)村住房利用循環(huán)節(jié)約模式

村集體對騰退出來的宅基地，優(yōu)先流轉(zhuǎn)給新增建房需求農(nóng)戶，走“閑置騰退+使用權(quán)流轉(zhuǎn)+節(jié)約占地”道路，通過“一退一轉(zhuǎn)”，既最大限度滿足新增宅基地需求，又減少新建住房新占用土地資源。玉田縣、豐潤區(qū)、灤州市、曹妃甸區(qū)等地的實(shí)踐就是這種模式，在盤活利用總宗數(shù)中占比21.1%、總面積中占比15.61%。

2.2 鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)利用聚散拓能模式

村集體引導(dǎo)組織宅基地使用權(quán)人和閑置房屋所有權(quán)人，通過入股合作經(jīng)營或流轉(zhuǎn)租賃引入社會資本，走“股份合作+資源開發(fā)+流轉(zhuǎn)租賃”道路，集中閑置分散的房屋和土地資源，與民宿餐飲、休閑度假、認(rèn)養(yǎng)康養(yǎng)、文化體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè)深度融合，通過“一聚一融”，開發(fā)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)新功能、農(nóng)村生態(tài)新價(jià)值。各地發(fā)展的農(nóng)宅合作社、鄉(xiāng)村休閑文旅項(xiàng)目、鄉(xiāng)村“微工廠”、閑置農(nóng)宅認(rèn)租認(rèn)養(yǎng)等均屬于這種模式，在盤活利用總宗數(shù)中占比75.11%、總面積中占比83.05%。

2.3 鄉(xiāng)村公益利用共美共享模式

村集體對收回的宅基地，能復(fù)墾的優(yōu)先復(fù)墾為耕地，不具備復(fù)墾價(jià)值的興建街頭綠地、農(nóng)耕文化展館、農(nóng)村養(yǎng)老食堂、文化廣場等公益性服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，走“風(fēng)貌管控+”道路，通過“一收一建”，優(yōu)化PKXBbMlmjtm5K3TG3of+i/A3I4OlhQTO9fSw2PSN68M=農(nóng)村人居環(huán)境，增強(qiáng)了農(nóng)民的獲得感、幸福感。這種模式在各地均有體現(xiàn)，在盤活利用總宗數(shù)中占比3.79%、總面積中占比1.34%。

3 “四方面效應(yīng)”促進(jìn)盤活利用

我市農(nóng)村閑置住宅的盤活利用，雖然起步時(shí)間不長，但在各地積極穩(wěn)妥推進(jìn)和多方努力下，對農(nóng)村的發(fā)展產(chǎn)生了一定連鎖反應(yīng)，受到了較大關(guān)注，促進(jìn)了鄉(xiāng)村共建共美共富，是全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興的一個(gè)很好的切入點(diǎn)。

3.1 促進(jìn)了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興

我市閑置農(nóng)宅大多位于以前所謂的偏遠(yuǎn)地帶，這些過去受冷落的地方，往往是風(fēng)景好、空氣好、水質(zhì)好、食材好、有文化的地方，所以受到市民和工商資本的青睞，也因此推動(dòng)了新興產(chǎn)業(yè)的興起，打開了“綠水青山就是金山銀山”的轉(zhuǎn)化通道，助推了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興。2020年以來，全市累計(jì)吸引工商資本

3.23億元投入盤活利用。

3.2 增加了集體和農(nóng)民收入

在盤活利用中涉及的村集體、農(nóng)戶和企業(yè)等主體多方發(fā)力，共謀、共建、共管、共享，形成了良性互動(dòng)、互利共贏的利益連接體，開拓了村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大新渠道，也為村民帶來了流轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)性收入、合作經(jīng)營入股分紅、集體經(jīng)營收益集體內(nèi)部分紅、就業(yè)收入、餐飲民宿自營收入等多種收入。2020年以來，全市143個(gè)有盤活利用的村集體增收1.03億元，帶動(dòng)直接參與及周邊農(nóng)戶增收1.48億元。

3.3 帶動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品銷售

民宿大都采購本村村民生產(chǎn)的糧食、蔬菜、果品、肉蛋等農(nóng)副產(chǎn)品，除了供應(yīng)住宿客戶消費(fèi)外，也可以賣給客人帶回家，帶動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品和土特產(chǎn)品的銷售。還有路南區(qū)胡莊村利用閑置農(nóng)宅開展直播帶貨，帶動(dòng)了開心農(nóng)場、餐飲服務(wù)、特色農(nóng)產(chǎn)品銷售等直播引流業(yè)務(wù)。

3.4 改善了農(nóng)村社會治理

通過把盤活利用與土地資源節(jié)約利用、鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展、村集體經(jīng)濟(jì)壯大、農(nóng)民就業(yè)增收、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等緊密結(jié)合、相互融合，吸引了資金、人才和技術(shù)向農(nóng)村流動(dòng)，帶來了新農(nóng)民新思想新技術(shù)，有效改善了鄉(xiāng)村文化和公益設(shè)施、農(nóng)村人居環(huán)境等，促進(jìn)了鄉(xiāng)村治理現(xiàn)代化。