淺析房地產(chǎn)企業(yè)項目稅務(wù)籌劃思路

［摘 要］由于房地產(chǎn)項目具有稅種多、稅負(fù)重、涉稅風(fēng)險高、周期長等特點，并且是各地區(qū)的重要財政稅收來源，運(yùn)用稅法賦予的權(quán)利進(jìn)行合理的稅收籌劃，可以降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)的收益。本文主要研究房地產(chǎn)企業(yè)項目稅務(wù)籌劃相關(guān)內(nèi)容，先闡述了稅務(wù)籌劃的意義，再從房地產(chǎn)項目全周期的角度分析稅務(wù)籌劃的思路，最后提出保障稅務(wù)籌劃效果的措施，旨在助力房地產(chǎn)企業(yè)降低項目稅負(fù)。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)項目；稅務(wù)籌劃；降低稅負(fù)

［中圖分類號］F27 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

在市場體制深化改革的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，有效拉動我國內(nèi)需增長，并提供了較多的就業(yè)崗位。但是隨著社會結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級以及全球經(jīng)濟(jì)變化，房地產(chǎn)市場投資需求驟減，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，不得不尋求新的發(fā)展改革道路。在行業(yè)環(huán)境跟隨政策改革而變化時，房地產(chǎn)企業(yè)可通過優(yōu)化內(nèi)部資源配置、增強(qiáng)納稅籌劃意識、進(jìn)行合理的稅收籌劃等措施，來降低企業(yè)稅務(wù)成本支出。

1 房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃以項目作為落腳點，涉及項目拿地、成立、建設(shè)、銷售、驗收、清算等環(huán)節(jié)，并以全局思維貫穿項目各環(huán)節(jié)，把控節(jié)稅最佳控制點，從而以最低的成本獲得最高的稅收效益。房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃意義主要表現(xiàn)如下：

第一，有助于緩解企業(yè)資金壓力。目前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢，部分企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題［1］。房地產(chǎn)企業(yè)前期需要準(zhǔn)備大量的資金，整體資產(chǎn)負(fù)債率高。而且房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營涉及多個稅種，稅負(fù)是其經(jīng)營中的一項較大支出，通過科學(xué)籌劃，能夠合法降低稅負(fù)成本，一定程度上緩解企業(yè)的資金壓力。

第二，夯實企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，多存在經(jīng)營業(yè)務(wù)管理與財務(wù)、稅務(wù)脫節(jié)，業(yè)務(wù)先行、稅務(wù)后置的現(xiàn)象，從而滋生稅務(wù)風(fēng)險甚至違法行為。實施合理的稅收籌劃，不僅可約束和規(guī)范企業(yè)的涉稅行為、避免稅務(wù)違法，減少稅務(wù)風(fēng)險造成的各類損失，還可以通過合理的資源配置降低企業(yè)稅負(fù)。

2 房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃思路

2.1 立項籌備階段

2.1.1 組織形式選擇

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在同時開發(fā)多個項目的情況。對于異地項目，房地產(chǎn)企業(yè)通常在當(dāng)?shù)亟⒎种C(jī)構(gòu)，以便業(yè)務(wù)開展。在異地設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)一般是分公司或子公司，選擇不同的組織形式會涉及不同的納稅結(jié)果，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要就項目組織設(shè)立的形式進(jìn)行事先籌劃和測算，合理選擇項目組織主體形式，為后期項目成立后增加稅務(wù)籌劃彈性空間。

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的子公司具有獨立法人資格，可獨自承擔(dān)納稅義務(wù)，無需與母公司合并繳稅。但母公司存在收益虧損需要進(jìn)行彌補(bǔ)時，無法適用子公司虧損，其子公司自身虧損需要在未來五年內(nèi)企業(yè)所得稅匯算清繳時自主彌補(bǔ)。而房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的分公司，因其不具有獨立的法人資格，不是獨立納稅主體，需要與母公司匯總核算，其盈利和虧損均與母公司合并計算納稅額，由母公司統(tǒng)一繳稅。基于這二者的區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足企業(yè)的實際情況，合理選擇項目組織形式。

2.1.2 籌資方式

房地產(chǎn)企業(yè)項目前期耗費資金量大，資金回流需要一定的時間，資金使用成本對房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過內(nèi)源性資金、金融機(jī)構(gòu)貸款等方式籌集資金，其間產(chǎn)生且符合條件的貸款利息可計入開發(fā)產(chǎn)品成本，從而減少企業(yè)應(yīng)納所得稅額，另一方面在土地增值稅清算階段對融資利息不同的選取和計算方法，可影響最終的土地增值額［2］。

在實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除方式對土地增值額的影響，在項目融資前，對項目的開發(fā)成本進(jìn)行事先測算，計算出取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 %的金額，并在此基礎(chǔ)上確定融資方式、金額、期限及利率。若測算出的融資利息超過土地使用權(quán)支出與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 %，在財務(wù)核算時要按項目準(zhǔn)確分?jǐn)?，并提前與金融機(jī)構(gòu)溝通或在融資合同中注明以確保取得金融機(jī)構(gòu)證明；若預(yù)估后期融資利息無法按項目準(zhǔn)確分?jǐn)偦蛉〉媒鹑谧C明，則應(yīng)控制融資的利息小于土地使用權(quán)支出與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 %，以確保發(fā)生的利息能夠全額計入成本。但無論選取何種方式，房地產(chǎn)企業(yè)既要考慮利息費用成本最大化，也要結(jié)合銷售的數(shù)據(jù)測算出土地增值額，考慮土地增值率的控制點，以防土地增值率跳檔情況。

2.2 開發(fā)建設(shè)階段

2.2.1 合同簽訂方式

在合同簽訂前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先對施工單位進(jìn)行資質(zhì)和納稅資格審核，在滿足工程資質(zhì)的條件下，對施工單位的納稅資格進(jìn)行進(jìn)一步的選擇，優(yōu)先選擇一般納稅人身份的施工單位，但是如果低報價的小規(guī)模納稅人能夠彌補(bǔ)一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票抵扣的進(jìn)項稅額，則需要進(jìn)行綜合測算［3］。在確定施工單位后，房地產(chǎn)企業(yè)需要選擇合作方式，即包工包料、甲供材合作方式或兩者兼有，不同方式對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響不同。

2.2.2 增加配套設(shè)施成本

在項目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取精裝修方式提高開發(fā)成本，此舉不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售競爭優(yōu)勢，同時也迎合了購房者需求［4］。舉例來看，假若有兩種方案，一是毛坯房，一是精裝修。

毛坯房銷售總價格為A，總成本為B，現(xiàn)增加裝修成本C，則不同方案的增值率分別為：

毛坯房的增值率為：

（A-B）/A （1）

精裝修的增值率為：

（A-B-C-20 %C）/（A+1.2C）

=（A-B-1.2C）/（A+1.2C） （2）

從以上兩種方案對比可以看出，精裝修的增值稅率小于毛坯房的增值率，尤其在增值稅率出現(xiàn)臨界點時，采取不同的方案會對企業(yè)的增值稅稅負(fù)產(chǎn)生截然不同的影響。

2.3 銷售交付階段

2.3.1 銷售定價

房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)不同，其項目開發(fā)建設(shè)過程涉及土地增值稅，在銷售定價階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考慮土地增值稅對于價格的影響，合理利用普通住宅增值率低于20 %免征土地增值稅的政策。在實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)妥善考慮是否使用免征土地增值稅政策，或選擇提高銷售定價并以此覆蓋土地增值稅。對此，房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目情況測算銷售價格區(qū)間的臨界點，進(jìn)而提出合理建議，為決策層作出正確判斷提供依據(jù)。

2.3.2 買房送車位方案處理

房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠速度，可能在銷售房產(chǎn)時采用附贈客戶車位的營銷策略（假設(shè)該車位為自開發(fā)的產(chǎn)權(quán)車位）。因為是“免費贈送”，所以并未在購房合同中注明車位價格，也未開具發(fā)票，而在企業(yè)稅務(wù)稽查時，“免費贈送”客戶車位視同銷售處理，補(bǔ)交了增值稅、所得稅、土地增值稅等相應(yīng)稅收，給企業(yè)帶來了較大的損失。而若通過事前的稅收籌劃，可將“免費贈送”的車位以視同銷售折扣的方式進(jìn)行處理。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)的住房對外銷售價格為100萬元，車位銷售價格為10萬元，現(xiàn)促銷活動，房產(chǎn)銷售價格為105萬元，即可免費獲贈一個車位。正確的處理方法是：房產(chǎn)備案的合同簽訂成交價105萬元，在開具發(fā)票時，住房價100萬元、車位10萬元，折扣5萬元，即總價110萬元，折扣5萬元，最終銷售價為105萬元。

2.4 竣工保有階段

2.4.1 房屋處置方式

房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的房屋一般用于銷售、自主經(jīng)營、對外出租，房地產(chǎn)企業(yè)持有的房產(chǎn)，從價計征房產(chǎn)稅，稅率1.2 %，而且房地產(chǎn)企業(yè)需要聘請保安、物業(yè)人員，房產(chǎn)持有成本增加。房產(chǎn)對外出租時，房產(chǎn)稅按從租計征，征稅依據(jù)為租金收入的12 %。對于房屋處置方式的籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理比較房產(chǎn)自持和出租兩種經(jīng)營方式下的繳納稅額，選擇稅務(wù)成本較低的房屋處置方式。

2.4.2 分解租金收入

房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工保有階段的稅務(wù)籌劃重點應(yīng)集中于租金分解壓縮，將物業(yè)費用、水電費用、垃圾費用等進(jìn)行分解，有效減少租金收入，同時將其他費用計入物業(yè)費用，減少房產(chǎn)稅稅基。房屋出租期間涉及的增值稅籌劃，也可采用降低計稅依據(jù)的方式，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)租賃收入適用9 %稅率繳納增值稅，其他費用則歸為物業(yè)服務(wù)費用適用6 %稅率繳稅，能夠避免陷入從高計征的困境，最大限度減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。例如，某房地產(chǎn)公司所開發(fā)的綜合性項目，除了自用部分，其余空置房產(chǎn)對外出租，2022年共取得租金收入4000萬元，簽訂租賃合同時約定的租金總額包含物業(yè)服務(wù)費用，而且增值稅銷項稅按照銷售租賃服務(wù)稅率計算，即按9 %稅率從高征稅，不含稅總收入為4000/（1+9 %）=3669.72（萬元），增值稅銷項稅額為3669.72×9 %=330.27（萬元）。該房地產(chǎn)公司對租金收入進(jìn)行籌劃，根據(jù)租金收入與物業(yè)服務(wù)收入的稅率差異，分開核算相關(guān)收入，分別與租戶簽訂3400萬的租房合同與600萬元的物業(yè)合同，具體

如下：

租金收入（不含稅）=3400/（1+9 %）=3119.27（萬元）

物業(yè)收入（不含稅）=600/（1+6 %）=566.04（萬元）

總收入（不含稅）=3119.27+566.04=3685.31（萬元）

銷項稅額=3119.72×9 %+566.04×6 %=314.74（萬元）

不含稅總收入增加：3685.31－3669.72=15.59（萬元）

銷項稅金額減少：330.27-314.74=15.53（萬元）

根據(jù)上述結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)將租金收入分解后，物業(yè)服務(wù)收入從租金收入中剝離，單獨簽訂合同，避免從高征稅，有效減少銷項稅15.59萬元，同時增加營業(yè)收入15.53萬元。

3 房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃保障措施

3.1 健全稅務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)為保證稅務(wù)籌劃方案高效執(zhí)行，并實現(xiàn)預(yù)期的稅務(wù)籌劃目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)加快完善稅務(wù)管理制度，有效約束和指導(dǎo)稅務(wù)籌劃活動。首先，優(yōu)化稅務(wù)籌劃管理組織結(jié)構(gòu)。由企業(yè)管理層牽頭組織，從各職能部門抽調(diào)骨干人才，組建專業(yè)的稅務(wù)籌劃隊伍，在組織領(lǐng)導(dǎo)下將稅務(wù)籌劃相關(guān)信息層層下發(fā)，動員各部門積極參與稅務(wù)籌劃活動，配合稅務(wù)籌劃人員完成涉稅數(shù)據(jù)收集分析，基于涉稅業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)設(shè)計稅務(wù)籌劃方案。其次，在稅務(wù)管理制度中強(qiáng)調(diào)各部門的協(xié)同配合，明確稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵節(jié)點，并要求各部門增強(qiáng)稅務(wù)籌劃意識，明確自身承擔(dān)的職責(zé)，積極參與稅務(wù)籌劃培訓(xùn)講座，高度配合稅務(wù)籌劃人員的工作，及時與其他部門共享數(shù)據(jù)信息，為稅務(wù)籌劃工作提供

保障。

3.2 提高財稅人員素質(zhì)

稅務(wù)籌劃對財稅人員的綜合素質(zhì)要求較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視提高財稅人員的素質(zhì)能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重培養(yǎng)財稅人員的統(tǒng)籌管理能力、與稅務(wù)機(jī)關(guān)的對接溝通能力、稅務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析能力、稅務(wù)系統(tǒng)操作能力等，既要強(qiáng)化其基礎(chǔ)稅務(wù)工作水平，也需要熟練掌握新的稅務(wù)籌劃方案，在稅務(wù)籌劃過程中充分利用信息技術(shù)手段。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可從外部引進(jìn)優(yōu)質(zhì)財稅人才，基于企業(yè)人力資源規(guī)劃情況，以及稅務(wù)籌劃對人才的需求，采用定向招聘、獵頭公司等多種方式招攬人才，壯大企業(yè)的財稅人才隊伍，提高稅務(wù)籌劃管理整體效果。

3.3 密切關(guān)注政策變化

一方面，企業(yè)稅務(wù)籌劃組織應(yīng)安排專人跟進(jìn)稅收政策變化情況，及時對內(nèi)通報，以便稅務(wù)籌劃人員快速反應(yīng)政策變化［5］。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持緊密溝通，了解最新的政策變化，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)對財稅政策的解讀情況，糾正自身理解稅收政策所產(chǎn)生的偏差，以便稅務(wù)籌劃方案能夠圍繞政策核心和改革方向，使企業(yè)能夠準(zhǔn)確且合理地預(yù)估稅負(fù)變動，避免產(chǎn)生稅務(wù)籌劃風(fēng)險，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

3.4 提高稅籌方案靈活性

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計稅務(wù)籌劃方案前應(yīng)考慮其靈活性，預(yù)留調(diào)整空間，以便在市場、政策變化之際及時調(diào)整，避免出現(xiàn)稅務(wù)籌劃方案失效的風(fēng)險。就稅務(wù)籌劃方案靈活性和變通性角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)可將優(yōu)秀稅務(wù)籌劃方案作為基本模板，整理和分析已完工的房產(chǎn)項目，結(jié)合企業(yè)實際情況建設(shè)稅務(wù)籌劃體系，定期開展稅務(wù)籌劃風(fēng)險自查自評工作，總結(jié)籌劃經(jīng)驗。同時，針對特殊涉稅事項進(jìn)行專項分析和留檔記錄，保障項目稅務(wù)籌劃的連續(xù)性，以及快速應(yīng)對各類突發(fā)情況，從而最大限度降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險，提高企業(yè)利潤。

4 結(jié)語

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)處于政策緊縮、市場飽和、存貨積壓的桎梏中，針對當(dāng)前的宏觀形勢變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，推進(jìn)稅務(wù)籌劃工作，有效控制企業(yè)利潤，夯實發(fā)展基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視稅務(wù)籌劃，以項目為單位細(xì)化稅務(wù)籌劃方案，針對稅務(wù)籌劃風(fēng)險以及各類變化情況做好應(yīng)對準(zhǔn)備，切實保障稅務(wù)籌劃活動的有效性，實現(xiàn)降本增效目的。

參考文獻(xiàn)

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［作者簡介］周錦秀，女，江蘇宿遷人，新建元城市發(fā)展（宿遷）有限公司，中級會計師，本科，研究方向：財務(wù)管理。