需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理優(yōu)化探析

摘要：經(jīng)濟(jì)增速放緩下房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期下行，加之疫情影響并沒(méi)有完全消除，國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)降級(jí)成為必然趨勢(shì)。在需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)管理者逐漸意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要意義，希望以財(cái)務(wù)預(yù)算管理為有效抓手，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，搶占更多的市場(chǎng)份額。文章基于需求下降環(huán)境視角闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理優(yōu)化的必要性，剖析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題提出了優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理的策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)降本節(jié)支，提質(zhì)增效提供助力。

關(guān)鍵詞：需求下降；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理；優(yōu)化

疫情發(fā)生之后全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷狀態(tài)，雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有升，但是增長(zhǎng)速度卻出現(xiàn)了遲緩現(xiàn)象。近兩年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)雖逐漸回暖，但是房地產(chǎn)企業(yè)在疫情、人口負(fù)增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)因素的影響下，經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨著眾多難題。而財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)資源配置能力，對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行資金控制，提升資金使用效率，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在需求下降環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化意義重大。

一、需求下降下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展困境

需求下降下房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨高地價(jià)資金短缺及高負(fù)債幾重困境。

第一，高地價(jià)，資金短缺。眾多周期房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中土地成本所占比重較高。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)信息顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用占開(kāi)發(fā)成本的50%左右，可見(jiàn)總額之大。高昂的開(kāi)發(fā)費(fèi)用下房地產(chǎn)企業(yè)資金被土地費(fèi)用擠占，新業(yè)務(wù)拓展過(guò)程中資金不足，加上融資渠道相對(duì)單一，缺乏有效的途徑加高杠桿融資，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展空間受到嚴(yán)重?cái)D壓，資金缺口較大。

第二，高負(fù)債。通過(guò)Wind統(tǒng)計(jì)的2021年“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告”數(shù)據(jù)信息顯示，2021年，全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額分別為5974和12445億元，同比分別下降8.0%和4.8%；新開(kāi)工面積分別為5224萬(wàn)平方米和14106萬(wàn)平方米，同比分別下降20.9%和21.7%。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到了70.6%。加之2021年“三道紅線”政策全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資難度增加，高額的負(fù)債規(guī)模下，房地產(chǎn)企業(yè)深陷財(cái)務(wù)危機(jī)，財(cái)務(wù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)居高不下，而這些因素成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的又一大困境。

二、需求下降對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的必要性

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理概述

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是指企業(yè)以確保實(shí)現(xiàn)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為基本原則，針對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開(kāi)展的財(cái)務(wù)預(yù)算編制、報(bào)告、執(zhí)行、調(diào)整與控制等一系列財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。現(xiàn)階段隨著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，財(cái)務(wù)預(yù)算管理以智能化系統(tǒng)為載體，與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行有效融合，從而不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式，簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理流程，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理成效最大化，當(dāng)前財(cái)務(wù)預(yù)算管理在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了積極的作用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的必要性

1. 降本節(jié)支，拓展利潤(rùn)空間

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理以市場(chǎng)需求為基本導(dǎo)向，分別采用增量（或減量）預(yù)算、零基礎(chǔ)預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、定期預(yù)算等編制方法，出具與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相契合的預(yù)算方案，從房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，構(gòu)建全流程、全周期、全覆蓋的成本費(fèi)用管控框架，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)降本節(jié)支，拓展利潤(rùn)空間意義重大。

2. 增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理能將企業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)管理、內(nèi)部控制等內(nèi)容串珠成鏈，在內(nèi)部各項(xiàng)管理機(jī)制中搭建橋梁，并能夠利用經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和激勵(lì)機(jī)制幫助高管層將房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與員工的行為統(tǒng)一一致，讓員工切實(shí)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的方式，以經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為依托，辨識(shí)出與戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系最緊密的價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素，并從關(guān)鍵環(huán)節(jié)識(shí)別可能潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，細(xì)化權(quán)責(zé)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理閉環(huán)，這在穩(wěn)步增強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理能力，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力過(guò)程中起到了關(guān)鍵的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題—以H房地產(chǎn)企業(yè)為例

（一）H房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)介

H房地產(chǎn)企業(yè)成立于1996年，注冊(cè)資金25.63億元，主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)范圍包括商業(yè)住宅、辦公樓、公寓的開(kāi)發(fā)和建筑。近幾年H房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中受需求下降因素影響，成本費(fèi)用總額不斷攀升，凈利潤(rùn)指標(biāo)持續(xù)下滑，經(jīng)營(yíng)發(fā)展正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在大環(huán)境的影響下H房地產(chǎn)企業(yè)積極進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，希望抓準(zhǔn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展落腳點(diǎn)，以財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為著力點(diǎn)，為H房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供“新驅(qū)動(dòng)”。

（二）H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

1. 缺乏完善的組織結(jié)構(gòu)支撐

科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)是H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)施的基石，當(dāng)前H房地產(chǎn)企業(yè)管理者在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中將主要目光都集中在了凈利潤(rùn)指標(biāo)提升、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管和施工項(xiàng)目安全監(jiān)督層面，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作重視程度不足。甚至一些管理者認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)以財(cái)務(wù)部門(mén)引領(lǐng)為主，其他部門(mén)協(xié)同配合，只要H房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益可觀，那么企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理就是科學(xué)的、合理的、規(guī)范的。正是在這種思維模式的影響下，H房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理成立單獨(dú)的部門(mén)，財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)制定主要由董事會(huì)負(fù)責(zé)，而日常的財(cái)務(wù)預(yù)算管理、財(cái)務(wù)預(yù)算編制由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)預(yù)算管理責(zé)任不清，制度不明，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，各崗位相互推諉，誰(shuí)也不愿意承擔(dān)責(zé)任，這為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理價(jià)值最大化埋下了“隱患”。

2. 信息系統(tǒng)功能受限，預(yù)算編制準(zhǔn)確度不足

隨著大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈技術(shù)的不斷發(fā)展，H房地產(chǎn)企業(yè)借助信息化系統(tǒng)處理各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作已成為一種常態(tài)。但是，當(dāng)前H房地產(chǎn)企業(yè)智能化系統(tǒng)功能受限，不能實(shí)現(xiàn)各部門(mén)數(shù)據(jù)的有效對(duì)接，財(cái)務(wù)預(yù)算編制過(guò)程中數(shù)據(jù)共享能力低，數(shù)據(jù)信息孤島現(xiàn)象依然存在。加上H房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算目標(biāo)分解不夠客觀，智能化系統(tǒng)功能主要是傾向于預(yù)算數(shù)據(jù)采集、分析和整合層面，在財(cái)務(wù)預(yù)算編制過(guò)程中H房地產(chǎn)企業(yè)智能化系統(tǒng)更關(guān)注短期利潤(rùn)指標(biāo)，缺乏長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)算的配合，在財(cái)務(wù)預(yù)算編制過(guò)程中，系統(tǒng)中沒(méi)有統(tǒng)一的預(yù)算編制底稿要求，預(yù)算編制方法常采用增量或減量方法進(jìn)行預(yù)算編制，對(duì)需求下降的整體外部環(huán)境關(guān)注程度不足，一些預(yù)算方案指標(biāo)與實(shí)際情況存在偏差，導(dǎo)致后續(xù)預(yù)算執(zhí)行難落地。不僅如此，H房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段財(cái)務(wù)預(yù)算編制流程相對(duì)簡(jiǎn)單，財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)設(shè)定保險(xiǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算編制中全員參與度較低，影響了財(cái)務(wù)預(yù)算管理最終成效。

3. 預(yù)算執(zhí)行控制成效差

第一，H房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行力度及監(jiān)管能力有限?，F(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有結(jié)合財(cái)務(wù)預(yù)算管理需求構(gòu)建動(dòng)態(tài)的預(yù)算監(jiān)督機(jī)制，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中更沒(méi)有針對(duì)預(yù)算差異進(jìn)行及時(shí)分析，預(yù)算管理報(bào)告匯總以季度為固定周期，預(yù)算分析時(shí)效性較差，H房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)地根據(jù)預(yù)算執(zhí)行分析結(jié)果，從更深的層次挖掘經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，忽視了預(yù)算分析對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)意義。

第二，缺乏完善的預(yù)警機(jī)制。H房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前沒(méi)有按時(shí)對(duì)預(yù)算方案的執(zhí)行情況進(jìn)行匯總，管理者對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度掌握不足，如遇特殊情況，H房地產(chǎn)企業(yè)很難第一時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和應(yīng)急響應(yīng)，也不能及時(shí)彌補(bǔ)預(yù)算管理中存在的不足，財(cái)務(wù)預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)居高不下。

4. 缺乏與其相匹配的績(jī)效考核機(jī)制

當(dāng)前H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理績(jī)效考核存在的問(wèn)題主要有如下幾個(gè)方面。

（1）財(cái)務(wù)預(yù)算考核內(nèi)容不夠全面

H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理績(jī)效考核主體主要是以責(zé)任人為主，對(duì)員工及部門(mén)整體考核關(guān)注程度不足，財(cái)務(wù)預(yù)算管理與員工的個(gè)人利益關(guān)聯(lián)不大，財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中很容易出現(xiàn)員工按照領(lǐng)導(dǎo)意愿工作的局面，影響了員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算管理的積極性。

（2）績(jī)效考核指標(biāo)不合理，考核權(quán)重較低

現(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核指標(biāo)設(shè)定主要是以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主。例如，預(yù)算完成率、預(yù)算偏差率、預(yù)算超支率、預(yù)算調(diào)整率、預(yù)算執(zhí)行率等內(nèi)容，對(duì)定性指標(biāo)考核不多，加上當(dāng)前H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)所占權(quán)重在10%左右浮動(dòng)，考核權(quán)重較低，導(dǎo)致員工對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核重視程度不足。

（3）缺乏激勵(lì)機(jī)制配合

H房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前為了更好地激發(fā)員工對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的積極性，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力，在財(cái)務(wù)預(yù)算考核中設(shè)定警告制、問(wèn)責(zé)制、罰款制等多項(xiàng)懲罰制度，但是涉及的激勵(lì)制度寥寥無(wú)幾，長(zhǎng)此以往員工很容易滋生不滿情緒，消極怠工。

5. 財(cái)務(wù)預(yù)算管理人才隊(duì)伍建設(shè)有待完善

需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)人才綜合能力提出了新的要求。理想的狀態(tài)下財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員需要具備較高的專業(yè)知識(shí)，綜合數(shù)據(jù)分析能力，財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力以及智能化系統(tǒng)操作能力。同時(shí)，還應(yīng)該結(jié)合需求下降外部整體環(huán)境及時(shí)發(fā)現(xiàn)H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題制定應(yīng)急預(yù)案，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置。然而，現(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人才現(xiàn)狀來(lái)看，與要求還存在一定的距離。

第一，財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員對(duì)需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境掌握不足，甚至一些財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作只是為了“生計(jì)”，對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展和戰(zhàn)略實(shí)施重視程度不足，在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中很難針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境，利用財(cái)務(wù)預(yù)算管理手段進(jìn)行改善。

第二，H房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的培訓(xùn)計(jì)劃較少，人力資源培訓(xùn)更注重新員工崗前培訓(xùn)，財(cái)務(wù)預(yù)算管理培訓(xùn)逐漸邊緣化，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員專業(yè)知識(shí)提升速度慢，綜合能力原地踏步。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理路徑

（一）明確財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)及原則，構(gòu)建完善的預(yù)算管理部門(mén)

第一，需求下降環(huán)境下，管理者要以基于H房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展視角，明確財(cái)務(wù)預(yù)算管理重要意義，以“精益、高效、全面”為財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)，以“整體規(guī)劃、階段性與拓展性項(xiàng)目融合”為財(cái)務(wù)預(yù)算管理基本原則，按照“先易后難”的順序，重新梳理H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理框架，細(xì)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理內(nèi)容，構(gòu)建健康的財(cái)務(wù)預(yù)算管理環(huán)境。

第二，設(shè)立獨(dú)立的預(yù)算管理部門(mén)。H房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合財(cái)務(wù)預(yù)算管理需求，成立獨(dú)立的預(yù)算管理委員會(huì)、預(yù)算管理辦公室，按需設(shè)崗，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作順利推進(jìn)提供保障。H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)框架如下所示：

如圖1 所示，H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)框架可以細(xì)化為三個(gè)部分。

1.財(cái)務(wù)預(yù)算決策主體

H房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)和預(yù)算管理委員會(huì)構(gòu)成了財(cái)務(wù)預(yù)算管理決策主體。主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算總目標(biāo)制定、預(yù)算評(píng)價(jià)制度制定、預(yù)算流程制定等財(cái)務(wù)預(yù)算管理全面工作，審核和批復(fù)各部門(mén)的財(cái)務(wù)預(yù)算，并對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)的仲裁預(yù)算糾紛進(jìn)行處理。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算管理日常工作部門(mén)

財(cái)務(wù)預(yù)算管理辦公室負(fù)責(zé)H房地產(chǎn)企業(yè)日常的財(cái)務(wù)預(yù)算工作，包括財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)信息收集、財(cái)務(wù)預(yù)算方案編制、財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)調(diào)整及財(cái)務(wù)預(yù)算考核工作。

3.預(yù)算執(zhí)行部門(mén)

H房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)是財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行單位，當(dāng)前H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任應(yīng)該細(xì)化到每一個(gè)崗位，通過(guò)經(jīng)濟(jì)責(zé)任細(xì)化，將H房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)預(yù)算管理指標(biāo)進(jìn)行層層細(xì)化分解，更好地督促各部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理指標(biāo)，控制日常工作成本，規(guī)避資金浪費(fèi)，提升資金使用效率。

（二）系統(tǒng)優(yōu)化，夯實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算編制基礎(chǔ)

為了進(jìn)一步提升H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力，H房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該以智能化系統(tǒng)為依托，夯實(shí)預(yù)算編制基礎(chǔ)。

一是，日常的工作中加大對(duì)智能化系統(tǒng)財(cái)力、物力、人力的投入，構(gòu)建科學(xué)的智能化系統(tǒng)維護(hù)和檢查制度，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供強(qiáng)有力的系統(tǒng)支撐。

二是，優(yōu)化智能化系統(tǒng)功能。結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理需求，在充分考量需求下降環(huán)境對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)影響的前提下，H房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展智能化系統(tǒng)模塊，構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算管理模型，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力。財(cái)務(wù)預(yù)算管理模型如圖2所示：

如圖2所示，智能化系統(tǒng)結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理內(nèi)容進(jìn)行分層，通過(guò)基礎(chǔ)層內(nèi)、外部數(shù)據(jù)信息采集、分析、整理、匯總，從而進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)管理、財(cái)務(wù)預(yù)算編制、通過(guò)采用滾動(dòng)預(yù)算編制方法，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行控制，并結(jié)合預(yù)算分析和預(yù)算考核功能，提升財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力。值得一提的是智能化系統(tǒng)財(cái)務(wù)預(yù)算編制能夠打破部門(mén)之間數(shù)據(jù)信息壁壘，將H房地產(chǎn)企業(yè)的整體目標(biāo)進(jìn)行層層細(xì)化分解，財(cái)務(wù)部門(mén)在匯總各職能部門(mén)預(yù)算方案的基礎(chǔ)上，編制利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表反饋預(yù)算情況，確保財(cái)務(wù)預(yù)算編制方案的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

（三）搭建預(yù)算執(zhí)行控制框架，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理增值

H房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)是財(cái)務(wù)預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，該企業(yè)在搭建預(yù)算執(zhí)行控制框架，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理增值中需要做好以下工作。

1.構(gòu)建科學(xué)的預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制

H房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，為了更好地應(yīng)對(duì)需求下降帶給企業(yè)的不利影響，企業(yè)常會(huì)發(fā)生各種突發(fā)狀況，而這些不確定因素都會(huì)影響企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)偏差。針對(duì)這種情況，H房地產(chǎn)企業(yè)可以建立執(zhí)行偏差預(yù)警機(jī)制，針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行的偏差及時(shí)作出響應(yīng)，減輕預(yù)算調(diào)整壓力，保證預(yù)算方案的有序?qū)嵤?/p>

2.構(gòu)建多方聯(lián)動(dòng)的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督模式

H房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)積極整合各個(gè)部門(mén)，構(gòu)建多方聯(lián)動(dòng)的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督模式，通過(guò)多方的協(xié)同和配合，在H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中形成部門(mén)“合力”，為企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管提供“新引擎”。

（四）堵住績(jī)效考核“缺口”，提升財(cái)務(wù)預(yù)算績(jī)效考核能力

績(jī)效考核是保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量的重要舉措。結(jié)合當(dāng)前H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核問(wèn)題，H房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極堵住績(jī)效考核缺口，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作繪制新的藍(lán)圖。

第一，積極實(shí)施全員考核的績(jī)效考核制度。H房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在當(dāng)前基礎(chǔ)上，延展考核范疇，拓展考核領(lǐng)域，逐步在H房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建全員考核的績(jī)效考核機(jī)制。

第二，完善績(jī)效考核指標(biāo)?，F(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)在定量考核指標(biāo)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該納入定性考核指標(biāo)，通過(guò)定量和定性指標(biāo)的配合，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理績(jī)效考核指標(biāo)的科學(xué)性。例如，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理定性指標(biāo)應(yīng)該包括預(yù)算考核的依據(jù)、目標(biāo)、預(yù)算分析結(jié)果應(yīng)用等眾多內(nèi)容。同時(shí)H房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理績(jī)效考核權(quán)重，將績(jī)效考核與員工的個(gè)人利益進(jìn)行捆綁，提升員工對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的積極性。

第三，構(gòu)建完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制。H房地產(chǎn)企業(yè)在懲罰機(jī)制的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該積極地實(shí)施激勵(lì)制度，激勵(lì)制度包括對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中表現(xiàn)突出的給予晉升和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，也可以將其作為榜樣，在企業(yè)內(nèi)宣傳，鼓勵(lì)員工工作熱情。

（五）人才保障，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供人才支撐

財(cái)務(wù)人員綜合能力決定了需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理成效。為了進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員綜合能力，H房地產(chǎn)企業(yè)可以從如下幾項(xiàng)內(nèi)容入手，提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員綜合素養(yǎng)。

第一，構(gòu)建科學(xué)的人才養(yǎng)成計(jì)劃。H房地產(chǎn)企業(yè)可以在當(dāng)前財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員基礎(chǔ)上，將人才培養(yǎng)與H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行關(guān)聯(lián)，以月度、季度、半年度和年度為不同的周期，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)、財(cái)務(wù)預(yù)算管理方法、財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督、智能化系統(tǒng)操作等內(nèi)容的培訓(xùn)，通過(guò)這些手段和措施，為財(cái)務(wù)人員累積經(jīng)驗(yàn)，提升H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量。

第二，提升H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作準(zhǔn)入門(mén)檻，H房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)人員聘任的過(guò)程中可以按照一定的標(biāo)準(zhǔn)提升考核難度，并結(jié)合當(dāng)前需求下降環(huán)境的變化趨勢(shì)，積極地與各人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，構(gòu)建“訂單式”人才引入模式，將H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理需求與訂單人才學(xué)習(xí)計(jì)劃進(jìn)行融合，確保H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理聘任的人員能夠在最短時(shí)間內(nèi)上手各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作。

第三，積極組織財(cái)務(wù)人員去相關(guān)單位進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題，樹(shù)立財(cái)務(wù)預(yù)算管理創(chuàng)新意識(shí)，構(gòu)建多元化、全方位的財(cái)務(wù)預(yù)算管理環(huán)境，為H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理打開(kāi)“新格局”。

五、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求呈現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中遭受重創(chuàng)，甚至一些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有破產(chǎn)和倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。為了最大限度降低外部環(huán)境變化帶給企業(yè)的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以財(cái)務(wù)預(yù)算管理為著力點(diǎn)，精準(zhǔn)定位財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題，從預(yù)算組織結(jié)構(gòu)完善、預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核、預(yù)算人員隊(duì)伍建設(shè)層面入手，精準(zhǔn)施策，有的放矢，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)快速恢復(fù)市場(chǎng)活力，再創(chuàng)佳績(jī)。

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（作者單位：福州倉(cāng)山城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司）