存量資源背景下人才社區(qū)建設(shè)助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究

隨著我國城鎮(zhèn)化率逐年上升，城市建設(shè)發(fā)展從大規(guī)模增量式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪可壐脑?，“十四五”?guī)劃將城市更新上升為國家戰(zhàn)略，各地紛紛出臺辦法，盤活存量資源，進(jìn)一步吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，提升城市效率和活力。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心要素是人才，優(yōu)良的人才社區(qū)可以吸引人才紛至沓來，落地生根。本文通過查閱資料、實(shí)地走訪等手段調(diào)查研究各地人才社區(qū)建設(shè)助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，結(jié)合石家莊城市更新現(xiàn)狀，提出從編制規(guī)劃、補(bǔ)齊短板、搭建平臺三方面進(jìn)一步挖掘存量資源潛力，為更新完善人才社區(qū)建設(shè)，助力城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出改進(jìn)措施。

一、引言

2022年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，拉開了我國盤活存量國有資產(chǎn)的序幕。2023年9月自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，明確指出要聚焦盤活利用存量土地。同月，河北省明確提出堅(jiān)持“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，實(shí)施城市更新行動，推動城市實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。而城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵在于人才是否能夠涌入城市，能否形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)帶動地方經(jīng)濟(jì)。石家莊市于2021年6月提出高質(zhì)量建設(shè)人才強(qiáng)市實(shí)施意見，明確指出，在做好轉(zhuǎn)化配建人才公寓工作基礎(chǔ)上，提升人才社區(qū)建設(shè)品質(zhì)，帶動周邊就業(yè)、經(jīng)濟(jì)，逐步建成良性運(yùn)轉(zhuǎn)的人才“生態(tài)圈”。

因此，通過人才社區(qū)建設(shè)，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展是解決存量資源閑置問題及構(gòu)建“近悅遠(yuǎn)來”良好人才生態(tài)環(huán)境的關(guān)鍵。本文以刺激地區(qū)經(jīng)濟(jì)為主線，從項(xiàng)目建設(shè)、低碳經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)等方面梳理城市存量空間更新改造與人才社區(qū)建設(shè)的內(nèi)在聯(lián)系，提出助力石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人才社區(qū)建設(shè)路徑，助推城市高質(zhì)量發(fā)展。

二、人才社區(qū)建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐

依托城市更新背景，深圳市通過新建人才公寓刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，以及轉(zhuǎn)批商務(wù)公寓為人才住房等方式為人才提供“只租不售”的人才住房，提升人才入住率，活躍社區(qū)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)崗位。

蘇州市早在2007年就在工業(yè)園區(qū)開工建設(shè)優(yōu)租房，但由于蘇州土地資源稀缺屬性十分明顯，房源籌措、收集難度較大，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)力度不足。而目前蘇州集中依托于區(qū)（市）人才公寓，跨區(qū)域租用存在壁壘，抑制了個(gè)性化的選擇需求及資源的有效利用，人才社區(qū)建設(shè)有待完善。

貴陽市人才小鎮(zhèn)采取委托代管模式，聚焦管理服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請第三方機(jī)構(gòu)，獨(dú)立開展租賃管理。依托本地實(shí)際和人才需要配建親子閱讀、體育健身及休閑文化等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)常性開展有關(guān)社區(qū)活動，不僅提升入住人才生活品質(zhì)，同時(shí)帶動周邊經(jīng)濟(jì)“向新”發(fā)展。

北京市懷柔區(qū)依托城市更新政策，對凱利特彩印廠更新改造為凱利特人才社區(qū)，使占地2.5公頃，建筑面積1.4萬平方米的廠房蝶變成為配建咖啡廳、共享廚房、健身房等設(shè)施的260套高品質(zhì)公寓。由于使用存量資源開展人才社區(qū)建設(shè)，減少項(xiàng)目征地、拆遷成本，經(jīng)濟(jì)效益顯著提升。

綜合來看，人才社區(qū)籌建方式主要包括政府投資建設(shè)或籌集、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)、房屋改建、政策性住房轉(zhuǎn)化、市場租購等。刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式也多為房地產(chǎn)開發(fā)、出售租賃、物業(yè)管理等，運(yùn)用市場化手段建設(shè)青年人才社區(qū)的力度不夠，部分機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位大量的“沉睡資源”沒有充分利用。因此，如何在存量資源背景下加快人才社區(qū)建設(shè)，從而帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓人才的涌動反哺企業(yè)、社區(qū)，形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)是目前存量資源背景下人才社區(qū)建設(shè)研究的重點(diǎn)。

三、存量資源背景下人才社區(qū)建設(shè)助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)

（一）提高土地利用效率，新增就業(yè)崗位

隨著新發(fā)展理念落地實(shí)施，多數(shù)老工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型、搬遷，原有工業(yè)用地隨著城市擴(kuò)張逐漸成為“城市孤島”。同時(shí)由于城市規(guī)劃發(fā)展，一些企業(yè)、事業(yè)單位布局決策失誤，導(dǎo)致部分酒店、公寓經(jīng)營不善、經(jīng)濟(jì)效益低下，逐漸倒閉荒廢，造成資產(chǎn)閑置，土地利用效率低下。對這些存量資源進(jìn)行更新改造，將其打造成為樂居、樂活、樂享的人才社區(qū)，有效帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，是目前亟待解決的問題。長沙三一重工產(chǎn)業(yè)園通過更新改造產(chǎn)業(yè)園內(nèi)老舊辦公樓、宿舍樓為員工提供宿舍和服務(wù)公寓，提供床位899個(gè)，建設(shè)滿足企業(yè)多層次人才租住需求的安歆青年社區(qū)，同時(shí)創(chuàng)新管理服務(wù)模式，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)工人提供“酒店式24小時(shí)服務(wù)，拎包入住”的住宿托管服務(wù)，帶動周邊餐飲、交通、住房管理等經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提供了382個(gè)就業(yè)崗位。

（二）優(yōu)化空間布局，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展

我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅猛，但整體規(guī)劃不足，規(guī)劃布局存在主觀性、盲目性，城區(qū)周圍散落大量低效閑置工業(yè)、民用建筑物。追求高品質(zhì)生活的大量青年人才涌入城市中心生活，給城市中心帶來了環(huán)境、交通、生態(tài)等方面壓力。通過將城區(qū)周邊分布的閑置、低效建筑物升級改造為人才社區(qū)，同時(shí)對周邊道路進(jìn)行升級改造，開通公交、地鐵和班車線路，方便出行，新建公園綠地，配套規(guī)劃停車場、學(xué)校、養(yǎng)老院、醫(yī)院以及商業(yè)中心，不僅能通過工程項(xiàng)目帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以吸引高層次人才入住，引導(dǎo)資本進(jìn)入，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）修復(fù)城市生態(tài)，助力“低碳”經(jīng)濟(jì)

以往對城市老舊建筑、閑置空間的改造都是通過大拆大建，推倒重建的方法，不僅造成資源浪費(fèi)、環(huán)境污染，而且經(jīng)濟(jì)成本過高，不符合目前“雙碳”目標(biāo)，而通過將存量資源整修更新為人才社區(qū)，修整外立面、布置社區(qū)、街角公園和人才文化宣傳長廊，可以使閑置場地重獲新生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型。如杭州高新區(qū)（濱江）人才社區(qū)由園區(qū)職工宿舍改建而成，社區(qū)為園林式建設(shè)，以生態(tài)、實(shí)用、美觀為導(dǎo)向，布置有1000余平方米的草地、綠植，不僅使其成為附近居民游園踏青、休閑娛樂的好去處，還顯著改善了周邊生態(tài)環(huán)境，帶動了城市風(fēng)景園林經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（四）保留文化底蘊(yùn)，助力業(yè)態(tài)發(fā)展

城市存量資源大多屬于20世紀(jì)工業(yè)迅猛發(fā)展時(shí)期的產(chǎn)物，有著鮮明的時(shí)代特色和較高的文化價(jià)值，將其打造成為人才社區(qū)，不僅能對其進(jìn)行保護(hù)更新，使其有在新形象下延續(xù)使用價(jià)值，還能弘揚(yáng)城市工業(yè)文化，助力外來青年才俊更好理解城市文化歷史，梳理城市文化脈絡(luò)。如武漢江夏區(qū)藏龍島產(chǎn)業(yè)園人才社區(qū)在完善社區(qū)周邊環(huán)境的同時(shí)，因地制宜保留園區(qū)原有文化風(fēng)貌，宣傳普及園區(qū)文化，使其成為一張靚麗的城市名片，吸引多業(yè)態(tài)進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園。

四、石家莊存量資源更新改造背景下人才社區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀

（一）石家莊存量資源更新改造現(xiàn)狀

目前，石家莊存量資源更新改造項(xiàng)目主要有注重工業(yè)遺存與品質(zhì)生活有機(jī)融合的石煤機(jī)城市更新項(xiàng)目，以及石鋼主題公園項(xiàng)目，正太飯店舊址項(xiàng)目等，多側(cè)重于公園游園、休閑文化方面，刺激經(jīng)濟(jì)的方式僅為項(xiàng)目改造、商鋪?zhàn)赓U等方式。

（二）石家莊人才社區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀

截至2023年6月，石家莊全市人才總量達(dá)到259萬人，引進(jìn)國家“雙一流”建設(shè)高校畢業(yè)生1.5萬人，根據(jù)人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，石家莊建成投用各類人才住房10700套，投資16億元建設(shè)高新區(qū)、鹿泉區(qū)高端人才公寓1600套，建成青年人才驛站14家，逐步建成了以高新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和鹿泉區(qū)新一代電子信息產(chǎn)業(yè)為依托的人才社區(qū)，實(shí)現(xiàn)引人、聚人、留人目的，在給企業(yè)貢獻(xiàn)智慧的同時(shí)，也增強(qiáng)了創(chuàng)新發(fā)展能力和城市活力，實(shí)現(xiàn)人才社區(qū)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）石家莊存量資源背景下人才社區(qū)建設(shè)存在的問題

1.政策理念較陳舊，人才社區(qū)板塊有待開發(fā)

目前，石家莊存量資源改造更新多在市政化改造方面，僅有石煤機(jī)地塊一個(gè)項(xiàng)目屬于工業(yè)存量資源更新改造為住宅、公園和文化遺址的實(shí)例。在人才社區(qū)籌備方面，石家莊多是采取新建或項(xiàng)目配建方式，尚未探索資源整合、盤活企事業(yè)單位存量資源的模式，政策理念不夠與時(shí)俱進(jìn)，對城市更新的理解僅停留在個(gè)體、表面，沒有與其他戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合，人才社區(qū)板塊有待開發(fā)。

2.資源整合不足，建設(shè)統(tǒng)籌不夠協(xié)調(diào)

人才社區(qū)規(guī)劃建設(shè)滯后，工作缺乏前瞻性、系統(tǒng)性。隨著近幾年石家莊人才引進(jìn)力度增大，青年人才公寓需求量大，單靠政府投資建設(shè)無法滿足需求，需要充分撬動社會資本、盤活閑置資源。但目前石家莊市運(yùn)用市場化手段建設(shè)青年人才社區(qū)的力度不夠。部分青年人才公寓選址沒有統(tǒng)籌考慮通勤等因素，沒有運(yùn)用現(xiàn)有企事業(yè)單位“沉睡”存量資源，比如，雖然在高新區(qū)和鹿泉區(qū)分別建了人才公寓，但還未充分利用軌道交通便利和城郊建設(shè)成本相對較低優(yōu)勢，集中資源在地鐵起始點(diǎn)布局建設(shè)綜合型青年人才社區(qū)，提高整體效應(yīng)。

3.短板補(bǔ)齊不足，人才居住意愿欠缺

人才社區(qū)作為技能型產(chǎn)業(yè)人才居住、就業(yè)的港灣，所承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動在園區(qū)內(nèi)并存聚集，推動了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“城市化”進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸走向融合。但石家莊在人才社區(qū)建設(shè)中，調(diào)研青年人才關(guān)于居住條件真實(shí)需求的主動性不夠，除了小區(qū)配建的人才公寓配套服務(wù)設(shè)施較為完善外，新建人才社區(qū)配套文體設(shè)施、社交空間、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，公共交通通達(dá)率低，難以滿足青年多樣化需求。尤其新建人才社區(qū)多處在企業(yè)園區(qū)附近，屬于城郊結(jié)合區(qū)域，周邊居民素質(zhì)普遍偏低，社會關(guān)系復(fù)雜，治安管理水平有待提高，不利于人才社區(qū)內(nèi)的正向交流溝通，大大降低了人才公寓的入住意愿。

五、促進(jìn)人才社區(qū)建設(shè)助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策建議

（一）編制專項(xiàng)規(guī)劃，助力存量資源更新改造

根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，認(rèn)真研究、統(tǒng)籌編制城市更新背景下青年人才社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，堅(jiān)持兩項(xiàng)工作同謀劃、同部署、同推進(jìn)、同落實(shí)，確保城市更新戰(zhàn)略真正服務(wù)保障青年人才安居。全面摸排現(xiàn)有符合條件的房源（可回購或租賃的安置房、保障性住房、商品房等）和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位閑置存量用房底數(shù)，合理確定人才公寓改建總量和布局。探索多元化建設(shè)和籌集方式，加快完善激勵政策，對社會資本主導(dǎo)的項(xiàng)目給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，加大閑置存量資產(chǎn)盤活力度，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)集聚特點(diǎn)和青年人租賃需求，擴(kuò)大對人才社區(qū)的選址范圍，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。

（二）補(bǔ)齊周邊服務(wù)設(shè)施短板，助力環(huán)境蝶變升級

存量資源背景下，人才社區(qū)建設(shè)對社區(qū)形式和服務(wù)品質(zhì)方面的要求很高。需要持續(xù)在社區(qū)服務(wù)、社群營造、周邊環(huán)境等方面狠下功夫，為此應(yīng)充分發(fā)揮人才社區(qū)建設(shè)運(yùn)營一體化的優(yōu)勢。一方面，結(jié)合入住人才的個(gè)性需求布置會議室、電影院、體育館以及洗衣房、日托中心等配套設(shè)施作為運(yùn)營階段盈利增長點(diǎn)；另一方面從人才社區(qū)周邊著手，進(jìn)一步完善如醫(yī)療、教育、商業(yè)和休閑等配套設(shè)施，優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，助力周邊環(huán)境蝶變升級，形成小的商業(yè)規(guī)模集群，從點(diǎn)成線，由線到面，賦能地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力。

（三）搭建共享平臺，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展

在城市更新背景下建設(shè)人才社區(qū)，將工業(yè)閑置空間改建成為文化場館，不僅為周邊居民提供文化休閑場所，還可以向周邊企事業(yè)單位有償提供展覽大廳、活動場地及其配套服務(wù)。同時(shí)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上要增加巧思，通過功能空間混合布置，打造多功能的創(chuàng)意辦公空間，在為企業(yè)員工提供居住場所的同時(shí)，也提供辦公室、會議室的出租，升級成為一站式“企業(yè)員工人力資源管理服務(wù)”場所，進(jìn)一步賦能企業(yè)高速成長，賦能產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。

結(jié)語：

能否喚醒“沉睡”的存量資源，提升建筑資源“坪效”是評價(jià)一個(gè)城市更新項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，將存量資源改造升級為人才社區(qū)，不僅起到引人、聚人、留人的作用，還能給當(dāng)?shù)貏?chuàng)造現(xiàn)金流，吸引企業(yè)入駐，獲得社會持續(xù)關(guān)注。在存量資源背景下建設(shè)人才社區(qū)是助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力手段。人才社區(qū)能否順利建成、良好運(yùn)營，既關(guān)系到人才社區(qū)創(chuàng)業(yè)場景的落地，也關(guān)系到能否達(dá)到為周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引人才的目的。只有人才順利引進(jìn)，才能推動產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和發(fā)展，進(jìn)而推動城市更新補(bǔ)短板和人才社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。