房地產(chǎn)企業(yè)會計核算研究

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，易受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響。為提升會計信息透明度、緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉壓力，并提高財務決策效率，本文將基于問題導向視角，旨在提升企業(yè)財務信息準確度。本文聚焦房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點，如收入確認復雜、長期項目成本分攤面廣、稅務籌劃內部系統(tǒng)復雜、土地、建筑價值評估難、融資、資本結構調整不靈活等，提出針對性強的優(yōu)化策略。旨在通過提高會計核算重視度、適配成本分攤手段、專業(yè)稅務顧問定點聘用、土地與建筑價值評估、融資和資本結構調整等措施落實，發(fā)揮會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中應用價值?？焖僮R別資產(chǎn)配置短板，并憑借利潤評估深廣度持續(xù)提升，為后續(xù)制定更具發(fā)展前景的投資決策提供支撐，以供借鑒。

站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度而言，會計核算屬于資金配置、利益評估的重要因素。做好會計核算，可緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金配置壓力，有利于降低外在運營成本，通過稅負成本降低，提高企業(yè)盈利能力。

但在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算期間，依舊存在成本核算內容繁雜，風險預測定位不準等問題，嚴重制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，想要實現(xiàn)效益最大化目標，要求企業(yè)重視對此方面的研究。

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的價值理論

識別資產(chǎn)配置短板 資金管理作為對外業(yè)務運營核心組成部分，想要實現(xiàn)資金管理優(yōu)化布局，展開準確且完善的會計核算十分關鍵。第一，會計核算可通過對企業(yè)資產(chǎn)分類記錄落實，生成直觀性更強的可視財務視圖。幫助企業(yè)人員迅速聚焦資產(chǎn)配置短板問題，為后續(xù)制定針對性更強、適配度更高的投融資戰(zhàn)略決策，為其提供科學支撐。第二，會計核算還能助力房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)有固定資產(chǎn)，如土地、建筑等，實現(xiàn)更管控。在精準度高的會計核算行為介入之下，相關作業(yè)人員能夠快速發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)折舊和資產(chǎn)破損等不良問題，以具體問題具體分析原則介入，科學調整資產(chǎn)管理配置策略，為最大化降低資產(chǎn)損失助力。

拓寬利潤評估深廣度 利潤評估屬于企業(yè)分析業(yè)務成效，是制定后續(xù)策略的重要參考依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其既能通過細致的會計核算落實，精準計算出企業(yè)各業(yè)務板塊的所得利潤，從而更全面地判斷現(xiàn)存盈利方式是否與可持續(xù)發(fā)展業(yè)務策略相貼合。又能通過會計核算，準確明晰項目利潤構成，確保企業(yè)能夠在更精細的管理措施之中，探尋可降低作業(yè)成本，提高工作效率的機會，從而真正實現(xiàn)盈利能力持續(xù)提升目標。同時，在利潤評估指標的分析下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更全面地了解各項投資項目具體盈利狀況，并對投資回報實現(xiàn)市場預測，后續(xù)制定更具市場發(fā)展前景的投資決策成為可能。

強化企業(yè)法律遵從性 在法律法規(guī)持續(xù)更新、監(jiān)管日趨嚴格的條件背景下，規(guī)范會計核算，能進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)法律遵從性，使其時刻處于合法經(jīng)營狀態(tài)。一方面，標準合規(guī)的會計核算，可幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速算出各類需付稅費具體數(shù)值，包括土地增值稅，房產(chǎn)稅等，避免其與稅務審查部門出現(xiàn)糾紛。

另一方面，適當?shù)臅嫼怂?，還能更細致地披露企業(yè)內外部信息，引起投資者和股東以及監(jiān)管部門的關注，一旦出現(xiàn)明顯財務法律糾紛問題，企業(yè)可憑借公正度更高的信息內容，更有力地維護自身權益。

全流程視角下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點

收入確認復雜 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務流程繁雜且作業(yè)周期長，收入確認復雜程度較高。房地產(chǎn)企業(yè)收入來自多周期銷售，想要保障在多環(huán)節(jié)下，精準獲得確認收入指標，需企業(yè)自覺提高思想站位，統(tǒng)籌考量合同條款以及財務規(guī)定等多方面因素。同時，因房地產(chǎn)開發(fā)項目整體周期較長，想要順利流經(jīng)土地獲取、施工各環(huán)節(jié)到達最終銷售，可能會存在較長時間的作業(yè)線，在時間不斷推移的背景下，項目收入成本都會隨著進度的變化而出現(xiàn)變動。如何科學預估和高效落實收入確認，已然成為企業(yè)必然面對的作業(yè)任務。

長期項目成本分攤面廣 基于全生命周期視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算落實期間，另一難點當屬長周期項目成本分攤。長期項目，土地、建設和管理費用都隸屬于成本涉及類別，如何精準將各分子成本分攤至作業(yè)項目中，需要相關企業(yè)充分發(fā)揮引導作用，自覺對項目進度和項目成本架構實現(xiàn)深層次分析。除此之外，各類成本也會因時間的推移而出現(xiàn)一定變化，如建設成本可能受市場物價以及工人工資的調整而出現(xiàn)不可控上升或下調。

管理成本則可能因企業(yè)規(guī)模以及策略變動，而出現(xiàn)數(shù)額更改?？傊?，想要更有底氣地應對多元變化趨勢，保障成本分攤更為精準，高度重視長期項目成本分攤面廣問題十分必要。

稅務籌劃內部系統(tǒng)復雜 企業(yè)運營管理階段，稅務籌劃復雜也屬于會計核算難點。一方面，稅種、計算手段復雜。常規(guī)形態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)無可避免地會面臨多類稅種，且各個稅種都有與之適配度最高的計算分析方法，這也在一定程度上，對企業(yè)內部稅務管理質量提出更嚴苛要求。如在展開土地增值稅這一細節(jié)稅種計算期間，為保證計算公式所取得的數(shù)值更為精準，作業(yè)人員則需充分考慮土地初始購置價格以及后續(xù)增值部分等相關細節(jié)因素。另一方面，是指稅法規(guī)定的復雜。我國所推行的稅務政策是嚴格依據(jù)國家現(xiàn)行發(fā)展狀況而調整部署的，為此想要嚴格保障稅務籌劃合規(guī)，企業(yè)需高度適應稅務法頻繁變化趨勢，完善具體的稅務籌劃布局，這在一定程度上也給企業(yè)會計核算帶來了較大的難度。

土地、建筑價值評估難 受市場環(huán)境不確定因素影響，土地價值及建筑價值評估較為困難，這也為會計核算落實帶來不小難題。實際上，不同地理區(qū)位和市場供給需求都會對土地以及建筑物價值造成影響，使其出現(xiàn)明顯波動問題。再因我國土地使用權種類十分多元，且不同類別的土地使用權都有著十分明確的使用年限規(guī)定，故而房地產(chǎn)企業(yè)在具體落實會計核算期間，想要實現(xiàn)精準評估，就要充分考慮各類能對價值造成影響的因素，這無疑會使得整體的作業(yè)量明顯增大。

融資、資本結構調整不靈活 在市場環(huán)境和利率水平持續(xù)調整背景下，為助推企業(yè)最理想財務增長目標順利實現(xiàn)，適時落實融資結構調整十分必要。一旦企業(yè)融資方式發(fā)生變動，勢必會使得整體的核算更為復雜。如相關房地產(chǎn)主體選擇權益融資，則需要重點考量多方股東權益轉讓問題，嚴防因資本結構出現(xiàn)問題，而誘發(fā)一系列決策評估等復雜問題出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要順利明確最理想資本結構，就要自覺對企業(yè)杠桿比率和速動比率等細節(jié)財務指標實現(xiàn)統(tǒng)籌分析，并充分結合市場經(jīng)濟發(fā)展背景，作出最科學決策。

基于問題導向的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算優(yōu)化對策

由上文可知，房地產(chǎn)行業(yè)投資大、建設周期長，會計核算有較高難度。為高效應對收入確認復雜、長期項目成本分攤面廣、稅務籌劃內部系統(tǒng)復雜、土地、建筑價值評估難、融資、資本結構調整不靈活等會計核算等難題，持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)自身會計核算質量，自覺基于問題導向視角，聚焦常見矛盾問題，提出針對性處理措施十分必要。

強化會計核算重視度 意識擁有主觀能動性。房地產(chǎn)企業(yè)必須充分發(fā)揮意識引導作用，樹立正確的會計核算意識，優(yōu)化整體的會計核算部署，為更高效地應對管理思想滯后、管理方法陳舊等通病問題提供支持。第一，企業(yè)管理人員要發(fā)揮主動引導作用，自覺學習會計核算內涵。深層次解讀國家所頒布的各類會計活動制度文件，并因地制宜地出臺與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展相貼合的完備會計制度。以收入確認準確性提升這一細節(jié)工序為例，相關房地產(chǎn)企業(yè)需自覺建立一套科學完備的收入確認準則，并充分利用優(yōu)質的收入確認手段，如百分完成法和銷售法等，持續(xù)提升收入確認的現(xiàn)實公允性。第二，財務人員也要及時關注會計政策變動狀況，適時調整企業(yè)現(xiàn)存經(jīng)濟管理格局。嚴格以會計信息精準度有效提升為目標，持續(xù)提升自身會計核算能力，為更高效地應對更多元的會計核算難題助力。

應用適配成本分攤手段 長期項目具體不穩(wěn)定性特征，想要更高質落實長周期項目成本分攤問題，房地產(chǎn)企業(yè)需嚴格基于項目實況以及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展策略，選擇最為適宜的成本分攤手段。如直線成本法（直線法）和年數(shù)總和法。直線法主要是指將期內某一成本對象當做研究主體，依據(jù)其直接開發(fā)成本占期內所有成本對象直接開發(fā)成本的比例來實現(xiàn)科學分配。年數(shù)總和法作業(yè)原理則是指首先求得固定資產(chǎn)原值刨去預計殘值后的具體凈額，隨后再乘以折舊率，從而達到細致體現(xiàn)會計謹慎性原則目標。與此同時，企業(yè)還要在梳理明確成本分攤基點以及時間點的背景下，建立一套更為科學的成本分攤制度，并定期展開企業(yè)內部+外部審計，以保障成本分攤更為合理精準。

專業(yè)稅務顧問定點聘用 聚焦稅務籌劃復繁瑣性作業(yè)特征，房地產(chǎn)企業(yè)需正確認識人才的力量，主動聘請專業(yè)水準高的稅務顧問。稅務顧問的介入，不僅能嚴格依據(jù)企業(yè)發(fā)展實況以及現(xiàn)實需要，提供專業(yè)程度較高的稅務籌劃建議。還能為企業(yè)提供更為細致的稅務計算服務，有效避免企業(yè)因結果計算錯誤，而被迫應對一些無可預估的額外稅務風險問題。最后，稅務顧問還能為企業(yè)其他財務人員提供教育培訓，助力其稅務知識以及稅務使用技能顯著提升，幫助財務人員更有底氣地完成細節(jié)性稅務工作難題。

健全土地與建筑價值評估格局 針對土地建筑價值評估難問題，房地產(chǎn)企業(yè)可聘請專業(yè)化程度較高的評估機構介入，來持續(xù)完善評估系統(tǒng)，以更優(yōu)質的土地建筑價值評估服務介入，幫助企業(yè)合理規(guī)避資產(chǎn)過估或低估等不良作業(yè)風險。首先，評估機構可利用內在較為成熟的評估系統(tǒng)及手段，在充分考量土地和建筑市場具體情況的前提背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為規(guī)范化、科學化的評估工具，以保障整體評估結果公正性更強。其次，評估機構還能統(tǒng)籌梳理價值變動邏輯脈絡，為其提供專業(yè)程度更高的評估報告。

在評估報告的加持下，房地產(chǎn)企業(yè)即可快速對土地價值以及建筑價值等主體具體內容實現(xiàn)分析總結，制定更具決策措施。最后，評估機構還可為相關房地產(chǎn)企業(yè)提供親民化咨詢服務?；谄髽I(yè)可持續(xù)發(fā)展需要，幫助其更全方位地了解相關價值主體的評估結果。

優(yōu)化融資、資本結構調整 為提升短期投資以及長期投資兩主體回報平衡度。更有底氣地應對企業(yè)融資結構以及成本結構在調整期間所面臨的各項挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需自覺落實以下幾方面措施。其一，立足于問題導向視角，推行在線化融資策略。企業(yè)需嚴格依據(jù)全生命周期發(fā)展狀況，選擇多元融資手段。項目前期，因資金需求量較大，可借助短期融資手段，來滿足大體量資金即時需求。項目中期，因已順利擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流入，房地產(chǎn)企業(yè)可適時轉變部署思路，使用中長期融資，促使融資成本科學降低目標順利實現(xiàn)。

其二，基于統(tǒng)籌發(fā)展視角，自覺關注外部環(huán)境變化特征。在此時，房地產(chǎn)企業(yè)要找尋企業(yè)內在經(jīng)營并組建專業(yè)團隊，使其能夠隨時對國家利率、稅收、貨幣等政策進行跟進，以便企業(yè)能夠更為靈活地調整具體融資策略，保障多余的、不必要的融資成本不會出現(xiàn)。

其三，基于可持續(xù)發(fā)展視角，強化財務風險管理投入力度。房地產(chǎn)企業(yè)要及時對現(xiàn)存資本結構實現(xiàn)價值評估，保障杠桿、速動、流動比率都位于可控范圍之內。同時，還要正確認識金融衍生工具的應用價值，以工具科學應用，高效應對潛在財務風險，真正實現(xiàn)強化企業(yè)融資成本穩(wěn)定度目標。

其四，基于發(fā)展聯(lián)動視角，建立與其他金融機構的友好合作關系。具體實踐期間，要有統(tǒng)籌部署意識，自覺與相關融資銀行建立良好的合作關系，為獲取更低利率提供可能。

綜上所述，會計核算作為財務管理的核心，屬于企業(yè)經(jīng)營管理的核心組成部分?；诳沙掷m(xù)發(fā)展的視角，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好地適應數(shù)字化時代發(fā)展需要，有機解決會計信息披露等作業(yè)難題，持續(xù)提升會計核算精準度，需提高思想站位。聚焦自身會計核算所存在的現(xiàn)實問題加以優(yōu)化，并構建與自身發(fā)展適配度更高的會計核算手段。總而言之，相信在會計核算執(zhí)行力持續(xù)強化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不同風險將會得到有效規(guī)避，真正實現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展目標。

（作者單位：太倉德恒置業(yè)有限公司）