房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理問題及對策探析

房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理指在整個項目生命周期中對項目涉及的各項成本進行有效管理，從項目規(guī)劃和設(shè)計階段、開發(fā)建設(shè)階段、運營管理階段到項目結(jié)束的全過程成本控制。文章簡要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理的全面性、綜合性、最大化原則，分析了房地產(chǎn)企業(yè)項目前期決策階段、項目設(shè)計階段、項目招投標(biāo)階段、項目施工階段、項目竣工結(jié)算階段常見的成本管理問題，對各種階段探討了房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理的優(yōu)化策略，明確變更責(zé)任人和審批權(quán)限，以及加強與相關(guān)方的溝通協(xié)調(diào)，避免不必要的成本增加，以確保項目順利實施并取得良好的經(jīng)濟效益。

在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨項目成本上升、利潤空間收窄的困境，使全過程成本管理成為了企業(yè)管理焦點。全過程成本管理不僅是簡單地控制項目建設(shè)階段的成本，更需考慮項目從規(guī)劃設(shè)計到運營管理的生命周期，對企業(yè)而言是一項重要而復(fù)雜的挑戰(zhàn)，需在項目各階段進行全方位考慮。介紹房地產(chǎn)項目全過程成本管理意義，概述房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中面臨的挑戰(zhàn)，提出相應(yīng)對策和解決方案，幫助企業(yè)提高成本管理水平，為企業(yè)提供可行的管理對策，幫助企業(yè)實現(xiàn)成本控制，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理的主要原則

全面性原則 房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理的全面性原則體現(xiàn)在對項目整個生命周期各個階段成本的綜合考量和全方位管理上。首先，全面性原則要求在項目規(guī)劃和設(shè)計階段進行全面成本預(yù)算，包括項目規(guī)模、地理位置、市場需求及建筑設(shè)計，確保成本預(yù)算準(zhǔn)確，強調(diào)在項目實施過程中，全程跟蹤成本執(zhí)行情況，建立完善成本控制機制和監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)成本偏差，確保項目成本控制在合理范圍內(nèi)。其次，要求加強供應(yīng)鏈管理，與供應(yīng)商和承包商建立良好合作關(guān)系，優(yōu)化供應(yīng)鏈，實現(xiàn)資源有效配置，降低項目采購成本和施工成本。

最后，包括風(fēng)險管理和變更管理，在風(fēng)險管理方面，全面評估項目面臨的各種風(fēng)險，采取有效措施降低風(fēng)險對項目成本的影響；在變更管理方面，建立健全變更管理機制，評估變更對成本的影響，做出合理調(diào)整。

綜合性原則 綜合性原則體現(xiàn)在對項目生命周期內(nèi)各方面的綜合考慮和綜合管理，要關(guān)注項目建設(shè)階段成本控制，將項目規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等各環(huán)節(jié)納入考慮范圍，形成全面、系統(tǒng)的成本管理體系。

一方面，在項目規(guī)劃和設(shè)計階段，進行全面成本預(yù)算，考慮項目規(guī)模、地理位置、市場需求，確保成本預(yù)算準(zhǔn)確，建立完善成本控制機制，包括合理成本核算制度、成本監(jiān)控和分析、及時發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差等，確保項目成本控制在合理范圍內(nèi)。另一方面，綜合性原則強調(diào)加強與供應(yīng)商和承包商的合作，優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，實現(xiàn)資源有效配置，降低項目采購成本和施工成本，評估項目面臨的各種風(fēng)險，采取有效風(fēng)險管理措施，降低風(fēng)險對項目成本影響，建立健全變更管理機制，評估變更對成本的影響，做出合理調(diào)整。

最大化原則 最大化原則通過最大程度優(yōu)化資源配置和管理，實現(xiàn)項目成本最大化效益，要求在項目各階段充分考慮成本管理重要性，采取一系列有效措施最大化控制和管理項目成本。

第一，最大化原則在項目規(guī)劃和設(shè)計階段進行充分成本預(yù)算，確保在項目實施過程中的成本控制基礎(chǔ)，建立高效成本管理機制，包括建立精細(xì)化成本核算系統(tǒng)、加強成本監(jiān)控、及時發(fā)現(xiàn)成本偏差，確保項目成本控制達(dá)到最佳狀態(tài)。

第二，最大化原則強調(diào)通過優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，與供應(yīng)商和承包商建立良好合作關(guān)系，實現(xiàn)資源有效配置，降低項目采購成本和施工成本，降低項目整體成本，在風(fēng)險管理方面，通過全面評估項目面臨各種風(fēng)險，采取有效風(fēng)險管理措施，降低風(fēng)險對項目成本影響，最大程度保障項目經(jīng)濟效益，建立靈活、高效的變更管理機制，評估變更對成本的影響，靈活應(yīng)對，確保項目成本最大化效益。

房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理面臨的主要問題

項目前期決策階段常見的成本管理問題 房地產(chǎn)企業(yè)項目在前期決策階段面臨諸多成本管理問題，影響項目后續(xù)實施和運營。一方面，成本估算不準(zhǔn)確，在項目規(guī)劃和設(shè)計階段，對項目整體情況了解不充分，導(dǎo)致對項目成本估算存在較大偏差，出現(xiàn)低估成本情況，影響后續(xù)項目實施。另一方面，成本控制不力，項目在前期階段不確定性高，項目管理人員成本控制意識不強，項目在后續(xù)階段出現(xiàn)成本超支或成本增加情況，影響項目經(jīng)濟效益，變更管理不善，項目需求變更、設(shè)計變更，變更管理不善，導(dǎo)致項目成本增加，影響項目實施進度。

項目設(shè)計階段常見的成本管理問題 項目設(shè)計階段問題包括設(shè)計變更頻繁、設(shè)計質(zhì)量不佳、成本控制不嚴(yán)等。首先，項目需求、市場變化或技術(shù)創(chuàng)新不足，出現(xiàn)設(shè)計方案調(diào)整和變更，導(dǎo)致設(shè)計成本增加，延長項目工期，增加項目實施不確定性，影響項目經(jīng)濟效益。其次，設(shè)計質(zhì)量不佳，設(shè)計方案不合理、不實用或存在缺陷，后續(xù)施工階段出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，需重新設(shè)計或修正，增加項目成本。最后，成本控制不嚴(yán)，沒有建立嚴(yán)格的成本控制機制和監(jiān)控體系，導(dǎo)致設(shè)計成本不斷增加，超出預(yù)算范圍，影響項目經(jīng)濟效益。

項目招投標(biāo)階段常見的成本管理問題 第一，預(yù)算編制不合理，在招標(biāo)前，項目方需制定項目預(yù)算，但由于對項目成本估算不準(zhǔn)確，信息不對稱，導(dǎo)致預(yù)算編制不合理，出現(xiàn)過高或過低情況，影響投標(biāo)結(jié)果準(zhǔn)確性，項目后續(xù)實施能力差。第二，成本控制不嚴(yán)，在投標(biāo)過程中，項目方?jīng)]有建立有效成本控制機制和監(jiān)控體系，導(dǎo)致投標(biāo)方報價不準(zhǔn)確，出現(xiàn)成本超支或資金不足情況，影響項目經(jīng)濟效益和實施進度。第三，投標(biāo)方的報價真實性也是招投標(biāo)階段常見的成本管理問題之一。在招標(biāo)過程中，出現(xiàn)投標(biāo)方故意低報價以獲取項目情況，但實際施工中出現(xiàn)變更、索賠問題，導(dǎo)致項目成本增加，給項目方帶來經(jīng)濟損失。

項目施工階段常見的成本管理問題 首先，成本控制不力，施工過程中存在諸多不確定因素，如材料價格波動、人工成本增加、工程變更等，項目方?jīng)]有建立成本控制機制和監(jiān)控體系，導(dǎo)致施工成本增加，超出預(yù)算范圍，影響項目經(jīng)濟效益。其次，材料和人工成本增加，市場供需關(guān)系變化、原材料價格波動，導(dǎo)致材料和人工成本增加，影響項目總成本。最后，施工進度延誤，導(dǎo)致工期延長、人工成本增加、材料損耗，增加項目施工成本和維護成本，影響項目經(jīng)濟效益。

項目竣工結(jié)算階段常見的成本管理問題 一方面，工程量與實際情況不符，在項目實際施工過程中，出現(xiàn)工程量增加或減少情況，竣工結(jié)算時未能與實際情況相符，導(dǎo)致竣工結(jié)算成本不準(zhǔn)確，影響項目經(jīng)濟效益，合同變更計價不明確，由于各種原因出現(xiàn)合同變更，但變更計價不明確或存在爭議，導(dǎo)致竣工結(jié)算混亂，增加項目管理成本。另一方面，索賠處理不當(dāng)，施工方或其他相關(guān)方提出索賠要求，但索賠處理不當(dāng)，導(dǎo)致項目成本增加，影響項目經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理對策探析

項目前期決策階段成本管理策略 建立一個全面的成本估算體系，對土地收購、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、市場營銷各環(huán)節(jié)成本進行詳細(xì)分析，了解項目投資風(fēng)險和潛在收益，進行有效的成本控制和風(fēng)險管理，制定合理預(yù)算和成本管理計劃，確保在前期決策階段對項目成本進行控制，降低項目投資風(fēng)險。

在土地收購方面，綜合考慮土地成本、開發(fā)潛力、市場需求，選擇合適的土地資源，確保項目可行性；在規(guī)劃設(shè)計階段，注重設(shè)計效果和成本控制的平衡，通過精細(xì)化設(shè)計和技術(shù)創(chuàng)新，降低建筑成本，提高項目競爭力；在建筑施工階段，加強供應(yīng)鏈管理，與供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，優(yōu)化采購流程，降低采購成本，提高施工效率；在市場營銷方面，根據(jù)項目定位和特點，制定有效營銷策略，提高項目市場知名度和銷售效率，確保項目可盡快實現(xiàn)銷售，綜合考慮各環(huán)節(jié)成本管理策略，通過精細(xì)化管理和有效控制，確保項目順利實施并取得良好經(jīng)濟效益。

項目設(shè)計階段成本管理策略 成本管理確保設(shè)計方案質(zhì)量和成本之間平衡，滿足市場需求。一方面，積極參與設(shè)計過程，與設(shè)計團隊合作，明確項目目標(biāo)和預(yù)期效果。在設(shè)計方案確定之前要了解和掌握項目當(dāng)?shù)卦O(shè)計規(guī)范，避免由于設(shè)計不合理導(dǎo)致規(guī)劃圖、施工圖出現(xiàn)調(diào)整的情況。在此基礎(chǔ)上開展全面成本估算和分析，評估不同設(shè)計選項成本差異，包括建筑材料、工程量、施工工藝等方面成本，注重設(shè)計方案經(jīng)濟性，避免過度追求奢華和獨特性而忽視成本效益，引入先進技術(shù)和工藝，通過技術(shù)創(chuàng)新和工程優(yōu)化，降低建筑成本，提高施工效率，以某企業(yè)為例：采用預(yù)制裝配構(gòu)件、節(jié)能環(huán)保材料等技術(shù)手段，減少施工周期和人工成本，提高建筑質(zhì)量和競爭力。另一方面，加強供應(yīng)鏈管理，與供應(yīng)商建立穩(wěn)固合作關(guān)系，優(yōu)化材料采購和供應(yīng)流程，降低采購成本，確保項目供應(yīng)品質(zhì)和交貨準(zhǔn)時，在設(shè)計階段加強風(fēng)險管理，及時識別和解決可能影響成本的問題，避免設(shè)計變更和工程延期帶來額外成本支出，確保項目設(shè)計方案既符合市場需求又可實現(xiàn)成本優(yōu)化，為項目后續(xù)實施奠定基礎(chǔ)。

項目招投標(biāo)階段成本管理策略 制定清晰招投標(biāo)流程，明確各項工程技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和成本預(yù)算，便于供應(yīng)商準(zhǔn)確理解項目需求，提供合適報價，加強供應(yīng)商管理，建立合理供應(yīng)商庫，通過競爭性招標(biāo)和談判，選擇具有良好信譽的供應(yīng)商，確保項目供應(yīng)品質(zhì)，注重成本效益和質(zhì)量保障的平衡，避免過分追求低價而忽視供應(yīng)品質(zhì)。另外，加強合同管理，明確各方責(zé)任，規(guī)范工程進度和支付流程，防范合同風(fēng)險，避免因合同糾紛而造成額外成本支出，加強監(jiān)督和審計，對招投標(biāo)過程進行全程監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的漏洞，確保招投標(biāo)過程公平公正，合規(guī)合法，確保項目可最優(yōu)成本實現(xiàn)高質(zhì)量實施。

項目施工階段成本管理策略 第一，建立完善的施工成本管理體系，制定詳細(xì)施工預(yù)算和費用計劃，確保施工過程中各項成本得到有效管控，加強供應(yīng)鏈管理，與供應(yīng)商合作，優(yōu)化材料采購和供應(yīng)流程，確保材料及時供應(yīng)，降低采購成本。

第二，加強施工現(xiàn)場管理，控制施工進度和質(zhì)量，減少因施工延誤和質(zhì)量問題帶來的額外支出，注重人力資源管理，合理安排施工人員工作任務(wù)和工作時間，提高施工效率，降低人工成本。第三，加強成本監(jiān)控，定期對施工成本進行核算，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的成本偏差，采取措施加以優(yōu)化，確保施工階段成本控制在合理范圍內(nèi)，確保項目可按時按質(zhì)完成。

項目竣工結(jié)算階段成本管理策略 一方面，建立健全竣工結(jié)算管理體系，明確各項費用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，確保項目成本真實性和合規(guī)性，加強對施工過程的監(jiān)督，及時收集施工過程中產(chǎn)生的各項費用，包括材料采購、人工成本、設(shè)備租賃等，確保所有費用都可被合理核算，加強與供應(yīng)商和承包商溝通，解決可能存在的成本糾紛，確保各方對項目成本結(jié)算結(jié)果達(dá)成共識。

另一方面，加強對竣工文件的管理，確保竣工文件完整和準(zhǔn)確，為后續(xù)驗收和交付工作提供必要依據(jù)，加強對竣工結(jié)算過程的監(jiān)督，確保結(jié)算程序合規(guī)，防范可能存在的成本風(fēng)險，保護企業(yè)利益，確保項目成本得到準(zhǔn)確核算和合理結(jié)算。

本文從項目前期決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等不同階段的成本管理問題出發(fā)，探討各個階段可能面臨的挑戰(zhàn)和應(yīng)對策略。在項目前期決策階段，評估土地收購、規(guī)劃設(shè)計、市場需求，制定全面成本預(yù)算和管理計劃，確保項目在可行性和盈利性方面取得平衡；在設(shè)計階段，注重設(shè)計效果與成本平衡，引入先進技術(shù)，通過技術(shù)創(chuàng)新和工程優(yōu)化降低建筑成本；在招投標(biāo)階段，建立合理招投標(biāo)流程，加強供應(yīng)商管理，確保選定的供應(yīng)商可提供高質(zhì)量產(chǎn)品，控制成本；施工階段加強施工現(xiàn)場管理和人力資源管理，控制施工進度，降低人工成本；在竣工結(jié)算階段，建立完善結(jié)算管理體系，確保項目成本可準(zhǔn)確核算，為項目順利交付提供支持。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目全過程成本管理的過程中，要建立整體目標(biāo)成本體系，從項目立項、總圖、施工圖幾個主要階段做出不斷動態(tài)更新與修正，并且要選用符合項目管理需求的成本管理系統(tǒng)，基于整體成本管控目標(biāo)，從合同規(guī)劃、成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)等進行階段性跟進，防止到竣工結(jié)算階段方發(fā)現(xiàn)與原定目標(biāo)成本偏離度過大。

（作者單位：廣州華新房地產(chǎn)有限公司）