降存量房貸利率和二套首付，樓市復(fù)蘇在即？

國內(nèi)樓市迎來多項重磅利好。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。對于房貸利率調(diào)整，銀行需要一定時間進行技術(shù)準(zhǔn)備，后續(xù)將完善商業(yè)銀行的按揭貸款機制，銀行和客戶雙方基于市場化原則，自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。

其次，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。同時，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；今年內(nèi)將視市場流動性狀況，可能擇機進一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

這是繼美聯(lián)儲大降息后，國內(nèi)對中國樓市發(fā)放的“超大禮包”——中國樓市是否將走出低迷？南都灣財社采訪多名資深業(yè)界人士，他們普遍認(rèn)為股市、樓市將會回穩(wěn)，整個經(jīng)濟形勢也會向好。

降存量房貸利率“房貸100萬，或近4年月供累減870元”

針對近期老百姓最關(guān)心的存量房貸利率下調(diào)的話題，此次央行非常明確，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。

“這是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負擔(dān)”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進分析指出，疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年下調(diào)存量房貸利率，此前已經(jīng)較大幅度地降低了月供負擔(dān)和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點，然后疊加此次50個基點，那么最近4年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，“是歷史非常罕見的降存量房貸的政策”。

嚴(yán)躍進計算指出，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經(jīng)減少了870元，“這是實實在在的利好政策?！?/p>

根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

降二套房首付至15%“或預(yù)示房價已處于底部，政策加速市場復(fù)蘇”

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，當(dāng)前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個基點。

“此次如果再降低50個基點，也就是意味著，基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10—15個基點?！痹诓稍L中，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出?！按媪糠抠J利率的調(diào)整是一個復(fù)雜的問題，涉及多方面的利益和市場預(yù)期，的確牽扯到經(jīng)濟、金融、社會等多個層面的考量，但是當(dāng)下房地產(chǎn)市場最缺的是信心，穩(wěn)樓市的目的是穩(wěn)經(jīng)濟，而經(jīng)濟復(fù)蘇最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，對普通老百姓而言，每個月又可以花多點錢消費。”

58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，此次二降存量房貸利率，對于已購房群體再次入市或有提升效果。家庭將有更多的可支配收入用于日常消費、教育、醫(yī)療、娛樂等其他方面，更有可能增加在非住房領(lǐng)域的消費支出。這將促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展，形成良性循環(huán)，推動經(jīng)濟持續(xù)增長，并提升了民眾的生活品質(zhì)。

此外，他分析，降存量房貸利率后，不排除有部分購房者會考慮再次改善住房或者旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購置需求，“不過，該類需求預(yù)計占比不大，并且會呈現(xiàn)出多樣化的特點”。

“在這一輪調(diào)整二套房首付之后，二套房首付已降至2000年以來的最低點，且直接統(tǒng)一了首套和二套的首付比例。這體現(xiàn)出國家對于各類自住性買房需求的保護，預(yù)示著房地產(chǎn)市場將有望走出低谷，市場復(fù)蘇的力度或不斷增強?！睆埐ǚ治?，這一政策將大大激發(fā)市場需求，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。他認(rèn)為，這或也預(yù)示著房價當(dāng)下已經(jīng)處于底部。在實施這一政策時，說明央行及相關(guān)國家機構(gòu)對于當(dāng)下樓市的判斷已經(jīng)更為清晰，尤其對于房價層面的長期預(yù)期已經(jīng)更為明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復(fù)蘇。

嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。簡單測算，若一個家庭認(rèn)購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現(xiàn)在降低為30萬，直接減少20萬，自然可以激活改善型或換房的需求。

預(yù)計降準(zhǔn)0.5個百分點“降準(zhǔn)后預(yù)計會有新一輪降息的操作”

在24日的發(fā)布會上，央行明確，將在近期下調(diào)存量準(zhǔn)備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。此次政策意味著央行開啟新一輪降準(zhǔn)。

“這為市場流動性的注入等發(fā)揮了積極的作用，也在很大程度上有助于促進銀行流動性增加，且增強銀行貸款的能力”。嚴(yán)躍進認(rèn)為，銀行貸款能力增強，有助于促進房貸市場的進一步寬松，對于后續(xù)進一步落實房貸政策和降低房貸成本具有積極的作用。

“同時，從實際過程看，后續(xù)購房方面貸款的優(yōu)惠會更多，也有助于進一步提振住房消費和活躍房地產(chǎn)市場的信心。”嚴(yán)躍進認(rèn)為，降準(zhǔn)后預(yù)計會有新一輪降息的操作。此次明確引導(dǎo)貸款市場報價利率（LPR）和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定。后續(xù)若是凈息差穩(wěn)定，那么對于目前的LPR也有進一步下調(diào)的可能。對于存量房貸而言，也有助于做進一步下行和調(diào)整。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，在此次政策后，預(yù)計提前還貸現(xiàn)象會明顯緩解，“下降50個基點后，100萬、30年期貸款每月可節(jié)約三四百元，對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補，有利于促進消費?！彼J(rèn)為，政策的意圖是想讓居民多加杠桿，一方面支撐房地產(chǎn)消費，另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對沖通縮。同時，也打擊繞道經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)置換房貸的行為。

中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫分析認(rèn)為，這次政策力度空前，市場流動性大增，不僅是支持樓市，還支持股市，預(yù)計股市、樓市回穩(wěn)，整個經(jīng)濟形勢也會向好。

“本次央行組合拳力度較大，及時回應(yīng)了市場關(guān)切的話題，對于穩(wěn)定接下來房地產(chǎn)市場的信心以及提升國慶黃金周和四季度樓市的表現(xiàn)都會有積極作用。”克而瑞廣佛區(qū)域首席市場分析師肖文曉分析指出，降準(zhǔn)為金融市場提供長期流動性約1萬億元，房地產(chǎn)市場作為資金密集型行業(yè)，在保交樓、城市更新和企業(yè)融資等各方面都會受益；降低存量房貸利率，利于減輕月供負擔(dān)，穩(wěn)定業(yè)主心態(tài)，抑制市場的提前還貸潮和放盤潮；此外，引導(dǎo)房貸利率和二套房首付進一步下調(diào)，利于提振購房需求，加快市場筑底回穩(wěn)的進程。