廣州摩天住宅或“迫降”

今年8月20日，廣州市土地開發(fā)中心人士在一場土地推介會上表示，未來廣州土地容積率下調(diào)將是趨勢。隨后10天之內(nèi)，廣州接連掛牌7宗容積率低于2.5的中心區(qū)宅地。這一低密度的舉措，似乎回到2013年之前。

而在江蘇，官方在今年7月底發(fā)布“限高令”意見稿，擬明令各地一般不得新建100米以上住宅。這是全國首個擬遏制建設(shè)超高層住宅的省份。

針對摩天住宅，人們向來褒貶不一。2016年，住建部在回應(yīng)“剎住摩天大樓建設(shè)熱的提案”中答復(fù)“應(yīng)嚴(yán)格控制”。并在2020年開始發(fā)文要求“嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層‘摩天樓’”。

伴隨建“好房子”成為2024年房地產(chǎn)政策的重點方向，廣州30多年來持續(xù)登場的摩天住宅，從此以后或?qū)ⅰ捌冉怠保?/p>

摩登廣州，摩天住宅蔚然成風(fēng)

飛機從廣州中心上空飛過，從云端俯視，這個中國乃至全球300米以上高樓最集中的區(qū)域，也是廣州摩天住宅集體扎堆的熱土。

顧名思義，“摩天住宅”即超高層住宅，一般為高度100米以上，樓層40層以上的建筑。在廣州，最近十多年來，伴隨人們生活條件提高，大多住宅層高做到了3米及以上，再加上底商或架空層，建筑高度超百米的住宅比比皆是。為了方便區(qū)分，南都灣財社此次重點關(guān)注最高樓棟至少40層及以上的超高層住宅社區(qū)。

沿珠江新城對出的珠江溯源而上，廣州最早的摩天住宅沿江而生。上世紀(jì)90年代，濱江東是廣州第一代樓高超100米的摩天住宅的搖籃，港資、外資地產(chǎn)商先后在這里試水，挑高廣州的住宅海拔。即便當(dāng)年單價已過萬的房子，亦吸引港澳人士及內(nèi)地富人爭先搶購。

剔除未及40層的社區(qū)，相當(dāng)于在過去31年里，廣州迄今已涌現(xiàn)至少94個摩天住宅社區(qū)。

2000年以后，超高層轉(zhuǎn)移到江對岸的五羊新城和長堤，192米高52層的凱旋會，192米高48層的愛群薈景灣相繼登場。緊隨其后，珠江新城CBD崛起。在密集的摩天商務(wù)地標(biāo)之下，這里在十多年間拔地而起的十多個摩天住宅社區(qū)，奠定影響至今的、代表廣州豪宅走勢的江湖地位。

摩天住宅與摩登都市如影隨形。在珠江新城之后，廣州又相繼打造白云新城、金融城、廣鋼新城、琶洲等CBD，由于前兩區(qū)域一度受航線“限高”和規(guī)劃所需，摩天住宅由此多扎堆廣鋼新城和琶洲。

廣州自2004年開始公開招拍掛賣地。2005年至2010年間，廣州所賣宅地中偶現(xiàn)容積率高達7.0至12的地塊。相對之下，2011年至2013年，除了楊箕村舊改的容積率6.8，其余宅地容積率多在1.0至3.0之間。但隨著2014年廣鋼新城開始賣地開發(fā)，廣州的摩天住宅自此陡然急增。

作為廣州版“曼哈頓”，廣鋼新城無論過去還是將來，或都將是廣州摩天住宅的歷史高位紀(jì)錄者。

2014年，廣鋼新城成交5宗地，容積率在4.8至7.5之間，當(dāng)中3宗超過7.0，均為中海所拿，3宗地對應(yīng)的A區(qū)最高60層，B區(qū)最高50層，C區(qū)回遷房約200米最高63層（商品房最高57層），迄今仍是廣州摩天住宅NO.1。

對岸的廣紙新城不甘示弱。2015年，廣州成交5宗容積率超5.0的宅地，兩宗超7.0的宅地均在廣紙新城。

2016年的最后一天，富士康科技集團董事長郭臺銘宣布投資610億元投資廣州增城，由此拉開增城的摩天住宅開發(fā)序幕。在2017年，廣州成交6宗容積率超5.0的宅地，4宗落地增城，容積率介于6.8—8.2，這些地塊后來都打造成了最高189米的增城人居地標(biāo)。

2018年以后，廣州公開掛地的宅地容積率有所回調(diào)，但此時的城市更新項目已經(jīng)逐漸登場，后期修改控規(guī)拔高容積率的住宅項目亦有之，摩天住宅只見增，未見減。

近五年，廣州40層以上住宅社區(qū)近50個

在廣州中心區(qū)，沒有父母的大力支援，單憑自己的打拼，在15年間置換了三套房，從三房換到四房，值得自豪嗎？在這個暑假，剛剛“喜提”四房的“80后”李樾，卻沒有太多歡喜，反而有些淡淡的失落。在她看來，如果等一等，也許就不用買到超高層住宅社區(qū)。

李樾2012年前買的一手住宅社區(qū)，樓高25層；2017年置換的全新樓盤樓高31層；在2023年置換的全新樓盤則樓高已達39層。盡管相較這幾年頻現(xiàn)的四五十層摩天社區(qū)，39層已屬相對略低層，但李樾還是在居住中感受到一些不便，“兩梯四戶，絕大部分還沒入住，一般情況下等一次電梯需要三分鐘以上”。

事實上，這幾年在中心區(qū)買新房的人，除非購買千萬豪宅，否則只能向超高層住宅下手。

南都灣財社記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，最近五年間，廣州超高層住宅井噴，最高棟樓40層及以上的一手住宅樓盤（含在該年份推新者）達到49個。當(dāng)中或與2017年以來，廣州地價房價一度飆高不無關(guān)系。

其中，2024年至今，廣州中心區(qū)最新亮相或推新的超高層住宅樓盤有7個（含在建及已開銷售中心），最高樓棟介于45層至57層。2023年9個，介于40層至55層。2022年更是超高層住宅群現(xiàn)的高光時刻，達到16個，介于40層至49層。2021年12個，介于43層至50層之間。2020年5個，介于50層至57層之間。

2015年底，南方都市報記者曾統(tǒng)計，截至該年底，廣州住宅建筑高度超百米及層數(shù)在40層及以上的高層住宅高達49個。

2015年以來，廣州40層以上摩天住宅最多的區(qū)域在荔灣，至少達15個，海珠區(qū)有9個。黃埔區(qū)有12個，當(dāng)中10個由舊改轉(zhuǎn)化而來。相對之下，廣州的“宇宙中心”天河區(qū)，在珠江新城之后，近十年少見新的40層以上住宅登場，僅現(xiàn)世紀(jì)金源天河源筑及珠江花城。

自2017年廣州逐漸邁入住宅地價巔峰時刻后，廣州的摩天住宅開始向外圍區(qū)轉(zhuǎn)移。其中，增城區(qū)從2018年起至今亮相了9個高40層以上的摩天社區(qū)。南沙區(qū)在2019年起首現(xiàn)超150米的住宅社區(qū)，迄今有2個40層以上住宅社區(qū)?；ǘ紖^(qū)自2022年首現(xiàn)40層以上的摩天住宅，為最高45層的金地商置都會峯范。

唯有從化區(qū)，到目前為止仍然未有40層以上住宅，當(dāng)?shù)刈罡叩貥?biāo)住宅約高32層。剔除未及40層的社區(qū)，相當(dāng)于在過去31年里，廣州迄今已涌現(xiàn)至少94個摩天住宅社區(qū)。

80后90后勇敢愛，50后60后較難接受

摩天住宅自上世紀(jì)90年代在廣州拔地而起的那一刻，就率先打上了富豪專屬的烙印。

比如海珠半島花園，1993年開盤時單價就超1萬元，后面崛起的濱江東超高層，也都只有富人才能夠著。在2004年登場的凱旋會，當(dāng)年的毛坯價就要1.8萬元/平方米，貴過珠江新城，總價400萬至2000萬元/套，都是廣州身家天花板級的階層方能企及。去年，凱旋薈一套超高層豪宅的視頻流出市場，其Blingbling（閃亮）的裝修風(fēng)格，讓人們圍觀到20年前的富豪品位。

2012年，愛群薈景灣登場，號稱“獻給100位影響GDP的人”，一度單價比頂豪風(fēng)向標(biāo)匯悅臺更貴，頂層復(fù)式豪宅帶天際泳池和花園，總價2.14億元，專為城市的云端階層定制。

“廣州最早的超高層住宅都是由港資開發(fā)的，內(nèi)地居民買不到，需要用港元或外幣購買?！痹瓘V州市國土房地產(chǎn)管理局信息中心主任、廣東省房協(xié)專家咨詢委員會顧問黎文江回憶，廣州最早的超高層住宅由香港開發(fā)商投資興建，照搬的是香港模式。在其帶動下，國內(nèi)也開始效仿，漸漸地超高層也增加了。

但如今回看，設(shè)計建造超高層住宅，實屬無奈之舉，“其實超高層在電梯上、管理上、技術(shù)上、施工上等都需要花更多的成本。”黎文江指出，比如超高層住宅的基礎(chǔ)打樁，就得打到很深的巖層才安全，超高層住宅建筑結(jié)構(gòu)還要顧及抗臺風(fēng)、地震、消防等要求，超高層住宅建筑規(guī)范和施工質(zhì)量要求，比一般住宅要嚴(yán)格很多。

無論濱江東、珠江新城、琶洲，其超高層多為大戶型，也是過往廣州真正意義上的豪宅。當(dāng)然，促成其為豪宅，主要還是因為所處地段本身就是寸土寸金。

直到十年前，廣鋼新城登場，超高層里也出現(xiàn)剛需戶型，普通都市白領(lǐng)方才得以擠進超高層里看風(fēng)景。到如今，廣州的超高層住宅中，豪宅與剛改產(chǎn)品兼有之。

“50歲以上的客戶，目前還是比較難以接受超高層住宅”。德佑地產(chǎn)悅鋮廣鋼分店的負責(zé)人伍錦明介紹稱，廣鋼新城北南區(qū)20個樓盤，大約七成房源是超高層。站在廣鋼的五六十層上，往南看廣州圓，東望廣紙新城、光大花園，西望佛山，北望花地灣，視野非常開闊。不過，從一手開盤到如今流入二手市場多年，廣鋼新城40層以上的房源始終是越往高層受眾越窄，“80后90后等更年輕的客戶會普遍接受超高層，50歲以上的客戶更多傾向于32層以下?！?/p>

伍錦明介紹稱，廣鋼新城接近3萬套房子，目前掛牌量700多套，除了早期開盤的價格仍有增值，后期開盤的項目，如今價格已有所回調(diào)或低于一手買入價。當(dāng)然，超高層和中低層的去化時間也差別不大，“最關(guān)鍵是看價格有沒有到達買家心理預(yù)期”。他說，目前廣鋼新城10樓以下和三四十層的房源單價，有著兩三千元的價差。

深耕房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，在過往的銷售中，超高層住宅的價格和買家呈“橄欖狀”，兩頭尖、中間大，底層頂層的售價會相對便宜。

國家狂剎高樓熱，摩天住宅或成過去式

作為一線城市，廣深兩地是國內(nèi)摩天建筑排名前列的城市。

2009年，時任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)人指出，目前我國橋梁、地鐵工程、超高層建筑的技術(shù)已處于國際領(lǐng)先水平。與此同時，超高層住宅從亮相之始，也受到坊間質(zhì)疑。

2021年9月，住建部相關(guān)負責(zé)人在出席中國城市規(guī)劃年會上指出，中國已成為世界上超高層建筑數(shù)量最多和增長最快的國家，有6座建筑入選全球10大最高建筑。據(jù)初步統(tǒng)計，2018年至2021年，全國在建、擬建的超過250米的建筑多達166處，“這存在諸多問題，如成本問題、能耗問題、安全問題、環(huán)境問題，背離了新發(fā)展理念，需要從源頭加強管控?！?/p>

從住建部官網(wǎng)追溯，國家最早針對超高層建筑的管控發(fā)文在2002年6月：《國務(wù)院關(guān)于加強城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理的通知》指出，各地區(qū)在當(dāng)前城市規(guī)劃和建設(shè)中，要嚴(yán)格控制建設(shè)項目規(guī)模，特別要嚴(yán)格控制超高層建筑、超大廣場和別墅等建設(shè)項目。但該舉措在當(dāng)年的房地產(chǎn)黃金時代下，未能明顯遏制超高層的崛起。

直到2016年，一份全國政協(xié)十二屆四次會議第3228號提案中提出“剎住摩天大樓建設(shè)熱”。同年7月，住建部如是答復(fù)：摩天大樓，或稱超高層建筑，是一種高強度的開發(fā)方式，被認(rèn)為可以最大限度地集約使用土地，最大限度地拓展城市空間，緩解城市用地緊張的矛盾。隨著摩天大樓越建越多，社會各界對摩天大樓的認(rèn)識越來越理性，其負面問題也越來越被人們所關(guān)注，比如摩天大樓由于建設(shè)和維護成本高、消防風(fēng)險大、破壞城市風(fēng)貌，以及常常被看做“政績工程”“形象工程”而飽受詬病。

“研究認(rèn)為，建設(shè)摩天大樓，反映出投資者和決策者對城市現(xiàn)代化、現(xiàn)代建筑文化、土地節(jié)約集約利用的認(rèn)識不全面，不符合綠色、低碳發(fā)展要求，應(yīng)嚴(yán)格控制。”彼時住建部表示，2015年12月召開的中央城市工作會議，確定了新時期“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”建筑方針。住建部正抓緊制定城市總體規(guī)劃編制審批辦法，對重要地區(qū)明確建筑高度限制等。

在此四年以后，2020年、2021年、2022年，從住建部，到國家發(fā)改委，都曾先后發(fā)文管控新建超高層建筑，作出比如“城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。各地審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時，應(yīng)征求同級消防救援機構(gòu)意見，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹钡取?/p>

今年下半年以來，在房地產(chǎn)深度調(diào)整之下，地方部門逐漸將限高政策落到實地。這或也意味著，一度占據(jù)城市封面的摩天住宅，今后或?qū)⒊蔀闀r代的歷史標(biāo)本。

摩天住宅解決有房住，低密住宅解決住好房

在廣州，最近十年亮相的超100米超高層一手住宅社區(qū)，至少上百個。當(dāng)中一些超高層住宅的設(shè)備在使用多年以后，有的已開始需要更換。

在采訪中，廣州中原地產(chǎn)大沙頭三馬路分行店葉景生介紹，附近區(qū)域中最高樓層39層的海印東山100社區(qū)，這兩年就相繼更換電梯。他表示，普通客戶對老城區(qū)超高層住宅的居住舒適度沒有太大關(guān)注，老城超高層價格相對堅挺。

黃韜認(rèn)為，超高層是一個時代中的過渡，“比如香港、美國，也有像筷子似的住宅，雖然是地標(biāo)，但看上去不夠穩(wěn)定?！秉S韜表示不認(rèn)同超高層住宅有好的居住體驗。中國房地產(chǎn)迄今也就發(fā)展了幾十年，在三五十年之后，超高層住宅不得不面對設(shè)備老舊、營運成本加劇等難題。

“以往國內(nèi)的超高層住宅建設(shè)是有點過了?！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文分析指出，廣州的土地是稀缺資源，當(dāng)年出于土地集約節(jié)約使用而建設(shè)超高層，但也帶來系列問題，“這也是超高層住宅需要檢討的?！逼湔J(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段，總結(jié)以往的經(jīng)驗，做一些調(diào)整是有必要的，超高層固然也有景觀優(yōu)勢等，當(dāng)下已需要有所取舍，適當(dāng)降低開發(fā)強度，提高居住舒適度，打造高品質(zhì)的城市空間是較為積極的策略。

8月20日，廣州舉行土地推介會，相關(guān)部門人士表示，未來廣州的土地容積率下調(diào)將是趨勢。此前，廣州的土地開發(fā)部門曾前往杭州、上海、南京、蘇州等地考察。

由于前述城市是平原，廣州作為嶺南地區(qū)，用地緊張，靠近香港，以往借鑒了香港的節(jié)約土地模式，建了不少超高層住宅，“如今供應(yīng)到一定程度上，就需要改善了”。

今年7月底，江蘇省擬發(fā)布“限高令”，明令各地一般不得新建100米以上住宅。而廣州自8月下旬起，也陸續(xù)掛牌7宗容積率在2.0至2.5間的住宅用地?！跋仁墙鉀Q了吃飽的問題，再是解決吃好的問題?！毕嚓P(guān)部門人士指出，過往廣州的供地模式解決了人們的居住問題，接下來要解決的是住好房的問題，響應(yīng)中央提出推動好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)的要求。