現(xiàn)房銷售下的房地產(chǎn)資金管理探討

【摘要】本文探討了現(xiàn)房銷售模式下房地產(chǎn)資金管理存在的主要問題。本文通過對(duì)現(xiàn)房銷售模式下資金管理的分析，指出了資金占用時(shí)間長、融資渠道單一和資金使用效率低等問題，并提出了優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)資金預(yù)算管理、提升資金管理信息化水平以及合理規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度的有效策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)房銷售模式下的資金管理提供參考。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)房銷售；房地產(chǎn)；資金管理

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。現(xiàn)房銷售作為一種新的銷售模式，逐漸受到市場(chǎng)的青睞。然而，現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金管理問題也日益突出。

二、現(xiàn)房銷售下房地產(chǎn)資金管理存在的主要問題

在現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著諸多問題，這些問題不僅影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目推進(jìn)，還對(duì)整體運(yùn)營效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生負(fù)面影響。

1.資金占用時(shí)間長。在現(xiàn)房銷售模式中，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目全部建成后才能進(jìn)行銷售，這意味著從項(xiàng)目啟動(dòng)到銷售回款這一過程中，企業(yè)的資金長時(shí)間被占用，無法迅速回籠，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低。這種情況加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，特別是在項(xiàng)目建設(shè)周期較長的情況下，更是對(duì)企業(yè)的資金鏈提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2.融資渠道單一。許多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)房銷售模式下，主要依賴銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，缺乏多元化的融資渠道。由于銀行貸款審批嚴(yán)格、額度有限且利率較高，企業(yè)在資金需求大、融資難度高的情況下，往往難以獲得足夠的資金支持，進(jìn)而影響項(xiàng)目的順利推進(jìn)。此外，單一的融資渠道也增加了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，一旦銀行信貸政策收緊，企業(yè)的資金鏈便容易出現(xiàn)斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金使用效率低。由于項(xiàng)目建設(shè)周期長，涉及的環(huán)節(jié)多，資金使用的計(jì)劃性和精準(zhǔn)性要求高，許多企業(yè)在實(shí)際操作中難以做到科學(xué)管理，導(dǎo)致資金使用效率低下。此外，企業(yè)內(nèi)部的資金管理制度和信息化水平不高，也是導(dǎo)致資金管理問題的重要原因。很多企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的資金管理方式，缺乏現(xiàn)代化的資金管理工具和信息系統(tǒng)，導(dǎo)致資金管理的信息化水平低，資金流動(dòng)缺乏透明度和實(shí)時(shí)監(jiān)控。管理層無法及時(shí)準(zhǔn)確地掌握資金使用情況，難以做出科學(xué)的資金決策，進(jìn)而影響企業(yè)的資金管理效率和效果。

三、現(xiàn)房銷售下房地產(chǎn)資金管理的有效策略

1.優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

在現(xiàn)房銷售模式下，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。傳統(tǒng)的單一融資渠道，如依賴銀行貸款，已經(jīng)難以滿足企業(yè)日益增長的資金需求和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的要求。因此，企業(yè)必須通過多元化的融資方式來優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，確保資金來源的穩(wěn)定和多樣化。

（1）積極探索通過發(fā)行企業(yè)債券、信托產(chǎn)品等金融工具進(jìn)行融資。這類融資方式不僅可以獲得較大額度的資金支持，還能分散融資風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)對(duì)單一融資渠道的依賴。通過發(fā)行債券，企業(yè)可以鎖定較長期限的資金，有效緩解短期資金周轉(zhuǎn)的壓力。

（2）引入戰(zhàn)略投資者進(jìn)行股權(quán)融資是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的另一個(gè)重要途徑。戰(zhàn)略投資者不僅可以帶來長期穩(wěn)定的資金支持，還可以引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和資源，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。此外，企業(yè)還可以通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資。將房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流打包成證券出售，不僅可以提前獲得資金，支持項(xiàng)目建設(shè)，還能優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿率。資產(chǎn)證券化在一定程度上還可以提高企業(yè)資金使用的靈活性和效率，有效分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（3）企業(yè)可以考慮上市融資或再融資，通過資本市場(chǎng)籌集發(fā)展所需的資金。上市融資不僅可以為企業(yè)提供大量的資金支持，還能提高企業(yè)的品牌知名度和市場(chǎng)影響力。上市后，企業(yè)可以通過增發(fā)股票、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式進(jìn)一步拓寬融資渠道，滿足不同階段的發(fā)展需求。此外，與國際資本市場(chǎng)接軌，利用外資也是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過境外發(fā)債、引入外資股東等方式獲得國際資本的支持，進(jìn)一步提升企業(yè)的資金實(shí)力和國際化水平。

2.加強(qiáng)資金預(yù)算管理

（1）建立完善的資金預(yù)算體系，包括制定詳細(xì)的資金預(yù)算計(jì)劃和預(yù)算編制流程。在資金預(yù)算計(jì)劃中，企業(yè)應(yīng)考慮項(xiàng)目各個(gè)階段的資金需求，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、周期、成本和風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理確定資金預(yù)算目標(biāo)和預(yù)期收支。預(yù)算編制流程包括資金預(yù)算的編制、審核、批準(zhǔn)和執(zhí)行等環(huán)節(jié)，要建立科學(xué)規(guī)范的流程和機(jī)制，確保預(yù)算計(jì)劃的準(zhǔn)確性和可操作性。

（2）加強(qiáng)資金預(yù)算的監(jiān)控和控制。通過建立有效的預(yù)算監(jiān)控系統(tǒng)，企業(yè)可以實(shí)時(shí)監(jiān)控資金收支情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金管理中的問題。預(yù)算監(jiān)控主要包括資金流入、流出、余額、使用率等指標(biāo)的監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算偏差和異常情況，采取相應(yīng)措施調(diào)整預(yù)算計(jì)劃，確保資金使用在預(yù)算范圍內(nèi)。

（3）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行和考核。在資金預(yù)算執(zhí)行過程中，企業(yè)應(yīng)設(shè)立健全的責(zé)任制和績效考核機(jī)制，明確各部門和人員的責(zé)任和任務(wù)，推動(dòng)預(yù)算計(jì)劃的順利實(shí)施。對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行定期考核和評(píng)價(jià)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行良好的部門給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行不力的進(jìn)行整改和懲罰，激勵(lì)各部門和人員按照預(yù)算計(jì)劃使用資金，提高資金使用效率和效益。

（4）加強(qiáng)預(yù)算與實(shí)際情況的對(duì)比分析和調(diào)整。通過對(duì)實(shí)際資金使用情況與預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)差異原因，及時(shí)調(diào)整預(yù)算計(jì)劃，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性和針對(duì)性。企業(yè)還可以借助先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理軟件和數(shù)據(jù)分析工具，對(duì)資金預(yù)算和實(shí)際情況進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘和分析，深入了解資金使用規(guī)律和特點(diǎn)，為未來的資金預(yù)算管理提供參考和依據(jù)。

3.提升資金管理信息化水平

（1）建立完善的資金管理信息系統(tǒng)。這包括引入先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理軟件和數(shù)據(jù)分析工具，實(shí)現(xiàn)資金數(shù)據(jù)的自動(dòng)化采集、處理和分析。通過建立完善的信息系統(tǒng)，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)資金流動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和管理，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，方便管理層進(jìn)行資金分析和決策。

（2）加強(qiáng)數(shù)據(jù)安全和保護(hù)措施。資金管理信息化涉及大量的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和敏感信息，企業(yè)必須加強(qiáng)數(shù)據(jù)安全管理，建立健全的數(shù)據(jù)安全和保護(hù)機(jī)制。包括數(shù)據(jù)備份、加密傳輸、權(quán)限管理、安全審計(jì)等措施，確保資金數(shù)據(jù)的安全性和完整性，防范數(shù)據(jù)泄露和攻擊風(fēng)險(xiǎn)。

（3）加強(qiáng)信息化技術(shù)應(yīng)用和人才培養(yǎng)。資金管理信息化需要專業(yè)的技術(shù)支持和人才隊(duì)伍，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)信息化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用，引進(jìn)高端技術(shù)和工具，提升信息化水平。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)人才培養(yǎng)和培訓(xùn)，培養(yǎng)一支熟悉信息化管理的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，提高員工的信息化意識(shí)和技能，保障信息化管理的順利實(shí)施。

（4）推動(dòng)資金管理與其他管理系統(tǒng)的互聯(lián)互通。資金管理信息化需要與其他管理系統(tǒng)（如財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理、供應(yīng)鏈管理等）實(shí)現(xiàn)有效的互聯(lián)互通，提高管理效率和整體運(yùn)營水平。通過建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)和數(shù)據(jù)接口，企業(yè)可實(shí)現(xiàn)各系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享和交互，減少數(shù)據(jù)重復(fù)錄入和信息不對(duì)稱，提高管理決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

4.合理規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度

（1）在項(xiàng)目啟動(dòng)前制定詳細(xì)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目的各個(gè)階段、工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、責(zé)任人等信息，確保項(xiàng)目各項(xiàng)工作有條不紊地推進(jìn)。例如，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地采購、施工建設(shè)、銷售推廣等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，明確各階段的工作內(nèi)容和完成時(shí)間。

（2）根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場(chǎng)需求，靈活調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)具有一定的彈性和可調(diào)性，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

（3）建立健全的項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)機(jī)制。項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)是項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)建立專門的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)度的監(jiān)控、調(diào)整和協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備專業(yè)的項(xiàng)目管理知識(shí)和技能，能夠有效地組織和協(xié)調(diào)各部門和團(tuán)隊(duì)，推動(dòng)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)建立項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控和反饋機(jī)制，定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行審查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目進(jìn)度中的問題，確保項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的順利實(shí)施。

（4）加強(qiáng)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的溝通和協(xié)作。項(xiàng)目進(jìn)度的順利推進(jìn)需要各部門和團(tuán)隊(duì)之間的密切協(xié)作和溝通，企業(yè)應(yīng)建立有效的溝通渠道和協(xié)作機(jī)制，促進(jìn)各部門和團(tuán)隊(duì)之間的信息共享和資源整合，確保項(xiàng)目各項(xiàng)工作有序銜接，避免因溝通不暢和協(xié)作不力導(dǎo)致的進(jìn)度延誤和成本增加。例如，企業(yè)可以定期召開項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)議，組織各部門和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行交流和協(xié)調(diào)，及時(shí)解決項(xiàng)目進(jìn)度中的問題，保障項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

（5）持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目進(jìn)度管理體系。項(xiàng)目進(jìn)度管理是一個(gè)不斷優(yōu)化和提升的過程，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和管理經(jīng)驗(yàn)，不斷總結(jié)和改進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度管理體系，提高項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃的科學(xué)性和有效性。

四、結(jié)語

總之，現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理不僅關(guān)系到項(xiàng)目的順利實(shí)施和企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，更是企業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的重要保障。通過優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)資金預(yù)算管理、提升資金管理信息化水平和合理規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度，企業(yè)可以有效應(yīng)對(duì)現(xiàn)房銷售模式下的資金管理挑戰(zhàn)，提高資金使用效率，降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)西南有限公司）