我國房地產經濟發(fā)展現狀及其未來發(fā)展趨勢

在城市建設持續(xù)加快的進程中，房地產行業(yè)的發(fā)展需深入細致地分析人們的需求。以往，人們對房屋的剛性需求強烈，房屋成為必需品。然而，在當前的社會發(fā)展態(tài)勢下，多數民眾對房屋的需求有所減少，二手房購入比重增大，房屋的性價比、質量以及風格成為人們購房的重要考量因素，房地產商之間的競爭也隨之加劇。其中，房屋設計、地皮選擇等成為房地產商重點關注的項目。為應對和控制房價的不斷上漲，一系列政策相繼出臺，旨在促進房地產經濟健康穩(wěn)定發(fā)展。但由于房地產行業(yè)存在一系列問題，直接影響了房地產經濟的發(fā)展。因此，需要對當前房地產經濟現狀進行細致分析，并提出其未來發(fā)展形勢。

房地產開發(fā)應考慮的因素

房地產開發(fā)后對特定地區(qū)或市場的房地產行業(yè)的經濟、市場和趨勢進行綜合評估，這種分析對于開發(fā)商、投資者、政府機構和其他相關方來說都是重要的，因為它有助于決策和規(guī)劃。影響房地產開發(fā)的因素如下：其一，市場供需情況。確定房地產市場的供給和需求情況，了解當前市場上的可售房產數量以及潛在買家或租戶的需求，同時考慮人口增長、就業(yè)市場、遷移趨勢和其他因素，以此來確定市場需求的長期趨勢。其二，宏觀經濟因素。宏觀經濟因素包含通貨膨脹率、利率、國內生產總值（GDP）增長率和失業(yè)率，以確定經濟的健康程度。其三，地區(qū)和城市特點。分析特定地區(qū)或城市的特點，如地理位置、氣候、交通基礎設施、教育和文化設施等，這些因素會對房地產吸引力帶來影響。其四，法律和監(jiān)管環(huán)境。了解相關的法律和監(jiān)管要求，即建筑法規(guī)、土地使用規(guī)劃、環(huán)境法規(guī)等，其會影響開發(fā)項目的可行性和成本。其五，社會和環(huán)境因素。社會和環(huán)境可持續(xù)性因素考慮包括社區(qū)反饋、環(huán)保要求、可持續(xù)發(fā)展標準等，其會影響項目的可行性和聲譽。其六，市場趨勢和預測。分析房地產市場的當前趨勢，并預測未來的發(fā)展方向，以便制定長期規(guī)劃和策略。房地產開發(fā)需要綜合考慮上述因素，并根據特定的市場和項目制定相關策略，使開發(fā)項目獲得成功，并最大程度地減少風險。

當前我國房地產經濟發(fā)展現狀

市場經濟體制不健全影響房地產經濟發(fā)展 在社會大環(huán)境發(fā)展中，市場經濟體制不健全容易使房地產價格扭曲，特別是在土地市場和房價定價方面，不透明的定價機制會使土地和房屋價格不符合市場供求，進而出現不合理的價格波動。同時市場體制不健全可能導致投機行為和經濟泡沫出現，使投資者更容易在房地產市場中尋求短期利潤，而不是長期穩(wěn)定的投資。針對市場經濟體制不完善對資本市場的影響來講，房地產業(yè)發(fā)展需要大量資金來支持項目，如果市場不健全，資本市場就無法提供充足的融資途徑。此外，不透明的市場規(guī)則和金融市場就會對金融系統(tǒng)造成壓力，尤其是當房地產市場出現泡沫或價格下跌時，長時間就會導致社會不平等不斷加劇，例如社會分化。

房地產市場管理不佳 目前，我國房地產管理面臨問題較多，涉及市場波動、房價過高、金融風險和社會問題等方面。一線城市和熱門二線城市的房價過高，這使得許多家庭難以負擔購房成本，進而增加不動產市場的不穩(wěn)定性和社會不滿情緒。同時還有一些投資者和開發(fā)商從房地產市場中獲利，在美元低息期瘋狂借貸、發(fā)債擴張，吹大房地產泡沫，如今美聯(lián)儲加息資金成本陡然上升，疊加我國監(jiān)管部門“三條紅線”的規(guī)定投資者和開發(fā)商還貸困難、債務違約形成大量爛尾樓盤。此外，從產業(yè)鏈層面分析，房地產產業(yè)鏈中的諸多環(huán)節(jié)都存在諸多問題，如低水平的建筑質量、房地產開發(fā)商的拖欠款項和工程進度等，這些都是房地產市場管理不佳的主要體現。

房地產剛性需求不穩(wěn)定 首先，剛性需求的不穩(wěn)定性可能導致房價波動，當剛性需求出現較大波動時，市場供求關系會發(fā)生變化，從而影響房價，如果剛性需求短期內大幅增加，房價可能會上漲；反之，如果剛性需求下降，房價可能會下跌。其次，不穩(wěn)定的剛性需求就會增加投資者的不確定性，房地產開發(fā)商和投資者通常依賴于剛性需求來保持項目的穩(wěn)定銷售，剛性需求不穩(wěn)定會使其難以預測市場走勢，進而影響投資決策。最后，剛性需求的不穩(wěn)定性容易使建筑業(yè)的周期性波動，在剛性需求大幅增加時，建筑業(yè)可能會經歷高峰期，隨之而來的就是更多的開發(fā)和建設。然而，如果剛性需求下降，建筑業(yè)可能會面臨停滯問題。

居民債務與可支配收入比過高 當前全國居民負債比例過高，全國居民可支配收入較低，加之全球經濟不景氣、我國與其他國家貿易戰(zhàn)加劇，產業(yè)升級受阻、GDP增長緩慢等因素的影響，部分家庭和企業(yè)為了購房或投資房地產就會大量借貸，因為負債率過高，使自己背負了金融風險和債務問題。在這一背景下，如果償債能力不足，銀行和金融機構也會受到不良房地產貸款風險的影響，形成重大系統(tǒng)性風險，阻礙房地產經濟發(fā)展。

我國房地產經濟的未來發(fā)展形勢與趨勢分析

在社會經濟體系快速發(fā)展的背景下，人們的物質生活水平顯著提升，這使得我國進入全新發(fā)展階段，同時人們也對精神需求有了更高的要求，如對房屋質量。針對房地產經濟來講，需要細致分析當前房地產經濟實際發(fā)展情況，提出優(yōu)化房地產經濟的對策，以此來促進我國房地產經濟實現可持續(xù)發(fā)展。

通過宏觀調控促進房地產經濟健康發(fā)展 在經濟下行疊加新出生人口腰斬的背景下，房地產價格未來較長一段時間都會處于下跌狀態(tài)，部分地區(qū)會出現有價無市的現象，因此，政府應做好宏觀調控，建立健全的市場調控機制，政府需要發(fā)揮自身作用，通過建立健全的市場監(jiān)管和調控機制以確保市場的平穩(wěn)運行，即為規(guī)范土地市場、房價定價機制、房地產開發(fā)審批流程等，防止短期投機導致房價波動。保障房價趨于穩(wěn)定需要政府、市場和社會各方的共同努力，政府應積極出臺政策來引導市場發(fā)展，使房地產市場穩(wěn)健增長，同時也需要市場參與者自律，做到合理投資。社會各界也可以加強房地產市場的監(jiān)督，促使市場更加健康、穩(wěn)定地發(fā)展，這有助于實現可持續(xù)的房地產經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。

解決低收入群體的住房問題 房地產經濟發(fā)展需要解決低收入群體的住房問題，這是促進社會公平、改善居民生活質量以及維護社會穩(wěn)定的重點。在過程中政府可支持保障性住房建設，出臺政策鼓勵和支持開發(fā)和建設保障性住房，特別是針對低收入家庭的經濟適用房，這些住房應提供負擔得起的租金或購房價格，并符合建筑質量和安全標準。在這一基礎上，為確保房地產經濟實現可持續(xù)發(fā)展，可為房地產商提供用于保障性住房建設的土地，并簡化土地出讓流程，以降低土地成本，通過這種土地供應政策可以確保城市中有足夠的空間來建設低收入家庭的住房。同時政府可以與社會組織和非政府機構合作，共同努力解決低收入家庭的住房問題，為其提供咨詢、支持和社會服務。解決低收入群體的住房問題通過綜合性的政策和合作，實現住房市場公平和可持續(xù)發(fā)展，提高低收入家庭的住房條件，改善居住環(huán)境，使房地產經濟健康發(fā)展。

房地產調控政策實現區(qū)域合理化 房地產調控政策的區(qū)域合理化可以更好地應對不同地區(qū)房地產市場的差異，確保政策更加精準地滿足各地的需求。在過程中政府可以根據不同地區(qū)的市場狀況和需求，制定差異化的調控政策，一線城市、熱門二線城市和三四線城市的市場狀況可能不同，這時就需要有不同的政策來應對，例如，在高熱度市場中，出臺加強限購和限貸政策，而在低熱度市場中則可以放寬政策以刺激需求。同時根據需求調整政策，依照市場的發(fā)展和需求情況定期審查和調整政策，如果某個地區(qū)出現市場異常波動或價格大幅上漲，政府可以及時采取措施來控制局勢，而在其他地方則可能保持政策相對寬松。制定明確的區(qū)域分類標準也十分關鍵，考慮市場狀況、土地供應、人口增長等因素的影響，將不同地區(qū)劃分為不同的調控區(qū)域，確保政策更加精準性和可操作性更高。制定長期的房地產市場發(fā)展規(guī)劃，細致分析和考慮城市化進程、人口遷移趨勢和經濟增長預期，以便更好地預測未來需求并制定相應的政策。通過區(qū)域合理化的房地產調控政策，就可以使房地產經濟更好地應對不同地區(qū)市場的挑戰(zhàn)，促進房地產市場的穩(wěn)健發(fā)展，進而維護社會穩(wěn)定。

房地產經濟未來發(fā)展可實施租購并舉措施 房地產經濟發(fā)展實施租購并舉政策，能夠滿足不同居民群體的住房需求，促進房地產市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。有效發(fā)展租賃市場，通過政策鼓勵開發(fā)商建設專門的租賃住房項目，并實施合理的租金管控政策，限制房租上漲，確保租房成本在可承受范圍內，例如為低收入家庭提供租賃補貼或津貼，幫助其支付租金。此外，通過購房政策調整來制定貸款優(yōu)惠政策，即為提供首付款減免或低利率貸款，幫助首次購房者和改善型購房者購買房屋，并鼓勵房地產開發(fā)商在項目規(guī)劃中考慮租購并重，提供多種住房選擇，這一目標實現應加強租賃和購房者的合法權益保護，確保租購雙方的權益得到充分尊重和保護。在這一基礎上，可以鼓勵社會組織和企業(yè)參與租購并重的住房項目，提供技術和資源支持，共同推動租購并重政策的實施。實施租購并舉政策有助于滿足不同群體的住房需求，提高居民的住房福祉，使房地產市場和房地產經濟實現穩(wěn)健發(fā)展。政府在制定和執(zhí)行政策時應充分考慮不同地區(qū)和群體的需求，以此來確保政策的精確性和有效性。

房地產經濟發(fā)展涉及面廣且大，在對房地產經濟進行研究時，應做到全面分析問題，依照實際情況來做出相應判斷。從這一層面分析，要想確保房地產經濟實現可持續(xù)發(fā)展，在做好政策調控的基礎上，也需要房地產行業(yè)更加自律且人們對待房屋有理性認識，實現房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位：山西岢嵐農村商業(yè)銀行股份有限公司）