淺談住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

近年來(lái)，住房公積金貸款因其利率低、程序簡(jiǎn)單、方便靈活等成為人們買房子的首選，但是當(dāng)下貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，為了更好地規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)，本文從風(fēng)險(xiǎn)的種類切入，分析了風(fēng)險(xiǎn)成因和優(yōu)化策略，以期能對(duì)住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提供一點(diǎn)借鑒。

住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)概述

風(fēng)險(xiǎn)是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的重要組成部分，住房公積金個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)指的是各地市級(jí)住房公積金管理中心在日常個(gè)人住房貸款工作時(shí)，被一系列未提前預(yù)知的因素所影響，致使住房公積金個(gè)人貸款的資金面臨損失的潛在可能。

住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)分類

信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于借款人的信用狀況不佳及還款能力不穩(wěn)定導(dǎo)致的貸款無(wú)法收回的情況。貸款人的信用狀況和還款能力在貸款時(shí)銀行都會(huì)要求貸款人提供，只有在信用狀況和還款能力過(guò)關(guān)時(shí)才會(huì)進(jìn)行貸款審批，但是實(shí)際住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)開展過(guò)程中，貸款人的信用狀況和還款能力是對(duì)過(guò)去的借貸行為和還款能力進(jìn)行評(píng)估，并不能保證未來(lái)的還款能力是否穩(wěn)定，按期還款的信用是否能維持至貸款結(jié)清。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于前期的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房屋開發(fā)商信譽(yù)、貸款人盲目投資購(gòu)房炒房，而加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房?jī)r(jià)的大起大落直接影響公積金貸款的安全。住房公積金個(gè)人貸款一旦審批通過(guò)，對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)就是按期還款等待收房即可，但是實(shí)際情況可能存在由于樓盤項(xiàng)目開發(fā)公司在房屋建設(shè)過(guò)程中發(fā)生資金鏈斷裂、財(cái)務(wù)狀況堪憂以及公司經(jīng)營(yíng)不善等一系列問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法如期交房，導(dǎo)致貸款人的購(gòu)房合同無(wú)法履行，進(jìn)而會(huì)影響住房公積金貸款的安全性和還款的穩(wěn)定性。同時(shí)對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，貸款人看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，會(huì)進(jìn)行投資貸款炒房，一定程度上會(huì)促使信貸市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，一旦房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破碎，住房?jī)r(jià)格將急劇下降，購(gòu)房者資金被套牢，大量的住房公積金貸款可能將面臨無(wú)法回收的情況，從而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定。

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于擔(dān)保方式和擔(dān)保人的信用情況引起的風(fēng)險(xiǎn)。目前最常見的擔(dān)保方式就是抵押擔(dān)保，貸款人將購(gòu)買的房屋作為抵押物抵押給貸款機(jī)構(gòu)，貸款還清后解除房產(chǎn)抵押。這種擔(dān)保方式對(duì)于貸款人不按時(shí)還款限制性有滯后性，尤其是在房屋估值過(guò)高或者房?jī)r(jià)下降的時(shí)候，貸款人沒(méi)有按時(shí)還款或者停止還款，通過(guò)起訴后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行來(lái)拍賣抵押的房屋用于回收貸款時(shí)，一是可能出現(xiàn)資不抵債的情況；二是相關(guān)部門在處理抵押住房時(shí)難以執(zhí)行到位，抵押不易實(shí)現(xiàn)，過(guò)程漫長(zhǎng)耗時(shí)耗力，回收全部欠款困難。

操作風(fēng)險(xiǎn)指的是住房公積金在貸款受理、審批等環(huán)節(jié)中由于管理操作不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金管理中心是公積金貸款的審批管理機(jī)構(gòu)，更是公積金的管理者和監(jiān)督者，主要管理模式是屬地化封閉管理模式8700265454cde0ed02ffebfb86f478717ae695ff7c61bdefddd3a549d2d813a8，與其實(shí)際管理數(shù)額龐大的公積金運(yùn)作、核算、審批以及風(fēng)險(xiǎn)管理等職責(zé)極其不對(duì)等，管理中心部分相關(guān)人員并不具備金融管控的能力和風(fēng)險(xiǎn)管控的能力。同時(shí)如內(nèi)部管理不當(dāng)、組織架構(gòu)不合理、人員編制不符合業(yè)務(wù)需要、缺少完善的工作流程以及工作人員專業(yè)能力較差等問(wèn)題導(dǎo)致相關(guān)人員在貸款前期調(diào)查審批等過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，缺少責(zé)任心，對(duì)不符合貸款條件的貸款進(jìn)行審批，將給公積金管理中心造成無(wú)法追償?shù)木薮箫L(fēng)險(xiǎn)和損失。

住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

制度覆蓋范圍有待拓展 由于公積金繳存管理程度比較寬松以及管理方式比較傳統(tǒng)機(jī)械，難以對(duì)每個(gè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，且即使有員工向公積金管理部門進(jìn)行投訴，公積金管理部門的管理手段也很有限，并不能像其他執(zhí)法部門一樣通過(guò)強(qiáng)制手段要求企業(yè)為員工繳存公積金，導(dǎo)致私營(yíng)企業(yè)員工公積金繳存率很低，繳存覆蓋范圍有限，造成繳存總額低，總的資金池規(guī)模有限，從而可能在資金運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中產(chǎn)生資金流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。從存貸比方面來(lái)看，部分城市公積金住房貸款額度與房?jī)r(jià)、繳存基數(shù)、貸款人年齡有關(guān)，與貸款人的繳存年限和個(gè)人公積金賬戶余額無(wú)關(guān)，那么就可能存在繳存金額過(guò)少而放貸金額過(guò)大的情況，隨著貸款發(fā)放額的不斷上漲，繳存余額終將會(huì)耗盡，從而出現(xiàn)長(zhǎng)期資金流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)。

人才隊(duì)伍建設(shè)不完善 一方面目前專業(yè)的公積金管理人才較少，從業(yè)人員的所學(xué)專業(yè)與公積金業(yè)務(wù)并不相關(guān)，大部分工作人員都是從長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和工作方法，這就導(dǎo)致新招聘的工作人員缺少實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，工作經(jīng)驗(yàn)匱乏，業(yè)務(wù)知識(shí)儲(chǔ)備較少，系統(tǒng)實(shí)操技能有待進(jìn)一步提高，在實(shí)際工作中難以快速適應(yīng)工作，只能依靠老員工的培訓(xùn)才能學(xué)習(xí)到公積金貸款業(yè)務(wù)基本知識(shí)和技能，導(dǎo)致他們實(shí)際操作業(yè)務(wù)過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，由于公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)涉及廣泛，一步錯(cuò)步步錯(cuò)，一旦出現(xiàn)操作失誤，勢(shì)必會(huì)給公積金造成一定的損失。另一方面公積金工作人員缺乏專業(yè)的經(jīng)濟(jì)金融知識(shí)，沒(méi)有貸款風(fēng)險(xiǎn)管控的意識(shí)，分析判斷能力不足，導(dǎo)致在貸款審批過(guò)程中無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，被貸款人騙貸情況也時(shí)有發(fā)生。如果公積金管理中心對(duì)相關(guān)崗位從業(yè)人員培訓(xùn)不足，入職以后并沒(méi)有接收到系統(tǒng)的專業(yè)崗位知識(shí)和操作培訓(xùn)，缺少崗位必需的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)能力，極易因人為操作不慎導(dǎo)致貸款操作風(fēng)險(xiǎn)較高。

信用信息管理不對(duì)稱 公積金管理中心信用信息管理不對(duì)稱，極易增加貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。一方面，在當(dāng)前的住房公積金管理中，與其他政府部門信息共享不足，沒(méi)有互聯(lián)共享貸款的各方面信息，個(gè)人貸款審批過(guò)程中，貸款人的信用信息大部分是由貸款人自己提供的征信報(bào)告，通過(guò)這種方式掌握的貸款人信用信息比較有限，而這種信用信息管理的不對(duì)稱導(dǎo)致公積金管理中心進(jìn)行貸款審批時(shí)無(wú)法做出完整全面的信用評(píng)估，增加貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，公積金管理目前仍然是屬地化封閉管理模式，各市住房公積金存在政策不統(tǒng)一、業(yè)務(wù)系統(tǒng)也不統(tǒng)一且數(shù)據(jù)庫(kù)端口不互通等問(wèn)題，公積金管理中心在審批貸款時(shí)并不能看到貸款人在其他省市的情況，獲取的貸款人繳存及貸款的信息有限，可能貸款人在其他省市已有貸款且逾期的情況，但是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)等導(dǎo)致公積金貸款審批通過(guò)，就會(huì)產(chǎn)生貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公積金資金回款造成一定影響。

抵押物抵押權(quán)落空 一方面貸款人在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證方面不積極，他們并不能分清不動(dòng)產(chǎn)預(yù)抵押和不動(dòng)產(chǎn)正式抵押的區(qū)別，認(rèn)為只要辦理了預(yù)抵押，發(fā)放了公積金貸款，房子入住就可以，加之辦理不動(dòng)產(chǎn)登記要繳納一大筆契稅，貸款人若已經(jīng)正常入住，就會(huì)認(rèn)為辦理不動(dòng)產(chǎn)正式抵押與自己關(guān)系不大，是公積金管理部門和銀行自己的事情，對(duì)于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證積極性不高，并沒(méi)有要去辦理不動(dòng)產(chǎn)證的意識(shí)，因而貸款人若沒(méi)有辦理正式抵押，短期內(nèi)也沒(méi)有相關(guān)措施強(qiáng)制要求貸款人辦理正式登記，住房公積金管理人員只能通過(guò)不斷地與貸款人進(jìn)行溝通，催促貸款人盡快辦理正式抵押，這個(gè)過(guò)程耗時(shí)久、見效慢、收效甚微，導(dǎo)致正式抵押無(wú)法辦理，抵押權(quán)得不到落實(shí)。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)商由于配套費(fèi)用不足、資金短缺和項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目久久不能通過(guò)驗(yàn)收，就不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，公積金中心就無(wú)法取得實(shí)體抵押權(quán)。

住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

歸集擴(kuò)面工作推進(jìn) 一方面要加大住房公積金的宣傳力度，強(qiáng)調(diào)住房公積金政策的普惠性，讓企業(yè)和個(gè)人都了解住房公積金繳存意義，提高企業(yè)主動(dòng)為職工繳存的意愿，現(xiàn)在很多地方雖然出臺(tái)了企業(yè)必須給員工繳存公積金的政策，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，大部分私企并沒(méi)有進(jìn)行公積金繳存，公積金中心監(jiān)督跟不上，繳存范圍和金額都不足，因此要加大對(duì)私營(yíng)企業(yè)的監(jiān)督力度，提高公積金的覆蓋面。另一方面，要大力敦促公積金繳存的落實(shí)，公積金繳存基數(shù)需要按期調(diào)整，很多企業(yè)一直以來(lái)以按最低基數(shù)給員工繳納，造成公積金并未為職工按實(shí)際工資收入足額繳存，因此要加大對(duì)企業(yè)繳存公積金工作的跟進(jìn)，不得無(wú)故拖欠，不得跨月繳納等，要及時(shí)進(jìn)行催繳，保障職工繳存公積金資金及時(shí)到賬和資金安全。

強(qiáng)化工作人員培訓(xùn) 專業(yè)人才是推動(dòng)住房公積金發(fā)展的重要引擎，公積金中心應(yīng)強(qiáng)化工作人員培訓(xùn)，建設(shè)具備專業(yè)知識(shí)和實(shí)操技能的專業(yè)人才隊(duì)伍，提高公積金管理的水平和成效，降低公積金操作風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地發(fā)揮人才價(jià)值，可以通過(guò)案例分析、專家講解、線上培訓(xùn)、線下學(xué)習(xí)等方式給相關(guān)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，針對(duì)公積金實(shí)際辦理業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題有針對(duì)性地進(jìn)行講解，讓其掌握最先進(jìn)的技術(shù)技能和最新的政策要求，并逐步落實(shí)到實(shí)際操作中。最重要的是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控培訓(xùn)，使公積金管理人員都能認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性，從金融機(jī)構(gòu)、銀行以及內(nèi)控專業(yè)機(jī)構(gòu)邀請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防控的重視程度，讓他們真正認(rèn)識(shí)到公積金管理的重要性和貸款審批的重要性，提高主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控的意識(shí)。

借款人信用意識(shí)提升 借款人信用意識(shí)提升可以有效地降低住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)于公民信用的關(guān)注比較低，法律法規(guī)環(huán)境對(duì)于信用不好的人管控力度和懲罰力度比較低，大部分人對(duì)于自己的信用如何也不重視，很多人甚至不知道自己的信用如何查詢，在日常生活中對(duì)借貸方面的警惕意識(shí)比較低，導(dǎo)致整體信用環(huán)境較差。借款人信用意識(shí)提升，意味著借款人主動(dòng)提高自身信用及還貸能力，將極大地規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過(guò)信息共享平臺(tái)對(duì)借款人的信用和還款信息進(jìn)行共享，利用大數(shù)據(jù)將住房公積金數(shù)據(jù)和政府平臺(tái)數(shù)據(jù)進(jìn)行互通，提高信用報(bào)告包含的信息領(lǐng)域，提高借款人信用報(bào)告的參考意義，也可通過(guò)信息共享降低重復(fù)的信用核對(duì)審批流程，提高信用審批效果，降低住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于現(xiàn)下的住房公積金管理中心來(lái)講，最重要的問(wèn)題就是資金安全問(wèn)題，在開展住房公積金個(gè)人貸款工作時(shí)，要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范防控制度，保障住房公積金資金安全，盡可能地規(guī)避潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理工作水平，提高住房公積金使用效率和成效。

（作者單位：湖南省衡陽(yáng)市住房公積金管理中心）