我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉及的稅收難點(diǎn)及解決對(duì)策

摘要：作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與金融領(lǐng)域有機(jī)融合的關(guān)鍵手段，REITs成為中小投資企業(yè)邁入房地產(chǎn)行業(yè)的“門票”?？v觀我國(guó)REITs發(fā)展，在稅收問題的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到一定限制。文章從房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉及稅收難點(diǎn)的分析入手，在此基礎(chǔ)上闡明有效解決對(duì)策的實(shí)施。

關(guān)鍵詞：REITs；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收難點(diǎn)；解決對(duì)策

一、引言

當(dāng)前REITs在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮重要作用，但在實(shí)際稅收工作開展過程中，我國(guó)REITs市場(chǎng)仍受到稅收負(fù)擔(dān)、監(jiān)督制度未健全等因素的限制。鑒于此，為促進(jìn)地產(chǎn)存量資產(chǎn)的有效盤活，并助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，需在深度剖析當(dāng)前REITs涉及稅收難點(diǎn)的基礎(chǔ)上，借助有效對(duì)策來促進(jìn)REITs的順利推進(jìn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)REITs概述

（一）基本特征

REITs獲取投資資金的主要手段包括收益憑證與股票發(fā)行，由專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)為主的REITs名下基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行管理，其運(yùn)營(yíng)收益為投資者投資獲取主要渠道。當(dāng)前REITs在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的推行，主要特征表現(xiàn)為。

1. 市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低。因投資金額較大使得地產(chǎn)市場(chǎng)門檻較高，將部分投資者隔絕在外。而中小投資者可憑借REITs順利進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，并以份額投資的形式來獲取收益，不僅為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供金融工具，亦可有效解決房地產(chǎn)投資難度大問題。

2. 收入來源以成熟不動(dòng)產(chǎn)租金為主?；趯?duì)REITs結(jié)構(gòu)的分析，其中成熟不動(dòng)產(chǎn)為底層主要資產(chǎn)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)金流的長(zhǎng)期、穩(wěn)定提供，如長(zhǎng)租公寓、商業(yè)物業(yè)、商業(yè)寫字樓等。同時(shí)，在深度剖析當(dāng)前REITs市場(chǎng)發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，各國(guó)為避免讓REITs成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的一種手段，相繼借助政策機(jī)制對(duì)股票持有、換手交易等方面進(jìn)行控制，致使REITs產(chǎn)品將租金作為投資收益的主要來源。

3. 強(qiáng)制分紅。即在REITs市場(chǎng)發(fā)展過程中，對(duì)投資者收益獲取有著強(qiáng)制性要求。在持續(xù)完善REITs市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)制要求投資者在REITs產(chǎn)品分紅占比應(yīng)不低于90%。

4. 以稅收為中性原則。REITs市場(chǎng)發(fā)展過程中，REITs產(chǎn)品投資稅負(fù)在投資者收益相同的情況下應(yīng)明顯低于不動(dòng)產(chǎn)直接投資所形成的稅負(fù)。且REITs無論是在設(shè)立階段還是運(yùn)營(yíng)階段，通過相關(guān)優(yōu)惠政策的實(shí)施，可保障其稅負(fù)低于直接投資不動(dòng)產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）REITs的分類

當(dāng)前各國(guó)對(duì)REITs產(chǎn)品存在多個(gè)版本的分類標(biāo)準(zhǔn)，其中公認(rèn)最佳分類標(biāo)準(zhǔn)包括投資對(duì)象、募集渠道、組織形式、運(yùn)行模式。其中投資對(duì)象分類涉及權(quán)益型、抵押型、混合型REITs產(chǎn)品；以募集渠道為基準(zhǔn)進(jìn)行分類，具體包括公募REITs、私募REITs產(chǎn)品；以組織形式為基準(zhǔn)進(jìn)行分類，具體包括契約型、公司型REITs產(chǎn)品；以運(yùn)行模型為基準(zhǔn)進(jìn)行分類，具體包括封閉型、開放型REITs產(chǎn)品。

（三）發(fā)展現(xiàn)狀

作為現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)中新型投融資模式之一，REITs產(chǎn)品成為我國(guó)地產(chǎn)存量盤活的關(guān)鍵所在。同時(shí)，得益于中央租購(gòu)并舉政策的落實(shí)，為REITs市場(chǎng)發(fā)展提供助力?？v觀當(dāng)前我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展，受限于時(shí)間、認(rèn)知等因素的影響，其REITs產(chǎn)品尚未成熟，但考慮到國(guó)內(nèi)需求日益增高，諸多房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)相似信托產(chǎn)品的開發(fā)、發(fā)行。自我國(guó)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》后，我國(guó)REITs市場(chǎng)呈跨越式發(fā)展態(tài)勢(shì)，且REITs試點(diǎn)在我國(guó)正式實(shí)施，隨著我國(guó)REITs市場(chǎng)在2014年設(shè)立第一只類REITs產(chǎn)品，為標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品的誕生提供契機(jī)。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)逐漸對(duì)REITs市場(chǎng)發(fā)展加大扶持力度，并強(qiáng)調(diào)對(duì)REITs市場(chǎng)制度構(gòu)建的重要性。2016年，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化等產(chǎn)品獲取來自國(guó)務(wù)院等部門聯(lián)合發(fā)文的支持，為REITs試點(diǎn)的深入發(fā)展保駕護(hù)航；2017年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展獲取來自住建部、發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)文的支持，以助力REITs產(chǎn)品的加速誕生；2018年，深交所為實(shí)現(xiàn)對(duì)REITs特色板塊的打造，制定戰(zhàn)略規(guī)劃并為REITs產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展提供助力，以期在公募REITs探索發(fā)行過程中充分吸引更多投資者；截至2023年，我國(guó)類REITs產(chǎn)品發(fā)行超過102只，發(fā)行規(guī)模超過2000億元。作為我國(guó)關(guān)鍵性金融產(chǎn)品之一，REITs發(fā)展極易受到多方面因素的影響，如何在REITs初步發(fā)展階段加大對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的拓展力度，愈發(fā)受到房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注。立足宏觀角度而言，國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品不僅是金融環(huán)境改善的關(guān)鍵影響因素，同時(shí)可為實(shí)體經(jīng)濟(jì)大力建設(shè)提供支持，在我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中“發(fā)光發(fā)熱”；立足微觀層面而言，房地產(chǎn)信托基金可成為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域資金模式完善、創(chuàng)新的重要支撐，能夠?qū)?guó)內(nèi)各類存量不動(dòng)產(chǎn)有效盤活，并為中小投資者投資新道路的開辟提供驅(qū)動(dòng)力。由此可知，我國(guó)持續(xù)加大對(duì)標(biāo)準(zhǔn)REITs發(fā)展的探究力度，且REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展、完善的態(tài)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）基本稅收理論

盡管現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)誕生多種類REITs產(chǎn)品，但相較于國(guó)外成熟REITs市場(chǎng)而言仍有待完善。通過對(duì)REITs相關(guān)稅收理論地研究與探討，能夠?yàn)槲覈?guó)REITs市場(chǎng)完善發(fā)展提供助力。縱觀當(dāng)前國(guó)際通行稅收理論，具體包括以下方面。

（一）稅收實(shí)體理論

該理論強(qiáng)調(diào)信托具備獨(dú)立法人資格，征稅期間需將信托作為主體對(duì)其形成的相關(guān)收益進(jìn)行稅款征收，而信托受托人需將日常管理作為主要工作與義務(wù)，且受托人在REITs市場(chǎng)中不具備納稅義務(wù)?？v觀稅收繳納工作的開展，受托人以納稅義務(wù)人的身份進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)的負(fù)責(zé)，可做到稅款高效、快捷征收?；趯?duì)稅收實(shí)體理論的滲透，強(qiáng)調(diào)納稅義務(wù)的承擔(dān)不受信托財(cái)產(chǎn)分配的影響，并在稅款繳納由受托人負(fù)責(zé)。此模式盡管可發(fā)揮稅源有效控制的作用，并為稅收征管工作的高質(zhì)量開展提供助力，但對(duì)于納稅義務(wù)的考慮不全面，若存在信托結(jié)構(gòu)復(fù)雜等情況，極易導(dǎo)致偷逃稅等現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）稅收導(dǎo)管理論

作為國(guó)際知名理論，稅收導(dǎo)管理論對(duì)利益關(guān)系的重要性加以強(qiáng)調(diào)，并對(duì)受益人、受托人等主體義務(wù)加以明確?；谛磐姓鞫惖膶?shí)施，將稅收導(dǎo)管理論融入稅收工作時(shí)，提出納稅義務(wù)應(yīng)由信托最終受益人承擔(dān)，可發(fā)現(xiàn)信托受益人會(huì)將受托人作為利益獲取導(dǎo)管，依據(jù)“誰受益誰納稅”的主導(dǎo)思想，納稅義務(wù)必須由信托受益人承擔(dān)。該理論一方面對(duì)信托利益歸屬進(jìn)行明確提及，另一方面則可有效規(guī)避因財(cái)產(chǎn)形式轉(zhuǎn)移形成的征稅重復(fù)現(xiàn)象。

四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉及的稅收的難點(diǎn)分析

房地產(chǎn)REITs能否順利推進(jìn)，受到稅收工作的直接影響，但縱觀當(dāng)前REITs稅收工作實(shí)施，仍存在以下難點(diǎn)。

（一）稅收政策不明確

REITs發(fā)展水平受到法律體系構(gòu)建的直接影響，通常情況下，以REITs專項(xiàng)立法尚未出臺(tái)為前提，可對(duì)《信托法》《證券投資基金法》等進(jìn)行適當(dāng)參照，或者是對(duì)證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合出臺(tái)的相關(guān)證券化法規(guī)加以參照。作為特殊投資工具，REITs稅收涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和稅種，具體包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和增值稅等。但在REITs市場(chǎng)推進(jìn)過程中，目前對(duì)于REITs稅收政策尚未明確規(guī)定，其納稅義務(wù)和稅收優(yōu)惠政策尚未明確界定，進(jìn)而對(duì)企業(yè)、投資者產(chǎn)生一定困擾。

（二）稅收計(jì)算復(fù)雜

基于REITs的持續(xù)推進(jìn)，可為資產(chǎn)盤活與財(cái)務(wù)報(bào)表的優(yōu)化提供助力。而縱觀項(xiàng)目的具體實(shí)施，如何有效控制稅費(fèi)成本成為發(fā)行人的主要衡量因素，其發(fā)展離不開稅收政策的支持。當(dāng)前，REITs發(fā)展基于受到以下稅收“絆腳石”的影響：一是委托財(cái)產(chǎn)在設(shè)立、終止階段可能存在征稅問題。二是存續(xù)階段可能存在對(duì)產(chǎn)品征稅重復(fù)性開展的情況。以設(shè)立期為基準(zhǔn)，受托人在委托人的操作下，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移并進(jìn)行印花稅、契稅的繳納。同時(shí)，還需結(jié)合市場(chǎng)情況的分析，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估進(jìn)行增值稅繳納。以存續(xù)期為基準(zhǔn)，對(duì)于委托財(cái)產(chǎn)所獲取的凈收益，委托人需按要求進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納，且獲取報(bào)酬則進(jìn)行增值稅的繳納。若管理期間存在房產(chǎn)交易情況，還需按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，在所得收益分配環(huán)節(jié)，受益人則需進(jìn)行所得稅繳納。以終止期為基準(zhǔn)，無論是委托財(cái)產(chǎn)接收還是財(cái)產(chǎn)收回，均涉及印花稅、增值稅、契稅等的繳納。通常情況下，REITs稅收計(jì)算涉及不同計(jì)算方法的應(yīng)用，如REITs收入計(jì)算的實(shí)施，其中涉及租金收入、資本利得和股息收入等方面，需通過各環(huán)節(jié)稅收計(jì)算來獲取對(duì)應(yīng)信息。同時(shí)，REITs還需有效開展資產(chǎn)評(píng)估、凈資產(chǎn)值計(jì)算等工作，致使稅收計(jì)算難度增大。

（三）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與稅收規(guī)定存在沖突

縱觀當(dāng)前REITs的試行，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以資產(chǎn)出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式為主，而現(xiàn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅征收規(guī)定對(duì)于REITs的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式尚未作出明確規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)際操作中存在不確定性。根據(jù)現(xiàn)行稅收規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般需要繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。但REITs資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式與傳統(tǒng)企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式存在差異。傳統(tǒng)企業(yè)習(xí)慣于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或直接出售資產(chǎn)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而REITs通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)打包形成投資組合，然后以股權(quán)形式向公眾募集資金，使得REITs的稅收征收存在較大困擾。

（四）整體稅負(fù)過高

縱觀當(dāng)前我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展，在現(xiàn)行稅收制度落實(shí)背景下，REITs市場(chǎng)存在稅收負(fù)擔(dān)較大、稅種繁多、處理復(fù)雜等現(xiàn)象。REITs產(chǎn)品的誕生受到稅收政策的影響，稅法體系構(gòu)建中投資者直接投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅負(fù)明顯低于投資REITs產(chǎn)品稅負(fù)。分析REITs稅負(fù)過高的影響因素，一方面，受到所得稅影響，因國(guó)內(nèi)尚未對(duì)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行完善制定，使得所得稅重復(fù)征收情況仍時(shí)有發(fā)生；另一方面，REITs設(shè)立涉及土地增值稅，若存在資產(chǎn)整合轉(zhuǎn)移情況，在REITs產(chǎn)品納稅時(shí)則需進(jìn)行土地增值稅的累進(jìn)，控制在30%～60%范圍內(nèi)，且由賣方承受，致使稅負(fù)壓力呈現(xiàn)居高不下的狀態(tài)。而美國(guó)、日本等國(guó)家，均不存在對(duì)土地增值稅或相似稅種的設(shè)立。因上述原因?qū)е翿EITs稅負(fù)明顯提高，使得REITs產(chǎn)品投資無法獲取理想回報(bào)率。

五、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉及稅收RKI1j60/s7NFauazwBpENJ9AcwF6aYbu1Md+vqlxbVw=難點(diǎn)的解決對(duì)策

（一）健全REITs法律體系和稅收政策

為推進(jìn)REITs市場(chǎng)持續(xù)落實(shí)，并提高REITs對(duì)投資者的吸引力，需重視對(duì)REITs法律體系的完善建構(gòu)，并制定契合我國(guó)國(guó)情的稅收政策。鑒于此，相關(guān)部門需以市場(chǎng)長(zhǎng)期投資為目標(biāo)，以鼓勵(lì)投資者參與為導(dǎo)向，對(duì)REITs市場(chǎng)進(jìn)行稅收法律體系的完善建構(gòu)。以多部門協(xié)同、配合為前提，對(duì)現(xiàn)有信托法、證券法等進(jìn)行綜合剖析，構(gòu)建契合行業(yè)實(shí)際需求的稅收法律體系。需注意，在構(gòu)建稅收法律體系時(shí)切不可操之過急，可在深度剖析國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合對(duì)REITs分配模式、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、投資范圍等因素地分析，逐步推進(jìn)其法律體系的完善。此外，政府可加強(qiáng)與房地產(chǎn)監(jiān)管部門的合作，協(xié)調(diào)REITs稅收政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的關(guān)系。REITs作為一種以房地產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資工具，其運(yùn)作和投資涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)管。政府相關(guān)部門可視情況與房地產(chǎn)監(jiān)管部門共同制定明確的政策規(guī)定，明確REITs在房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和運(yùn)作要求，避免重復(fù)征稅和沖突。強(qiáng)調(diào)與證券監(jiān)管部門、房地產(chǎn)監(jiān)管部門構(gòu)建溝通合作機(jī)制。建立定期溝通機(jī)制和信息共享平臺(tái)，及時(shí)了解REITs市場(chǎng)的發(fā)展情況和稅收難點(diǎn)，共同研究解決方案，提高REITs稅收政策的可行性。

（二）信托稅收法需要貫徹導(dǎo)管原則

為有效解決當(dāng)前我國(guó)REITs稅收難點(diǎn)，可秉持著導(dǎo)管原則對(duì)信托稅收法進(jìn)行優(yōu)化，即結(jié)合對(duì)市場(chǎng)需求、REITs稅收現(xiàn)狀的分析，出臺(tái)契合我國(guó)國(guó)情的REITs稅收規(guī)則。首先，需做到對(duì)REITs基金納稅主體和義務(wù)的明確?？紤]到REITs基金的特殊性，其稅收主體可能涉及基金管理公司、基金托管人和基金投資者等方面。鑒于此，稅收部門需重視對(duì)各方納稅義務(wù)的明確，通過對(duì)納稅規(guī)則的科學(xué)制定，為稅收公平、合理把控提供保障；其次，相關(guān)部門可基于對(duì)REITs基金特點(diǎn)的分析，制定符合實(shí)際需求的稅收優(yōu)惠政策。如考慮對(duì)REITs基金的租金收入免征企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，以鼓勵(lì)更多房地產(chǎn)企業(yè)將其資產(chǎn)打包成REITs基金。同時(shí)，可將REITs基金分紅收入實(shí)行較低的個(gè)人所得稅稅率考慮在內(nèi)，以吸引更多個(gè)人投資者參與REITs市場(chǎng)。為鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與REITs市場(chǎng)，政府還可視情況積極引入階段性稅收優(yōu)惠政策，如在REITs基金成立初期給予更多稅收優(yōu)惠，并且隨著時(shí)間推移，其優(yōu)惠力度呈持續(xù)降低的態(tài)勢(shì)，以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)盡早參與REITs市場(chǎng)并長(zhǎng)期持有；再次，促進(jìn)稅收優(yōu)惠政策與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合，視情況制定針對(duì)性稅收優(yōu)惠政策，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在REITs市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用。如可給予REITs基金投資特定領(lǐng)域、區(qū)域稅收優(yōu)惠，以推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；最后，稅收部門還需重視對(duì)REITs基金資產(chǎn)評(píng)估、凈資產(chǎn)值計(jì)算等稅收規(guī)則的制定。受到REITs基金資產(chǎn)規(guī)模較大、涉及多個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目等因素的影響，其資產(chǎn)評(píng)估、凈資產(chǎn)值計(jì)算的稅收處理需以科學(xué)且明確的規(guī)定為前提，以避免稅收計(jì)算存在不確定性，加強(qiáng)對(duì)稅收公平性和合理性的保障。

（三）明確REITs設(shè)立的稅收政策

完善且科學(xué)的稅收政策是提升REITs稅收工作質(zhì)量的關(guān)鍵所在，鑒于此，需結(jié)合我國(guó)REITs市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，對(duì)REITs稅收政策加以明晰。在實(shí)際稅收政策制定過程中，需注意：一是制定明確稅收政策，重視對(duì)REITs稅收優(yōu)惠政策和相關(guān)規(guī)定的科學(xué)制定。在實(shí)際稅收工作實(shí)施期間，政府應(yīng)明確規(guī)定REITs的稅收適用范圍、稅率及其稅收優(yōu)惠條件等，以確保REITs能夠順利運(yùn)作，并為投資者的充分吸引提供保障。二是引入差異化稅收政策。依據(jù)對(duì)REITs不同類型的分析，視情況引入差異化稅收政策。如對(duì)于住宅REITs可以采取不同的稅收政策，以促進(jìn)住房市場(chǎng)的發(fā)展和滿足人民居住需求；而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)REITs可以制定相應(yīng)的稅收政策，以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展。三是加強(qiáng)稅收信息透明度控制。首先，政府可要求房地產(chǎn)企業(yè)和REITs基金管理公司增加稅收信息的披露。強(qiáng)調(diào)在稅收期間對(duì)REITs基金稅收狀況、納稅義務(wù)和稅收支付情況等進(jìn)行公開披露。依托于透明披露稅收信息，以增加投資者對(duì)REITs基金的信任度，確保REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)透明、穩(wěn)定特點(diǎn)；其次，政府可加強(qiáng)對(duì)REITs稅收政策的宣傳與解釋。稅法法規(guī)的制定過程相對(duì)復(fù)雜，需考慮到各方的利益和權(quán)益。為提高稅收政策的透明度和可預(yù)測(cè)性，政府可以加大對(duì)REITs稅收政策的宣傳和解釋工作，向投資者和市場(chǎng)參與者提供準(zhǔn)確的稅收政策信息，幫助其深入理解和快速適應(yīng)稅收政策。

（四）強(qiáng)化稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管理

為避免REITs稅務(wù)難點(diǎn)影響到房地產(chǎn)企業(yè)效益創(chuàng)造，需在運(yùn)營(yíng)管理過程中強(qiáng)化稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管理開展。基于對(duì)REITs推進(jìn)情況的分析，積極落實(shí)以下措施：一是建立單獨(dú)稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，或者是依據(jù)自身?xiàng)l件聘請(qǐng)稅務(wù)專家來優(yōu)化稅收籌劃。基于對(duì)稅法規(guī)定的深度理解和解讀，為企業(yè)提供合法合規(guī)的稅務(wù)策略。同時(shí)，稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)需與企業(yè)其他部門保持密切合作狀態(tài)，做到對(duì)企業(yè)商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的全面掌握，為最優(yōu)稅務(wù)策略的制定提供助力。二是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施，并以稅收相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)為關(guān)注重點(diǎn)。在管理期間做到對(duì)稅收政策和法規(guī)的及時(shí)跟蹤，并重視對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和防范。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建契合REITs市場(chǎng)需求的內(nèi)部控制體系，確保稅務(wù)操作的合規(guī)開展，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。并在風(fēng)險(xiǎn)管理期間積極與專業(yè)稅務(wù)律師和會(huì)計(jì)師合作，定期進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)問題的及時(shí)解決。三是積極利用稅收優(yōu)惠政策，對(duì)稅務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化控制。結(jié)合對(duì)實(shí)際情況分析，借助合法合規(guī)手段，利用REITs稅收優(yōu)惠政策來降低稅負(fù)。如企業(yè)可合理安排資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和重組，以減少資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的負(fù)擔(dān)?；蛘呤且詢?yōu)化資本結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，對(duì)債務(wù)和股權(quán)比例進(jìn)行合理安排，以期將企業(yè)所得稅稅率控制在預(yù)期范圍內(nèi)。四是積極開展內(nèi)部培訓(xùn)教育，提高員工對(duì)稅收政策理解和認(rèn)知。在日常運(yùn)行期間，定期組織稅務(wù)培訓(xùn)課程或邀請(qǐng)稅務(wù)專家進(jìn)行內(nèi)部講座，以提高員工對(duì)稅務(wù)實(shí)務(wù)的理解。另外，需在稅收籌劃期間構(gòu)建完善的內(nèi)部溝通機(jī)制，且稅務(wù)部門與其他部門保持有效溝通、協(xié)作，以促進(jìn)稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)管理的高水平開展，為REITs市場(chǎng)的推進(jìn)提供助力。

（五）個(gè)人財(cái)務(wù)投資合理規(guī)劃

要借助REITs市場(chǎng)來加大投資回報(bào)，個(gè)人投資者需提高對(duì)財(cái)務(wù)投資合理規(guī)劃的重視度。鑒于此，需依據(jù)當(dāng)前REITs發(fā)展現(xiàn)狀的分析，結(jié)合以下幾點(diǎn)來提升個(gè)人投資規(guī)劃的有效性。首先，在投資前深入了解相關(guān)稅收政策和規(guī)定，對(duì)REITs稅收政策的具體細(xì)則和適用條件進(jìn)行明確掌握。同時(shí)，個(gè)人投資者需做到對(duì)相關(guān)法規(guī)和政策文件的細(xì)致研讀，以實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收優(yōu)惠政策具體規(guī)定地掌握，并向?qū)I(yè)稅務(wù)顧問咨詢，避免因自身理解錯(cuò)誤導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)增加；其次，重視對(duì)個(gè)人財(cái)務(wù)投資合理規(guī)劃。即以個(gè)人收入和支出的合理安排、個(gè)人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)合理管理作為切入點(diǎn)。依據(jù)市場(chǎng)情況科學(xué)制定個(gè)人預(yù)算，合理分配收入，確保有足夠的資金用于投資。并在投資期間明確自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資目標(biāo)，盡可能選擇適合的投資產(chǎn)品和策略；最后，重視多樣化投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人投資者可視情況對(duì)多個(gè)不同類型資產(chǎn)進(jìn)行綜合性投資，如股票、債券、房地產(chǎn)等，以期將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期范圍內(nèi)。若情況允許，個(gè)人投資者還可考慮投資REITs基金，以分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，通過風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來提高整體投資回報(bào)率。

六、結(jié)語

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域能否實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型發(fā)展，與REITs產(chǎn)品與市場(chǎng)的開發(fā)存在密切關(guān)聯(lián)。鑒于此，為避免稅收問題對(duì)REITs市場(chǎng)推進(jìn)產(chǎn)生影響，需在深度剖析我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)REITs涉及稅收難點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)分析，并借助科學(xué)策略來提升稅收管理水平，通過稅收政策與法規(guī)體系的完善構(gòu)建，為中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品的開發(fā)保駕護(hù)航。

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（作者單位：中垠地產(chǎn)有限公司）