房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理分析

摘"要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步擴(kuò)大，對(duì)應(yīng)的管理體系也在不斷被完善。面對(duì)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)在后續(xù)的發(fā)展中，除了加強(qiáng)技術(shù)的創(chuàng)新與改革外，還應(yīng)該做好精細(xì)化管理，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)科學(xué)、有效的管理，以此達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量的最終目的?；诖?，本文就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理展開(kāi)分析，并以廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目為例，提出相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理解決措施，以此使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到更加有效的成本控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；精細(xì)化管理；分析文章編號(hào)：2095-4085（2024）07-0124-03

0"引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，對(duì)于社會(huì)發(fā)展和人民生活水平的提升具有重要意義。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和客戶需求的多樣化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式已經(jīng)不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求。在這樣的背景下，精細(xì)化管理已成為提升房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和效益的關(guān)鍵課題之一。精細(xì)化管理通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)，提高項(xiàng)目的質(zhì)量和效率，并實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。本文基于廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目工程為例，對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的分析和實(shí)施進(jìn)行深入探討，以期為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要的參考借鑒。

1"工程概述

廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目為住宅小區(qū)建設(shè)工程，其中H2020P01地塊（廈門建發(fā)縵云）建筑面積14.8萬(wàn)m2，2層地下室，3棟超高層，總投資43億，其中建安費(fèi)用約10億。對(duì)于廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目而言，在施工過(guò)程中，需要將廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目管理規(guī)范逐漸向著精細(xì)化的方向轉(zhuǎn)移，才能使整個(gè)廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目工程實(shí)現(xiàn)順利施工，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目管理由規(guī)范化向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)移（如圖1）。

2"廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目管理中的粗放化管理

2.1"粗放管理現(xiàn)象嚴(yán)重

在廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目工程中，如果采用傳統(tǒng)的工程項(xiàng)目管理方法，必然會(huì)出現(xiàn)粗放的管理現(xiàn)象［1］。這種粗放的管理往往只有理論層面上的管理思路，而沒(méi)有將理論深入落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中，往往僅憑施工團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)或者管理權(quán)威進(jìn)行施工管理。對(duì)于項(xiàng)目工程而言，由于缺乏一套切實(shí)可行的管理方法和操作步驟，以至于管理比較松散，對(duì)應(yīng)的施工管理也僅局限于表面，使得整個(gè)項(xiàng)目工程在施工過(guò)程中的管理呈現(xiàn)出粗放性以及表面性，無(wú)法深入到每個(gè)細(xì)節(jié)的管控當(dāng)中，從而在每一個(gè)偶然發(fā)生的細(xì)微粗放管理失誤后，必然出現(xiàn)嚴(yán)重的管理漏洞。

2.2"粗放管理的弊端

對(duì)于現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，最終呈現(xiàn)的交付狀態(tài)應(yīng)該是以一個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品狀態(tài)誕生于社會(huì)，交付給業(yè)主。但是粗放式的管理，往往因?yàn)闆](méi)有建立完善的管理制度作為保障，施工單位在項(xiàng)目工程建設(shè)施工中，為了加快施工進(jìn)度而忽視了制度具體的落實(shí)與控制，以至于項(xiàng)目工程建設(shè)中存在各種各樣的問(wèn)題。以建發(fā)海滄片區(qū)為例，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的同時(shí)，帶來(lái)了整體管理協(xié)調(diào)能力的提升，但同時(shí)多項(xiàng)目交付后所帶來(lái)的每一個(gè)業(yè)主客訴的問(wèn)題，往往就是暴露了在整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一個(gè)微小的粗放管理事件造成的必然發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題。因此，在每一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，必須要做好“前車之鑒”的復(fù)盤、“前段預(yù)判”的管控以及“前情提要”的總結(jié)的整體精細(xì)化管理。做到每一個(gè)精細(xì)化的管理動(dòng)作和管理細(xì)節(jié)，最終帶來(lái)的是一個(gè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“產(chǎn)品”的輸出。

3"針對(duì)廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目精細(xì)化管理設(shè)計(jì)

3.1"開(kāi)展專業(yè)化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)

在對(duì)廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目開(kāi)展精細(xì)化管理時(shí)，應(yīng)該為其建造一支專業(yè)化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)引進(jìn)了具備相關(guān)專業(yè)背景和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)--廈門市泛華建筑設(shè)計(jì)有限公司，并提供了必要的培訓(xùn)和企業(yè)要求宣貫，以提高設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)素養(yǎng)和技術(shù)能力［2］。根據(jù)廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目需要，確定設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中各個(gè)成員的職責(zé)和分工，例如建筑設(shè)計(jì)師、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師、專業(yè)機(jī)電設(shè)計(jì)師、室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)師、園林景觀設(shè)計(jì)師等。以建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)方案為導(dǎo)向，以結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和機(jī)電設(shè)計(jì)的規(guī)范為基礎(chǔ)，再加以園林景觀設(shè)計(jì)的美感為輔助，組建形成一個(gè)協(xié)同合作的團(tuán)隊(duì)架構(gòu)。并制定了明確的設(shè)計(jì)流程和標(biāo)準(zhǔn)，包括項(xiàng)目啟動(dòng)、設(shè)計(jì)方案階段、施工圖設(shè)計(jì)、施工過(guò)程設(shè)計(jì)交底及設(shè)計(jì)糾偏等，以確保每個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都能按照規(guī)范進(jìn)行，進(jìn)而提高設(shè)計(jì)效率和質(zhì)量。

3.2"基于系統(tǒng)化組織架構(gòu)

廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過(guò)建立權(quán)責(zé)分明的設(shè)計(jì)管理組織架構(gòu)，能夠更好地確保項(xiàng)目工程實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理（如圖2）［3］。在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理中，對(duì)應(yīng)的管理部成員職責(zé)包括以下幾個(gè)方面。首先，設(shè)計(jì)管理部成員應(yīng)該參與到項(xiàng)目的前期規(guī)劃中，在評(píng)審確認(rèn)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案后，組織本部門人員對(duì)其進(jìn)行二次復(fù)審，隨后安排各部門對(duì)方案進(jìn)行討論、認(rèn)證以及監(jiān)控核對(duì)。其次，相關(guān)部門從方案規(guī)劃到施工圖的概預(yù)算等全過(guò)程進(jìn)行成本控制計(jì)算，并把控好各個(gè)樓棟主要建筑材料的規(guī)格和品牌。參與建設(shè)的施工單位在開(kāi)工前，應(yīng)該組織進(jìn)行施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作。最后，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面服務(wù)和嚴(yán)格的跟蹤，并做好與設(shè)計(jì)單位的交流與配合工作，并將整個(gè)項(xiàng)目工程中所涉及到的資料進(jìn)行統(tǒng)一的歸檔和管理。

3.3"精細(xì)化規(guī)劃設(shè)計(jì)

在廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)盡可能擴(kuò)大住宅部分的用地面積，以此保證居住的舒適度。為此，商業(yè)部分應(yīng)布局于項(xiàng)目的不同側(cè)面，確保與住宅區(qū)域保持獨(dú)立，嚴(yán)格劃界，形成有效的人流隔離屏障，以保障各自功能的獨(dú)立性與舒適性。而為了確保人們居住舒適性的要求，廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目可以采取地上和地下雙層車道系統(tǒng)，住戶可通過(guò)小區(qū)入口旁直接進(jìn)入到地下車庫(kù)，隨后再經(jīng)過(guò)電梯直接入戶［4］。同時(shí)，實(shí)行嚴(yán)格的人車分流體系，確保行人安全無(wú)憂，小區(qū)使用倍感舒適。對(duì)于住宅部分的布局，在形成不同院落式的住宅中，根據(jù)廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)計(jì)房屋的居住面積，而對(duì)應(yīng)的廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目總體布局（見(jiàn)表1）。

4"廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目精細(xì)化施工管理措施

4.1"施工組織精細(xì)化

在廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目的精細(xì)化施工管理中，成立專門的施工組織精細(xì)化管理團(tuán)隊(duì)，由經(jīng)驗(yàn)豐富的工程師和管理人員組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)施工各個(gè)環(huán)節(jié)，以保證施工質(zhì)量和進(jìn)度。

（1）在優(yōu)化項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理規(guī)劃項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，確定各個(gè)部門的職責(zé)與任務(wù)，明確人員配備和協(xié)作關(guān)系。在建發(fā)縵云項(xiàng)目日常的管控中，要組建能夠做到責(zé)任到人、落實(shí)到事的科學(xué)化組織結(jié)構(gòu)，做到“事事有落實(shí)，落實(shí)有跟蹤，跟蹤有反饋”。同時(shí)還需利用好有效的通訊軟件。

（2）在建立科學(xué)的施工標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況參照國(guó)家、地方及公司的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范制定與項(xiàng)目相符合的施工管控措施，并明確施工產(chǎn)品質(zhì)量和安全文明要求，以確保施工過(guò)程依法合規(guī)、安全可靠［5］。通過(guò)制作相關(guān)可視化管理表格結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)巡查、監(jiān)控設(shè)備等手段，對(duì)施工人員的作業(yè)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，從而確保項(xiàng)目施工過(guò)程的有效控制和管理。

（3）在優(yōu)化供應(yīng)鏈管理時(shí)，與供應(yīng)商建立穩(wěn)定的合作關(guān)系，提前預(yù)定施工所需材料和設(shè)備，同時(shí)制定相關(guān)的年、月、周的材料計(jì)劃。需做到提前預(yù)警管控，要避免因材料短缺造成不必要的延期施工情況發(fā)生，以確保施工進(jìn)度和質(zhì)量。

4.2"現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工精細(xì)化

在廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)安全文明精細(xì)化施工管理中，為了確保精細(xì)化安全文明管理工作的有序進(jìn)行，可從以下幾個(gè)方面入手。

（1）安文管理交底培訓(xùn)。對(duì)施工人員進(jìn)行安全操作培訓(xùn)，包括使用安全工具、施工風(fēng)險(xiǎn)、安全措施、安全規(guī)章等。要提高施工人員的安全意識(shí)和技能，確保施工人員能夠正視風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能夠做到正確處理緊急情況和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。

（2）成立安全檢查小組。定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查和巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，并記錄安全隱患、事故情況等，以便進(jìn)行事后分析發(fā)生原因，從而在根本上進(jìn)行消除隱患。還應(yīng)建立健全的應(yīng)急救援機(jī)制，包括事故報(bào)告流程、應(yīng)急預(yù)案、緊急聯(lián)系方式等。需培訓(xùn)施工人員正確應(yīng)對(duì)緊急情況，要確保在發(fā)生事故時(shí)能夠及時(shí)采取相應(yīng)的救援措施。

（3）定期召開(kāi)安全文明專項(xiàng)會(huì)。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)各參建單位安全管控人員的日常巡查，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行拍照存檔并細(xì)致分類。隨后，組織所有參建方管理人員及施工班組全員參與，以圖文并茂的方式開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和交底工作。要確保每位成員都能深刻理解安全風(fēng)險(xiǎn)，形成“人人懂安全、人人管安全”的良好氛圍。

4.3"成本管理精細(xì)化

在廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目中開(kāi)展成本精細(xì)化管理時(shí)，需在項(xiàng)目啟動(dòng)階段制定詳細(xì)的預(yù)算計(jì)劃，包括各單位材料、人員、設(shè)備等各項(xiàng)成本，并制定成本控制方案，明確成本目標(biāo)和控制策略。

（1）使用先進(jìn)的成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)時(shí)跟蹤和分析項(xiàng)目成本情況，對(duì)各項(xiàng)支出進(jìn)行記錄和管理，每月生成動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理超支或浪費(fèi)情況［6］。

（2）優(yōu)化采購(gòu)體系。與供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，優(yōu)化采購(gòu)流程，選擇性價(jià)比較高的材料和設(shè)備，并保證按照合同約定的價(jià)格供貨，以確保成本的合理控制。

（3）建立成本臺(tái)賬。記錄和匯總所有的成本支出，包括直接成本和間接成本，并建立相應(yīng)的核算模型，將成本費(fèi)用進(jìn)行分類、核算和分析，幫助項(xiàng)目組了解成本構(gòu)成和變動(dòng)情況。

（4）定期復(fù)盤與分析。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，定期進(jìn)行成本評(píng)估和分析，與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整和控制。

4.4"質(zhì)量管理精細(xì)化

在廈門建發(fā)縵云項(xiàng)目質(zhì)量精細(xì)化管理時(shí)，需提前分析項(xiàng)目的情況，盤點(diǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，制定有針對(duì)性的質(zhì)量管控措施，以避免產(chǎn)生“人多搶工”、“敷衍了事”的質(zhì)管“毒瘤”。通過(guò)建立以下質(zhì)量管控體系，可確保施工過(guò)程中的所有工作都按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行。

（1）強(qiáng)化技術(shù)交底與培訓(xùn)。首先，必須確保交底人員全覆蓋、多頻次地參與交底與培訓(xùn)，避免“交底的人不干活、干活的人不培訓(xùn)”的誤區(qū)。針對(duì)各工序施工人員，需經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)并合格后方可固定化“持證上崗”，以實(shí)現(xiàn)機(jī)械化的管理模式，確保施工質(zhì)量和效率。其次，通過(guò)技術(shù)交底和培訓(xùn)，確保施工人員具備相應(yīng)的技能和知識(shí)，能夠理解和執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和責(zé)任意識(shí)。

（2）建立質(zhì)量管控責(zé)任崗。分區(qū)塊設(shè)立專門的質(zhì)量控制崗位，負(fù)責(zé)對(duì)施工過(guò)程中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，檢查過(guò)程需做到“實(shí)名認(rèn)證”，圖像留底。對(duì)不合格工程要及時(shí)叫停，從而最大化減少不合格產(chǎn)品及返工情況發(fā)生。

5"結(jié)語(yǔ)

精細(xì)化管理不僅是一種企業(yè)管理理念，同時(shí)也是一種管理技術(shù)。良好的精細(xì)化管理可以使房建工程項(xiàng)目的每個(gè)崗位都有明確的職責(zé)和工作內(nèi)容，以此確保項(xiàng)目工程的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，最終實(shí)現(xiàn)增強(qiáng)施工單位整體執(zhí)行力的目的。

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