房地產國企投資項目的內部控制及其管理策略

摘 要：論文旨在探討優(yōu)化房地產國企投資項目的內部控制及其管理策略，主要圍繞項目職責劃分、進度控制、投資決策、內部審計和投融資渠道等方面展開。研究結果顯示，通過明確職責、強化監(jiān)控、提升決策科學性和多元化投融資渠道，能顯著提高項目管理效率和降低風險?；诖?，研究認為，優(yōu)化房地產國企投資項目的內部控制與管理策略，對于提升可持續(xù)發(fā)展能力和市場競爭力至關重要，有助于推動行業(yè)向更加規(guī)范、高效的方向發(fā)展。

關鍵詞：房地產；國企投資項目；內部控制；管理策略

前言

在房地產國企投資項目中，通過制定和執(zhí)行嚴格的內部控制措施，能夠明確項目各個環(huán)節(jié)的職責劃分，加強項目進度和質量的監(jiān)控，確保投資決策的科學性和合理性。同時，內部控制還能有效防范項目風險，提高資金使用效率，保障企業(yè)資產安全。因此，建立健全的內部控制體系對于房地產國企投資項目的成功實施具有重要意義，是保障企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的基石。

一、房地產國企投資項目的主要原則

遵循城市規(guī)劃與政府政策是房地產國企投資項目的基石。任何房地產項目都需與城市整體發(fā)展規(guī)劃相契合，順應政府政策導向，確保項目在法律和政策框架內的合規(guī)性，最大化地利用政策紅利降低投資風險。國企在投資決策時須全面考慮項目的經(jīng)濟效益，確保投資回報率達到預期水平。嚴格控制項目成本，優(yōu)化資源配置，提高項目的盈利能力。房地產國企應注重投資結構的優(yōu)化，通過合理配置不同類型的房地產投資項目，如住宅、商業(yè)、工業(yè)等，實現(xiàn)投資組合的多元化和平衡，有助于降低單一項目的風險，提高整體投資組合的穩(wěn)健性和回報率。國企在追求經(jīng)濟效益的同時也要積極承擔社會責任，關注環(huán)境保護、社會和諧等方面的影響。通過采用環(huán)保材料、節(jié)能技術等措施，降低項目對環(huán)境的影響，推動產業(yè)模式高質量發(fā)展。

二、房地產國企投資項目的內部控制及其管理

方式常見問題

（一）項目職責劃分不明確

項目團隊內部成員對各自職責范圍模糊不清，常常出現(xiàn)職責重疊或遺漏的情況。由于職責不明確，團隊成員在項目實施過程中可能會相互推諉責任導致工作效率低下，延誤項目進度。缺乏明確的職責劃分還會造成資源分配不合理，影響項目的整體效益。究其原因，首先，在項目初期，企業(yè)的項目管理經(jīng)驗不足或對項目復雜性認識不足，未能制定詳細的項目管理計劃，對團隊成員的職責沒有明確劃分和界定。其次，在項目執(zhí)行過程中由于溝通不暢或團隊協(xié)作不力，使項目職責的變動和調整未及時同步到所有團隊成員，造成職責不明確的現(xiàn)象[1]。

（二）項目進度控制及監(jiān)督不到位

一些項目進度往往滯后于計劃，導致項目成本增加、資源利用效率低下。由于監(jiān)督不足，項目執(zhí)行過程中的問題難以被及時發(fā)現(xiàn)和糾正，可能引發(fā)連鎖反應，影響項目進度。項目進度的不透明和不可預測性增加了項目管理的風險，使得項目團隊難以制定有效的應對策略。究其原因，一是缺乏明確的項目進度計劃和監(jiān)控機制，導致項目進度無法得到有效控制；二是各部門之間信息不共享、工作不協(xié)同，使項目進度難以得到全面掌控；三是項目執(zhí)行過程中可能遇到各種風險和挑戰(zhàn)，如政策變化、市場波動等對項目進度產生不利影響。

（三）投資決策過程缺乏科學性與系統(tǒng)性

決策過程往往基于經(jīng)驗判斷而非客觀數(shù)據(jù)分析，缺乏對市場趨勢、項目可行性等方面的深入研究和評估，導致投資決策存在盲目性和風險性。決策流程缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性，缺乏明確的決策標準和程序，使決策過程容易受人為因素的干擾，不利于決策結果的客觀性和準確性。出現(xiàn)該問題的原因主要有以下幾條：一是缺乏科學的決策支持工具和方法，無法對投資決策進行有效的量化和分析，使決策過程過于主觀和片面；二是企業(yè)內部治理機制不完善，缺乏獨立的決策機構和專業(yè)的決策團隊，導致決策過程受到內部利益的影響；三是市場環(huán)境復雜多變，信息獲取和分析難度大，使企業(yè)難以做出及時、準確的投資決策。

（四）內部審計與監(jiān)督職能發(fā)揮不到位

在部分國企中內部審計與監(jiān)督的重要性并未得到應有的重視，直接影響了內部審計部門的業(yè)務能力與工作效率。在機構設置上，內部審計部門可能受到其他部門的制約，導致其在組織結構中處于較弱的地位。在人員配備上由于缺乏足夠的資源投入，內部審計部門面臨人員不足、專業(yè)素質參差不齊的問題。在職權賦予上內部審計部門的獨立性和權威性也受到挑戰(zhàn)，使其難以有效地執(zhí)行各項監(jiān)督任務。此外，內部審計與監(jiān)督的制度和流程也存在不完善之處。缺乏明確的標準和監(jiān)督程序，使審計與監(jiān)督工作缺乏統(tǒng)一的指導原則和操作規(guī)范，難以確保審計結果的客觀性和公正性。部分審計人員素質不高，缺乏專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，也限制了內部審計與監(jiān)督職能的發(fā)揮[2]。

（五）監(jiān)理與施工單位暗合，人為設置管理盲區(qū)

在房地產國企投資項目的實施過程中，內部控制及其管理方式的有效性直接關系到項目的成功與否。但是，一個常見且棘手的問題是監(jiān)理與施工單位之間可能存在的“暗合”現(xiàn)象，即雙方出于某種利益考慮，形成部門默契，人為設置管理盲區(qū)，導致項目管理中的監(jiān)督和控制機制失效。監(jiān)理作為獨立的第三方，本應負責對施工單位的工程質量、進度和安全進行全面監(jiān)督，但在與施工單位關系過于緊密的情況下，會放松監(jiān)管力度，甚至對違規(guī)行為視而不見。不僅增加了項目風險，還會損害國企的利益和聲譽。因此，加強房地產國企投資項目的內部控制和管理方式至關重要。必須確保監(jiān)理與施工單位之間保持獨立性和公正性，防止任何形式的利益輸送和暗箱操作。

（六）投融資渠道過度依賴某一途徑

過度依賴某一投融資渠道會增加項目的財務風險。一旦該渠道出現(xiàn)波動或受限，企業(yè)的資金流將受到嚴重影響，會導致項目資金短缺、進度延誤甚至項目失敗。過度依賴還可能使企業(yè)錯失其他更優(yōu)質、更經(jīng)濟的融資渠道，從而增加項目的融資成本。究其原因，首先，部分房地產國企在投融資策略上缺乏前瞻性和創(chuàng)新性，未能及時關注市場動態(tài)和新興融資渠道，導致投融資渠道單一。其次，企業(yè)可能受到政策、市場或自身條件的限制，無法有效拓展多元化投融資渠道。此外，部分企業(yè)在投融資過程中存在盲目跟風或依賴經(jīng)驗的現(xiàn)象，缺乏對項目的深入分析和風險評估，也容易導致過度依賴某一渠道[3]。

三、優(yōu)化房地產國企投資項目內部控制及其管理的策略

（一）明確項目職責劃分，構建清晰的職責體系

房地產國企要對整個投資項目進行全面的分析和評估，明確項目目標、范圍以及關鍵節(jié)點。基于此，構建完善的職責體系，詳細列出每個崗位、每個部門在項目中的具體職責和權限，確保每個成員清楚自己的工作內容和邊界。注重職責的層次性和協(xié)調性，高級管理層應該承擔宏觀決策和戰(zhàn)略指導的職責，而中層和基層員工則負責具體的執(zhí)行和操作。同時，各部門之間需要保持緊密的溝通和協(xié)作，確保項目能夠順利推進。為了確保房地產國企投資項目職責體系的有效執(zhí)行，建立健全責任追究機制顯得尤為重要。企業(yè)應當明確每個崗位和部門的責任歸屬，形成清晰的責任鏈條，確保每位成員的工作都有章可循、有據(jù)可查。在此基礎上，制定詳細的責任追究程序，一旦項目中出現(xiàn)任何問題或偏差，都能迅速找到責任人，并依據(jù)程序進行公正、客觀的責任認定。同時，設立獎懲制度，對履職不力、造成損失的員工進行嚴肅處理，以此警示全體員工；而對那些工作表現(xiàn)優(yōu)秀、為項目做出突出貢獻的員工，則給予相應的獎勵，以資鼓勵。這種責任追究與獎懲相結合的管理方式，不僅能有效激發(fā)員工的責任感和使命感，還能確保項目順利進行，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定堅實基礎。

（二）強化項目進度控制，建立動態(tài)監(jiān)控機制

項目團隊在項目啟動之初就制定詳細且合理的進度計劃，并明確各項任務的時間節(jié)點、責任人以及所需的資源。建立動態(tài)監(jiān)控機制，利用先進的項目管理軟件和信息技術手段，實時跟蹤項目進度。在監(jiān)控過程中，項目團隊需要實施定期進度評估，將實際進度與計劃進度進行對比分析，識別leQCK6rSvvPONIxs6nxM7PoNMAcGo5ul7/JFL9OifwA=偏差并找出原因。評估結果可以作為項目決策的重要依據(jù)，幫助項目團隊及時調整進度計劃，確保項目能夠按照預定目標順利進行。此外，為了確保項目順利進行，項目團隊在面對挑戰(zhàn)時，需采取具體方法進行動態(tài)調整。首先，定期召開項目進展會議，及時收集和分析項目中的問題和障礙。其次，根據(jù)問題原因，應迅速制定調整方案，如增加人力、物力或財務支持。根據(jù)項目進度和實際情況，靈活調整時間節(jié)點，確保項目關鍵節(jié)點不受影響。此外，優(yōu)化工作流程，去除不必要的環(huán)節(jié)，提高項目執(zhí)行效率[4]。

（三）提升投資決策的科學性與系統(tǒng)性

首先，應建立完善的決策信息雙向管理制度，確保政府層面的政策動態(tài)能夠迅速傳達至企業(yè)，同時企業(yè)也能及時反饋經(jīng)營問題，實現(xiàn)政策與市場的有效互動。房地產開發(fā)企業(yè)應聚焦于信息化技術的全面應用，精選適配的ERP或CRM系統(tǒng)，確保系統(tǒng)與企業(yè)運營需求緊密契合。構建智能化的經(jīng)營管理平臺，整合企業(yè)內外部數(shù)據(jù)，實現(xiàn)信息的無縫流通和共享，確保各部門協(xié)同高效。通過系統(tǒng)升級推動財務管理從手工操作向線上自動化轉變，減少人為錯誤，提高數(shù)據(jù)處理速度，不僅有助于提高管理效率，還能為投資決策提供更為精準的數(shù)據(jù)支持，使決策更具科學性。在投資決策過程中，企業(yè)應注重風險管理和控制。通過建立健全的風險評估機制，對潛在的市場風險、經(jīng)營風險等進行全面評估，并制定相應的風險應對措施，確保投資決策的穩(wěn)健性。其次，企業(yè)還應加強人才培養(yǎng)和團隊建設，提高員工的專業(yè)素養(yǎng)和決策能力。通過定期的培訓和學習，使員工掌握最新的市場動態(tài)和行業(yè)知識，為制定科學的投資決策提供有力的人才保障。

（四）加強內部審計，提升審計部門獨立性與權威性

首先，確立審計部門的獨立性，使其在組織結構上與其他部門保持相對獨立，避免潛在的利益沖突，以確保審計結果的客觀性和公正性。其次，明確審計部門的職責，如獨立審計、監(jiān)督、評價和建議的權力，使其能夠不受干擾地對投資項目進行全過程、全方位的審計監(jiān)督。同時，企業(yè)應制定詳細的審計流程和制度，明確審計的目標、范圍、方法和標準，為審計部門提供明確的操作指南，確保審計工作的規(guī)范性和有效性。建立定期審計和專項審計相結合的制度，對投資項目進行持續(xù)、全面的審計監(jiān)督。審計部門應對審計結果進行認真分析和總結，及時向上級領導層反饋審計發(fā)現(xiàn)的問題和建議。最重要的是，要建立整改跟蹤機制，對審計發(fā)現(xiàn)的問題進行持續(xù)跟蹤和督促整改，確保問題得到及時有效解決。具體來講，設立專門的整改監(jiān)督小組，負責跟蹤審計發(fā)現(xiàn)的問題整改進度，并制定詳細的整改計劃和時間表，明確整改責任人和完成期限。建立問題臺賬，記錄問題詳情、整改進度和結果，便于查詢和審計追蹤。最后，定期召開整改進展匯報會議，反饋整改情況，督促相關責任人科學、精準、高效地解決問題。

（五）構建多元化投融資渠道體系

房地產國企應積極拓展社會融資渠道。通過發(fā)行企業(yè)債券、股權融資、引入戰(zhàn)略投資者等方式，吸引社會資本的參與，不僅可以增加資金來源，還能通過資本合作實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補。地方政府專項債是國家為了支持地方基礎設施建設而發(fā)行的一種特殊債券，具有低利率、長期限等優(yōu)勢。房地產國企可以結合自身項目特點，與地方政府共同謀劃，爭取專項債資金的支持，降低融資成本。并且，加強與銀行的合作關系，建立良好的信用記錄，爭取更優(yōu)惠的貸款條件。還可以探索通過供應鏈金融、應收賬款融資等新型銀行融資方式，進一步提高融資效率。此外，建立城市房地產融資協(xié)調機制，通過按小區(qū)納入白名單，提升國企的融資信譽，進而降低融資成本。優(yōu)化融資結構，如增加長期、低成本的融資方式，減少短期、高成本的資金依賴，也有助于企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。同時，通過談判降低貸款利率，能進一步減輕企業(yè)的財務壓力，提升項目的整體盈利能力。除了上述渠道外，房地產國企還應積極探索其他創(chuàng)新型的融資方式。例如，可以利用資產證券化、房地產投資信托基金（REITs）等工具，將項目資產轉化為可流通的金融產品，拓寬融資渠道。

結語

綜上所述，優(yōu)化房地產國企投資項目的內部控制與管理策略是確保項目成功與企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關鍵。通過明確職責劃分、強化進度控制、提升投資決策的科學性與系統(tǒng)性、加強內部審計的獨立性與權威性，以及構建多元化投融資渠道體系，可以有效降低風險、提升效率，并促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這些策略不僅有助于房地產國企在當前復雜多變的市場環(huán)境中保持競爭力，也為整個行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供了有力支撐。

參考文獻：

[1]范旭.房地產企業(yè)投資管理及風險控制的策略探討[J].商業(yè)觀察，2022（01）：67-69.

[2]鞠詠秋.房地產企業(yè)做好投資和融資管理的措施研究[J].現(xiàn)代營銷（上旬刊），2022（05）：13-15.

[3]王雅光.業(yè)財融合在房地產企業(yè)財務管理中的應用研究[J].中國管理信息化，2023（17）：82-85.

[4]謝鳳英.新形勢下房地產企業(yè)投資閉環(huán)管理探討[J].中國市場，2024 （05）：112-115.