房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露問題研究

摘 要：文章對(duì)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)信息公開問題進(jìn)行了深入探討。經(jīng)過對(duì)當(dāng)前狀況的深入分析，如信息的完整性、公開的方式和頻次，以及質(zhì)量的評(píng)價(jià)等方面，我們發(fā)現(xiàn)了信息的不透明性、質(zhì)量問題以及在法律執(zhí)行和監(jiān)督方面存在的挑戰(zhàn)。然后提出了提高質(zhì)量的建議，涉及健全法律法規(guī)和監(jiān)管體系，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理和機(jī)制建設(shè)以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量和專業(yè)能力。其目的是促使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露規(guī)范化和透明化，維護(hù)各方的利益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息披露；披露問題；對(duì)策建議

引言

作為現(xiàn)代社會(huì)不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)在過去的幾十年中，不斷推動(dòng)著城市的繁榮發(fā)展。近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)面臨持續(xù)的下行壓力及房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露面臨著很多的挑戰(zhàn)。信息披露不足與不準(zhǔn)會(huì)誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人及其他相關(guān)利益主體，從而影響市場(chǎng)公平，不僅事關(guān)企業(yè)本身的良性發(fā)展，而且還關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的安定和繁榮。只有充分了解當(dāng)前形勢(shì)，清楚存在的問題，并且提出可行的解決措施，才能夠促進(jìn)會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量的提高，保護(hù)信息使用者的合法利益及其他公共利益，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的現(xiàn)狀分析

（一）披露內(nèi)容的完整性分析

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容完整性表現(xiàn)得比較復(fù)雜。就資產(chǎn)而言，對(duì)土地使用權(quán)和在建工程這類關(guān)鍵資產(chǎn)披露時(shí)有不詳細(xì)之處，一些細(xì)節(jié)沒有完全呈現(xiàn)。對(duì)各類長(zhǎng)短期債務(wù)具體組成及風(fēng)險(xiǎn)情況，一些公司在披露時(shí)可能會(huì)有歧義，使投資者很難對(duì)公司債務(wù)壓力做出準(zhǔn)確評(píng)價(jià)。就收入確認(rèn)而言，有些復(fù)雜業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的方式及金額披露不清晰，易造成誤解[1]。另外，在關(guān)聯(lián)方交易中，對(duì)或有事項(xiàng)這類信息，還存在著披露不夠完整的問題，使得利益相關(guān)方不能充分把握企業(yè)可能會(huì)受到的潛在沖擊。這一披露內(nèi)容的不完全性在某種程度上影響著市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)做出準(zhǔn)確的判斷與決策。

（二）披露形式與頻率的現(xiàn)狀

從披9120592cdfb5226a356a93ac2f2bbc6c666daab91ba8f17738c0ec3d38fd4663露形式上看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)具有某種多樣性。有些企業(yè)使用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)告形式來比較規(guī)范地展現(xiàn)會(huì)計(jì)信息，但是在表達(dá)方面可能會(huì)比較專業(yè)且繁雜，給非專業(yè)人士的了解帶來了一定的難度。并且部分公司通過官網(wǎng)和媒體補(bǔ)充披露，但是該方法可能會(huì)出現(xiàn)信息零散和不夠系統(tǒng)。從披露頻率來看，盡管按照規(guī)定定期上報(bào)，但是對(duì)某些重要事項(xiàng)即時(shí)披露時(shí)有滯后。比如，當(dāng)工程取得重大進(jìn)展時(shí)，政策變化給企業(yè)帶來沖擊時(shí)，就無法實(shí)現(xiàn)將信息在第一時(shí)間傳遞給市場(chǎng)。

（三）披露質(zhì)量的評(píng)估

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量良莠不齊。一些企業(yè)能嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及法規(guī)的要求進(jìn)行準(zhǔn)確而明確的信息披露，他們的財(cái)務(wù)報(bào)告可信度高，參考價(jià)值大。但有些企業(yè)卻出現(xiàn)了信息不實(shí)、夸大或者隱瞞等問題。例如，項(xiàng)目成本核算中可能會(huì)出現(xiàn)不準(zhǔn)等問題，項(xiàng)目收入的結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)把控等問題，使利潤(rùn)數(shù)據(jù)真實(shí)性遭到懷疑。從風(fēng)險(xiǎn)管理信息披露的角度來看，風(fēng)險(xiǎn)披露也是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的關(guān)鍵問題之一。房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大影響，也對(duì)投資者的決策產(chǎn)生重要影響。然而，在過去的一些房地產(chǎn)企業(yè)的年度報(bào)告中，存在風(fēng)險(xiǎn)未進(jìn)行全面披露、語言晦澀等問題。這不僅使得投資者無法充分了解企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也增加了市場(chǎng)的不確定性，給投資者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)帶來了困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露存在的問題

（一）信息披露不透明問題

房地產(chǎn)企業(yè)信息披露不透明問題比較突出。有些企業(yè)對(duì)重大工程進(jìn)度，通常只簡(jiǎn)單地提一下，缺乏詳細(xì)資料，比如具體工程進(jìn)度、資金投向和用途，這樣就使投資者很難準(zhǔn)確地掌握該項(xiàng)目的實(shí)際情況以及潛在風(fēng)險(xiǎn)。就土地儲(chǔ)備而言，對(duì)儲(chǔ)備地的區(qū)位、面積和獲取成本等重要信息可能揭示不足，外部也不能準(zhǔn)確地了解企業(yè)土地資源優(yōu)勢(shì)或者存在的潛在問題。關(guān)聯(lián)交易信息往往還會(huì)出現(xiàn)不透明現(xiàn)象，公司與其關(guān)聯(lián)方在業(yè)務(wù)往來和資金流向上的細(xì)節(jié)都會(huì)受到模糊認(rèn)識(shí)，從而使利益相關(guān)方對(duì)其潛在利益輸送或者潛在風(fēng)險(xiǎn)不能清楚地認(rèn)識(shí)[2]。

（二）信息披露質(zhì)量問題

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，會(huì)有數(shù)據(jù)不準(zhǔn)或者前后不一致等問題，如不同報(bào)告期對(duì)相同項(xiàng)目成本核算產(chǎn)生差異，造成利潤(rùn)數(shù)據(jù)可信度下降。對(duì)某些非財(cái)務(wù)信息披露也出現(xiàn)了過于簡(jiǎn)略的情況，使投資者不能從中得到有意義的東西。有的公司為美化業(yè)績(jī)或者避免負(fù)面影響，就有可能有選擇地進(jìn)行信息披露，僅突出有利因素，掩蓋或者淡化不利條件，嚴(yán)重影響其真實(shí)性、客觀性。與此同時(shí)，信息披露往往缺乏完整性，有些重大事項(xiàng)會(huì)疏漏或者一筆勾銷，不能滿足利益相關(guān)方對(duì)企業(yè)整體認(rèn)識(shí)的需要。

（三）法規(guī)執(zhí)行與監(jiān)管問題

盡管有相關(guān)法規(guī)要求企業(yè)進(jìn)行規(guī)范的會(huì)計(jì)信息披露，但部分企業(yè)并未嚴(yán)格遵守，存在打擦邊球甚至違規(guī)披露的行為。監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)公開的信息進(jìn)行審查與監(jiān)管時(shí)有不足，致使某些不規(guī)范的公開信息沒有被及時(shí)發(fā)現(xiàn)并整改。執(zhí)法時(shí)，對(duì)違規(guī)企業(yè)可能懲罰不夠，很難發(fā)揮充分威懾作用，使部分企業(yè)心存僥幸，違規(guī)披露持續(xù)不斷[3]。并且，各區(qū)域、各部門在監(jiān)管協(xié)調(diào)方面存在著一些問題，會(huì)產(chǎn)生監(jiān)管空白或者重復(fù)監(jiān)管等情況，從而影響到監(jiān)管效率與成效。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量的對(duì)策

建議

（一）完善法律法規(guī)與監(jiān)管體系

1.加強(qiáng)法律法規(guī)的制定與完善

一方面，有必要全面梳理與深入分析現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)其可能出現(xiàn)的漏洞與不足?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特性，明確會(huì)計(jì)信息披露的詳細(xì)要求和標(biāo)準(zhǔn)，這包括披露的內(nèi)容、格式、時(shí)間等方面，以確保企業(yè)在操作過程中得到清晰的指導(dǎo)。與此同時(shí)，建立健全對(duì)虛假披露和隱瞞重要信息違法違規(guī)行為的懲治機(jī)制，強(qiáng)化懲治力度，增加違法成本，使企業(yè)不敢輕易違規(guī)。另一方面，可參考國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與做法并根據(jù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際制定更有針對(duì)性與適應(yīng)性的法規(guī)。比如可規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)須對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)成本構(gòu)成、資金流向、銷售情況及其他關(guān)鍵信息進(jìn)行披露，以保證投資者及社會(huì)公眾對(duì)其經(jīng)營狀況有一個(gè)完整而準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。另外，還應(yīng)強(qiáng)化會(huì)計(jì)信息披露過程中的監(jiān)督管理，構(gòu)建多部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，形成監(jiān)管合力，從根本上消除違規(guī)披露現(xiàn)象。對(duì)法律法規(guī)也需經(jīng)常進(jìn)行評(píng)估與修改，才能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化與企業(yè)發(fā)展的需要。

2.提升監(jiān)管效能與執(zhí)行力

提高監(jiān)管效能和執(zhí)行力，是保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量至關(guān)重要的一環(huán)。一是打造高素質(zhì)專業(yè)化監(jiān)管隊(duì)伍。通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提高監(jiān)管人員業(yè)務(wù)能力與專業(yè)素養(yǎng)，讓他們能熟練運(yùn)用有關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管要求對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露合規(guī)情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)判。在強(qiáng)化監(jiān)管人員管理與監(jiān)督的前提下，防止權(quán)力濫用與腐敗行為發(fā)生。二是創(chuàng)新監(jiān)管的方式方法。借助現(xiàn)代的信息技術(shù)手段，例如大數(shù)據(jù)和人工智能可以對(duì)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)的觀察和分析，從而及時(shí)識(shí)別出不正常的情況并實(shí)施必要的應(yīng)對(duì)策略。也可搭建信息共享平臺(tái)以實(shí)現(xiàn)監(jiān)管部門間、監(jiān)管部門和企業(yè)間信息的互聯(lián)互通和監(jiān)管效率。三是強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)日常監(jiān)督檢查。定期或者不定期抽查企業(yè)，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)勒令整改，追蹤整改，確保解決問題。在加強(qiáng)企業(yè)教育引導(dǎo)的前提下，讓企業(yè)充分認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量的意義，并自覺遵守有關(guān)法規(guī)。四是要建立和完善社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。鼓勵(lì)投資者、社會(huì)公眾及媒體積極參與房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露監(jiān)管工作，營造全社會(huì)監(jiān)督的良好局面[4]。

（二）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理與信息披露機(jī)制建設(shè)

1.建立健全內(nèi)部控制體系

企業(yè)要從各個(gè)層次上綜合建設(shè)完善內(nèi)部控制系統(tǒng)。從組織架構(gòu)上看，要明確各個(gè)部門、各個(gè)崗位的權(quán)責(zé)，以免因權(quán)責(zé)不清而造成管理混亂、信息披露不準(zhǔn)等問題。設(shè)置內(nèi)部控制專門部門或者職位對(duì)內(nèi)部控制有效性進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)價(jià)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將內(nèi)部控制相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部各管理層級(jí)、責(zé)任單位、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與外部投資者、債權(quán)人、客戶、供應(yīng)商、中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門等有關(guān)方面之間進(jìn)行溝通和反饋，并就信息溝通過程中發(fā)現(xiàn)的問題及潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)報(bào)告并加以解決。在制度建設(shè)方面，建立細(xì)致而可操作的內(nèi)部控制體系，涉及財(cái)務(wù)核算、資金管理、合同管理和項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)。建立與經(jīng)營管理相適應(yīng)的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的自動(dòng)控制，減少或消除人為操縱因素，保證會(huì)計(jì)信息在產(chǎn)生與傳輸過程中的嚴(yán)格可靠性。與此同時(shí)，要建立嚴(yán)格授權(quán)審批制度，在重大決策、資金支出方面層層把關(guān)。強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作，同樣至關(guān)重要。內(nèi)部審計(jì)部門要定期開展內(nèi)部控制審查與評(píng)估工作，發(fā)現(xiàn)問題與風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)提出完善意見。以內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督作用推動(dòng)內(nèi)部控制體系持續(xù)完善。

2.提高信息披露的透明度與及時(shí)性

要明確信息披露內(nèi)容及范圍在法律法規(guī)規(guī)定披露基本信息的同時(shí)，主動(dòng)公開部分對(duì)投資者及社會(huì)公眾具有重要意義的信息，比如項(xiàng)目進(jìn)展及潛在風(fēng)險(xiǎn)。要保證所公開信息的全面、準(zhǔn)確和通俗易懂，使用戶對(duì)企業(yè)實(shí)際情況有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。在信息披露過程中，優(yōu)化與規(guī)范建立信息收集、整理與發(fā)布的專門機(jī)制，保證信息能及時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)給有關(guān)部門及人員。減少中間環(huán)節(jié)延誤與失誤，提升信息披露效率。與此同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段構(gòu)建了一個(gè)便捷的信息披露平臺(tái)，為投資者及社會(huì)公眾提供隨時(shí)查閱企業(yè)信息的便利條件。增強(qiáng)與利益相關(guān)者之間的交流和互動(dòng)，同樣至關(guān)重要。主動(dòng)與投資者、債權(quán)人、監(jiān)管部門等溝通并對(duì)其關(guān)注和質(zhì)疑做出及時(shí)答復(fù)。通過定期召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)和投資者見面會(huì)，為投資者詳細(xì)描述公司經(jīng)營情況及財(cái)務(wù)狀況，提升投資者對(duì)公司的信任感。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)培育良好的信息披露文化，從上至下強(qiáng)調(diào)信息披露的意義，讓員工均能夠建立起正確的信息披露理念。對(duì)于及時(shí)準(zhǔn)確公開信息的職工給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于違反信息公開規(guī)定者給予嚴(yán)肅處理。以文化為導(dǎo)向、為動(dòng)力，帶動(dòng)全員合力增強(qiáng)信息披露透明度和及時(shí)性。

（三）提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量與專業(yè)能力

1.加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)培訓(xùn)

企業(yè)要制定一個(gè)全面而又具有針對(duì)性，涉及會(huì)計(jì)理論知識(shí)、法規(guī)政策和業(yè)務(wù)操作技能的培訓(xùn)方案。定期為會(huì)計(jì)人員舉辦集中培訓(xùn)課程并邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者主講，深入淺出地闡述最新會(huì)計(jì)理念與方法，讓會(huì)計(jì)人員隨時(shí)了解行業(yè)動(dòng)態(tài)與前沿知識(shí)。鼓勵(lì)會(huì)計(jì)人員通過注冊(cè)會(huì)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師以及其他各種專業(yè)資格考試與培訓(xùn)，對(duì)于成績(jī)突出、資歷較好的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)并提供晉升機(jī)會(huì)，調(diào)動(dòng)其自我提升積極性。同時(shí)進(jìn)行內(nèi)部交流與共享活動(dòng)，使有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)人員能夠分享工作心得體會(huì)、技巧方法等，從而帶動(dòng)所有會(huì)計(jì)人員共同進(jìn)步。與高校及專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，增加會(huì)計(jì)人員學(xué)習(xí)資源及實(shí)踐機(jī)會(huì)。可安排會(huì)計(jì)人員在高校短期進(jìn)修和鉆研會(huì)計(jì)理論知識(shí)；還可將其選送至專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)以提高實(shí)際操作能力。另外，借助在線學(xué)習(xí)平臺(tái)提供了大量學(xué)習(xí)資料、課程視頻等，便于會(huì)計(jì)人員在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)開展學(xué)習(xí)。

2.強(qiáng)化會(huì)計(jì)信息的獨(dú)立審計(jì)與評(píng)估

嚴(yán)格把關(guān)審計(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，保證他們能勝任房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息審計(jì)。建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系可以讓審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)、財(cái)務(wù)狀況等情況有一個(gè)深刻的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)審計(jì)準(zhǔn)確性、有效性。改進(jìn)獨(dú)立審計(jì)過程與規(guī)范。明確審計(jì)范圍、重點(diǎn)及方式，以保證審計(jì)工作的全面深入開展。嚴(yán)格把關(guān)審計(jì)過程各環(huán)節(jié)，確保審計(jì)證據(jù)充分可靠。與此同時(shí)，要強(qiáng)化審計(jì)報(bào)告審核與監(jiān)督工作，保證報(bào)告內(nèi)容如實(shí)、準(zhǔn)確，全面反映企業(yè)會(huì)計(jì)信息狀況。引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的自主評(píng)估。這些評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠從不同角度分析與評(píng)估企業(yè)會(huì)計(jì)信息，向投資者及其他利益相關(guān)者提供更加全面客觀的數(shù)據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、專業(yè)，并能公平公正地進(jìn)行評(píng)估。強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和獨(dú)立審計(jì)協(xié)同。內(nèi)部審計(jì)部門要主動(dòng)與獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)合作，并給予必要幫助與支持[5]。

結(jié)束語

房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)信息公開是至關(guān)重要的，它直接關(guān)系到公司的聲譽(yù)、市場(chǎng)的穩(wěn)定性和投資者的信賴度。本文通過深入剖析現(xiàn)狀和問題，所提系列對(duì)策建議可望改善目前不足之處。今后，我們要繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露工作開展情況，并不斷地完善相關(guān)制度與舉措，使其能夠滿足經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及行業(yè)發(fā)展需要，為房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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