中國式小區(qū)業(yè)主自治，為什么總是陷入“一地雞毛”？

在當年北京、上海、廣州等地最早落成的一批商品房小區(qū)里，小區(qū)治理的問題也最早暴露，焦點最后往往集中到了業(yè)主和物業(yè)的利益糾紛上。在計劃經(jīng)濟時代包辦一切的機構(gòu)和單位此時也都急于擺脫包袱，將基層治理的沉重負擔交給市場和社會。業(yè)主自治的理念恰逢其時地引進來，很多地方對小區(qū)成立業(yè)委會的舉動采取了鼓勵，或者至少也是默許的態(tài)度。但業(yè)委會到底是一個什么性質(zhì)的組織，當時在法律層面還很不明確——它既不屬于群眾自治組織的范疇（這與居委會不同），也不是民政系統(tǒng)里的社會組織。不過，很多學者對業(yè)主自治還是抱有很高的期待。

2005年，還在北京大學社會學系讀研的盛智明開始跟著導師進行社區(qū)治理的比較研究。他關(guān)注的問題正是業(yè)委會這一新的業(yè)主自治組織是如何運作的。盛智明把田野調(diào)查點瞄向了北京798藝術(shù)中心附近的銀楓家園，那是當年第一批比較高檔的中產(chǎn)小區(qū)。有段時間，他幾乎天天泡在那里，對小區(qū)的里里外外比里面的業(yè)主還熟悉。他也結(jié)識了該小區(qū)當時的業(yè)委會主任北野。這時候，北京已經(jīng)形成了一個業(yè)主自治的小圈子，交流十分頻繁，討論的話題很多，比如小區(qū)本身治理的問題、物業(yè)的問題、法律層面的問題、業(yè)委會跟居委會的關(guān)系等。北野在網(wǎng)上筆耕不輟，也頻繁接受媒體采訪，成為圈子里的核心人物。

后來，盛智明把銀楓家園的案例寫入了自己的論文。畢業(yè)后，他從北京到香港讀博士。內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的很多制度都取自香港。業(yè)委會也能在香港找到對應(yīng)物，叫業(yè)主立案法團，權(quán)限很大，代表業(yè)主大會行使治理權(quán)。2010年前后，盛智明調(diào)研過香港的第一個大規(guī)模中產(chǎn)社區(qū)美孚新邨。這個小區(qū)于1968年至1978年間落成，共建有99幢住宅樓，是全港樓宇數(shù)最多的住宅小區(qū)。但40多年過去，盛智明發(fā)現(xiàn)，那里的建筑外立面還是很新，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境也管理得很好，一點也不像內(nèi)地的老舊小區(qū)早早呈現(xiàn)的破敗景象。這背后就離不開業(yè)主立案法團的運作。

但后來的事實證明，業(yè)主自治的運作并不容易，尤其是在一個大規(guī)模的小區(qū)里，業(yè)主之間的合作常常陷入一地雞毛。北野做了兩年的業(yè)委會主任后，受不了流言蜚語選擇辭職，還有不少人在小區(qū)內(nèi)部的沖突中被迫下臺。根據(jù)民政部時任副部長顧朝曦2015年在《求是》雜志上的文章，當時全國已經(jīng)有22%的社區(qū)建立了業(yè)主委員會。但研究者們判斷，實際正常運作的可能僅十分之一。

典型的中國式住宅小區(qū)的空間設(shè)計，使得小區(qū)治理的問題變得更加復雜。武漢大學社會學院副教授王德福將其總結(jié)為三大特點：集合式建筑+圍合式空間+高密度居住。集合式建筑，就是中國的住宅小區(qū)一般都是高層或者超高層，分為多個住宅單元。圍合式空間，則構(gòu)成了一個更加復雜的空間形態(tài)，“比如美國城市里面的住宅很多都是獨棟的公寓，我們叫門禁社區(qū)，出了家門口，人們就進入市政空間。但中國大多數(shù)封閉式小區(qū)，從家里出來到進入城市空間還有個過渡地帶，這個地帶是半公半私的，叫共有空間。在這樣一個空間里，大家如何共處，如何共同來管理，對大多數(shù)中國人來說都是一個新的挑戰(zhàn)?！鼻懊鎯牲c，也決定了中國很多小區(qū)都是高密度居住，比較擁擠，這又會給人們的心理和行為帶來很多影響。“比如你下了班回來，發(fā)現(xiàn)沒有車位了，情緒就容易暴躁，更容易跟鄰里發(fā)生摩擦”。

“很多新型小區(qū)都是超過1000戶的大型小區(qū)，還有不少超過3000戶的超大型小區(qū)。小區(qū)規(guī)模達到一定程度后，就超出了社會能夠自發(fā)合作的限度?！蓖醯赂Ｕf，“不管是按照奧斯特羅姆（Elinor Ostrom）的公共事務(wù)治理理論，還是奧爾森（Mancur Olson）的集體行動理論，社會自發(fā)合作一般都發(fā)生在小規(guī)模群體里，很重要的一點就是它的協(xié)商、合作成本比較低?！?/p>

王德福調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，很多地方政府過去這些年鼓勵社會創(chuàng)新，在基層社會以政府購買服務(wù)的形式引進了大量社會組織，讓他們在小區(qū)里開展活動和服務(wù)，但最后收效并不明顯。他前不久去武漢的一個區(qū)，區(qū)里每年用于購買社會組織服務(wù)的費用高達兩三千萬，但花了這么多錢下去，一點水花都沒砸出來。來享受服務(wù)的永遠都是幾個老面孔，和政府的投入并不相稱，很多活動也漸漸流于形式，對培養(yǎng)大家的參與意識、認同感、歸屬感幫助并不大。

“熟人社會的本質(zhì)還是德治，靠社區(qū)營造解決不了中國小區(qū)治理的問題。咱倆是朋友，不等于咱倆跟樓里面所有的人都是朋友。咱倆都交物業(yè)費，樓上的人可能就不交。甚至可能一群朋友交物業(yè)費，另外一群朋友不交。”說這話的人叫舒可心，63歲，也是北野的朋友，早年當過大學老師，做過高管，在香港開過公司，亞洲金融危機后，他把生意關(guān)了回北京投資房產(chǎn)。后來，他當上了朝陽園業(yè)委會主任?，F(xiàn)在，他公開的身份常常是物業(yè)管理專家。

2001年，舒可心就做了業(yè)委會主任，和后來的北野一樣，一腔理想，但怎么干都不順。后來，他研究《信托法》（2001年通過生效），“比起熟人社會的德治模式，中國人需要的是契約社會的法治精神”。他搞出了一套“信托物業(yè)”的模式，過去這些年，在全國已經(jīng)推行了幾百個小區(qū)。在望京一家星巴克咖啡廳里，舒可心從一個用舊了的黑色背包里掏出了三個大保溫瓶，一個黑色不透明的，上面寫著“黑箱”，一個紅色不透明的，寫著“紅色物業(yè)”，一個透明的，舒可心指著說，就是信托物業(yè)。信托制要解決的是物業(yè)管理的透明和忠誠問題。在信托制下，業(yè)主只是把小區(qū)委托給物業(yè)公司去打理，受益人則是全體業(yè)主，雙方締結(jié)契約，業(yè)主可以隨時查賬。舒可心向記者展示，在成都、常州等地，在政府支持下打造的治理平臺上，小區(qū)業(yè)主甚至可以實時查看小區(qū)公共賬戶的每一筆開支。

無論是酬金制還是信托制，解決的仍然只是物業(yè)管理的問題，要把小區(qū)引向更好的治理，面臨的挑戰(zhàn)依然很多。王德福說，在現(xiàn)實之中，中國的社區(qū)治理常常體現(xiàn)為一種高度的“人格化自治”，很多治理理念的實現(xiàn)很難靠一套完美的制度設(shè)計——雖然這也很重要——很多時候仍然要靠具體的人?！氨热缟鐓^(qū)層面，社區(qū)書記是什么行事風格，他怎么看待里面的各種關(guān)系，特別是跟業(yè)委會的關(guān)系，影響會很大。在小區(qū)自治層面，業(yè)委會成員，尤其是業(yè)委會主任個人的角色至關(guān)重要，如果這個小區(qū)里恰好有一個既有公心又有能力、懂得怎么協(xié)調(diào)各方面利益的人出來，小區(qū)的治理就會好，否則可能會好心辦壞事，越搞越糟?！?/p>

很多商品房小區(qū)的治理都有個“治亂循環(huán)”的規(guī)律：一開始交房，大家相安無事，后來慢慢發(fā)現(xiàn)物業(yè)越來越不行，業(yè)委會又不作為，等小區(qū)亂到一定程度，矛盾積累，就會有人起來“造反”。王德福說，這時候就可能出現(xiàn)一個有能力有魄力的“強人”，形成一種“強人自治”。等他把歷史遺留問題清理得差不多了，建立起新的業(yè)主規(guī)約、管理架構(gòu)、制度等，經(jīng)過一兩個任期的過渡，小區(qū)就可以從亂到治，進入相對太平的時期，“強人”就可以退場。

所以，問題在于這樣的“強人”能不能站出來，并且持續(xù)地輸出。王德福自己有個推斷，就是一旦一個小區(qū)的居住規(guī)模達到1000戶以上，小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)就符合社會的正態(tài)分布規(guī)律——兩頭的積極分子和消極分子都有，但都是少數(shù)，中間則是沉默的大多數(shù)，他們只關(guān)心自己的事情，對公共事務(wù)不那么敏感。王德福樂觀地相信，一個社會里總會有些有公心、有能力的積極分子愿意出來做事，關(guān)鍵是政府和社會要給他們提供一個什么樣的氛圍，讓他們敢站出來，而且持續(xù)地去行動。

中國城市小區(qū)里面還有個獨特的地方，就是里面存在一個黨和政府的基層組織體系，它可以直接下沉或滲透到居民的身邊來。“這在很多社會尤其是西方社會是不存在的?；鶎咏M織體系對于克服市場失靈、社會失靈等問題，其實是一個非常好的優(yōu)勢，但關(guān)鍵是我們怎么去把它轉(zhuǎn)化過來?！蓖醯赂ＵJ為，“政府的作用應(yīng)該是催化合作，僅限于促成社會合作的達成，以及為這種社會合作提供必要但有限的外部支持，不要介入小區(qū)具體的管理事務(wù)當中來?！?/p>

然而，中國社區(qū)治理的困境又常表現(xiàn)為“不成熟的社會、不完全的市場和不放心的政府”三者疊加的影響?！耙恍┑胤降恼环判?，要么是怕出亂子，要么是怕搞得不好，影響我‘創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi)’，導致邊界掌握不好，老是越界?！痹浇鐜淼淖畈缓玫挠绊懀褪亲璧K居民的公共責任意識的生長。“如果一個小區(qū)的垃圾堆成山也沒人管，這應(yīng)該是由小區(qū)的全體居民來承擔后果。你要允許它亂，允許它爛，影響到大家切身利益了，這樣才會促使更多的人去關(guān)心去行動。這也是一種社會反饋機制。但現(xiàn)狀是居民一遇到事情，馬上打12345或者去網(wǎng)上去發(fā)帖子、發(fā)抖音，一些地方的政府就很著急，覺得是不是要影響社會穩(wěn)定了，然后就要去管管?！?/p>

王德福過去幾年跑了很多城市不同類型的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)很多地方特別是在“創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi)”的時候，遇到小區(qū)衛(wèi)生不達標，政府動員群眾又動員不起來，就不斷地推物業(yè)公司去干，物業(yè)公司也不情不愿，因為它本來是個市場組織。“然后政府單位就讓自己的人穿個紅馬甲下去打掃衛(wèi)生，這都是很不合適的，而且基層干部也很不理解：‘我們是拿著財政的工資的，為什么要來干這個活兒？’”特別是疫情這幾年，很多人都發(fā)現(xiàn)社區(qū)成了一個好用的“工具”，搞摸底排查效率很高，一些地方政府各個條塊就傾向都把任務(wù)、指標分配給社區(qū)去做，導致基層負擔不斷加重。

寧波一個社區(qū)書記掛著吊水接受記者采訪時說，她的日常時間安排已經(jīng)精確到了小時。她管理的社區(qū)是一個隨著新建商品房而成立的社區(qū)，下轄5個高端商品房住宅小區(qū)，常住人口6000多人，相比很多大型社區(qū)，規(guī)模已經(jīng)算很小了。里面的住戶以精英人群為主，對治理要求很高，但參與的積極性和熱情卻不高。這位社區(qū)書記上任后，花了一年的時間推動了小區(qū)業(yè)委會的成立。她說，因為現(xiàn)在基層治理強調(diào)“黨建引領(lǐng)”，社區(qū)作為基層組織必須精心把關(guān)業(yè)委會參選人，要盡可能確保至少一半的成員是黨員，所以平時就要挖掘小區(qū)里的積極分子，搜集他們的表現(xiàn)，還要對參選人一一面試，工作量不小，責任卻很大。