基于城市更新視角的老舊小區(qū)改造研究

摘 要：老舊小區(qū)是城市重要的存量資源，也是城市化發(fā)展過程中的密集居住區(qū)，現(xiàn)已嚴(yán)重阻礙城市的發(fā)展。城市更新理念的提出為老舊小區(qū)的改造提供了思路。城市更新背景下老舊小區(qū)的改造不僅包括物理結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施的修整與完善，還包括社會(huì)、文化、經(jīng)濟(jì)等多個(gè)層面的改造，以提升居民的居住質(zhì)量，改善城市環(huán)境?；诔鞘懈乱暯牵治隼吓f小區(qū)改造的意義，提出老舊小區(qū)改造策略。

關(guān)鍵詞：城市更新；老舊小區(qū)；小區(qū)改造

城市更新是我國城市化發(fā)展建設(shè)中的重要戰(zhàn)略舉措，其不僅包括對(duì)單體建筑、建筑群落功能的完善及整治，還涉及城市自然生態(tài)的修復(fù)、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、公共空間的改造等內(nèi)容。具體而言，老舊小區(qū)、老舊工業(yè)區(qū)、老舊街道、棚戶區(qū)、城中村等均屬于城市更新的范疇。

一、城市更新的發(fā)展趨勢

首先，我國城市更新相關(guān)法律法規(guī)不斷完善。近些年，各地方政府相繼出臺(tái)了城市更新的相關(guān)政策，主要內(nèi)容包括具體的操作規(guī)劃與實(shí)施細(xì)則、管理部門的管理辦法、規(guī)劃部門的專項(xiàng)規(guī)劃及實(shí)施意見，相信未來城市更新背景下老舊小區(qū)的改造會(huì)有法可依、有據(jù)可循、有規(guī)劃引導(dǎo)。其次，由重點(diǎn)拆除重建向有機(jī)更新轉(zhuǎn)變。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的相關(guān)通知中明確規(guī)定，要對(duì)城市規(guī)劃及發(fā)展過程中存在的大規(guī)模拆除現(xiàn)象、大規(guī)模增建及大規(guī)模搬遷等問題進(jìn)行嚴(yán)格控制，基于政策層面明確了城市更新中“拆建”的邊界。城市更新理念下，要探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)發(fā)展模式，不得過度沿用房地產(chǎn)開發(fā)模式。可見，城市更新的發(fā)展必然由開發(fā)模式向經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。再次，城市更新發(fā)展不僅僅關(guān)系到舊有建筑的改造與修繕、基礎(chǔ)設(shè)施功能的完善，還涉及經(jīng)濟(jì)、文化、民生等各個(gè)方面，比如升級(jí)公共空間，構(gòu)建文化生態(tài)及產(chǎn)業(yè)生態(tài)，美化環(huán)境，激活舊有建筑的活力與生命力，提升城市居民的生活質(zhì)量，等等。最后，向片區(qū)綜合統(tǒng)籌更新發(fā)展。以往的城市更新體現(xiàn)出點(diǎn)狀的特點(diǎn)，但這種模式易出現(xiàn)利益分配不均、碎片化等問題，因此后續(xù)的城市更新會(huì)向著片區(qū)綜合統(tǒng)籌更新的方向發(fā)展，銜接協(xié)調(diào)城市微觀及宏觀層面，解決現(xiàn)有點(diǎn)狀更新存在的功能缺陷、經(jīng)濟(jì)效益較低等問題。由此可見，從點(diǎn)到面是未來城市發(fā)展的必經(jīng)之路，為最終實(shí)現(xiàn)城市的全域更新貢獻(xiàn)力量。

二、城市更新視角下老舊小區(qū)改造的意義

城市更新是指在城市區(qū)域進(jìn)行有組織、有計(jì)劃的改造及更新，以提高城市居民的生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。城市更新理念強(qiáng)調(diào)城市更新的綜合性質(zhì)，涉及物理結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)建設(shè)等多個(gè)層面的改革與完善[1]。具體而言，城市老舊小區(qū)改造的意義主要體現(xiàn)在以下方面。

首先，提升城市形象。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容，也是提升城市形象的重要措施。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化，生活環(huán)境惡化，不僅嚴(yán)重影響到城市居民的生活質(zhì)量，而且會(huì)影響游客對(duì)城市的整體印象。對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，可以改善建筑外觀及居民生活環(huán)境的質(zhì)量，提升城市形象。其次，改善居住環(huán)境。老舊小區(qū)建造時(shí)間較早，居住環(huán)境較差，不僅基礎(chǔ)功能不夠完善，而且存在一定的安全隱患。對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，可以完善小區(qū)供水、供電、照明、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，增設(shè)活動(dòng)區(qū)域、休閑場所，提高小區(qū)的宜居性。另外，加裝監(jiān)控設(shè)備、改善消防設(shè)施也大大提高了小區(qū)的安全性。最后，提高資源的利用率。老舊小區(qū)的改造需要對(duì)土地、空間進(jìn)行重新整合與規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行集約利用，并引入商業(yè)、文化等多種功能主體，豐富土地用途，優(yōu)化資源配置[2]。

三、基于城市更新視角的老舊小區(qū)改造策略

本文基于城市更新視角，提出老舊小區(qū)改造策略，主要包括三大模塊：一是修整房屋建筑，二是改善場地環(huán)境，三是提升服務(wù)設(shè)施性能。以下對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)闡述。

（一）房屋建筑修整改造措施

房屋建筑的修整改造是老舊小區(qū)改造的核心內(nèi)容，主要包括六個(gè)方面。

第一，屋面整治。屋面整治包括屋面防水、平屋面與坡屋面的整治以及屋面避雷設(shè)施的修整。針對(duì)屋面漏水嚴(yán)重的部位進(jìn)行重新翻修，并加鋪防水層；針對(duì)易出現(xiàn)漏水的部位，比如水箱、女兒墻、結(jié)構(gòu)縫、各材料交界及屋面交界處等，進(jìn)行防水加強(qiáng)處理。平屋面整治主要參照屋面節(jié)能建筑構(gòu)造相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)選擇擠塑板新型保溫材料，更換平屋面上的人孔蓋板及出水孔。針對(duì)年久失修、結(jié)構(gòu)基層嚴(yán)重?fù)p壞的坡屋面進(jìn)行重新翻修，并加鋪防水層，提高坡屋面的防水性能；屋面施工采用灰色水泥瓦，檐口、封檐板、山墻百葉窗、屋脊等均按原樣進(jìn)行修整；檢測現(xiàn)有避雷設(shè)施并進(jìn)行修復(fù)[3]。

第二，外立面整治。外立面的整治內(nèi)容主要包括墻面風(fēng)化問題修復(fù)、滲水開裂整治、外墻彈性涂料老化及相關(guān)門窗構(gòu)件的整治。在實(shí)際項(xiàng)目中，老舊小區(qū)建筑的外立面空鼓、嚴(yán)重風(fēng)化、粉刷層脫落等問題比較常見，修整時(shí)先將基層清理干凈，然后用M15聚合物防水砂漿進(jìn)行修補(bǔ)，再刷界面劑，而后用K11防水涂料刷兩遍，并分兩次涂刷外墻抗裂砂漿，最后涂刷納米涂料。針對(duì)外立面的滲水問題，先將開裂處彈性涂料層鏟除，清理干凈后涂刷一遍界面劑，同樣涂兩遍K11防水涂料、外墻抗裂砂漿及納米材料[4]。針對(duì)門窗構(gòu)件老化問題，主要對(duì)窗扇進(jìn)行維修、除銹、噴漆，并在建筑底層安裝防盜窗；針對(duì)空調(diào)外機(jī)支架、晾衣架、雨棚等立面鐵構(gòu)件，主要用油漆進(jìn)行防銹、防腐處理，必要時(shí)統(tǒng)一更換空調(diào)機(jī)罩，維修破損雨棚。另外，老舊小區(qū)所有建筑統(tǒng)一安裝幢號(hào)牌、單元牌及樓層指引牌等。

第三，管道改造。將原來的雨水管道更換為PVC雨水管，新建污水管道，增加洗衣機(jī)收水、空調(diào)冷凝水管道；廚房統(tǒng)一新建污水排水管道；對(duì)雨水?dāng)嘟有问?、污水立管接入污水井的接管方式等進(jìn)行統(tǒng)一改造。針對(duì)存在建筑沉降問題的老舊小區(qū)，可能導(dǎo)致排出管道發(fā)生斷裂、倒坡等問題，需要重新鋪設(shè)排出管，將居民私接的污水管道拆除并恢復(fù)原有的排水管道。同時(shí)，修整建筑散水溝，使用花崗巖蓋板，將明溝改造成暗溝。

第四，公共樓道整治。公共樓道的整治包括內(nèi)墻、防盜門窗、扶手、地面及相關(guān)配套設(shè)施。針對(duì)內(nèi)墻存在表面凸出的問題，可鑿平后用水泥砂漿分層找平，然后加涂新的內(nèi)墻彈性涂料；維修公共樓道中破損的單元門，并進(jìn)行油漆粉刷，以防銹防腐；將單元窗更換為鋁合金雙層玻璃窗，樓梯間底層窗加防盜柵，底層單元窗加雨棚；將扶手欄桿進(jìn)行除銹，涂刷聚酯漆；修復(fù)樓道地面，并在樓梯踏步增加提醒牌。另外，將破損的線路整理為三網(wǎng)一線，加裝觸摸感應(yīng)燈，并在樓道休息平臺(tái)處增設(shè)愛心座椅。

第五，獨(dú)立車庫整治。獨(dú)立車庫整治的主要內(nèi)容包括屋頂、墻面、門窗及相關(guān)配套設(shè)施。屋頂整治需要重新翻修，做防水層，更換雨落水管；墻面處理同上述外立面整治措施；防盜門窗統(tǒng)一噴涂油漆，門窗破損嚴(yán)重者及時(shí)更換；增設(shè)分戶電源，解決居民私拉飛線的問題。

第六，其他設(shè)施的整治。在小區(qū)建筑外墻角設(shè)置毒餌廊，新做散水坡，統(tǒng)一設(shè)計(jì)院墻、圍墻、分戶墻等，墻體均粉白，修復(fù)花窗。采用高檔彈性涂料粉刷圍墻立面，并粉刷門衛(wèi)外墻；重新設(shè)計(jì)雨棚，新做橋架；其他零星箱體、建構(gòu)物等均進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)并涂刷油漆；重新設(shè)計(jì)小區(qū)大門、門牌標(biāo)志；重新設(shè)計(jì)沿街店鋪，并統(tǒng)一風(fēng)格樣式。

（二）場地環(huán)境改善措施

城市老舊小區(qū)的改造要注重以人為本的設(shè)計(jì)理念，關(guān)注小區(qū)不同居民的需求。場地環(huán)境的改善主要包括三部分，首先要重新進(jìn)行空間規(guī)劃。由于老舊小區(qū)的內(nèi)部空間相對(duì)較小，因此需要進(jìn)行合理的空間規(guī)劃及設(shè)施配置，才能滿足不同居民的需求。小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)人群主要是老年人、兒童，可設(shè)計(jì)用于兒童活動(dòng)的趣樂園，為兒童設(shè)置能夠進(jìn)行體育活動(dòng)的設(shè)施；設(shè)計(jì)用于老年人社交、活動(dòng)的夏韻長廊、康健園及春色園，所有空間均充分考慮兒童、老年人活動(dòng)的特點(diǎn)，做好安全防護(hù)措施。在休閑活動(dòng)區(qū)域設(shè)計(jì)多樣、統(tǒng)一的植物景觀，維持原有喬木植物布局結(jié)構(gòu)，再搭配低層植物，營造出層次豐富、形式多樣的綠色空間。其次是小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)改造。老舊小區(qū)內(nèi)的主路為瀝青混凝土、水泥混凝土道路，整修時(shí)應(yīng)全部翻挖重建，除寬度與原路保持一致外，還要清洗人行道面板、鋪設(shè)舒布洛克磚，以保持主路整潔。主路兩邊架設(shè)路燈，輔道、人行道旁統(tǒng)一使用LED庭院燈，為居民夜間活動(dòng)提供便利[5]。停車位路面全部采用舒布洛克磚固定車位，重新翻挖修整破損車位，并重新劃線。最后進(jìn)行市政電氣線路的整理或更新。老舊小區(qū)“蜘蛛網(wǎng)”現(xiàn)象十分普遍，針對(duì)供電線路、電信線路、廣電線路及相關(guān)設(shè)施進(jìn)行整理整修，規(guī)范線路走向；全面清理老化、廢棄的網(wǎng)線、電話線、有線電視線等，將強(qiáng)弱電分離，規(guī)范線路布置。

（三）提升服務(wù)設(shè)施性能

老舊小區(qū)公共空間的使用者多為老年人，問卷調(diào)查也更傾向于適老化設(shè)計(jì)，因此要加強(qiáng)公共空間的適老化設(shè)計(jì)，提升各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的性能。首先，在小區(qū)內(nèi)專門設(shè)置瀝青景觀道路。此種道路路面平整、防滑，可借鑒蘇州園林的鋪地設(shè)計(jì)手法，采用彩色玻璃彈珠、鵝卵石等拼成具有趣味性的圖案，可以讓老年人赤足行走以按摩腳底穴位，滿足老年人養(yǎng)生保健的需求，提高其生活質(zhì)量。同時(shí)，與小區(qū)內(nèi)景觀步道設(shè)計(jì)相結(jié)合，設(shè)置靠背式景觀座椅，便于老年人倚靠休息。其次，設(shè)置半封閉可防衛(wèi)空間，既能夠開闊老年人的視野，又可消除老年人過度的防衛(wèi)感，使其身心得到放松。同時(shí)，安裝監(jiān)控設(shè)備并接入公安系統(tǒng)，以保障小區(qū)內(nèi)的人員安全。再次，搭建雨披式非機(jī)動(dòng)車停車棚及充電設(shè)施，便于居民為電動(dòng)車充電；設(shè)置垃圾分類收集點(diǎn)，并規(guī)整大件垃圾堆放點(diǎn)。最后，進(jìn)行海綿城市專項(xiàng)設(shè)計(jì)，以緩解小區(qū)內(nèi)澇積水問題，減輕排水管道的負(fù)荷壓力，打造具備生態(tài)功能、景觀功能、海綿功能的公共空間。老舊小區(qū)綠化率較低，地下管線較多，采用海綿設(shè)計(jì)理念代替下沉式綠化，既能夠提高小區(qū)的綠化率，又不會(huì)對(duì)地下管線產(chǎn)生更多干擾。增設(shè)雨水花園、下凹式綠地設(shè)施等，能夠解決局部地區(qū)綠化不足的問題。海綿設(shè)施既能夠減少初期雨水面源污染，又能夠降低雨水徑流系數(shù)，保持公共空間的整潔[6]。

（四）打造獨(dú)特的小區(qū)文化

小區(qū)文化是小區(qū)居民在長期生產(chǎn)和生活實(shí)踐中逐漸形成和發(fā)展起來的傳統(tǒng)、信仰、價(jià)值觀、風(fēng)俗習(xí)慣等一系列精神現(xiàn)象的總和。城市更新理念不僅強(qiáng)調(diào)對(duì)物理構(gòu)造的更新與完善，還包括對(duì)文化氛圍的營造與改善。老舊小區(qū)通常歷史悠久，可以采用小尺度空間的營造來提煉表達(dá)場地，例如設(shè)計(jì)小區(qū)文化標(biāo)識(shí)，設(shè)置文化景觀墻、照片墻，在圍墻內(nèi)設(shè)置彩繪圖案等。這些景觀、圖片、圖案承載著當(dāng)?shù)鼐用竦墓餐洃?，不僅可以使居民在日常生活中靜下心來觀察他們的生活環(huán)境，而且小區(qū)文化可以對(duì)居民的思想、精神產(chǎn)生潛移默化的影響，提升居民對(duì)小區(qū)文化的認(rèn)同感。此外，利用象征性的設(shè)計(jì)手法將當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗文化、居民的生活習(xí)慣等融入公共設(shè)施的設(shè)計(jì)中，對(duì)精神層面的元素進(jìn)行具象化設(shè)計(jì)，提升居民的居住體驗(yàn)，改善居民的生活品質(zhì)，加強(qiáng)居民對(duì)于公共空間的歸屬感[7]。

（五）做好老舊小區(qū)的后期維護(hù)

后期維護(hù)是老舊小區(qū)改造的重要組成部分，持續(xù)性的后期維護(hù)是保證居民生活質(zhì)量的基礎(chǔ)。在維護(hù)過程中，要保持良好的環(huán)境衛(wèi)生。相關(guān)部門可牽頭與居民協(xié)商，以當(dāng)?shù)卣徺I服務(wù)與居民承擔(dān)部分費(fèi)用相結(jié)合的方式聘用第三方服務(wù)企業(yè)來維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，定期開展保潔工作，主要負(fù)責(zé)收集、轉(zhuǎn)運(yùn)小區(qū)垃圾。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)的公共場所也由第三方服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。相關(guān)部門、小區(qū)居民共同監(jiān)督第三方服務(wù)企業(yè)的工作質(zhì)量，以保證環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)效果。此外，小區(qū)內(nèi)公共場所安裝的公共設(shè)施，在保修期內(nèi)由建設(shè)方履行質(zhì)保義務(wù)，超出保修期則由社區(qū)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

四、結(jié)語

基于城市更新視角的老舊小區(qū)改造是當(dāng)前城市發(fā)展的重要內(nèi)容。老舊小區(qū)存量大，且特點(diǎn)鮮明，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造可以完善小區(qū)的功能，增強(qiáng)老舊小區(qū)的適宜性，改善居民的生活環(huán)境，將城市存量資源的價(jià)值充分發(fā)揮出來。本文通過分析城市更新視角下老舊小區(qū)改造的具體措施，以期為城市發(fā)展中早日實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)品質(zhì)化改造的目標(biāo)提供參考。

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作者簡介：

何強(qiáng)，新疆建筑科學(xué)研究院（有限責(zé)任公司）高級(jí)工程師。研究方向：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、既有建筑改造、城市更新。