房地產(chǎn)再次去庫存，到底意味著什么？

4月30日，中共中央政治局召開會議，提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

6月7日，國務院召開常務會議，再度提出“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進”。

上一次中央層面提出房地產(chǎn)去庫存，還是在2015年，當年的中央財經(jīng)領導小組第十一次會議，提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。上一輪去庫存之后，樓市在2016年迎來歷史上最瘋狂的一次上漲，很多城市的房價在一兩年之內(nèi)翻番，由此導致了“房住不炒”政策的出臺。

那么，這一次再度提出去庫存，又會帶來怎樣的影響呢？

新一輪去庫存拉開大幕

當前，我國房地產(chǎn)市場的最大挑戰(zhàn)就在于供過于求，需求越來越弱，房地產(chǎn)庫存壓力越來越大。如果房地產(chǎn)的巨額庫存不能消化，房地產(chǎn)就將難以擺脫持續(xù)向下的周期。只有將房地產(chǎn)庫存消化到一定的合理范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)才有可能進入正向循環(huán)的體系。

從需求面來看，我國的房地產(chǎn)銷售還在加速下滑。去年，我國商品房銷售面積和銷售額分別下降了8.5%和6.5%，進入2024年以來更是快速惡化。今年1—4月份，全國新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

由于大量房子賣不出去，最直接的后果就是房地產(chǎn)庫存越來越多。從供給層面來看，國家統(tǒng)計局有一個指標叫作商品房待售面積，從這個指標可以大致看出當前樓市的供給。2017年，我國商品房待售面積為5.9億平方米，按照今年2月份的最新數(shù)據(jù)，我國商品房待售面積已經(jīng)達到了7.45億平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增長24.5%。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于住房庫存越來越多，自然也就大幅減少房地產(chǎn)投資。20heBaSZ955ejhhuk7kslmfA==23年，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降13.6%，到了今年1—4月份，房地產(chǎn)投資規(guī)模同比下降24.9%。而在前些年高峰時期，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?；旧隙际潜３?0%以上的高增長。

當房地產(chǎn)企業(yè)減少投資，對于地方政府而言，最直接的沖擊就是土地出讓收入大幅減少。過去兩年（2022年和2023年），我國的土地出讓金分別同比下降了23%和13%，到了2024年繼續(xù)加速下滑，今年4月，我國的土地出讓收入同比下降了21%。土地出讓金連續(xù)3年斷崖式下跌，讓很多高度依賴土地財政的地方政府，可能會因此陷入巨大的財政泥潭之中。

由于房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的體量巨大，高庫存難以消化，由此帶來了一環(huán)接一環(huán)的沖擊。正是在這樣的背景下，在時隔近10年之后，中央層面再度提出了樓市去庫存，將房地產(chǎn)救市推向了新的高度。

過去一年多來，國內(nèi)樓市雖然也是一直在救市，甚至被稱為史詩級救市，但大部分都是在“房住不炒”的大背景下進行技術(shù)性救市，而這一次再度提出“去庫存”之后，樓市的救市上升到新的層面，力度比2015年還要更大。

在中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策之后，地方政府和各級部門迅速推出了一系列救市組合拳，其中最引人關(guān)注的包括降低首付比例、降低房貸利率下限、降低公積金貸款利率等等。5月份以來，國內(nèi)對于房地產(chǎn)的救市力度迅速進入到一個新的高度。

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，國務院副總理何立峰強調(diào)要“深刻認識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”。

何立峰副總理提出，“相關(guān)地方政府應從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。地方政府回購存量住房，成為當前樓市救市的焦點。

5月17日，住建部、自然資源部、央行和金管局四部委聯(lián)合發(fā)布了新一輪重磅救市措施。

一是設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

二是降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。

三是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸利率均不再設置政策下限，實現(xiàn)房貸利率市場化。上述首付比例、房貸利率政策調(diào)整后，各地可因城施策，自主決定轄區(qū)內(nèi)首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設置利率下限。

四是下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。調(diào)整后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。

在新一輪救市政策中，最值得關(guān)注的當屬地方政府回購存量房，這在最大限度上體現(xiàn)了當前政策層面救助房地產(chǎn)的決心。

由地方政府來回購存量房，這條思路最早起源于這幾年興起的住房以舊換新。

前幾年，個別地方政府開始試點住房以舊換新，從去年以來呈現(xiàn)出慢慢擴大的趨勢，引發(fā)越來越多的關(guān)注。

所謂住房以舊換新，基本操作模式是，個人在政府指定的開發(fā)商處鎖定一套新房，然后將自己手上的舊房交給專門的中介、房企或者其他第三方專業(yè)機構(gòu)進行銷售，如果舊房順利賣出，個人彌補新房和舊房之間的差價，完成“以舊換新”的住房置換。

由于當前國內(nèi)樓市供過于求，賣房的難度越來越大，大部分成交的住房都是靠大幅降價才能實現(xiàn)成交。住房以舊換新的活動雖然在部分城市已經(jīng)早就推出，但是實施效果并不理想，所以，主要操作城市集中在個別三、四線城市，并沒有在全國范圍內(nèi)大面積推廣。

住房以舊換新之所以進展不順利，主要障礙在于如何順利賣出舊房，換而言之，其實也就是二手房缺乏足夠的買家，如果以市場化模式銷售舊房，在當前樓市供需格局下難度較大，這也是前幾年以舊換新進展不順利的主要原因。如果以政府介入的模式來解決，讓地方國有企業(yè)來收購民眾舊房，這無疑將大大加快以舊換新的速度。

2024年以來，部分城市開始大膽試點，讓地方國資進場收購舊房，然后將收購的舊房用于保障房供應，如此實現(xiàn)了一舉多得，既可以打通以舊換新的最大堵點，又可以增加保障房的房源供應。隨著越來越多的城市開始推動住房以舊換新，尤其是深圳、上海和廣州等一線城市加入，讓以前相對小眾的以舊換新變得越來越主流。

隨著中央層面提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，地方政府收購住房這種做法，得到了最高層面的認可，也為我國樓市救市寫下新的歷史。

去庫存的積極效果和挑戰(zhàn)

除了地方政府收購住房的大招之外，新一輪救市組合拳當中，最值得關(guān)注的還有下調(diào)首付比例。

5月17日，央行和金管局發(fā)布通知，調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策，首套房商貸最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房調(diào)整為不低于25%。

首套房的最低首付比例下調(diào)到15%，創(chuàng)下了我國房地產(chǎn)歷史的一個紀錄。在西方發(fā)達經(jīng)濟體，很多國家的房地產(chǎn)首付比例都很低，10%是一個比較常見的比例，更低的還有5%。

首付比例過低，降低了民眾購房的門檻，但是也會引發(fā)相應的風險，所以，出于防范房地產(chǎn)風險的目的，一直以來，我國對于首付比例有較高的要求，最低首付比例為20%，在房地產(chǎn)調(diào)控的嚴厲時期，有些城市的首付款比例更高，比如北京，前幾年的首付款比例最高到了35%，后來下調(diào)至30%。這一次首付款比例下調(diào)至15%，可見房地產(chǎn)救市的決心所在。

除了首付款比例創(chuàng)下歷史新低，央行還取消了首套房和二套房的房貸利率下限。在此之前，我國首套房的利率下限為LPR減去20個基點，二套房利率下限為LPR加20個基點。這一次取消房貸利率下限，尤為值得注意的是取消了二套房的利率下限。因為在此之前，在“房住不炒”的總基調(diào)下，二套房的利率一直較高，這一次將二套房利率和首套房看齊，可以看出松綁的力度確實很大。經(jīng)過了LPR利率下降，加之房貸利率下限取消，現(xiàn)在的房貸利率顯著下降，全國平均房貸利率基本上下降到3.5%以下，僅僅在兩年前，我國很多城市的房貸利率還高達6%以上，與此對比，我國房貸利率下降速度之快可見一斑。

新一輪房地產(chǎn)救市，地方政府收購存量住房，從心理層面釋放出了政府拯救樓市的決心，央行和金管局下調(diào)首付款比例以及貸款利率，在實際層面降低了購房成本，這一系列重磅組合拳出臺之后，短期之內(nèi)迅速止住了房地產(chǎn)市場成交大幅下滑的勢頭，尤其是一線城市的二手房市場，出現(xiàn)了明顯的止跌反彈。

按照諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，5月17日新政出臺之后的首周（5月20—26日），15個重點城市的新房成交環(huán)比小幅上升0.85%，二手住宅成交上升比較明顯，環(huán)比上升10.98%。

按照幾大一線城市發(fā)布的5月份官方數(shù)據(jù)來看，二手房市場的成交量也是開始明顯活躍。

北京住建委的官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月全市二手房網(wǎng)簽13383套，環(huán)比上月上漲0.2%，和去年5月相比上漲3.1%；上海的數(shù)據(jù)顯示，5月份上海二手房市場共計成交18692套，環(huán)比增長3.27%，同比增長21.91%；深圳住建局數(shù)據(jù)顯示，5月二手住宅成交3963套，環(huán)比下跌5.0%，同比上升42.1%。

由于5月17日的樓市新政發(fā)布之時，5月已經(jīng)過半，考慮到上半月的成交數(shù)據(jù)基本上都比較低迷，所以，新政之后的成交數(shù)據(jù)一定程度上被上半月所掩蓋。

按照克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，在今年第22周（5月27日—6月2日），也就是樓市新政大概10天之后，北京的二手房成交環(huán)比增長44%，同比增長16%，深圳環(huán)比增長4%，同比增長55%。

一線城市的二手房成交量雖然開始止跌反彈，不過，成交量的活躍還是基于以價換量，也就是大部分成交還是依靠降價來實現(xiàn)，新政雖然在短期之內(nèi)激活了成交量，但是并沒有改變價格下跌的趨勢?！?·17新政”對于樓市會帶來怎樣的深遠影響，還需要更長時間來觀察。

“5·17新政”展示出來的救市力度雖然很強，不過也面臨較大的挑戰(zhàn)和制約。

以最引人關(guān)注的大招，也就是地方政府收購存量房產(chǎn)來看，最大的挑戰(zhàn)就在于錢從何來，這將對地方政府的財力帶來重大考驗。

由于我國房地產(chǎn)進入供過于求的階段，想要通過地方政府收購消化供給，這就意味著地方政府的收購必須達到一定的規(guī)模，才能對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生實質(zhì)性影響，否則如果只是象征性收購，就起不到實際作用。

那么，政府到底需要收購多少存量房產(chǎn)呢？按照天風證券的測算，政策收儲存量房需要去化7.7億平方米、把住宅去化周期壓降至18個月以內(nèi)，才能起到托市作用，而這需資金大約7萬億元。

7萬億元又是什么概念呢？2024年，中央財政赤字安排3.34萬億元，地方財政赤字安排7200億元，7萬億元大致相當于2倍的中央財政赤字，10倍的地方財政赤字。這就意味著，地方政府收購存量房，將會在很大程度上提升地方政府的負債規(guī)模。由于房地產(chǎn)不景氣帶來地方政府土地財政大幅萎縮，很多地方政府都面臨較大的債務壓力，在這樣的背景下，地方政府大規(guī)模收儲，壓力自然也是可以想象。

按照央行披露的計劃，央行擬設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款。這意味著，可帶動銀行貸款5000億元。但即便如此，面對龐大的收購資金也仍顯不足。

地方政府大規(guī)模收購存量房之后，還要考慮財務回報率，不能長期虧損運營。地方政府回購存量房之后，大部分會用作保障房，我國的住房租金水平原本就很低，一、二線城市的租金回報大概在2%左右，公租房的回報率就相對更低，否則就失去了保障性住房的意義。那么，這些回購的保障性住房，租金收入是否可以覆蓋地方政府的融資成本，可能也是一大考驗，如果租金收益無法覆蓋資金成本，無疑會給地方政府背上長期財務負擔。

另外，地方政府的收購價格也是一大關(guān)鍵。考慮到地方政府收購存量房產(chǎn)的目的是穩(wěn)住樓市，所以，收購價格不能比市場價還低，否則就變成了打壓市場而不是托市。但是，在當前房地產(chǎn)大背景下，樓市價格還是面臨較大的下行壓力，如果地方政府收購的存量房產(chǎn)將來價格大幅下跌，那么，這些房產(chǎn)就會面臨較大的估價損失。當然，如果地方政府進場收購之后，將來房價出現(xiàn)上漲，這些房產(chǎn)也會出現(xiàn)賬面浮盈。

6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進會。會議強調(diào)要按照“政府指導、市場化運作”的思路，并提出“堅持自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防范道德風險”。

這一次“5·17新政”，核心政策除了地方政府收購存量房，還有一個重大政策就是將首付款下降到了15%的新低。從積極的角度來看，較低的首付款降低了民眾購房的門檻，能夠讓更多人上車買房。不過，更低的首付，就意味著更多的貸款，對那些利用低首付買房的民眾，房貸壓力顯然也會更大。

低首付帶來的更大風險還在于，如果房價持續(xù)下跌，那些低首付的購房者，會更容易面臨負資產(chǎn)的風險，在房價下跌的背景下，首付比例越高，對抗負資產(chǎn)的安全空間就越大。當首付比例為15%時，房價如果下跌超過15%，房子的價值就低于銀行貸款，也就是成為負資產(chǎn)，以當前房價下跌的速度，15%的跌幅并不是一個很難想象的數(shù)字，對于購房者而言，當房子跌成負資產(chǎn)之后，就要面臨一個痛苦的選擇，是繼續(xù)還貸保住房產(chǎn)，還是干脆放棄房產(chǎn)？

這一次去庫存，房價會再度大漲嗎？

2015年那一次去庫存，房價迎來了史上最大幅度的一次上漲，很多城市的房價在一兩年之內(nèi)翻番。那么，這一次再度去庫存，房價會不會像上次一樣大漲呢？

這一輪房地產(chǎn)救市，無論從主觀還是客觀上來看，房價都沒有大漲的可能性。

從政府部門救市的主觀意圖來看，這一輪政府拯救樓市，目的并不是為了拉動房價，而是為了讓下跌的樓市穩(wěn)定起來，或者說減緩下跌的速度。過去中國樓市曾經(jīng)有過兩次大規(guī)模救市，一次是2008年金融風暴之后，一次是2015年。這兩次大規(guī)模救市，都導致房價暴漲，最終給房地產(chǎn)市場埋下了風險隱患，有了這兩次救市的經(jīng)驗教訓之后，這一次房地產(chǎn)救市，從監(jiān)管部門來看，并不希望看到房價再一次暴漲。

多年以來，房地產(chǎn)一直被視為中國經(jīng)濟的幾大潛在風險之一，如果這一輪去庫存再度引發(fā)房價暴漲，房地產(chǎn)這頭灰犀牛就有可能給中國經(jīng)濟帶來真正的風險。

這一輪房地產(chǎn)救市，創(chuàng)造了有史以來最寬松的購房環(huán)境，最低的首付比例，以及最低的購房利率等等。但是，這種寬松的環(huán)境不可能一直持續(xù)，如果將來利率上升，現(xiàn)在入市的購房者，將來就會面臨房貸成本上升的壓力和風險。

當年美國爆發(fā)次貸危機，就是因為很多低收入者在低利率時期高杠桿買房，后來美聯(lián)儲進入加息周期后，很多低收入者無力償還房貸，最終引爆了次貸危機。我國樓市的證券化程度遠不及美國復雜，爆發(fā)大規(guī)模次貸危機的可能性并不大，但是如果將來利率大幅上升，現(xiàn)在用低利率高杠桿買房的民眾，將來就會面臨巨大的財務風險，這種風險最終也有可能傳導到金融體系。所以，從防范房地產(chǎn)風險的角度來看，監(jiān)管部門也并不希望看到房價再度上漲，吸引更多普通民眾進場炒房。

如果從當前房地產(chǎn)市場的客觀情況來看，房價再度大漲的可能性也是微乎其微。

和2015年那一次救市相比，這一輪房地產(chǎn)去庫存時隔近10年，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，最核心的變化在于，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從短缺進入到了過剩階段。2023年7月，中共中央政治局會議提出——我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在最高層面確認了我國房地產(chǎn)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。

如果和2015年相比，現(xiàn)在的人均居住面積已經(jīng)大幅提升，按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年，我國的人均居住面積為33平方米，到了2020年，人均居住面積為41.76平方米，提升了26.5%。最近幾年的人均居住面積并沒有正式的官方數(shù)據(jù)可查，不過肯定比2020年更高，這也就意味著，當前我國的人均居住面積和2015年相比，已經(jīng)至少增長了三成。按照央行的數(shù)據(jù)，我國有超過30%的家庭擁有兩套住房，超過10%的家庭有三套住房，戶均擁有住房1.5套。

我國的住房擁有率越來越高，但是人口出生率卻越來越低，這就更加劇了樓市的供需矛盾。2022年，我國出現(xiàn)了首次人口負增長，當年人口總數(shù)減少85萬人，2023年人口萎縮規(guī)模大幅增長，當年人口總數(shù)減少208萬人。2023年，我國的總和生育率下降到1.02，還不到正常世代更替水平的一半，這就意味著我國人口萎縮的趨勢將很難逆轉(zhuǎn)。按照國務院發(fā)展研究中心的預測，我國出生人口大概每十年下一個百萬臺階。隨著人口總數(shù)繼續(xù)萎縮，對于房地產(chǎn)市場而言，也就意味著需求將持續(xù)減少。

除了供需層面的因素之外，和2015年相比，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟增速放緩，普通民眾對于未來的收入增長預期下降，這也會在很大程度上降低人們買房的積極性。

這一輪房地產(chǎn)再度去庫存，最理想的情況就是激活樓市的成交量，讓房價保持平穩(wěn)，或者減緩房價下行的速度。樓市的成交量活躍之后，開發(fā)商才可能重新拿地，增加房地產(chǎn)投資，地方政府獲得土地財政收入，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈被重新帶動，房地產(chǎn)進入一個相對良性循環(huán)的周期。

無論這一輪房地產(chǎn)去庫存救市最終走向何處，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟超級引擎的時代已經(jīng)一去不復還。在房地產(chǎn)下行的這幾年，中國的新能源汽車產(chǎn)業(yè)蓬勃崛起，房地產(chǎn)和新能源汽車在中國的此消彼長，也是極具象征意義。

縱觀全球經(jīng)濟發(fā)展歷史，沒有任何一個國家是靠房地產(chǎn)成長為經(jīng)濟強國的，對于中國經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟高速增長20年之后，如果能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸，房地產(chǎn)業(yè)不為中國經(jīng)濟帶來風險，并且從中國經(jīng)濟的超級引擎切換為一個正常的普通產(chǎn)業(yè)，那就是這一輪房地產(chǎn)救市的最大意義。在房地產(chǎn)從中國經(jīng)濟的舞臺中心淡出之后，中國的制造業(yè)能夠適時崛起，這才是中國經(jīng)濟可持續(xù)成長的真正道路。

（摘自《三聯(lián)生活周刊》2024年第25期。作者為該刊記者）