實(shí)探華僑城首個別墅舊改

深圳的老房子大多逃不過“被拆”的宿命，但房屋拆遷8年至今還沒能回遷，甚至連過渡費(fèi)也無法發(fā)放的事情卻并不多見。

今年4月底，周生向南都灣財社記者反映，其位于龍崗良安田新村的房屋在8年前便已被拆遷，但自己至今無法住進(jìn)回遷安置房，甚至連應(yīng)得的過渡費(fèi)都未能如期到賬。彼時項目開發(fā)單位華僑城城市更新公司相關(guān)工作人員在接受灣財社記者采訪時表示，過渡費(fèi)發(fā)放不及時的原因同房地產(chǎn)行業(yè)低迷有關(guān)，針對項目進(jìn)展，其同時表示公司也在多方積極推進(jìn)解決方案。

但一個月過去了，周生向灣財社記者表示自己仍未收到今年上半年的過渡費(fèi)，項目開發(fā)單位也并未給予他有關(guān)回應(yīng)。

那么周生被拆遷的房屋所處片區(qū)如今是什么模樣？詳細(xì)拆遷進(jìn)度到底怎樣？近期，灣財社記者實(shí)地走訪了位于龍崗區(qū)的良安田新村項目，實(shí)探曾是深圳首個別墅舊改的現(xiàn)狀。

雜草叢生的現(xiàn)場

公開資料顯示，良安田新村城市更新單元于2015年7月列入《2015年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，項目位于平湖街道良安田社區(qū)，北鄰平鹽鐵路，南依平安大道，東靠良白路，西臨丹坪快速。

2016年10月，周生同舊改開發(fā)單位簽署了“房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”，不久后自己的房屋便被拆除。

在被拆除前，良安田新村城市更新單元內(nèi)的建筑主要為工廠及風(fēng)格統(tǒng)一，規(guī)劃整齊的三層別墅，也曾是深圳首例別墅舊改項目。

灣財社記者近日走訪了項目現(xiàn)場，可以看到，良安田新村城市更新單元規(guī)劃拆除的范圍目前已全部被圍擋遮住，里面雜草叢生，大多別墅已經(jīng)被夷為平地，已不見昔日“別墅群”的模樣。

但靠近馬路邊緣的樓棟仍然未被拆除，走近可以看到大門上“拆”的字樣，這些樓棟均無人居住，看似荒廢已久。

項目內(nèi)部有挖掘機(jī)作業(yè)

值得一提的是，南都灣財社記者走訪時注意到項目內(nèi)部挖掘機(jī)在作業(yè)，但項目入口大門上鎖未能進(jìn)入，可以看到現(xiàn)場零星有幾位工作人員。

項目進(jìn)度方面，開發(fā)單位華僑城城市更新公司相關(guān)工作人員曾在接受灣財社記者采訪時提到，平湖良安田新村項目從2016年開始啟動簽約工作，目前簽約率達(dá)到99.5%，已經(jīng)接近百分百。項目從2016年起到2023年度，從未有間斷支付過渡費(fèi)的情況。項目進(jìn)度緩慢的原因一方面同“釘子戶”有關(guān)，另一方面則是水源保護(hù)區(qū)調(diào)整工程未完工導(dǎo)致了項目進(jìn)度的停滯。

但作為拆遷業(yè)主的周生對于項目進(jìn)度緩慢的原因則有自己的主觀看法。在他看來，良安田新村位于龍崗平湖非核心的地段，深圳地鐵五期規(guī)劃有17號線或在項目附近設(shè)立站點(diǎn)，開發(fā)單位或想“拖”到地鐵開通后再賣房，從商業(yè)價值來講可以實(shí)現(xiàn)利益最大化，不過這只是他的個人猜測。

在被拆除前，良安田新村城市更新單元內(nèi)的建筑主要為工廠及風(fēng)格統(tǒng)一，規(guī)劃整齊的三層別墅，也曾是深圳首例別墅舊改項目。

事實(shí)上，良安田新村城市更新單元目前最近的地鐵站為10號線上李朗站，直線距離大概在2.3公里，步行距離約3.7公里，周邊公共交通較為不便。項目周邊有較多的工業(yè)區(qū)和未拆遷的城中村，城市面貌較為老舊，舊改項目的部分區(qū)域還緊鄰丹平快速，容易受到噪音影響。

距離該舊改項目最近的小區(qū)為佳兆業(yè)·茗萃園三期，當(dāng)前中介平臺該小區(qū)平均掛牌價為3.38萬/平方米，77.41平米的兩室兩廳房源總掛牌價為245萬元。

多個項目陷進(jìn)展緩慢或停工

對于過渡費(fèi)延遲發(fā)放的問題，華僑城城市更新公司方面的工作人員曾回復(fù)灣財社記者稱由于房地產(chǎn)行業(yè)低迷，銀行加大了對企業(yè)的資金監(jiān)管力度，為了保障投資資金的風(fēng)險可控，于是暫緩了上半年平湖良安田新村舊改項目過渡費(fèi)的發(fā)放。而對于發(fā)放時間暫時不能確定，對于項目進(jìn)展，其表示目前也在多方積極推進(jìn)解決方案。

事實(shí)上，除了龍崗舊改項目被曝“拖欠過渡費(fèi)”外，華僑城在深圳的多個項目還屢次被曝“停工”“質(zhì)量瑕疵”等問題，作為央企開發(fā)商的信任度遭遇危機(jī)。

去年底，華僑城荷棠里項目因延期交付、房屋質(zhì)量引起業(yè)主不滿，部分業(yè)主公開發(fā)布拒絕收房的通知書；而華僑城在光明承接的九樾廣場項目也在去年傳出停工的風(fēng)波。

灣財社記者注意到，今年4月，有市民在領(lǐng)導(dǎo)留言板反映華僑城位于坪山的綜合體項目至今未復(fù)工，深圳市規(guī)劃和自然資源局坪山管理局回復(fù)稱因開發(fā)商自身原因，目前該項目建設(shè)進(jìn)度放緩，用地單位正在研究推進(jìn)建設(shè)方案；今年5月，華僑城位于龍華的項目四海華亭也因質(zhì)量問題遭遇業(yè)主的集中投訴。

而從華僑城A的業(yè)績表現(xiàn)來看，華僑城A近兩年的表現(xiàn)也不盡如人意，從2021年以來開始連續(xù)虧損。據(jù)企業(yè)財報數(shù)據(jù)顯示，華僑城A從2022～2024年一季度其歸母凈利潤分別虧損為109.05億元、64.92億元和3.52億元。在華僑城A2023年的財報中提到，“虧損的主要原因在于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)金額和毛利率較2022年同期下降，對部分項目計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。”

為了緩解持續(xù)虧損的現(xiàn)狀和業(yè)績壓力，華僑城采取了出售部分項目股權(quán)的措施，部分項目因資金問題陷入停工狀態(tài)。

在過去一年，華僑城也掛牌出售部分子公司股權(quán)，包括重慶康興瑞環(huán)保科技有限公司51%股權(quán)、康鴻（煙臺）環(huán)保科技有限公司51%股權(quán)、香港磐旭智能股份有限公司22.2%股權(quán)、深圳市華晟達(dá)投資控股有限公司0.81%股權(quán)等。