廣州樓市取消限售，掛牌量暴增！

2022年6月初，趙飛反復(fù)比對幾個網(wǎng)紅新盤后，轉(zhuǎn)頭買入天河區(qū)某社區(qū)一套十幾年樓齡的兩房。彼時他計劃幾年后置換更大的房子，擔(dān)心買一手房出證相對滯后幾年耽誤置換。

兩年過去，眼見自家房產(chǎn)證即將證滿兩年，廣州卻在一夜之間官宣放開限售。

2024年5月28日傍晚，廣州出臺系列重磅樓市政策，其一是轉(zhuǎn)讓或析產(chǎn)時不再審核取得不動產(chǎn)權(quán)證時間。短短幾天，趙飛兩年前看中卻舍棄的三個網(wǎng)紅新盤，陡然新增100多套房掛牌出售，均是剛拿證不久。

“前腳拿證，后腳掛售”

兩年前，趙飛曾在三個網(wǎng)紅盤富頤華庭、萬科城市之光、星樾TOD中想擇其一。彼時，三個盤的中小戶型他都能夠著，也都喜歡，但幾番盤算后，仍是咬牙多花100多萬元，買入天河區(qū)某大型樓盤的一套二手房。

“當(dāng)年限售，想著買二手房能更快證滿五年；而買一手房從收樓到拿證，再等到證滿五年，起碼得七年”。趙飛彼時自認(rèn)為收入尚可，五年后可以出手置換更好的房子。

豈料兩年之間，廣州先是去年9月下旬起增值稅“5年改2年”，后是今年5月29日起全面解除限售。原來要等5年才能賣的房子，如今伴隨限售解除，已經(jīng)立馬可賣。當(dāng)年趙飛擔(dān)憂要等七八年后才能賣的一手新盤，如今同樣趕上放開限售，甚至早他一步掛牌上架放售。

駐扎黃埔魚珠片區(qū)的某中介經(jīng)紀(jì)小楊透露，從5月28日晚到5月30日，富頤華庭在貝殼平臺上突然掛牌放售的房源接近50套。不過，除了新政放開兩天后掛售房源暴增之后，5月31日富頤華庭則未見新增掛牌，“萬科城市之光、星樾TOD也暫時少見新增。”

小楊介紹，截至5月31日，貝殼平臺上萬科城市之光掛牌出售房源近30套，星樾TOD50多套，多為證未滿兩年。

但在貝殼App上，上述二手房源目前尚未完全在貝殼平臺的顯現(xiàn)，“由于短時間放盤太多，還來不及去拍房屋視頻”。據(jù)稱，目前貝殼內(nèi)網(wǎng)約有18萬套二手房源在掛牌出售，除了等待拍視頻的房源外，也有其他特殊原因不展示的房源。

新政的威力顯而易見。5月27日，貝殼平臺二手新增掛牌量526套，較此前一天（491套）微增，但在28日陡增66%為875套。在5月29日，新增掛牌量更達1371套，比28日增加57%，是5月27日的2.6倍。5月28日晚6時許，貝殼共有145559套二手房掛牌，截至6月1日上午8點半達147074套，4天新增1515套房。

由于拿證之前需要先繳稅，不少自住的業(yè)主會因此延遲拿證，這或也意味著，近期掛售放盤的網(wǎng)紅盤業(yè)主，不少人“前腳拿證，后腳掛售”。

踩踏式放盤，低價出手

從三個次新網(wǎng)紅盤的放盤價可見，普遍掛牌價比當(dāng)年的一手成交價貴幾十萬元至上百萬元不等。以掛牌價算，除卻利息及所繳納的稅費，總體獲利不多。即便如此，也足以令片區(qū)出現(xiàn)一二手房價倒掛。

比如萬科城市之光，當(dāng)前掛牌的二手次新房單價約在每平方米5.3萬至6.6萬元，富頤華庭的二手次新房每平方米單價是4.8萬至5.8萬元，而隔壁的保利圖書館一手房每平方米售價為4.2萬-5.2萬。再加上證未滿兩年需交5.3%的增值稅，且普遍由買家承擔(dān)，當(dāng)中實際拉開的價差更為驚人。但即便業(yè)主“高賣”，目前仍有買家來看房。5月31日，經(jīng)紀(jì)小楊稱，已有七八組中介帶客到富頤華庭看房。

相比一手房，過去兩年買了二手房的業(yè)主更為沮喪。

兩年前，趙飛以近600萬元所買的天河二手兩房，如今同款組團同款產(chǎn)品的掛牌價在400多萬元，“不算利息和稅費，相當(dāng)于兩年虧了上百萬”。在此次放開限售后，趙飛一度動了“拋售套現(xiàn)”的念頭，但擔(dān)心“出現(xiàn)踩踏式放盤”，仍是穩(wěn)住了。

事實上，放開限售以來，不僅次新盤大量掛牌，部分在這幾年“站崗買入”二手房的業(yè)主，也有在“割肉”出逃。

在海珠區(qū)羅馬家園，當(dāng)前貝殼App上有121套二手房掛牌放售。該小區(qū)中介小英透露，新政幾天來，小區(qū)也不斷增加放盤，當(dāng)中不少是業(yè)主前幾年高價買入，較買入時折損不少。

小英介紹，今年3月下旬，羅馬家園某組團成交了一套高層?xùn)|南向約92㎡的三房，業(yè)主于2017年以約430萬元買入。今年以450萬元放盤，最終以425萬元賣出，相比去年高峰時期的成交價少收六七十萬元。當(dāng)中還有一套同款的低樓層戶型，去年三四月有買家愿以480萬元成交，“但業(yè)主一直咬定要500萬”，到如今，該盤的放盤價已低至385萬元，首付50多萬元就可以買到。

在經(jīng)紀(jì)看來，如今掛牌房源太多，業(yè)主要想盡快出手，唯一和唯二的辦法都是讓價出售。

是“賣一買一”置換低利率還是落袋為安？

“5·28”新政出臺后幾天，廣州房地產(chǎn)市場顯然已被激活。

在二手市場，從貝殼廣州監(jiān)測可見，在看房量方面，5月18日為5月以來首次看房量突破1.5萬人次，而5月25日與26日的看房人次為15566人次、16513人次。

南都灣財社記者獲悉，如今低至1.5成的首付，令不少單身人士加速上車。除了一手住宅，鬧市中的“老破小”也受到他們的關(guān)注。

在越秀區(qū)黃花崗片區(qū)，全通地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)在5月30日簽署了“5·28”新政以來的首單成交。全通地產(chǎn)總經(jīng)理賴先生介紹，所成交的房子建面僅40多平方米，業(yè)主以120萬元放盤，最終談判以110萬元實收成交。而在去年，樓上同款戶型的成交價是140萬元。買家為一名年輕的單身女生，在5月30日第一次實地看房，結(jié)果一看即中。按照買家的計劃，首付三成30多萬元，月供以公積金足以抵扣，“比自己租房更具性價比”。

無論是剛拿證的次新房，還是持有多年的“老破小”，如今都擠在二手樓房源池中待價而售。據(jù)了解，其中有的業(yè)主真心“賣一買一”置換；也有的是業(yè)主應(yīng)新政“掛售/掛租”，以獲取多一個購房名額；也有的業(yè)主因為在房貸高利率時進場，如今眼見利率“腰斬”式驟降，索性賣掉后再換低利率買入新房；當(dāng)然，也有不少業(yè)主出于工作變動等各種原因，急于出售為“落袋為安”。

在經(jīng)紀(jì)小楊看來，目前黃埔某網(wǎng)紅樓盤放售業(yè)主比較多的出于兩種心理：其一，向上置換，在這波房地產(chǎn)市場中賺到錢了；其二，釋放資金，其資金有更具收益的用途。

但于趙飛而言，兩年前他的計劃是五年后賣出置換，是以為自己的收入可以維持高位，換房相對輕松。但如今他的收入大減，房子租金也成為重要收入來源，“雖說不忍賣掉，但假設(shè)有天失業(yè)，賣掉房子我還可以躺平多年”。

（文中趙飛、小楊、小英為化名）