房地產企業(yè)的內部控制及風險防范

李亮亮

在經濟環(huán)境瞬息萬變的當下，如何深刻了解內部控制的含義與特征，全面梳理企業(yè)在內部控制與風險防范方面存在的問題，并采取多種措施去除沉疴，已成為不少房地產企業(yè)亟待解決的議題。

內部控制的概念與特征

為了達成預定的發(fā)展目標，企業(yè)采取的多種措施、策略和技巧統(tǒng)稱為內部控制。這種管理旨在提高財務報告的準確性、防止資產的損失、保障企業(yè)運作的規(guī)范性和合法性。在特定的情境下，內部控制是企業(yè)為了實現特定目標，對經濟行為所采取的一系列規(guī)劃、組織、監(jiān)督和協(xié)調活動?；贑OSO理論，內部控制涉及的具體內容主要有以下幾個方面：

控制環(huán)境。企業(yè)內部控制環(huán)境的范圍相當廣泛，它不僅包括企業(yè)的治理結構、內部決策程序、董事會及監(jiān)事會的組織架構，還包括企業(yè)的組織架構、職責分配以及人力資源管理等各個方面。此外，它還包括員工的招聘、培訓、績效評估以及企業(yè)文化的塑造等。

風險評估。企業(yè)在面對眾多不確定性因素時，必須不斷從外部環(huán)境和內部運營兩個層面收集信息，并利用專業(yè)工具進行風險分析。在外部風險分析中，企業(yè)應全面考慮政治、經濟、社會、文化及競爭對手等多重因素；而在內部風險分析時，則需深入考慮員工素質、信息技術水平及風險管理能力等因素?；谛畔⑹占?，企業(yè)應采用定性與定量相結合的方法來確定風險的類別和嚴重程度。

控制活動。企業(yè)內部控制的核心環(huán)節(jié)在于控制活動的實施，它通常涵蓋以下幾個關鍵領域：職責分離、審批與授權流程、風險管理策略、會計系統(tǒng)監(jiān)管、績效評價體系以及信息安全保障措施等。例如，為了減少未經授權的系統(tǒng)操作以及數據丟失或泄露的風險，企業(yè)應從制度建設和技術防護兩方面著手，建立一個全面的信息安全保障體系。

信息與溝通。企業(yè)需要構建高效的信息交流渠道，提高信息交流的效率，并降低交流成本。此外，企業(yè)還應該主動采納前沿的信息技術，構建智能化的信息管理系統(tǒng)，確保各個子系統(tǒng)之間能夠實現無縫連接和數據共享。

內部監(jiān)督。企業(yè)應增強內部審計部門的自主性和專業(yè)水平，定期對內部審計員工進行培訓，并采用先進的審計方法，對內部控制系統(tǒng)的設計和執(zhí)行的有效性進行審查，從而充分發(fā)揮內部監(jiān)督的作用。

風險防范概述

風險規(guī)避 這是一種較為被動的管理手段，主張相關方有意識地避免參與可能帶來風險的行為。盡管這可以避免潛在的損失，但同時也可能錯失相應的收益機會。

損失限制 與風險規(guī)避不同，損失限制的目的是通過周密的規(guī)劃和組織來降低損失的可能性及其嚴重性。這種策略需要在風險事件的預防、處理和后續(xù)階段都進行有效的控制。

風險分擔 這種方法涉及通過法律協(xié)議，如合同或保險，將風險責任轉嫁給第三方。通過這種方式，風險可以被分配給一個或多個其他參與方。

風險承擔 在風險發(fā)生時，相關主體可以使用其可用的資金來應對。風險承擔分為計劃性和非計劃性兩種，非計劃性承擔是指在損失發(fā)生后才進行應對，而計劃性承擔則是在風險發(fā)生前就設立專項基金，以備應急之需。

企業(yè)在進行內部控制與風險防范過程中存在的問題

控制環(huán)境有效性不足 缺乏對內部控制的重視程度。由于房地產行業(yè)的下行趨勢，企業(yè)決策層主張將主要精力和資源放在發(fā)展業(yè)務方面，而加強內控建設則會分散有限的資源，甚至會影響主營業(yè)務發(fā)展，因此造成對內部控制的重視程度嚴重不足。

缺乏內控績效考核制度。部分企業(yè)并未根據部門和個人在內控制度設計和執(zhí)行中的績效進行考核，無法形成對企業(yè)員工的制度約束，導致員工角色模糊、定位不清晰，缺乏對內部控制的價值認同。

部門職能設置不科學。在風險管理方面，部分房地產企業(yè)并未設置專門的風險管理部門，主要由財務部門負責風險管理，這不僅增加了財務部門的工作量，還滋生了控制風險發(fā)生的概率。

風險評估機制不完善 缺乏對風險的準確認識。部分房地產企業(yè)對運營管理中存在的金融風險、預算風險、成本風險和利潤風險的認識不夠深刻，例如缺乏對預算風險的重視，導致部分房地產項目預算超支和無預算支出的情況時有發(fā)生。

風險評估機制不完善。在風險評估方面，房地產企業(yè)主要依靠管理人員的主觀經驗進行判斷，很難利用質量管理體系對風險實施概率計算和結果評估，導致其無法準確估計企業(yè)面臨的風險類型和大小。

銷售風險評估機制不完善。部分企業(yè)為了迅速擴大銷售規(guī)模，增加營業(yè)收入，對銷售風險的評估缺乏深度，存在銷售人員欺詐性承諾出售房產的行為。

控制活動存在不足 預算管理制度不健全。部分房地產企業(yè)的預算編制未能堅持全員參與的原則，主要在歷史期間數據的基礎上編制預算，對外部市場變化、財務管理水平的考慮不足，為后期的預算調整埋下了伏筆。同時，對預算執(zhí)行的監(jiān)督管理力度不足導致部分企業(yè)缺乏智能化信息系統(tǒng)，無法利用信息技術實時監(jiān)測責任部門預算執(zhí)行情況，很難實現對預算偏差的有效管控。

風險應對方式過于單一。在風險識別和評估基礎上，房地產企業(yè)未能采取多樣化的風險應對方式，主要局限在風險規(guī)避層面，無法通過內外合作實現風險的轉移。

信息溝通不順暢 在對內溝通層面，部分房地產企業(yè)未能建立內部信息的收集、傳遞、分析和處理機制，導致無法從內部經營管理數據中發(fā)現企業(yè)蘊含的風險因素和風險水平。同時，企業(yè)組織層級過多，管理層和基層員工的溝通上存在障礙，導致基層員工無法準確理解管理意圖，容易在執(zhí)行中造成偏差。

在對外溝通方面，企業(yè)的信息收集主要集中在財務維度上，對政治、經濟、社會等方面的信息考慮嚴重不足。同時，企業(yè)與稅務機關的溝通效能不足，對稅務管理機關的屬性和職能存在偏見，缺乏與其溝通的信心。

內部監(jiān)督力度不足 企業(yè)內部審計的職能未能充分實現。作為企業(yè)內部結構的一部分，內部審計部門在執(zhí)行審計流程時可能會遭遇外部環(huán)境的干擾，這使得其難以維持應有的獨立性，進而影響審計結果的客觀性和公正性。

內部審計團隊的專業(yè)能力存在不足。在一些房地產企業(yè)中，部分內部審計人員實際上是由財務人員兼任的，他們缺乏運用現代審計技術的能力，面對信息系統(tǒng)中可能出現的審計痕跡消失問題時難以有效應對。

財務部門的自查自糾往往只停留在表面上。財務部門的自查自糾對財務人員的職業(yè)道德水平要求很高，然而在實際操作中，財務人員的自查很難揭示出財務內部控制運行中的根本性問題，這使得自查自糾制度往往形同虛設。

企業(yè)內部控制與風險防范相關應對措施

營造良好控制環(huán)境 加強內部控制文化建設。通過官方網站、公眾號等形式積極解讀內部控制的內涵、重要性和實施路徑，推動單位營造“內部控制建設人人參與”的濃厚氛圍。

構建內部控制績效考核制度。企業(yè)應從財務與非財務兩個層面設計考核指標，并依據層次分析法確定各項指標權重，運用定量與定性結合的方式得出考核結果，引導員工落實內部控制責任。

科學設置部門職能。房地產企業(yè)完全可以成立獨立的風險管理部門，該部門的主要職責是根據風險管理戰(zhàn)略，制定執(zhí)行風險管理方案，確保將風險扼殺在萌芽狀態(tài)。

完善風險評估機制 提升對風險評估的重視程度。企業(yè)可針對房地產項目運營中面臨的金融風險、預算風險、建筑風險實施培訓，確保管理人員能形成對風險類型的準確判斷。

提升風險評估方式的科學性。在風險評估階段，風險管理部門可組織相關專家參與，定量計算風險概率，定性評估結果大小，為后期的風險應對提供信息支撐。

及時評估銷售風險。由于房地產企業(yè)的銷售風險較為突出，因此風險管理部門應將銷售風險防控納入銷售人員績效考核體系，及時預警銷售風險，確保將風險控制在可承受范圍內。

加強控制活動 實施全面預算管理制度。房地產企業(yè)應完善預算管理組織體系，明確各層級的崗位職責，為后續(xù)預算管理提供組織保障；同時還要提升預算編制的科學性和精準性，并根據項目的不同采取針對性預算編制方法，比如對于非經常發(fā)生項目，可以零為基礎，采取零基預算方法編制預算。

加強風險控制。對于已經識別和評估出的風險，房地產企業(yè)要實施適宜的風險應對方式，比如可以通過與外部主體合作的方式及時將風險轉移出去。

實施崗位分離制度。為了防范關鍵風險點，房地產企業(yè)應實現關鍵崗位的分離，比如合同的授權與審批、采購的審批與付款以及財務出納和往來賬款管理等。

加強信息溝通 完善公司治理機制。為了提升縱向信息溝通效率，降低信息溝通成本，房地產企業(yè)可改善職能機制，實施扁平化管理，實現信息在企業(yè)內部橫向的共享共通。

加強企業(yè)信息化建設。房地產企業(yè)可以搭建財務共享信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)應至少包括成本管理、預算管理、資金管理、合同管理、業(yè)務管理等模塊，且各模塊均需實現無縫連接，確保各種數據和信息能在系統(tǒng)內部自由流動。

加強對外溝通。房地產企業(yè)的稅務管理活動較為復雜，必須加強與稅務行政機構的溝通，及時參與稅務部門組織的各項培訓活動，并就存在爭議的稅務政策積極請教行政部門。

完善內部監(jiān)督體系 提升企業(yè)財務自我稽核能力。房地產公司需要加大對財務團隊的培訓力度，提高他們的職業(yè)操守，鼓勵他們通過自我檢查來識別潛在的財務風險。此外，公司應將財務自檢的成效作為員工績效評估的一部分，并根據自檢結果執(zhí)行相應的獎懲機制，以此激勵財務人員認真履行自檢職責。

充分發(fā)揮內部審計的作用。房地產公司應提高內部審計部門的獨立性，可以考慮將其從其他部門中分離出來，直接由公司高層管理。同時，公司還需持續(xù)提升內部審計團隊的專業(yè)素質，加強專業(yè)培訓，改進工作流程，并采用更先進的審計技術。例如，可以建立基于大數據的審計系統(tǒng)，實現網絡化審計，以便快速地捕捉審計線索并得出精確、客觀的審計結果。

作者單位：陜西弘瑞稅務師事務所有限責任公司