長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資模式探討

徐云波 中大金石集團(tuán)有限公司

近年來，長(zhǎng)租公寓成為倍受青年人關(guān)注的住房產(chǎn)品，成為我國住房市場(chǎng)的新銳力量。前段時(shí)間，熱播電視劇《安家》吸引了人們的眼球，最后兩位主角自主創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目“城家公寓”就是長(zhǎng)租公寓，而且“城家公寓”的模式受到了投資人的認(rèn)可，成功進(jìn)行了融資，并正式開業(yè)。作為舶來品，我國長(zhǎng)租公寓在資本的助推下，發(fā)展迅速，受到青年人的歡迎，其標(biāo)準(zhǔn)配置和服務(wù)，成為青年人選擇的重要因素。長(zhǎng)租公寓作為專業(yè)化的住房租賃產(chǎn)品，屬于國家扶持的范圍，但2018年以來，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的問題開始浮出水面，讓全社會(huì)對(duì)超速發(fā)展的長(zhǎng)租公寓行業(yè)高度關(guān)注，租賃價(jià)格大幅上漲，部分企業(yè)破產(chǎn)，如杭州的鼎家因?yàn)橘Y金鏈斷裂破產(chǎn)；長(zhǎng)沙“咖啡貓”、上海寓見等都宣布破產(chǎn)，這給長(zhǎng)租公寓發(fā)展敲響了警鐘。本文堅(jiān)持問題導(dǎo)向，從長(zhǎng)租公寓行業(yè)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并對(duì)存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)予以剖析，針對(duì)問題提出解決的對(duì)策。

一、長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資模式現(xiàn)狀

近年來，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展迅速，在大量資本的支持下，實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)快速發(fā)展。2009年，以魔方公寓為代表，該行業(yè)開始探索多種融資模式。主要有：

（一）租金分期

租金分期主要應(yīng)用于分散式公寓，運(yùn)營方一般選擇金融公司合作，但最佳選擇往往是銀行。該模式的特點(diǎn)，實(shí)施規(guī)模小，容易操作實(shí)施，但是一旦分期停止后，資金鏈容易斷裂。尤其是規(guī)模做大后，或者應(yīng)用到集中式公寓，實(shí)施難度較大。

（二）保理模式

保理模式，融資的主體以長(zhǎng)租公寓現(xiàn)有的應(yīng)收租金為主，通過保理機(jī)構(gòu)，一次回收租金，解決大額資金問題。比如某長(zhǎng)租公寓有500名客戶，每人年租金為3萬元，總的應(yīng)收租金為1500萬，公寓可以一次回收1500萬。同時(shí)，也可以通過拆分，按照批次額度進(jìn)行，能夠適用于所有長(zhǎng)租公寓類型。

（三）融資租賃

主要是指融資租賃公司提供有關(guān)的家電分期或者家具分期業(yè)務(wù)，如海爾的家電分期業(yè)務(wù)，其領(lǐng)域相對(duì)集中。實(shí)際上單就融資租金而言，這種模式有11種模式可供選擇。

（四）股權(quán)融資

簡(jiǎn)單來講，現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓公司的股東讓渡部分公司的股權(quán)，通過增資擴(kuò)股，吸收新股東，增加企業(yè)股東，獲得大量發(fā)展所需資金，融資成本低。公司的股東增加，通過天使輪、A輪、B輪等一路輪融資，股權(quán)會(huì)不斷稀釋，在上市或者發(fā)生并購后，投資方獲得收益。這種模式受到了長(zhǎng)租公寓公司的歡迎，根據(jù)2018年的統(tǒng)計(jì)，無論是集中式還會(huì)分散式公寓模式，行業(yè)前十名獲得融資均超過70億元。

（五）銀行模式

一是，由銀行或金融機(jī)構(gòu)為公寓客戶提供貸款服務(wù)；二是，銀行直接為長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供貸款服務(wù)。但銀行對(duì)企業(yè)資信要求比較高，選擇面往往比較窄，以大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，主要方式是大額授信貸款。2017年，中信銀行為碧桂園提供了長(zhǎng)租公寓貸款授信額度300億。工商銀行為廣州長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供了5000億元的授信額度。

（六）資產(chǎn)證券化融資模式

主要分為ABS（租金收益權(quán)）、CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款）、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金） 三類融資模式，這些均以較小的資金撬動(dòng)更多的金融資產(chǎn)投入其中，形成完整的運(yùn)營模式，通過底層資產(chǎn)和收益保障，進(jìn)行證券化融資。2017年，我國正式開始了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資產(chǎn)證券化進(jìn)程，例如魔方公寓推出了“信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，以ABS模式募資3.5 億元。隨后，自如、新派等通過其他模式也進(jìn)行了大規(guī)模融資。包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，也通過這種融資模式，大規(guī)模進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

二、長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資中存在主要問題

從整個(gè)行業(yè)發(fā)展來看，股權(quán)融資模式占比仍然比較少，利用外資少，上市融資不占主流，伴隨著行業(yè)野蠻生長(zhǎng)，暴露出來一些問題，需要特別關(guān)注。

（一）利用資金優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，造成租金市場(chǎng)價(jià)格異動(dòng)

通過借鑒美國的融資方式，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營企業(yè)通過多種融資，迅速籌集大批資金，采取了共享汽車、單車領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，采取“燒錢”模式，快速占有大量房源，形成壟斷優(yōu)勢(shì)，抬高房租價(jià)格。2018年下半年，一線大城市房租上漲幅度很大，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。就是在資本的大力支持下，相關(guān)從業(yè)企業(yè)在占領(lǐng)市場(chǎng)方面有優(yōu)勢(shì)，快速成為頭部企業(yè)，享受壟斷收益。2018年，自如通過A輪融資，獲得了40億元資金支持。而市場(chǎng)價(jià)格因?yàn)檫\(yùn)營方跑馬圈地，迅速上漲，侵占了消費(fèi)者的利益，擠占消費(fèi)需求。

（二）部分融資模式容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租戶

自2018年開始，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)陸續(xù)破產(chǎn)，成為社會(huì)的焦點(diǎn)。以“鼎家公寓”為例，作為全國長(zhǎng)租公寓行業(yè)破產(chǎn)第一案，4000租戶受損嚴(yán)重。因?yàn)樽鈶羲坏淖饨鸩⑽唇唤o房東，而且租戶在鼎家的誤導(dǎo)下，采取“租金貸”即網(wǎng)絡(luò)分期貸款的方式支付房租，在不知情的情況下利益嚴(yán)重受損。租戶成為鼎家無序擴(kuò)張的工具，為其進(jìn)行了信用背書，而鼎家通過用戶信用所形成底層資產(chǎn)來發(fā)行ABS，獲得大批資金，擴(kuò)大規(guī)模、炒高房租、進(jìn)行套利，而風(fēng)險(xiǎn)則有投資者、租戶和房東承擔(dān)。2018年以來，已經(jīng)有20多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)破產(chǎn)，因?yàn)橘Y金鏈斷裂，頻頻“爆雷”，引發(fā)了大量的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。這種高速擴(kuò)展的模式，需要大量的新房源和客戶進(jìn)入，但我國人口紅利已經(jīng)進(jìn)入尾聲，模式擴(kuò)展的持續(xù)性有待檢驗(yàn)。

（三）長(zhǎng)租公寓行業(yè)企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)

在融資過程中，企業(yè)會(huì)因管理不善，導(dǎo)致成本增加，收入減少。作為重資產(chǎn)行業(yè)，回收周期長(zhǎng)，管理團(tuán)隊(duì)一旦出現(xiàn)失誤，就會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重后果。況且，處于擴(kuò)張期的長(zhǎng)租公寓行業(yè)管理水平差異很大，行業(yè)盈利模式不清晰，很容易導(dǎo)致投資方、租戶等對(duì)其不信任，資金鏈斷裂，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。在融資中如果不進(jìn)行合規(guī)審查，還容易導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)。

（四）長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

從我國情況來看，政府宏觀調(diào)控力度大，政府有形的手發(fā)揮了重要作用，政策在其中占據(jù)主導(dǎo)地位。作為資本密集行業(yè)，受到國家有關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的嚴(yán)重影響，很容易因?yàn)檎叩霓D(zhuǎn)向，而導(dǎo)致融資出現(xiàn)問題。而且，因?yàn)閰^(qū)域不同，調(diào)控力度的不同，政策風(fēng)險(xiǎn)也不相同。從市場(chǎng)來看，房地產(chǎn)行業(yè)近年來冰火兩重天，波動(dòng)比較大；長(zhǎng)租公寓因?yàn)樯婕暗酱罅康你y行融資，必然受到銀行利率調(diào)控的影響。

三、關(guān)于完善長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資發(fā)展的幾點(diǎn)建議

我國住房租賃市場(chǎng)規(guī)模大，發(fā)展?jié)摿Υ螅L(zhǎng)租公寓行業(yè)符合市場(chǎng)需求和國家發(fā)展需要，必須有針對(duì)性解決融資模式方面存在的問題，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。去年底，住建部等6部委專門下發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，要求管控租賃金融業(yè)務(wù)、加強(qiáng)對(duì)租賃企業(yè)的監(jiān)管。針對(duì)目前存在的問題，結(jié)合政府部門新的監(jiān)管要求，建議采取以下對(duì)策。

（一）加大監(jiān)管力度，提高監(jiān)管的效力性

針對(duì)過度金融化的傾向，要在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善監(jiān)管規(guī)定，強(qiáng)化對(duì)長(zhǎng)租公寓融資的監(jiān)督。要狠抓“過度融資”，督促運(yùn)營企業(yè)規(guī)范管理，杜絕無序競(jìng)爭(zhēng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)。完善融資監(jiān)管的實(shí)施細(xì)則，避免轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。六部委文件明確規(guī)定，要“加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿?！?/p>

（二）建立健全法律制度，強(qiáng)化統(tǒng)一規(guī)范指導(dǎo)

目前，我國從中央到地方，都出臺(tái)了不少政策，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。但從我國法律體系的層次來看，這些政策都是規(guī)范性文件，并不具有法律的強(qiáng)制力。在這方面，可以借鑒西方的相關(guān)做法，上升到法律、法規(guī)層次，強(qiáng)化監(jiān)管、統(tǒng)一規(guī)范，有效預(yù)防和避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）運(yùn)營企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)部管理

運(yùn)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化內(nèi)部管理，完善公司治理規(guī)范制度，強(qiáng)化內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控。要在科學(xué)管理上下功夫，持續(xù)打造品牌，提高服務(wù)水平，在增加運(yùn)營收入、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展上下功夫。積極運(yùn)用新一代信息技術(shù)手段，通過大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和人工智能等方式，將數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，減少成本支出，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)化管理，提出系統(tǒng)的智能化解決方案。

（四）強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈整合力度

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要規(guī)模發(fā)展，必須合理應(yīng)用融資，解決支出大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)低的問題。要進(jìn)一步拓展市場(chǎng)規(guī)模，努力增加房源，增加租客數(shù)量，在產(chǎn)業(yè)鏈整合上下功夫，要從產(chǎn)業(yè)鏈上、中、下游系統(tǒng)布局，全面整合，提升盈利能力。要積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，強(qiáng)化技術(shù)支撐，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共創(chuàng)。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)依舊是我國重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，通過融資進(jìn)行發(fā)展是其必要的發(fā)展方式，本文重點(diǎn)研究其現(xiàn)狀和存在的問題，為下一步的依法規(guī)范其發(fā)展提出對(duì)策，為規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。