住房迎來“以舊換新”

吳輝

2024年即將過半，可樓市仍然低迷。各種刺激政策五花八門，但激起的浪花有限。

這不，以前只聽過家電可以“以舊換新”，近來樓市也迎來“以舊換新”。

賣一買一、賣舊買新、賣小買大……這些都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上重要的房屋改善和消費(fèi)升級(jí)的需求循環(huán)。

多地推出住房“以舊換新”政策

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，全國已有超過54個(gè)城市表態(tài)支持住房“以舊換新”。其中越來越多的“國家隊(duì)”入場(chǎng)參與收購，成為當(dāng)下新的趨勢(shì)。有專家預(yù)測(cè)，未來會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)積極響應(yīng)第五屆上?！拔逦遒徫锕?jié)”，聯(lián)合倡議在本市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。

在此之前，深圳已經(jīng)行動(dòng)。據(jù)深圳新聞網(wǎng)4月23日消息，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動(dòng)。

4月底前，包括鄭州、長沙、南京等主要二線城市先后宣布將試點(diǎn)二手住房“以舊換新”政策。

2024年以來到4月8日實(shí)施房子“以舊換新”的城市達(dá)到個(gè)10個(gè)（2區(qū)10市），分別為浙江杭州市臨平區(qū)、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜陽市、江蘇常熟市、河南鄭州市、江蘇海寧市、江蘇無錫梁溪區(qū)、江蘇啟東市、寧夏銀川市。

所謂房子“以舊換新”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新，從而促進(jìn)新房銷售和去化。為的是解決老百姓賣不掉舊房、換不到新房的問題。換而言之，多地接力推出房子“以舊換新”的背景是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大改變。

“以舊換新”的模式

推出的“以舊換新”，具體如何操作呢？

從之前各城市頒布的政策來看，“以舊換新”的操作模式主要有“收購”“幫賣”和“補(bǔ)貼”。具體到各個(gè)城市各個(gè)樓盤，又各有不同。

“收購”主要是開發(fā)商或國資平臺(tái)收購舊房，舊房可用于保障，賣的資金購買指定新房項(xiàng)目，鄭州就是這種模式。

“幫賣”是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房優(yōu)先推售，規(guī)定一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房。目前，武漢、蘇州、紹興越城區(qū)、揚(yáng)州、南通、南京、寧波、濟(jì)寧、濟(jì)南、日照、淄博、泰安和玉林采用了這種“幫賣”模式，這是當(dāng)前各地推行最多的模式。

“補(bǔ)貼”則是對(duì)出售自有住房并購買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購房補(bǔ)貼。

以鄭州為例，“賣舊買新、以舊換新”的方式有兩種：一是鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。二是政府政策鼓勵(lì)，群眾通過市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國資入場(chǎng)是此次鄭州“以舊換新”政策的一大亮點(diǎn)，居民二手住房由城投收購后改造為保障性租賃住房。此模式在促進(jìn)“以舊換新”的同時(shí)兼顧保租房的建設(shè)籌集工作，實(shí)現(xiàn)了一舉兩得的政策效用。

就形式而言，“以舊換新”最為獨(dú)特的當(dāng)數(shù)“肇慶”模式，無須賣房即可“換新”。具體而言，在“以舊換新”的基礎(chǔ)上，廣東省肇慶市首次提出“舊轉(zhuǎn)?！?，即存量房屋持有人可以通過“舊轉(zhuǎn)?！钡男问浇挥烧y(tǒng)租，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房。

住房“以舊換新”能否激起浪花？

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策五花八門，優(yōu)化限購等限制措施、取消首套房貸款利率下限、房子“以舊換新”、購房契稅補(bǔ)貼、公積金買房政策優(yōu)化等，總體看政策效果分化。

鼓勵(lì)房子“以舊換新”是多地提高樓市活躍度的一個(gè)“大招”，那些實(shí)施了住房“以舊換新”的城市效果如何？住房“以舊換新”又需要注意哪些問題？

寧波和揚(yáng)州的市場(chǎng)反應(yīng)顯示，“以舊換新”政策有效地提高了樓市的活躍度。寧波在活動(dòng)啟動(dòng)后的第一周內(nèi)，二手房成交量環(huán)比上升15%，新房備案量環(huán)比上升20%。揚(yáng)州萬科的項(xiàng)目到訪量和成交量增長率高達(dá)20%。

不過也有部分城市的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員表示，政策剛出臺(tái)前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，但具體效果還有待觀察。

5月13日，從湖北省第二屆住房博覽會(huì)暨武漢第42屆房交會(huì)傳出消息，目前武漢市已有了房地產(chǎn)“以舊換新”模式的首個(gè)成功案例。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，武漢市硚口區(qū)一居民將原來105平方米的老房子，換成新小區(qū)128平方米左右的在建商品房。經(jīng)過第三方評(píng)估，該居民的舊房子評(píng)估價(jià)為90多萬元，而他看中的新小區(qū)這套房的總房價(jià)為210多萬元，最終他認(rèn)可了評(píng)估價(jià)，并補(bǔ)齊了120多萬元的差價(jià)款，換得新房。

鄭州住房“以舊換新”也迎來了第一批簽約群眾。截至5月10日，共接聽群眾來電544個(gè)，現(xiàn)場(chǎng)接待群眾來訪58人次；符合收購條件的房源255套，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場(chǎng)洽談，共有104套房源客戶確認(rèn)換房意向，其中11名客戶已與開發(fā)商簽訂購買新建商品房認(rèn)購協(xié)議?！皥?bào)名參加‘以舊換新后，去年8月掛網(wǎng)上但沒談成功的房子，現(xiàn)在10天不到就搞定了?！奔易〗鹚畢^(qū)農(nóng)業(yè)路的劉女士告訴記者，她已經(jīng)和新房開發(fā)商簽訂完相關(guān)協(xié)議，并確定能夠完成二手住房“以舊換新”工作流程。

作為一項(xiàng)仍在不斷完善的政策，房屋“以舊換新”推進(jìn)過程中也不可避免地存在一些尚不明確的地方。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師提醒，“以舊換新”實(shí)際上是兩個(gè)房屋交易流程的融合，相對(duì)更復(fù)雜，考慮的點(diǎn)也更多，牽一發(fā)而動(dòng)全身。購房人想要順利購房，務(wù)必要詳細(xì)了解政策內(nèi)容，審核自己是否具備相關(guān)條件，謹(jǐn)慎選擇房源，仔細(xì)查看合同?！氨热缭谙嚓P(guān)流程設(shè)計(jì)中，對(duì)舊房的情況需要進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查核實(shí)，如商品房產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。而且，針對(duì)置換房屋的業(yè)主個(gè)人也需要注意核實(shí)一些基本問題，如征信情況等?！?/p>