上海城市更新探索多元模式

上海老市府大樓露臺?《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰 攝

5月31日，財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布《2024年城市更新行動評審結(jié)果公示》，首批15個城市擬獲得財(cái)政部支持實(shí)施城市更新行動，上海在列。

今年年初，上海市委書記陳吉寧出席全市城市更新推進(jìn)大會時表示，城市更新一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。要把牢城市發(fā)展機(jī)遇、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)空間保障、加快新舊動能轉(zhuǎn)換，推動功能要素與空間布局相適應(yīng)，更好發(fā)揮提信心、擴(kuò)需求、穩(wěn)增長作用，為高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授暨住房政策研究中心主任姚志勇對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，對于上海這座已率先邁入城市存量發(fā)展階段的都市而言，城市更新不僅意味著對歷史文脈的傳承和對城市記憶的保留，更在于完善城市功能、提升城市品質(zhì)。這一舉措是超大城市在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上邁出的重要步伐，也是城市建設(shè)新篇章中不可或缺且極具意義的篇章。

老電廠 “變身” 新型多功能社區(qū)

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地走訪多個案例后發(fā)現(xiàn)，近些年上海推進(jìn)城市更新的力度在加大，步伐在加速。比如靜安區(qū)蕃瓜弄不成套職工住宅改造，探索形成“群眾工作八法”；普陀區(qū)曹楊一村的“老房新生”舊房改造實(shí)現(xiàn)了100%改造簽約率、100%改造成功率、100%改造美化率；閔行區(qū)按照集體經(jīng)濟(jì)組織與合作單位合作開發(fā)模式，通過召稼樓“城中村”項(xiàng)目改造，以民心工程的標(biāo)準(zhǔn)對召稼樓老街進(jìn)行整體重塑；黃浦區(qū)百年外灘老市府煥新歸來，擬引入全球、亞太區(qū)域總部辦公企業(yè)……一項(xiàng)項(xiàng)惠民工程、一幕幕生活場景、一個個創(chuàng)新舉措，記錄著上海城市更新行動的新進(jìn)展。

第一太平戴維斯中國區(qū)策略顧問部負(fù)責(zé)人朱鋒告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，城市更新主要有6種類型，即片區(qū)綜合有機(jī)更新、歷史文化街區(qū)活化更新、工業(yè)遺存改造更新、傳統(tǒng)商圈升級煥新、城市社區(qū)微更新以及存量資產(chǎn)盤活更新。

他以上海為例介紹，外灘第二立面作為國家級歷史文化街區(qū)代表，其更新改造不僅標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、示范效應(yīng)顯著，且投資巨大、實(shí)施難度高。這一更新工程在強(qiáng)化外灘文化底蘊(yùn)的同時，積極引入文化創(chuàng)新、旅游新模式和商業(yè)新消費(fèi)，提升了上海作為國際大都市的吸引力。

又如上海楊樹浦電廠，作為工業(yè)歷史的地標(biāo)性建筑，其被列為中國工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)建筑。在更新過程中，它成功保留了工業(yè)文化特色，融入了現(xiàn)代辦公、商業(yè)和文化展覽功能，形成了一個服務(wù)于城市與市民的新型多功能社區(qū)。

再如上海武夷路，作為上海市一類風(fēng)貌保護(hù)道路，擁有豐富的歷史建筑資源。其中，“飛樂廠地塊”項(xiàng)目通過城市更新實(shí)現(xiàn)了文化元素與城區(qū)功能的融合，為市民提供了一個幸福生活的新樣板。

上海的商業(yè)地標(biāo)新世界城，在經(jīng)過9個多月的全面改造后，圍繞環(huán)境舒適度、品牌集聚度、功能體驗(yàn)度、服務(wù)溫馨度、智能引領(lǐng)度和餐飲時尚度等方面進(jìn)行了全面升級，打造了集購物、體驗(yàn)、餐飲于一體的體驗(yàn)。

此外，據(jù)介紹，上海在城市空間的重新規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，注重公共空間的開放性和多功能性。例如，濱江地區(qū)的開發(fā)就是將工業(yè)遺址轉(zhuǎn)變?yōu)殚_放的文化和休閑空間，為市民和游客提供休閑娛樂的場所。

“三師”聯(lián)創(chuàng)探索城市更新可持續(xù)發(fā)展模式

上海城市更新探索始于近10年前，2015年《上海市城市更新實(shí)施辦法》創(chuàng)設(shè)了存量自主更新路徑。2021年《上海市城市更新條例》、2023年《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》《關(guān)于深化實(shí)施城市更新行動加快推動高質(zhì)量發(fā)展的意見》開啟上海城市更新新篇章。

2023年11月，上海實(shí)施《關(guān)于本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的若干意見》（以下簡稱《意見》），用于指導(dǎo)今后5年上海的土地資源利用和管理工作。值得一提的是，此次《意見》再次提及“城市更新”。

根據(jù)上海市政府公報(bào)對該《意見》的解讀，上海將開展城市更新可持續(xù)發(fā)展模式的創(chuàng)新探索，通過“全面開發(fā)、多方引入社會資本”，“貫通資源、資信、資產(chǎn)、資金”全流程，最大程度地激發(fā)市場活力和各方參與城市更新的積極性?！敖⒇?zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評估師聯(lián)創(chuàng)機(jī)制”，通過多專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)集成創(chuàng)新，突出規(guī)劃策劃聯(lián)動牽引，對接建設(shè)需求，提升城市更新項(xiàng)目品質(zhì)并確保可落地實(shí)施。

姚志勇對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，上海城市更新強(qiáng)調(diào)全生命周期管理，包括謀劃策劃、項(xiàng)目計(jì)劃、實(shí)施方案、實(shí)施建設(shè)和運(yùn)營管理5個階段，以實(shí)現(xiàn)全程貫通，提速增效；通過資源、資產(chǎn)、資信、資金“四資”貫通，構(gòu)建政府和市場“成本共擔(dān)、利益共享”的綜合成本收益平衡模式。

市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)人分析，“三師”（責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評估師）聯(lián)創(chuàng)的核心是尊重城市更新客觀規(guī)律，強(qiáng)調(diào)讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，通過前瞻性謀劃、專業(yè)性策劃、合理性評估、陪伴式服務(wù)，貫穿策劃、規(guī)劃、建設(shè)、管理的全周期。

“外灘老市府大樓的修建和招商就是一個典型案例?！币χ居抡f。

“老市府大樓長期使用，內(nèi)部產(chǎn)權(quán)非?；祀s，對保護(hù)非常不利。我們接手該項(xiàng)目的時候，現(xiàn)場建筑比較雜亂，不同時期的加建對整個街坊的風(fēng)貌帶來嚴(yán)重影響。大樓承載的功能也與之不匹配?！蓖鉃┩顿Y集團(tuán)副總裁、外灘老建筑公司總經(jīng)理朱亦鋒對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者回憶，當(dāng)時除了部分委辦局在此辦公，還有一些個體商販和零星企業(yè)辦公以及42戶居民居住。居民要求改造的呼聲比較強(qiáng)烈。

姚志勇說：“在該案例中，項(xiàng)目方以征收騰空、產(chǎn)權(quán)歸集為起點(diǎn)，進(jìn)而獲取土地與不動產(chǎn)，開展后續(xù)工作；組織討論會、專家會、匯報(bào)會等反復(fù)論證；采用激光點(diǎn)云掃描整幢大樓，建立數(shù)據(jù)庫，確保設(shè)計(jì)基準(zhǔn)圖紙準(zhǔn)確無誤?！?/p>

姚志勇分析道，老市府大樓是外灘“第二立面”城市更新的重要項(xiàng)目之一。今后，這片區(qū)域141幢風(fēng)格迥異、歷史悠久的老大樓將陸續(xù)完成修繕，延續(xù)歷史文脈、保護(hù)歷史建筑、重現(xiàn)歷史風(fēng)貌。未來外灘區(qū)域?qū)⑼ㄟ^煥新外灘形象，打造上海具有標(biāo)志性的世界級金融文化中央活動區(qū)。這里將成為金融商務(wù)中心、國際合作交流開放窗口、高品質(zhì)公共活動中心和塔尖創(chuàng)新要素匯集高地。

責(zé)編：楊琳? yanglin@ceweekly.cn

美編：孟凡婷