政策“組合拳”連環(huán)發(fā)力，樓市會大幅反彈嗎？

王哲

首套住房首付比例下調(diào)至15%、公積金貸款利率下調(diào)、政府收購部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺，引發(fā)巨大關(guān)注。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是對4月30日中央政治局會議為房地產(chǎn)市場作出全新定調(diào)的具象化舉措，不僅可以看出國家層面對房地產(chǎn)行業(yè)的重視和支持，也意味著各界就房地產(chǎn)的地位以及未來走向達(dá)成共識。

政策加碼有效提振市場情緒

中共中央政治局4月30日召開會議，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

會議結(jié)束當(dāng)晚，北京放松了延續(xù)13年的限購政策；“五一”假期的第一天，深圳出臺了進(jìn)一步放松限購的一攬子政策；5月9日，杭州全面取消限購，隨后西安跟進(jìn)。放眼全國，目前僅有北上廣深以及天津、海南和珠海橫琴仍在執(zhí)行不同程度的限購政策。

5月17日，多部門連放大招，一攬子房地產(chǎn)新政出臺：中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布政策，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。首付比例下調(diào)的同時(shí)，房貸利率也迎來利好政策。央行發(fā)布消息稱，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%……

政策加碼有效提振市場情緒。記者周末走訪北京的望京、回龍觀等多個(gè)熱門區(qū)域的中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，客流與此前周末相比明顯增加，中介工作人員也明顯忙碌起來。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月18日北京二手房成交900多套，5月19日成交1100多套，周末兩天總成交超2000套，部分中介門店帶看量翻番。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前北京的二手房交易量已經(jīng)出現(xiàn)比較明顯的企穩(wěn)回升，市場交易量恢復(fù)明顯。

新房方面，記者走訪北京多個(gè)熱門房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售中心發(fā)現(xiàn)，到訪咨詢者明顯增多，但大批客戶仍處于觀望狀態(tài)?！跋牒罄m(xù)看看商貸首付比例和利率是否會隨5月17日出臺的政策而調(diào)整?！币晃磺皝碜稍冋吒嬖V記者。

北京鏈家研究院院長高原對《中國報(bào)道》記者分析表示，本次新政關(guān)于信貸方面的政策力度超出各方預(yù)期，市場反饋整體較為積極。新政后第一個(gè)周末，三方協(xié)議成交量達(dá)到年內(nèi)相對高點(diǎn)，客源新增量達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)。

“放開限購、首付降低和利率調(diào)整明顯對于剛需上車和改善置換有著直接促進(jìn)作用。”5月20日，高原在接受《中國報(bào)道》記者采訪時(shí)說，北京的政策一貫相對謹(jǐn)慎，尚未對原有限購條件進(jìn)行調(diào)整，未引入增量人口，且目前明確可增購一套住房的區(qū)域?yàn)槲瀛h(huán)外，根據(jù)市場反饋預(yù)計(jì)后期還將會有相關(guān)補(bǔ)充性政策出臺。

新一輪房地產(chǎn)政策中，步子邁得最大的是杭州，全部放開限購并同步放開買房落戶限制，對于購房者而言無疑具有巨大的吸引力。杭州余杭區(qū)的一位房地產(chǎn)中介盧先生告訴記者：“最近帶看數(shù)量明顯上升，成交量也很大，簽約中心出現(xiàn)了人擠人的情況?！?/p>

各方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州房地產(chǎn)市場非?；钴S。受新政影響，不少外地客戶也在涌向杭州購房，杭州市拱墅區(qū)一新開樓盤負(fù)責(zé)人表示，近期的確有不少外地客戶咨詢購房，很多上海、溫州、臺州的客戶趕來參與新房認(rèn)購登記報(bào)名，樓盤也收回了一部分之前的優(yōu)惠折扣。

不只杭州，西安、南京等放開限購城市的有關(guān)數(shù)據(jù)也改觀不少。鏈家網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，西安限購政策放開后第二天，二手房單日掛牌量新增近900套，帶看量也大幅回升，市場活躍度明顯提升。西安雁塔區(qū)的一位房地產(chǎn)中介對記者表示：“此前相對低價(jià)的房源大部分已經(jīng)賣掉，受新政‘大禮包影響，房東不愿意繼續(xù)降價(jià)了，客戶也覺得怕買虧不愿意加價(jià)，不管是賣房還是買房，大家都還是很理智的?！?/p>

高原告訴記者，新政后市場反饋良好主要基于多方面因素：市場預(yù)期邊際改善，諸多重大利好政策有效提振了市場信心，居民觀望情緒減少，轉(zhuǎn)化效率提升。市場調(diào)整幅度收窄，買賣雙方價(jià)格預(yù)期較為接近，更易達(dá)成交易結(jié)果，但更多的購房人士期待新政的進(jìn)一步落地以及更多因城因區(qū)施策的新政策出臺。

去庫存依然任重道遠(yuǎn)

連日來，多個(gè)部門發(fā)聲提及“消化存量房產(chǎn)”，各地亦緊鑼密鼓地出臺相關(guān)政策。這是對中共中央政治局4月30日召開會議提及“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的快速落實(shí)，可為樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更好的市場環(huán)境。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，雖然“消化存量”政策落地尚需時(shí)日，但一攬子政策的推出明顯有利于推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈信心的恢復(fù)。

“對比2014—2016年的政策，本次重點(diǎn)在‘統(tǒng)籌研究，說明政策將是審慎的，是因地制宜、循序漸進(jìn)的，避免再次出現(xiàn)大起大落的情況?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜對《中國報(bào)道》記者表示，購房成本有所降低，賣舊買新鏈條進(jìn)一步通暢，一二線城市的新增及改善性需求將得以加速釋放。預(yù)計(jì)核心城市需求端限購限貸等政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，一線城市將針對不同人群、不同區(qū)域、不同面積段優(yōu)化限購政策，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等方面有較大的調(diào)整空間。統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策將逐步落實(shí)。隨著宏觀政策繼續(xù)協(xié)同發(fā)力、房地產(chǎn)政策不斷落實(shí)，二手房市場短期預(yù)計(jì)在“以價(jià)換量”下維持一定活躍度。

市場研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，新政對行業(yè)發(fā)展或具有歷史性影響意義，此前房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)股票出現(xiàn)普漲行情就是業(yè)內(nèi)對此的熱切回應(yīng)。

國金證券認(rèn)為，系列自上而下平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系、去庫存的相關(guān)措施陸續(xù)落地，將成為“消化存量”“優(yōu)化增量”的重要抓手，預(yù)計(jì)各地新房銷售政策會因地制宜進(jìn)一步優(yōu)化；城中村改造項(xiàng)目的房票安置、保障房體系建設(shè)中對存量房的收購將部分推動地產(chǎn)去庫存。

政府收購是最為直接有效的去庫存手段，但同樣也考驗(yàn)著地方政府的財(cái)力與智慧。

國家統(tǒng)計(jì)局5月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，全國商品房待售面積約7.46億平方米，其中住宅待售面積3.91 億平方米。1—4月全國商品住宅銷售均價(jià)為9978元/平方米，估算全國商品住宅待售貨值約3.90萬億元，即使政府收購有一定的折價(jià)，5000億元保障房再貸款可去化商品住宅現(xiàn)房庫存最多不超過兩成。與數(shù)萬億元的資金需求對比，已公布的資金體量顯然對樓市的提振效果有限。

已建成未售的商品房項(xiàng)目地方國企收購后對外租賃，且租賃回報(bào)率達(dá)到3%才可以基本覆蓋資金成本及運(yùn)維支出，但從8個(gè)租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市看，普遍存在著落地難，配租型保障性住房的租金回報(bào)率不夠，無法覆蓋利息支出及運(yùn)營維護(hù)成本等現(xiàn)實(shí)問題，通過政府收購去庫存來激活樓市依然任重道遠(yuǎn)。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，各地存量去化成熟模式將逐漸形成，但去庫存還需要更大的資金體量，“以舊換新”與收購存量住房改作保障房，都面臨著資金難題，后續(xù)關(guān)注重點(diǎn)在于政策執(zhí)行力度和有無配套財(cái)政或者金融工具支持。對此，不少研究機(jī)構(gòu)建議，通過發(fā)行專項(xiàng)債、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等方式撬動市場長期資金入市，達(dá)到規(guī)?；娜齑嫘Ч?p>

5月25日，廣東省惠州市仲愷高新區(qū)一處在售樓盤舉行工地開放日，吸引了不少準(zhǔn)業(yè)主和意向購房者組團(tuán)參觀了解。

關(guān)鍵在于主體紓困和提振購買力

在調(diào)研中記者發(fā)現(xiàn)，由于目前中國住房市場供求關(guān)系已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，各大城市準(zhǔn)購房居民的需求明顯從購買剛性住房向購置改善性住房、優(yōu)化自身居住條件轉(zhuǎn)變，去年以來出臺的一系列優(yōu)惠政策也都傾向于改善性群體，但在實(shí)際操作中，“賣小買大”受到各方因素制約。

記者采訪的多位專家表示，“房住不炒”已經(jīng)深入人心，樓市不會出現(xiàn)類似2009年、2016年的普漲行情，但未來仍然可能會有結(jié)構(gòu)性的上漲。當(dāng)限購解除，購買力可以自由流動，城市間的競爭會更加激烈，人口會進(jìn)一步向核心大城市和區(qū)域性城市群集中，有人口流入、房產(chǎn)供應(yīng)有限的城市房產(chǎn)仍會保值增值，而人口流出、房產(chǎn)過剩城市的房子僅有自住價(jià)值。

陳文靜表示，隨著政策效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期和活躍度有望迎來改善，疊加去年同期交易高基數(shù)效應(yīng)逐漸減弱，全國新房市場有望加快筑底企穩(wěn)。預(yù)計(jì)今年將有更多城市出臺促進(jìn)“以舊換新”“以小換大”的配套政策，北京、上海等一線城市也將陸續(xù)放開大面積住房的限購，使得置換鏈條順暢，改善性需求將得到進(jìn)一步釋放，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

“以舊換新”有利于進(jìn)一步打通一二手鏈條，也有望對新房市場產(chǎn)生積極影響?！敖鉀Q中國房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵在于主體紓困和提振購買力?！比缡墙鹑谘芯吭涸洪L管清友對記者表示，下一步應(yīng)因城施策、因地制宜繼續(xù)靈活調(diào)整住房政策，繼續(xù)放開一線城市的剛需以及改善大面積住宅的購房資格，支持合理的住房消費(fèi)需求，保證置換鏈條暢通，穩(wěn)住房價(jià)基本盤，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型留有時(shí)間與空間。同時(shí)，需要大力發(fā)展一系列新興產(chǎn)業(yè)以替代房地產(chǎn)功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長動能的有效轉(zhuǎn)換。