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    告別限購,結(jié)束還是開始

    2024-06-07 04:27:10李宇嘉
    中國新聞周刊 2024年18期
    關(guān)鍵詞:二手房新房購房

    李宇嘉

    圖/EG365

    近期,住房限購政策快速退出。短短兩個月內(nèi),南京、成都、蘇州、長沙、杭州和西安等熱點城市,步調(diào)一致地退出住房限購。即便是鐵板一塊的一線城市,限購政策也在快速收縮。比如,華南的廣州,現(xiàn)在只有中心區(qū)120平方米以下住房還在限購,北京也時隔13年松綁外圍購房政策,戶籍和非戶籍在原有的名額基礎(chǔ)上,可以增購外圍一套,深圳和上海也有同樣的節(jié)奏。

    限購政策退出,背景就是4月30日政治局會議明確,“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”??陀^講,當前庫存太大、需求疲弱,需要注入有效購買力修復市場動力,對沖需求下滑導致的價格信號不穩(wěn)、銷售回款驟跌以及行業(yè)全鏈條收縮和風險蔓延。當前樓市庫存壓力,既包含新房庫存,也包含二手房庫存,二者相互掣肘,與上一輪“去庫存”明顯不同。

    樓市的庫存壓力有多大?

    2014年啟動的樓市“去庫存”,緣由可追溯至2008~2009年應對全球金融危機在地產(chǎn)及上下游領(lǐng)域的擴張,隨后產(chǎn)生巨大的庫存和產(chǎn)能。不過,當時正值城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)快速推進期,商品房市場范圍也在二三線城市快速延展,有巨大的需求消化庫存,而且工礦區(qū)、棚戶區(qū)改造也提供了新增動力。但演進到現(xiàn)在,商品房供需兩端的空間都已觸及天花板。

    用中央政治局會議的說法表述,就是“適應房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。供給端,存量時代下二手房開始主導。熱點城市二手房掛牌普遍超過新房在售,杭州、上海、南京等地二手住房掛牌在20萬套左右,但新房待售僅7萬套左右;深圳、廣州二手住房掛牌在15萬套左右,新房待售大約9~11萬套。銷售方面,2023年底有7個省市二手房交易超過新房,今年2 月11個省市二手房交易量超過新房。今年一季度,廣州、深圳二手房交易達到新房的2.3倍。

    二手房市場主導供需,本質(zhì)上是因其“低總價、低單價、區(qū)位優(yōu)(有學位)”,匹配當下剛需的訴求,這與新房大戶型化、改善化有很大區(qū)別。1~4月份,熱點城市90平方米以下二手房交易占比在60%~80%,上海300萬元以下的二手房源交易占比接近40%。不過,即便二手房交易占主導,但交易量趕不上二手房掛牌量,導致二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高。諸葛研究院統(tǒng)計,2024年3月,深圳二手房掛牌同比激增229.6%,上海二手房掛牌量同比上漲78.49%。

    由此可見,剛需對價格高度敏感,疊加掛牌量不斷增長,其中有大量的套現(xiàn)式掛牌,或因資金鏈緊張、或?qū)罄m(xù)價格不樂觀等,導致二手房價格持續(xù)下行。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),不考慮2023年2~4月份疫情后的略微反彈,從2022年9月份到現(xiàn)在,二手房價指數(shù)環(huán)比已連續(xù)28個月下跌,超過了上一輪去庫存啟動前后(2014年5月~2015年3月)11個月的下跌周期。

    存量時代下,二手房開始主導供給端,熱點城市二手房掛牌普遍超過新房在售。圖/視覺中國

    再看新房市場。2021~2022年,新房定價比周邊二手房低,“價格倒掛”的優(yōu)勢讓熱點城市新房去化一直保持良好的態(tài)勢,但2023年二季度以后,由于二手房持續(xù)跌價,新房去化快的價格優(yōu)勢消失,而開發(fā)商債務(wù)風險蔓延導致交付難也制約了去化。同時,二手房演進到眾多小業(yè)主爭相掛牌賣房的階段。至此,二手房和新房已從之前的替代關(guān)系,轉(zhuǎn)向了競相降價的關(guān)系。

    最突出的就是,“次新房”(10年樓齡)銷售占到二手房銷售的30%左右,加上其價格優(yōu)勢,部分改善型需求轉(zhuǎn)向二手房。對新房來說,盡管改善型需求潛力較大,但二手房濃重的跌價預期下,“賣一買一”的置換周期拉長(特別是賣“老破小”買新房)。再加上過去高周轉(zhuǎn)時承接的債務(wù)相繼到期,政府也加大了對新房交付的督促,開發(fā)商只能繼續(xù)降價促銷。

    不過,二手房掛牌業(yè)主中,早期買房的浮盈較多,愿意承受更大的降價幅度。但新房降價的幅度有限,主要是成本太高。2022年以來,開發(fā)商回歸熱點城市中心區(qū),爭搶改善型買家,土地價格居高不下,降價幅度有限。再加上,市場對于交付難仍有預期,克而瑞統(tǒng)計的熱點城市新盤去化率從2022年的50%多降至近期的30%左右,導致大量的舊庫存(往年批售的房源)。

    根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計,2023年30個熱點城市“舊庫存”占比達到55%。也就是說,在售新房超過一半是2023年及之前年份批售的房源。所以,這也是開發(fā)商拿地、開工的積極性下降的原因,因為即便增加新房推盤,可能也無法賣掉,反而還會徒增資金鏈緊張的壓力。2022~2024年一季度,全國房地產(chǎn)新開工面積年平均跌幅高達29.2%,同期銷售面積年平均跌幅為17.4%。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,當前全國商品房庫存約7.5億平方米,已連續(xù)三個月超過2015年歷史高位(7.1億平方米)。根據(jù)申萬證券研究所測算,采用近3個月銷售移動平均做分母,今年3月末80個主要城市可售面積去化周期為33.3個月,其中一二三線分別為25.5個月、31.7個月、38.2個月。

    新房越來越難以維持,成交體量降至10年前,主要是改善的動力下降。首先,二手房賣不掉,交易周期很長,特別是那些老破?。黄浯?,綜合就業(yè)、收入、房價預期等基本面,不想換,畢竟有住的地方;最后,得承認,過高估計了住房消費升級的潛力。過去資產(chǎn)繁榮時期,確實有換房的動力,但很大程度上是資產(chǎn)價格預期、加杠桿、從眾行為、預期膨脹的結(jié)果。現(xiàn)在,洗盡鉛華,回歸正常,沒有多少人能消費得起動輒單價“5萬+”,總價超500萬的房子,這才是真實的一面。

    這或許才是新房“高庫存”的原因。再結(jié)合二手房來看,庫存的壓力非常大,這是退出限購政策的直接原因。

    加杠桿“炒房時代”,將一去不復返

    換句話說,這就是在4月30日政治局會議明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以后,為何在5月上旬,熱點一二線城市紛紛退出或收縮限購政策的原因。而且,無論是庫存壓力、房價預期(不再迷信房價只漲不跌,甚至預期下跌),還是留存在市場的購買群體(剛需和改善型需求為主),抑或加杠桿購房的動力等,限購政策存在的意義也不大了。

    因此,從抑制投資炒房、買多套房(占用資源)的角度看,也不需要限購政策了,目前市場上,不管是哪個城市,絕大部分片區(qū)都不缺房子,可謂有得挑有得選。退出限購政策也在情理之中。而且,就連一線城市的外圍,由于過去幾輪回升周期中大規(guī)模建新區(qū)或功能區(qū),現(xiàn)在也到了去庫存的地步。比如,根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,2023年北京遠郊區(qū)(懷柔、平谷、密云和延慶)新房去化周期高達4.7年。這也是為何近期一線城市都松綁外圍限購政策的原因。

    從抑制投資炒房、買多套房(占用資源)的角度看,限購政策存在的意義已經(jīng)不大了。圖/視覺中國

    比如,5月6日深圳松綁限購的三類群體(非戶籍人士、多子女家庭、企業(yè))時,都將釋放的需求定向疏解至外圍。去年9月20日,廣州第一輪松綁限購,也是放開外圍購房限制。今年1月份,上海松綁青浦、奉賢人才購房限制,全市單身購房限制,也定向疏解至外環(huán)外或五大新城。

    下一步,剩下的6個限購區(qū)域(一線城市、天津和海南)也會相繼松綁限購政策,僅僅一線城市中心區(qū)域及限制開發(fā)的區(qū)域(比如海南的三亞、中部生態(tài)核心區(qū)等)保留限購政策,其他區(qū)域完全退出限購。退一步講,如果后續(xù)樓市又熱起來,完全可以把限購政策再拾起來。類似限購這樣的行政措施,本來就堅持逆風向行事原則,市場冷了就撤掉,熱了就拾起來。

    在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下,投放到市場的房源一直在增長。比如,投資性業(yè)主和置換型業(yè)主二手房掛牌,企業(yè)考慮業(yè)績需要、資金鏈壓力出售房源,存量閑置物業(yè)盤活等。這是過去20多年樓市超景氣階段各方“做多”的逆轉(zhuǎn)。考慮到住房供應(包括二手房)及人口形勢,類似過去那種加杠桿購買多套房,持有并賺取溢價的時代,將一去不復返了。

    當下的“太過劇烈”的超調(diào)局面,是房子從金融屬性過渡到商品屬性、民生屬性的必經(jīng)之路:金融屬性下,越漲越買,而且是加杠桿買。商品/民生屬性下,價格越低,消費越多。問題是,現(xiàn)在價格低了很多,為啥不買?

    現(xiàn)在,還處于從金融屬性到一般消費品屬性過渡的半山腰。從地方各種刺激,包括退出限購,不外乎還是想恢復或修復這種金融屬性,而非一般消費品屬性。因為,只有金融屬性下,土地才能賣出高價,各方資金才會一擁而入,房地產(chǎn)才能給地方政府帶來巨大的收益。更關(guān)鍵的是,所謂的高房價,是在金融屬性下抬高的。如果一下子過渡到商品屬性,必然會經(jīng)歷價格暴跌、成交量的暴跌。這是不可承受之重,所以各地要刺激、限購要松綁。

    除少數(shù)片區(qū),類似2011至2014年、2016至2022年那種大范圍的限購,將成為永久的歷史。從2010年4月北京首次啟動限購,到2014年全面退出(僅保留北上廣深和三亞),再到2016年10月全國大范圍啟動限購,并覆蓋至三四線城市,最多時全國約100個城市實施限購政策,甚至包括安徽臨泉這樣的國家級貧困縣。

    未來相當長一段時間,我們面臨的形勢是,政策著力于穩(wěn)定行業(yè)和市場、企業(yè)面臨持續(xù)的行業(yè)風險釋放、市場要面對房子供大于求的現(xiàn)狀。

    不能一退了之,需要政策組合拳

    再來分析一下退出限購政策的效果。對于一二線熱點城市來說,限購政策執(zhí)行6年以上、行政直接干預購房資格的模式下,很多購房需求被抑制。對于完全退出限購政策的二線城市來說,政策會直接作用于釋放多套房購置需求,比如為子女入學、就業(yè)、結(jié)婚購房、為父母養(yǎng)老購房等。

    對收縮限購范圍的一線城市(主要是北京、上海、深圳)來說,首先能釋放外來人口或單身人士購房需求,比如上海、深圳、北京均放松非戶籍或單身人士在外圍區(qū)域購房的限制,或可多購一套,或收縮首套房購置對個稅或社保繳納年限限制,或放松人才認定標準等。一線城市外來人口集中,單身人士多。過去,對外來人口購買首套房一直堅持連續(xù)繳納5年社?;騻€稅,京滬對單身外來人口購房甚至一票否決。這不符合推遲婚育、單身人士多的現(xiàn)狀。

    對于一線城市來說,近期限購政策松動主要集中在外圍區(qū)域,這與外圍區(qū)域住房供應多有關(guān)。松綁限購有利于滿足需求的同時,實現(xiàn)外圍新房去化,近期外圍房價下跌充分也提高了支付能力。同時,在引導住房需求向外轉(zhuǎn)移的同時,也可優(yōu)化人口、產(chǎn)業(yè)布局,讓就業(yè)和產(chǎn)業(yè)跟著人口和住房走,緩解中心區(qū)資源過分集中的局面。

    不過,政策抑制的購買力釋放的數(shù)量有限。

    首先,房價和收入預期偏謹慎,持有多套房的需求減弱;其次,房價仍在高位,外地人口、單身人士總體購買力有限,預期謹慎加劇了該局面;再次,在售庫存壓力大,老舊住房價格下跌預期更強,剛需購買力不足,“賣一買一”的置換鏈條不暢。最后,放開限購及購房入戶等,導致對周邊城市、內(nèi)地城市購買力的虹吸。比如,近期杭州、成都退出限購,對省內(nèi)其他城市乃至全國有效購買力形成明顯的虹吸效應,而購房入戶更加劇了這一局面。

    限購松綁,它能帶來多套房的購置需求,這本身是只有在金融屬性下才有的現(xiàn)象。但現(xiàn)在,這個邏輯變了,限購的基礎(chǔ)更迭了。

    當前,樓市最大的問題是庫存壓力大,供給和有支付能力的需求不匹配,基本面制約未解。以2.7億新市民和外來人口為代表的剛需潛力很大,但收入和就業(yè)無法支撐庫存消化;存量房供給效率不高,改善型需求潛力大,但一二手房循環(huán)不暢,同樣也面臨著就業(yè)和收入等基本面制約。

    當前,全面取消限購能起到什么效果,有待市場的檢驗。圖/視覺中國

    因此,在取消限購政策的同時,還需要政策組合拳。比如,庫存大的城市緊縮供地、開工;實施老舊小區(qū)補短板改造,提升存量住房掛牌效率;盤活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房,去庫存的同時能匹配購買力,活躍交易、穩(wěn)定預期。

    改善需求明明有潛力,但就是無法兌現(xiàn)。于是,要么政府直接下場,要么協(xié)會組織,各種“以舊換新”的做法開始登場。近期,南京等城市已經(jīng)明確改建或收購存量住房用作保障性住房,定向解決新市民的住房需求,估計未來這一做法會推廣,將去庫存與保障性住房籌建結(jié)合起來。當然,更基礎(chǔ)的組合拳還是穩(wěn)定就業(yè)和收入預期。只有如此,商品房市場交投活躍,限購釋放出的改善型需求、多套房配置需求才會兌現(xiàn),才會帶動整個市場企穩(wěn)。

    (作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員)

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