城市建設(shè)中商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑消防隱患治理的挑戰(zhàn)與改進(jìn)措施

盛時(shí)中

摘要：目前，商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑的興起成為城市發(fā)展的新亮點(diǎn)。然而，在這一模式中，消防隱患治理面臨諸多挑戰(zhàn)。通過對(duì)商住混合居民社區(qū)的特點(diǎn)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)在消防整改中的協(xié)同管理，以及維修基金使用限制等方面進(jìn)行深入分析，揭示了消防整改實(shí)際問題與困境。同時(shí)，對(duì)社區(qū)內(nèi)部問題及潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)剖析，包括內(nèi)部矛盾、業(yè)委會(huì)不合作及可能的欺詐行為、業(yè)委會(huì)成員在火災(zāi)追責(zé)中的特殊地位等，旨在為商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑的消防隱患治理提供深刻洞察，為城市建設(shè)提供有效的改進(jìn)意見，為提升城市安全水平提供理論和實(shí)踐的支撐，更好地理解和應(yīng)對(duì)商業(yè)、住宅、多產(chǎn)權(quán)高層消防治理中的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：商住混合；多產(chǎn)權(quán)；居民社區(qū)；消防隱患治理；維修基金

商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑模式隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，逐漸在城鎮(zhèn)建設(shè)中占有重要位置。但是，消防隱患治理在這一新型社區(qū)模式中，面臨著一系列復(fù)雜而嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。獨(dú)特的商住混合住宅小區(qū)性質(zhì)，使得此次消防整治涉及多個(gè)方面，包括業(yè)委會(huì)、物業(yè)、維修基金等，造成了整治過程中困難重重。

1 社區(qū)管理模式與消防整改挑戰(zhàn)

1.1? 商住混合居民社區(qū)特點(diǎn)

商住混合居民社區(qū)的特點(diǎn)在于其融合了居住和商業(yè)功能，形成了一個(gè)復(fù)合型的城市空間。這種社區(qū)結(jié)構(gòu)的特殊性使得其消防隱患治理相較傳統(tǒng)居住社區(qū)更為復(fù)雜。商業(yè)高層與居民樓宇的交織以及社區(qū)內(nèi)涵蓋多產(chǎn)權(quán)形式，使得消防安全責(zé)任和管理更為分散，增加了整改的難度。同時(shí)，商住混合社區(qū)的特殊設(shè)計(jì)和功能分區(qū)也對(duì)消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和整改提出了更高的要求。

1.2? 業(yè)委會(huì)和物業(yè)在消防整改中的協(xié)同管理

商住混合小區(qū)的管理模式，通常涉及消防整治中需要密切協(xié)同的兩個(gè)主體——業(yè)委會(huì)和物業(yè)。對(duì)于維修基金的決策，作為小區(qū)的居民組織，業(yè)委會(huì)起著至關(guān)重要的作用。但在實(shí)際操作中，業(yè)委會(huì)的組建和運(yùn)行有時(shí)面臨著內(nèi)部和外部的矛盾，這就造成了一些決策上的滯后，這就是消防整治中的問題。

1.3? 維修基金使用限制

商住混合小區(qū)消防整治中，維修資金是一項(xiàng)重要的資金來源，但在很多方面都限制了其使用。維修資金的使用一般需要通過業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議，而這一程序往往比較繁瑣，導(dǎo)致整改資金難以及時(shí)撥付到位，這就造成了維修資金的問題。維修資金的賬目是以業(yè)委會(huì)的名義設(shè)立的，在整治中對(duì)外力干預(yù)形成了制約，容易讓整個(gè)小區(qū)的消防治理陷入僵局[1]。

通過對(duì)商住混合居民社區(qū)的特點(diǎn)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)在消防整改中的協(xié)同管理以及維修基金使用限制等方面的深入分析，可以更全面地認(rèn)識(shí)到消防整改在這一特殊社區(qū)模式下所面臨的諸多挑戰(zhàn)。在后續(xù)的研究中，將進(jìn)一步探討和提出解決方案，以促進(jìn)商住多產(chǎn)權(quán)高層消防隱患治理工作的順利進(jìn)行。

2 消防整改實(shí)際問題與困境

2.1? 消防整改項(xiàng)目決策的復(fù)雜性

商住混合小區(qū)消防整治工程的決策涉及多方面因素，其復(fù)雜性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是消防整治項(xiàng)目的決策具有一定的復(fù)雜性，消防整治工程的緊急性、重要性，不同業(yè)委會(huì)成員之間可能存在意見分歧，致使工程決策推進(jìn)阻力較大。二是多產(chǎn)權(quán)形式的商住混合社區(qū)，使整治工程內(nèi)容更廣、范圍更廣，需要對(duì)各方權(quán)益和需求進(jìn)行充分考慮，給決策增加了難度。三是社區(qū)居民參與程度不一，部分群眾對(duì)消防整治認(rèn)識(shí)可能還不夠到位，也影響了工程決策的平穩(wěn)推進(jìn)。這些紛繁復(fù)雜的因素，使消防整治工程決策程序繁瑣，對(duì)解決問題的效率產(chǎn)生了消極影響。

2.2? 法律責(zé)任和執(zhí)法難題

法律責(zé)任難、執(zhí)法難是商住混合小區(qū)消防整治中備受關(guān)注的問題。其法律責(zé)任界定不明確，難以明確責(zé)任主體，因?yàn)樾^(qū)管理涉及業(yè)委會(huì)、物業(yè)等多個(gè)主體。多產(chǎn)權(quán)形式的商住混合小區(qū)，造成消防整治職責(zé)分散，可能牽扯到不同業(yè)主的責(zé)任共擔(dān)。這就造成了執(zhí)法監(jiān)察部門在實(shí)際操作中往往難以直接追究責(zé)任主體的法律責(zé)任，而只能處理可直接執(zhí)法的主體，如物業(yè)。如此棘手的執(zhí)法監(jiān)察問題，加大了治理工作的復(fù)雜性，治理滯后、不徹底的現(xiàn)象或?qū)⒂纱硕a(chǎn)生。

2.3? 維修基金管理的瓶頸

商住混合社區(qū)的維修基金管理存在著一定的瓶頸，主要體現(xiàn)在資金使用的程序和途徑上。維修基金的使用通常需要得到業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議，這一程序相對(duì)繁瑣，增加了整改項(xiàng)目資金的調(diào)配難度。維修基金賬戶的設(shè)置通常在業(yè)委會(huì)名下，使得外部力量在整改中的介入受到限制，阻礙了政府等部門對(duì)整改資金的靈活調(diào)配。這一瓶頸使得維修基金難以在整改項(xiàng)目中起到及時(shí)而靈活的作用，進(jìn)而影響了整個(gè)消防治理的進(jìn)展。

綜上所述，商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑的消防整改面臨著項(xiàng)目決策的復(fù)雜性、法律責(zé)任和執(zhí)法難題以及維修基金管理的瓶頸等實(shí)際問題與困境。

3 社區(qū)內(nèi)部問題及潛在風(fēng)險(xiǎn)

3.1? 內(nèi)部矛盾導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立困難

商住混合社區(qū)內(nèi)部矛盾可能成為導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立困難的主要因素，阻礙了社區(qū)治理結(jié)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這些內(nèi)部矛盾源于社區(qū)居民之間的利益沖突、觀念分歧和治理方式的不一致。商住混合社區(qū)的特殊性質(zhì)使得業(yè)主之間的利益關(guān)系更加錯(cuò)綜復(fù)雜，商業(yè)和居住屬性的交織導(dǎo)致了不同層面的利益分歧。這使得在業(yè)委會(huì)成立階段，業(yè)主往往難以達(dá)成共識(shí)，無法就業(yè)委會(huì)的組成和運(yùn)作方式達(dá)成一致。社區(qū)治理方式的選擇也成為引發(fā)內(nèi)部矛盾的重要原因。居民對(duì)于業(yè)委會(huì)的角色、權(quán)責(zé)和治理方式存在不同看法，可能有人更傾向于強(qiáng)有力治理，而有人則更愿意維持一種相對(duì)自治的狀態(tài)，這樣的分歧會(huì)在業(yè)委會(huì)成立時(shí)體現(xiàn)得尤為明顯。

3.2? 業(yè)委會(huì)不合作及可能的欺詐行為

在商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑的消防整改過程中，業(yè)委會(huì)不合作和可能的欺詐行為是嚴(yán)峻而復(fù)雜的問題。業(yè)委會(huì)作為社區(qū)治理的核心機(jī)構(gòu)，在整改中的不合作可能表現(xiàn)為對(duì)整改項(xiàng)目的反對(duì)、拖延或虛假承諾。這種不合作既可能源于業(yè)委會(huì)成員之間的利益沖突，也可能是對(duì)整改項(xiàng)目本身的認(rèn)知和支持不足。

業(yè)委會(huì)不合作的行為嚴(yán)重阻礙了整改決策的順利實(shí)施，不同業(yè)委會(huì)成員對(duì)于整改項(xiàng)目的態(tài)度和看法可能存在分歧，導(dǎo)致決策的制定變得曲折而困難。在整改項(xiàng)目的執(zhí)行階段，業(yè)委會(huì)成員的不合作可能表現(xiàn)為推諉責(zé)任、敷衍整改、阻礙工程進(jìn)度等行為，嚴(yán)重影響整個(gè)消防隱患治理的有效性。

可能存在的欺詐行為加劇了整改過程中的不透明性和風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)成員通過操縱整改項(xiàng)目的資金、虛構(gòu)整改進(jìn)度等手段，謀取私利，損害了整改工作的公正性。這種行為不僅增加了整改項(xiàng)目的實(shí)施成本，也極大地削弱了社區(qū)居民對(duì)整個(gè)治理過程的信任，使得整個(gè)消防隱患治理陷入了一種不可預(yù)測的狀態(tài)。

3.3? 業(yè)委會(huì)成員在火災(zāi)追責(zé)中的特殊地位

商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑中，業(yè)委會(huì)成員在火災(zāi)追責(zé)中常常處于一個(gè)特殊的地位，其追責(zé)問題相對(duì)模糊，這給整個(gè)消防隱患治理帶來了一定的困擾。由于業(yè)委會(huì)作為一個(gè)民間組織，其法律責(zé)任較為模糊，很難明確業(yè)委會(huì)成員在火災(zāi)事故中的具體責(zé)任。同時(shí)，業(yè)委會(huì)成員相對(duì)于其他責(zé)任主體更容易逃避法律責(zé)任，在全國火災(zāi)事故追責(zé)案例中，很少見到追責(zé)對(duì)象是業(yè)委會(huì)成員的案例。這是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的法律地位較為模糊，其責(zé)任在法律中難以找到確切的界定。這使得業(yè)委會(huì)成員在火災(zāi)事故追責(zé)中往往處于有權(quán)無責(zé)的狀況，缺乏有效的法律制約。另外，業(yè)委會(huì)成員的追責(zé)問題可能在治理過程中形成一種盲區(qū)，由于業(yè)委會(huì)成員的責(zé)任邊界不明確，當(dāng)火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)，追責(zé)往往集中在街道、相關(guān)職能部門及物業(yè)等責(zé)任主體，而業(yè)委會(huì)成員往往能夠相對(duì)輕松地回避法律責(zé)任。

4 改進(jìn)建議與解決方案

4.1? 維修基金賬戶設(shè)置調(diào)整

為解決商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑中維修基金的管理問題，特別是業(yè)委會(huì)成員可能對(duì)維修基金的濫用和阻礙整改項(xiàng)目進(jìn)行的問題，有必要對(duì)維修基金賬戶設(shè)置進(jìn)行調(diào)整。目前，維修基金賬戶主要由業(yè)委會(huì)主任、副主任管理，這種設(shè)置存在一定的弊端。業(yè)委會(huì)成員可能濫用職權(quán)，將維修基金用于個(gè)人或小團(tuán)體的私利，喪失了對(duì)維修基金的有效監(jiān)管。由于維修基金賬戶完全受業(yè)委會(huì)主任、副主任的掌控，一旦他們不愿意或無法有效履行職責(zé)，整改項(xiàng)目的推進(jìn)就可能受到極大阻礙。

為此，建議對(duì)維修基金賬戶設(shè)置進(jìn)行調(diào)整，將其統(tǒng)一劃入所屬房管部門，由其對(duì)所屬房管部門負(fù)責(zé)管理。這樣的調(diào)整，會(huì)有幾個(gè)方面的收益：一是作為政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)，地方房管部門的法定職責(zé)更加明確，在管理維修資金使用上也可以更加規(guī)范透明。二是將維修資金臺(tái)賬置于政府監(jiān)管之下，減少了業(yè)委會(huì)成員濫用職權(quán)的可能性，也使整改項(xiàng)目的資金使用效益得到了提高，維修資金的使用效率進(jìn)一步提高，保障維修資金的使用符合有關(guān)規(guī)定，從而提高整改項(xiàng)目的實(shí)施效率，政府部門也可以建立專門的監(jiān)督機(jī)制[2]。

維護(hù)基金賬戶設(shè)置調(diào)整在整個(gè)治理過程中，業(yè)委會(huì)的一些權(quán)利的保障也是需要注意的。在提出維修資金使用申請(qǐng)時(shí)，業(yè)委會(huì)可以通過設(shè)立專門的審批程序，保證及時(shí)得到審批。這樣的設(shè)置既保證了業(yè)委會(huì)一定的管理權(quán)，又增加了政府對(duì)整改項(xiàng)目實(shí)施過程中的干預(yù)，形成監(jiān)管機(jī)制的相對(duì)均衡。

4.2? 完善安全事故責(zé)任閉環(huán)

要健全安全事故責(zé)任閉環(huán)機(jī)制，特別是在安全事故發(fā)生后追責(zé)體系不健全的情況下，解決商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑存在的法律責(zé)任和執(zhí)法難題。目前，對(duì)業(yè)委會(huì)成員追究法律責(zé)任的力度比較弱，在整治中容易出現(xiàn)有權(quán)不負(fù)責(zé)的情況。需要在法律法規(guī)層面予以明確，才能保證責(zé)任閉環(huán)的完善，所以提出如下建議：一是建議對(duì)業(yè)委會(huì)成員在安全事故責(zé)任追究中的法律地位、責(zé)任范圍等根據(jù)相關(guān)法律的要求予以具體細(xì)化。二是通過明確規(guī)定，在整治過程中可以對(duì)業(yè)委會(huì)成員的法律責(zé)任做出更加明確的規(guī)定，并在安全事故發(fā)生后對(duì)其主體責(zé)任進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，從而對(duì)業(yè)委會(huì)成員在法律上形成明確的責(zé)任追究要求。三是還需要加大對(duì)業(yè)委會(huì)成員的法律培訓(xùn)，提高他們對(duì)法律責(zé)任的認(rèn)知和遵從程度，讓他們更主動(dòng)地承擔(dān)起整改過程中的責(zé)任。

對(duì)安全事故責(zé)任問題的執(zhí)法難是另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于業(yè)委會(huì)屬于民間組織，執(zhí)法機(jī)關(guān)很難直接對(duì)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行處罰，所以一般需要通過物業(yè)等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，但這并不能真正解決問題。因此，建議從法律層面對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)不斷完善執(zhí)法機(jī)制，以設(shè)立專門的執(zhí)法機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行監(jiān)督管理并追究責(zé)任。這樣能夠加強(qiáng)地方執(zhí)法力量，明確相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職責(zé)，做到對(duì)業(yè)委會(huì)成員的執(zhí)法監(jiān)察有力度也有實(shí)效性。另外，也建議鼓勵(lì)社區(qū)居民參與監(jiān)督，建立舉報(bào)機(jī)制，對(duì)及時(shí)向執(zhí)法機(jī)關(guān)舉報(bào)業(yè)委會(huì)成員的違規(guī)行為形成多方協(xié)作的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，以形成對(duì)業(yè)委會(huì)成員的齊抓共管[3]。

4.3? 政府部門托底整改預(yù)算

為解決商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑在消防整改中的難度較大的問題，建議政府部門在整改預(yù)算方面發(fā)揮更為積極的作用，設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于相關(guān)社區(qū)消防隱患的整改，形成政府托底整改預(yù)算的機(jī)制。

政府部門可以在年度預(yù)算中設(shè)立專項(xiàng)資金，用于應(yīng)對(duì)商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑的消防隱患。這些資金可以用于緊急整改、常規(guī)維護(hù)和提升消防設(shè)施等方面，充分發(fā)揮政府財(cái)政資金的優(yōu)勢，提高整改項(xiàng)目的執(zhí)行力度。通過政府托底的經(jīng)費(fèi)，可以最大限度解決社區(qū)居民無法籌措足夠經(jīng)費(fèi)的問題，確保消防整改工作能夠按時(shí)進(jìn)行。

政府部門應(yīng)設(shè)立明確的申請(qǐng)和審批程序，保證經(jīng)費(fèi)的使用在真正存在消防隱患的情況下經(jīng)過專業(yè)審批機(jī)構(gòu)的審核，從而避免濫用資金或虛構(gòu)整改項(xiàng)目的情況發(fā)生，保證整個(gè)預(yù)算的合理性與透明性。同時(shí)，政府還可建立定期審計(jì)機(jī)制，對(duì)經(jīng)費(fèi)使用狀況進(jìn)行監(jiān)督，保證整改項(xiàng)目在推進(jìn)過程中符合有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求。通過以上措施，政府可更好地保障群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。

5 結(jié)束語

商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑的消防整改是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的系統(tǒng)工程，面臨多方面的挑戰(zhàn)。通過對(duì)社區(qū)管理模式、消防整改實(shí)際問題以及社區(qū)內(nèi)部問題的深入分析，文章提出了維修基金賬戶設(shè)置調(diào)整、完善安全事故責(zé)任閉環(huán)和政府部門托底整改預(yù)算等切實(shí)可行的改進(jìn)建議。這些方案旨在優(yōu)化整改資金管理、加強(qiáng)法律責(zé)任制約、提高政府介入力度，從而推動(dòng)商住多產(chǎn)權(quán)高層建筑的消防隱患治理更為有序、高效。在未來的實(shí)踐中，社區(qū)居民、業(yè)委會(huì)、物業(yè)和政府需要通力合作，共同促進(jìn)城市安全管理水平的不斷提升。

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