房子“以舊換新”，還需邁過哪些坎兒？

陳珂

在大規(guī)模設(shè)備更新和消費品“以舊換新”熱潮之外，住房市場的“以舊換新”近日也備受關(guān)注。這一政策旨在通過合理的評估和補償機制，鼓勵和引導(dǎo)有改善需求的居民用原有老舊住宅參與到新型住房的置換過程中。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，已有超30個城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”。4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，鄭州成為繼以往各地以企業(yè)自發(fā)、散點式推進住房“以舊換新”之后，首個出具官方指導(dǎo)并系統(tǒng)推進的地方城市。4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布通知，官宣在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”，一線城市加入住房“以舊換新”隊列。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，當(dāng)前，住房“以舊換新”政策略顯“主流”，各地的支持也越來越科學(xué)和系統(tǒng)。與此同時，相關(guān)政策逐漸和房地產(chǎn)“三大工程”進行了有序?qū)?，有助于激活存量市場，推進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

順應(yīng)市場需求

記者梳理發(fā)現(xiàn)，住房“以舊換新”屬于最近兩年一些地方的創(chuàng)新政策。據(jù)粗略統(tǒng)計，去年以來，已有杭州、安徽、淄博、濟南、濟寧、南京、寧波等30個地方開始探索商品房“以舊換新”，當(dāng)前跟進的城市越來越多。業(yè)界普遍認(rèn)為，“以舊換新”可能會逐漸成為房地產(chǎn)交易的一種新模式。

嚴(yán)躍進向《中國報道》記者表示，“以舊換新”吻合了當(dāng)下房地產(chǎn)市場供大于求的重大變化，二手房出售難度增加的同時民眾又有改善性住房需求，“以舊換新”能夠?qū)⒍叽蛲?，既有助于縮短現(xiàn)有住房銷售周期，又能促進改善性住房需求釋放。

綜合各地政策來看，“以舊換新”的基本操作是，通過集中收購二手住房、中介機構(gòu)幫助出售、契稅優(yōu)惠、發(fā)放補貼等方法，激發(fā)居民賣舊買新的意愿，暢通住房置換環(huán)節(jié)。

1 月15 日，江蘇南通，海安高新區(qū)的濱河花園保障性住房工程正在加緊施工。

例如，鹽城等地發(fā)放“以舊換新”購房補貼；寧波、杭州等城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)推出相應(yīng)服務(wù)，購房者可在開發(fā)商處認(rèn)購并鎖定房源，由相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售舊房，若在一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購金。

嚴(yán)躍進指出，政策在機制設(shè)計上朝著降低交易風(fēng)險、進一步簡化操作的方向進行，“以舊換新”對于有賣舊買新需求的民眾來說又多了一個賣房途徑，是值得參與的活動。

在最近頗受關(guān)注的河南鄭州，2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，凡是通過“賣舊買新、以舊換新”購買新建商品住房的市民，均可享受現(xiàn)行契稅補貼30%的優(yōu)惠政策。據(jù)悉，鄭州市二手住房“以舊換新”將于4月20日開始試點，試點期限為4月20日至6月30日，限額500套。

根據(jù)鄭州發(fā)布的工作方案記者了解到，鄭州成立了二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作專班，統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門分別在職能范圍內(nèi)給出相應(yīng)的便民化服務(wù)，如資金監(jiān)管和擔(dān)保服務(wù)、加快辦理交易過戶、進行契稅補貼、快速辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)、發(fā)放家電消費券、指導(dǎo)協(xié)調(diào)商業(yè)銀行制定便利融資政策等。

嚴(yán)躍進向記者表示，鄭州此次政策提及對國務(wù)院印發(fā)的《推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動方案》進行落實，是從更高的站位理解“以舊換新”工作，同時具有靈活的操作性和非常務(wù)實的支持，可視為各地優(yōu)化住房“以舊換新”政策的重要版本，各地后續(xù)要進一步創(chuàng)新政策，確保政策更加精準(zhǔn)。

舊房能否賣出是關(guān)鍵

在整個置換鏈條上，將舊房順利賣出是第一步，同時也絕非易事。

4月8日，58安居客研究院發(fā)布《全國百城二手房市場3月報》。報告顯示，3月全國百城二手房在架房源量環(huán)比增加。其中，一線城市二手房平均在架房源為16.17萬套，環(huán)比增加15.8%；二線城市二手房平均在架套數(shù)為8.27萬套，環(huán)比增加15.1%；三四線城市二手房平均在架套數(shù)為2.60萬套，環(huán)比增加12.6%。

一位鏈家門店的房產(chǎn)中介向《中國報道》記者坦言，今年以來存量屢創(chuàng)新高，二手房銷售的難度越來越大，大部分二手房只有大幅降價才能吸引到買主實地看房。在由企業(yè)主導(dǎo)的市場化模式下，“以舊換新”同樣面臨如何順利賣出舊房的難題。

在近期鄭州推出的試行政策中，國資入場成為亮點。鄭州方面稱，推進鄭州市內(nèi)8區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達(dá)成換房目的，主要通過國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式來完成二手住房的售出。2024年全年計劃完成的10000套“賣舊買新、以舊換新”任務(wù)量中，通過鄭州城市發(fā)展集團有限公司收購和市場化自由交易的，各占5000套。

據(jù)了解，經(jīng)過專業(yè)評估機構(gòu)評估，滿足收購條件后，鄭州城市發(fā)展集團有限公司將對住房進行收購，資金閉環(huán)操作，加快群眾換房速度。同時，被收購來的二手房明確將用于保障性租賃住房。

嚴(yán)躍進向記者表示，此類操作過去有些城市也有，如江蘇太倉去年就曾明確由國企收購舊房源用于人才住房。“這實際上表明地方政府的‘以舊換新政策和房地產(chǎn)‘三大工程進行了有序?qū)?，工作目?biāo)更為清晰，也更為對口。”

作為近兩年的高頻詞，“三大工程”即規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，曾在中央經(jīng)濟工作會議等重要會議中多次被提及，被認(rèn)為是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制和重要切入點。

長期以來，我國商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”出現(xiàn)一長一短，保障性住房建設(shè)存在明顯短板。業(yè)界分析認(rèn)為，目前各地在探索“以舊換新”政策的同時不斷對其進行優(yōu)化，釋放出加強保障性住房建設(shè)和供給的積極信號，對于滿足工薪收入群體的剛性住房需求具有重要意義。

增強政策的可持續(xù)性

“以舊換新”這種新的交易模式能否成為住房市場的主流？又將如何影響樓市？

以鄭州為例，根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年鄭州二手房全年成交10.2萬套，按照2024年全年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套的目標(biāo)，如果2024年鄭州二手房成交量與2023年相當(dāng)，那么，通過“以舊換新”途經(jīng)成交的規(guī)模就會占到二手房交易總量的約十分之一。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，“以舊換新”目前仍處在探索階段，通過該途徑成交的二手房交易量若能占到二手房交易總量的5%就已超出預(yù)期，對促進二手房樓市有積極作用。此外，“以舊換新”的前提是民眾賣掉二手房后只能換購新房，將有助于幫助開發(fā)商消化庫存。嚴(yán)躍進的一個直觀感受是，政策也受到越來越多機構(gòu)投資者的關(guān)注，他們會測算政策對房地產(chǎn)市場的影響，比如有多少人會因此購買新房。

鄭州市某在售樓盤的一位新房銷售人員也向《中國報道》記者表示，此次“以舊換新”政策有明顯的政府指導(dǎo)意味。鄭州的二手房交易規(guī)模在2023年首次超過新房，“以舊換新”是政府結(jié)合市場、需求和客戶端進行的一次改革，目的在于解決新房銷售困難的問題。

“以舊換新”利好一二手住房市場，但作為一種相對較新且具有規(guī)模效應(yīng)的交易模式，需注意在推進過程中可能遇到的問題并加以改進、完善。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，“以舊換新”實際上是兩個房屋交易流程的融合，相對更復(fù)雜，考慮的點也更多，牽一發(fā)而動全身。因此，流程設(shè)置需要更加明確而詳細(xì)，流程控制也需要更嚴(yán)謹(jǐn)。

王玉臣同時建議，購房人想要順利購房，務(wù)必要詳細(xì)了解政策內(nèi)容，審核自己是否具備相關(guān)條件，謹(jǐn)慎選擇房源，仔細(xì)查看合同。比如在相關(guān)流程設(shè)計中，對舊房的情況需要進行相關(guān)的調(diào)查核實，如商品房產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。此外，針對置換房屋的業(yè)主個人也需要注意核實一些基本問題，如征信情況等。

在國資入場收購二手房方面，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，雖然在存量房源豐富、供求關(guān)系顯著變化的背景下，政府適度低價收購部分優(yōu)質(zhì)中小戶型普通商品住房作為保障性租賃住房或人才房具有一定合理性，但大規(guī)模收購可能受制于財力與債務(wù)約束，且政府在匹配供需方面并不具備明顯優(yōu)勢，可能會導(dǎo)致手中房源難以消化，使政策執(zhí)行陷入困境。

“為應(yīng)對地方國資在大規(guī)模收購方面面臨的挑戰(zhàn)，民營企業(yè)也可以入場。開發(fā)商拿地成本較高，接下來可以試行‘開發(fā)商拿房模式，由它們將二手房收購過來做成一個資產(chǎn)管理平臺?！眹?yán)躍進表示，目前各地雖然沒有明確將此作為一種政策考量，但是一個可行的方向，總之思路會越來越廣闊。

責(zé)任編輯：徐豪