農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展策略

壽光市不動產(chǎn)登記中心 林永慶 王琳 趙慧臣 王娜

農(nóng)村宅基地對農(nóng)民而言是非常重要的生產(chǎn)生活資料，其確權(quán)登記是維護農(nóng)民合法權(quán)益、促進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟健康發(fā)展和促進農(nóng)村社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)工作。但由于制度不夠完善或歷史遺留等問題，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)受限和權(quán)屬不清晰等問題較為突出，從而制約了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。在此背景下，農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的策略研究顯得尤為重要，具有重要的理論與實踐意義。通過確權(quán)登記，可以明確農(nóng)民的土地權(quán)利，提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性與信心，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。優(yōu)化宅基地資源配置有助于提高土地利用率，緩解農(nóng)村土地資源緊張的局面。隨著城市化進程加速和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進，農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展逐漸成為社會關(guān)注的熱點問題，本文旨在深入探討農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟之間的內(nèi)在聯(lián)系和其協(xié)同發(fā)展路徑，為相關(guān)政策制定和實踐提供有益參考。

一、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記中存在的問題

（一）權(quán)屬關(guān)系模糊

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記過程中的權(quán)屬關(guān)系模糊問題尤為突出，具體表現(xiàn)為主體模糊、權(quán)屬證明不完整、流轉(zhuǎn)過程模糊和繼承變更等。在農(nóng)村宅基地的權(quán)屬關(guān)系中，農(nóng)民和農(nóng)民集體之間的權(quán)利和行使主體有時并不明確，農(nóng)村集體土地的所有權(quán)通常包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體和村民小組，它們之間的權(quán)利和責(zé)任有時存在交叉模糊地帶。受歷史遺留和管理不規(guī)范等原因的影響，造成部分宅基地權(quán)屬證明不明確，一些宅基地的使用權(quán)長期未登記，使得其權(quán)屬關(guān)系難以查清。在宅基地的流轉(zhuǎn)過程中，由于缺乏規(guī)范的管理和透明的信息公示，容易產(chǎn)生權(quán)屬糾紛和模糊地帶，流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范可能會引發(fā)權(quán)屬關(guān)系混亂。關(guān)于繼承變更問題，宅基地一般作為家庭財產(chǎn)由后代繼承，但隨著時間的推移，家庭成員之間的關(guān)系發(fā)生變化，導(dǎo)致繼承權(quán)屬關(guān)系變得復(fù)雜。宅基地在使用過程中還可能因為自然或人為發(fā)生變更，如道路建設(shè)等，從而造成原有的權(quán)屬關(guān)系不再適用。這些權(quán)屬關(guān)系模糊問題的存在，增加了確權(quán)登記的難度和成本，并間接影響了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（二）宅基地面積超標

《土地管理法》中提到，一戶村民擁有的宅基地面積要符合規(guī)定標準。當前，各個地區(qū)的基層政府部門都已對宅基地標準進行確立。以西部某地區(qū)為例，全區(qū)農(nóng)房共計47 299處，有18 920余處農(nóng)房存在不符合該標準建設(shè)的情況，且在不符合標準情況下還擁有非法搭建或占地等，導(dǎo)致該地區(qū)有40%的農(nóng)房建設(shè)不符合標準情況，其主要原因是地區(qū)農(nóng)民文化層次不高和法律意識不強。在社會經(jīng)濟快速發(fā)展背景下，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟得到增長，農(nóng)民改善自身居住環(huán)境的愿望不斷增強，卻未認識到違規(guī)建設(shè)是違法行為。因此，越來越多的農(nóng)民選擇在農(nóng)村擴建房屋以滿足居住和生產(chǎn)需求，由此，宅基地面積超標的現(xiàn)象逐漸凸顯，給確權(quán)登記工作帶來了挑戰(zhàn)。

（三）一戶多宅現(xiàn)象普遍

《土地管理法》規(guī)定，一戶村民只能擁有一處宅基地，但在實際確權(quán)登記工作中，農(nóng)村地區(qū)村民宅基地一戶多宅的情況十分常見。一戶多宅情況出現(xiàn)的原因較多，管理缺陷占比最多，諸如分戶或繼承等也是重要的影響原因，還有在原建筑物未拆除或未回收就獲得新建筑物用地審批同意的情況。在產(chǎn)權(quán)改革初期，宅基地審批管理門檻低，農(nóng)村地區(qū)一般由生產(chǎn)隊管理審批權(quán)限，而生產(chǎn)隊管理人員則是村民自發(fā)選舉組成，文化層次參差不齊，不具備科學(xué)標準的審批能力，在這種情況下，審批程序就是權(quán)力的不合規(guī)使用，是客觀上出現(xiàn)一宅多戶情況的主要原因。在地區(qū)法律條款中明文規(guī)定嚴禁農(nóng)村宅基地的交易，但農(nóng)村地區(qū)受教育層次不高，法律意識不強，在外界環(huán)境改變的趨勢下形成了地區(qū)宅基地廉價交易的情況。從購買者的角度來看，農(nóng)村地區(qū)是在政策標準下進行宅基地交易，不存在法律風(fēng)險。同時，由于地區(qū)相關(guān)部門監(jiān)管不到位或懲罰力度不足，無法制止這一不良風(fēng)氣。一戶多宅現(xiàn)象給農(nóng)村土地資源帶來了很大的浪費和不合理利用，制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）退出機制需要優(yōu)化

目前，農(nóng)村宅基地退出機制不夠健全，宅基地退出補償標準和程序不具有可操作性。在宅基地管理方面，目前實施的是產(chǎn)權(quán)登記制度，針對當前農(nóng)戶所擁有的宅基地，通過多種方式實現(xiàn)所有權(quán)的收回，如農(nóng)戶放棄或國家征收等。從現(xiàn)實層面來看，在進行宅基地使用權(quán)消滅時，主要通過宅基地回收的方式。《土地管理法》中針對宅基地的回收提出了具體的方式，例如，在進行公共設(shè)施建設(shè)中因公益事業(yè)需求而回收宅基地；當宅基地上建設(shè)的房屋倒塌后，用戶進行拆除且兩年之內(nèi)沒有進行再次建設(shè)，需要對其進行回收；等等。但從目前制定的制度體系來看，并沒有制定明確的回收程序，也沒有具體的補償標準。因此，在實踐過程中存在較大的隨機性，因為補償標準較低，造成宅基地回收難度大。宅基地回收既不能有效提高農(nóng)民的生活水平，又不能滿足農(nóng)戶的住房需求，因此，很多農(nóng)戶不愿意退出宅基地。同時，在實施宅基地退出時，缺乏相關(guān)的保障措施，導(dǎo)致不能順利實現(xiàn)宅基地退出機制。農(nóng)民退出宅基地后有住房安置與貨幣安置兩種方式，但這兩種方式都存在較大的漏洞。以住房安置為例，應(yīng)該通過科學(xué)規(guī)劃等方式實現(xiàn)居住環(huán)境的有效改善，但是在安置過程中，常常存在住房面積下降等問題。以貨幣補償為例，基于農(nóng)戶進行的補償標準相對較低，很多農(nóng)民在進城之后并不能享用優(yōu)惠措施，這也降低了其宅基地退出的積極性。

二、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展

（一）優(yōu)化土地資源配置

優(yōu)化土地資源配置是農(nóng)村宅基地確權(quán)登記對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的重要影響之一，宅基地確權(quán)登記有助于明確土地權(quán)利歸屬，使農(nóng)民更加珍惜并合理利用土地資源。在確權(quán)登記的背景下，農(nóng)民對土地權(quán)利的認知更加清晰，有助于減少土地糾紛，提高土地利用效率。同時，宅基地的退出和流轉(zhuǎn)機制也得到了進一步規(guī)范，能夠更好地配置土地資源，有助于優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。通過宅基地確權(quán)登記，可以對土地資源進行全面清查和評估，了解土地的利用現(xiàn)狀和潛力。在此基礎(chǔ)上，可以制訂科學(xué)的土地利用規(guī)劃，明確各類土地的用途和開發(fā)強度，實現(xiàn)土地資源的合理布局和高效利用。宅基地確權(quán)登記能夠明確土地權(quán)利歸屬，促進土地流轉(zhuǎn)，通過引導(dǎo)土地向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和規(guī)模經(jīng)營主體集中，可以推動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化和集群化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效益。通過宅基地確權(quán)登記，加強了對閑置和低效利用土地的管理和整治。合理的土地利用方式和措施不僅可以提高土地資源的利用效益，增加農(nóng)業(yè)產(chǎn)出和農(nóng)民收入，優(yōu)化土地資源配置，還有助于保護耕地資源，維護生態(tài)平衡和增強農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

（二）提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入

提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入是農(nóng)村宅基地確權(quán)登記對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的另一重要影響。宅基地確權(quán)登記不僅保障了農(nóng)民的土地權(quán)利，還使農(nóng)民能夠更好地利用自己的土地資產(chǎn)，獲取更多的財產(chǎn)性收入。隨著土地流轉(zhuǎn)和退出機制的完善，農(nóng)民可以通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式獲取更多的財產(chǎn)性收入，從而增加家庭收入，提高生活水平。

1.宅基地確權(quán)登記明確了農(nóng)民對宅基地的權(quán)利，使農(nóng)民可以更加放心地進行土地流轉(zhuǎn)和出租。通過將閑置或低效利用的宅基地出租給有需求的企業(yè)或個人，農(nóng)民可以獲得穩(wěn)定的租金收入，這不僅提高了土地利用效率，也增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入來源。

2.宅基地確權(quán)登記為農(nóng)民提供了更多的土地權(quán)益保障。在面臨拆遷、征地等情況下，農(nóng)民可以憑借確權(quán)登記的土地權(quán)利獲得相應(yīng)的補償和安置費用。這更好地保障了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益，也為農(nóng)民提供了額外的收入來源。

3.宅基地確權(quán)登記有助于促進土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營。隨著土地流轉(zhuǎn)市場的不斷完善，宅基地流轉(zhuǎn)逐漸規(guī)范化、市場化，農(nóng)民可以通過將宅基地轉(zhuǎn)讓給規(guī)模經(jīng)營主體或參與土地股份合作，獲得土地轉(zhuǎn)讓金或分紅收益。

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記通過明確農(nóng)民的土地權(quán)利、促進土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營等方式，為農(nóng)民提供了更多的財產(chǎn)性收入機會。通過政府和社會各界的支持與引導(dǎo)，可以進一步發(fā)揮宅基地確權(quán)登記在提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入中的作用，推動農(nóng)業(yè)經(jīng)濟持續(xù)、健康發(fā)展。

（三）增強農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體活力

1.宅基地確權(quán)登記通過明確農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的土地權(quán)利，為其提供了更加穩(wěn)定可靠的土地權(quán)益保障。在確權(quán)登記背景下，農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體可以更加放心地進行長期投資和規(guī)劃，不用擔(dān)心土地權(quán)利的不確定性對其生產(chǎn)經(jīng)營造成不良影響，這種穩(wěn)定的土地權(quán)利保障有助于增強農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的信心和預(yù)期，激發(fā)其創(chuàng)新活力，促進農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的規(guī)模化經(jīng)營。隨著宅基地確權(quán)登記工作的推進，土地流轉(zhuǎn)市場逐漸規(guī)范化和市場化，農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體可以通過土地流轉(zhuǎn)獲得更多的土地資源實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，而規(guī)?；?jīng)營有助于降低生產(chǎn)成本、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和增強市場競爭力，進一步激發(fā)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的活力。

2.擁有穩(wěn)定和可流轉(zhuǎn)的土地權(quán)利是農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體獲得融資的重要條件之一。宅基地確權(quán)登記使農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體具備了更加完整清晰的土地權(quán)利證書，提高了其土地資產(chǎn)的抵押能力，有助于農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體更好地獲得金融機構(gòu)的支持和服務(wù)，降低融資難度和成本，進一步提高其經(jīng)濟實力和活力。

綜合來看，宅基地確權(quán)登記能夠進一步明確土地權(quán)利歸屬，有助于培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化和集約化經(jīng)營，這不僅能夠提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，還能提高農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，推動農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

（四）提高農(nóng)業(yè)抗風(fēng)險能力

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記作為農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)容，對提高農(nóng)業(yè)抗風(fēng)險能力具有積極的影響。

1.宅基地確權(quán)登記明確了農(nóng)民對宅基地的權(quán)利，使其能夠獲得穩(wěn)定的土地權(quán)益保障。在面臨自然災(zāi)害等風(fēng)險時，農(nóng)民可以憑借確權(quán)登記的土地權(quán)利獲得相應(yīng)政策支持和保險賠償，減少經(jīng)濟損失，這有助于提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，降低生產(chǎn)風(fēng)險對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的沖擊。

2.宅基地確權(quán)登記規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)市場，促進土地資源的優(yōu)化配置。在確權(quán)登記背景下，土地流轉(zhuǎn)更加便捷，規(guī)?；?jīng)營成為可能，而規(guī)?；?jīng)營有助于提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和市場競爭力，從而降低市場風(fēng)險對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響。

3.宅基地確權(quán)登記有助于增強農(nóng)民和農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的風(fēng)險管理意識。在確權(quán)登記背景下，農(nóng)民和農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體更加關(guān)注農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險管理，政府和社會也可以通過宅基地確權(quán)登記數(shù)據(jù)，更好地了解農(nóng)業(yè)風(fēng)險狀況，建立健全的農(nóng)業(yè)風(fēng)險管理體系，提高農(nóng)業(yè)抗風(fēng)險能力。

綜合來看，宅基地確權(quán)登記有助于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營秩序，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險，保障農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

三、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的對策

（一）完善宅基地確權(quán)登記制度

完善宅基地確權(quán)登記制度，是農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的對策之一，對于促進農(nóng)村土地的規(guī)范化管理和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

1.完善宅基地權(quán)利體系。明確宅基地權(quán)利范圍，包括使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和收益權(quán)等，并建立相應(yīng)的保障機制，確保權(quán)利人的合法權(quán)益。通過制定明確的法律法規(guī)和政策措施，對宅基地權(quán)利體系進行全面規(guī)范，為確權(quán)登記工作的開展提供法律保障。

2.完善宅基地登記制度。制定宅基地登記規(guī)則，規(guī)范登記流程，確保登記信息的準確性和完整性，建立登記信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)信息動態(tài)管理。通過建立健全的登記制度，加強對宅基地的管理和監(jiān)督，提高土地利用效率，從而減少土地糾紛和違法行為的發(fā)生。

（二）加強宅基地管理，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)秩序

加強宅基地管理，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)秩序，促進土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。

1.制定宅基地管理的相關(guān)法律法規(guī)和政策措施。明確各級政府的管理職責(zé)和權(quán)限，建立宅基地規(guī)劃、審批、使用和流轉(zhuǎn)等過程的管理制度，確保宅基地的合法使用和管理。同時，加大宅基地管理的監(jiān)督和執(zhí)法力度，對違規(guī)建設(shè)和濫用土地資源的行為進行嚴厲打擊，維護土地資源的可持續(xù)利用。

2.規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)秩序。在保障農(nóng)民基本住房權(quán)益的前提下，允許符合條件的宅基地進行流轉(zhuǎn)。同時，建立健全宅基地流轉(zhuǎn)機制，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序和交易方式，制定宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)和政策措施，明確流轉(zhuǎn)的條件、程序、權(quán)益保障等規(guī)定。

3.加強對宅基地流轉(zhuǎn)市場的監(jiān)管。防止投機炒作和惡意囤積土地資源的行為發(fā)生。

4.加強土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，提供政策咨詢、信息發(fā)布等服務(wù)，加強對土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和規(guī)范，確保土地流轉(zhuǎn)合法、公正、公平。

5.加強土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險評估和管理。建立健全土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險防范機制，保障農(nóng)民的合法權(quán)益和社會穩(wěn)定。

6.加強宣傳教育。通過融媒體平臺和社會參與等形式，加強對宅基地管理和土地流轉(zhuǎn)的宣傳教育，增強農(nóng)民的法律意識。

加強宅基地管理、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)秩序，是農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的重要對策之一，可以促進農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，推動農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展。

（三）培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，壯大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群

宅基地確權(quán)登記規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)市場，促進土地資源的優(yōu)化配置，土地流轉(zhuǎn)更加便捷，規(guī)?；?jīng)營成為可能。在此背景下，加大對新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的支持力度，鼓勵支持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體積極參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工和市場營銷等活動，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和農(nóng)產(chǎn)品附加值，推動農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，鼓勵支持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過土地流轉(zhuǎn)、股份合作等方式，推動土地資源向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體集聚，提高土地利用效率。

綜合來看，宅基地確權(quán)登記明確了農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的土地權(quán)利，為其提供了穩(wěn)定可靠的土地權(quán)益保障。農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體可以更加放心地進行長期投資和規(guī)劃，不用擔(dān)心土地權(quán)利的不確定性對其生產(chǎn)經(jīng)營造成不良影響。這種穩(wěn)定的土地權(quán)利保障有助于增強農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的信心，促進農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的規(guī)模化經(jīng)營。